居委會、街道、房管辦在物業(yè)管理中的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)20110613

1、savanture®,居民委員會、房管局、街道辦、城管執(zhí)法、社區(qū)民警在物業(yè)管理中的職責(zé)與關(guān)系,劉生敏和諧社區(qū)沙龍（業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司）2011年6月20日,2024/3/23,1,中國業(yè)主委員會網(wǎng)：www.yzwyh.orgE-mail:savanture@sohu.com021-50904115，13361871799,2024/3/23,savanture®,2,提綱,一、居委會如何在黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下

2、切實(shí)加強(qiáng)對居住地物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督二、街道辦事處、房屋管理部門、城管執(zhí)法、社區(qū)民警在物業(yè)管理工作中的定位三、小區(qū)違章違法行為（如亂搭建等）的執(zhí)法主體？居委會、物業(yè)管理、業(yè)委會在執(zhí)法過程中的作用發(fā)揮（舉例分析）,savanture®,2024/3/23,3,一、居委會如何在黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下切實(shí)加強(qiáng)對居住地物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督？,《中共中央關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢下黨的建設(shè)若干重大問題的決定》：擴(kuò)大黨內(nèi)基層民主

3、，發(fā)揮黨的基層組織在保障黨員民主權(quán)利方面的作用。推廣基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子成員由黨員和群眾公開推薦與上級黨組織推薦相結(jié)合的辦法，逐步擴(kuò)大基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子直接選舉范圍。鼓勵黨員帶頭參與志愿服務(wù)，推廣黨員承諾制等做法，探索建立黨員在居住地發(fā)揮作用機(jī)制。,savanture®,2024/3/23,4,,中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《中共中央組織部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)街道社區(qū)黨的建設(shè)工作的意見》的通知，中辦發(fā)（2004）25號，2004年10

4、月4日頒發(fā)中共上海市委關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)黨建和社區(qū)建設(shè)工作的意見，滬委[2004]17號， (2004年12月17日中國共產(chǎn)黨上海市第八屆委員會第六次全體會議通過),2024/3/23,savanture®,5,,2004年6月我黨的十六屆四中全會提出要“加強(qiáng)社會建設(shè)和管理，推進(jìn)社會管理體制創(chuàng)新”。2007年黨的十七報(bào)告提出要“建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局”。,2024/3/23,savantur

5、e®,6,,2月19日，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部社會管理及其創(chuàng)新專題研討班開班式在中央黨校舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席胡錦濤發(fā)表重要講話。（當(dāng)前重點(diǎn)工作的八點(diǎn)意見）,2024/3/23,savanture®,7,,5月31日胡錦濤主持中共中央政治局會議 研究加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理問題。重申：要以解決影響社會和諧穩(wěn)定突出問題為突破口，通過協(xié)調(diào)社會關(guān)系、規(guī)范社會行為、化解社會矛盾和深入細(xì)致的群眾工作，維

6、護(hù)人民群眾權(quán)益，促進(jìn)社會公平正義，保持社會良好秩序，有效應(yīng)對社會風(fēng)險(xiǎn)，為黨和國家事業(yè)發(fā)展?fàn)I造更加良好的社會環(huán)境。,2024/3/23,savanture®,8,,加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理，要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)為先，多方參與、共同治理，關(guān)口前移、源頭治理，統(tǒng)籌兼顧、協(xié)商協(xié)調(diào)，依法管理、綜合施策，科學(xué)管理、提高效能的原則，立足基本國情，堅(jiān)持正確方向，推進(jìn)改革創(chuàng)新。,2024/3/23,savanture®,9,黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)

7、責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與,第一，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善社會管理格局，切實(shí)加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化政府社會管理職能，強(qiáng)化各類企事業(yè)單位社會管理和服務(wù)職責(zé)，引導(dǎo)各類社會組織加強(qiáng)自身建設(shè)、增強(qiáng)服務(wù)社會能力，支持人民團(tuán)體參與社會管理和公共服務(wù)，發(fā)揮群眾參與社會管理的基礎(chǔ)作用。,2024/3/23,savanture®,10,加強(qiáng)和完善黨和政府主導(dǎo)的維護(hù)群眾權(quán)益機(jī)制,第二，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善黨和政府主導(dǎo)的維護(hù)群眾權(quán)益機(jī)制，形成科學(xué)有效的利益協(xié)調(diào)機(jī)制、訴

8、求表達(dá)機(jī)制、矛盾調(diào)處機(jī)制、權(quán)益保障機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面利益關(guān)系，加強(qiáng)社會矛盾源頭治理，妥善處理人民內(nèi)部矛盾，堅(jiān)決糾正損害群眾利益的不正之風(fēng)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。,2024/3/23,savanture®,11,流動人口和特殊人群管理和服務(wù),第三，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善流動人口和特殊人群管理和服務(wù)，建立覆蓋全國人口的國家人口基礎(chǔ)信息庫，建立健全實(shí)有人口動態(tài)管理機(jī)制，完善特殊人群管理和服務(wù)政策。,2024/3/23,savanture

9、®,12,強(qiáng)化城鄉(xiāng)社區(qū)自治和服務(wù)功能,第四，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善基層社會管理和服務(wù)體系，把人力、財(cái)力、物力更多投到基層，努力夯實(shí)基層組織、壯大基層力量、整合基層資源、強(qiáng)化基礎(chǔ)工作，強(qiáng)化城鄉(xiāng)社區(qū)自治和服務(wù)功能，健全新型社區(qū)管理和服務(wù)體制。,2024/3/23,savanture®,13,加強(qiáng)和完善公共安全體系,第五，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善公共安全體系，健全食品藥品安全監(jiān)管機(jī)制，建立健全安全生產(chǎn)監(jiān)管體制，完善社會治安防控體系，完善

10、應(yīng)急管理體制。,2024/3/23,savanture®,14,非公有制經(jīng)濟(jì)組織、社會組織管理,第六，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善非公有制經(jīng)濟(jì)組織、社會組織管理，明確非公有制經(jīng)濟(jì)組織管理和服務(wù)員工的社會責(zé)任，推動社會組織健康有序發(fā)展。,2024/3/23,savanture®,15,信息網(wǎng)絡(luò)管理,第七，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善信息網(wǎng)絡(luò)管理，提高對虛擬社會的管理水平，健全網(wǎng)上輿論引導(dǎo)機(jī)制。,2024/3/23,savanture®

11、;,16,精神文明建設(shè),第八，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善思想道德建設(shè)，持之以恒加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)，加強(qiáng)社會主義核心價(jià)值體系建設(shè)，增強(qiáng)全社會的法制意識，深入開展精神文明創(chuàng)建活動，增強(qiáng)社會誠信。,2024/3/23,savanture®,17,,關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域性大黨建工作的若干意見，滬委辦[2005]33號，發(fā)布日期 ：2006-05-25上海市加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的若干意見(試行)滬委組[2006]發(fā)字59號,sava

12、nture®,2024/3/23,18,黨的領(lǐng)導(dǎo)、人民當(dāng)家作主和依法治國有機(jī)統(tǒng)一的原則,居民區(qū)黨支部(總支)領(lǐng)導(dǎo)班子成員與居委會中的黨員成員可以交叉任職，提倡居民區(qū)黨支部(總支)書記和居委會黨員主任經(jīng)過民主選舉由一人擔(dān)任。,savanture®,2024/3/23,19,,社區(qū)的所有工作要以社區(qū)群眾的需求為導(dǎo)向,以社區(qū)群眾的參與為動力，以社區(qū)群眾的評價(jià)為準(zhǔn)則，讓社區(qū)群眾在社區(qū)發(fā)展中得到實(shí)惠，在參與社區(qū)建設(shè)中實(shí)現(xiàn)自身的

13、發(fā)展。,savanture®,2024/3/23,20,居委會：自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督,要充分發(fā)揮居委會自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織的作用，,savanture®,2024/3/23,21,作用：協(xié)調(diào)利益、化解矛盾、排憂解難,發(fā)揮居委會協(xié)調(diào)利益、化解矛盾、排憂解難的作用。,savanture®,2024/3/23,22,自治制度一：居住區(qū)“三風(fēng)”評議,黨風(fēng)、政風(fēng)、行

14、風(fēng)“三風(fēng)”評議,savanture®,2024/3/23,23,自治制度二：聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會,聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會上海市民政局關(guān)于印發(fā)《上海市居民會議制度實(shí)施辦法》、《居民委員會職責(zé)和工作制度》、《上海市居民區(qū)聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會制度試行辦法》的通知（滬民基發(fā)〔2006〕9號）,2024/3/23,savanture®,24,兩新組織：新經(jīng)濟(jì)組織和新社會組織,以共同需求、共同利益、共同目標(biāo)為紐帶，調(diào)動駐區(qū)

15、單位參與社區(qū)建設(shè)的積極性。積極參加社會性、群眾性、公益性工作。,savanture®,2024/3/23,25,重點(diǎn)：服務(wù)群眾,以服務(wù)群眾為重點(diǎn)，保持黨與人民群眾的血肉聯(lián)系，鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)；,savanture®,2024/3/23,26,準(zhǔn)則：群眾滿意,以群眾滿意為準(zhǔn)則，努力達(dá)到“區(qū)域規(guī)劃最佳、設(shè)施配置最優(yōu)、服務(wù)效率最高、資源效益最大”的基本要求；,savanture®,2024/3/23,27,抓手

16、：推進(jìn)基層民主建設(shè),以推進(jìn)基層民主建設(shè)為抓手，構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與”的社區(qū)管理工作新格局，,savanture®,2024/3/23,28,目標(biāo)：管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、文明祥和,逐步建成“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、文明祥和”的現(xiàn)代化社區(qū)。,savanture®,2024/3/23,29,城市居民委員會組織法,居民委員會的任務(wù)： （一）宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合

17、法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動；,savanture®,2024/3/23,30,,（二）辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；（三）調(diào)解民間糾紛； （四）協(xié)助維護(hù)社會治安； （五）協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作；,2024/3/23,31,savanture®,,（六）向人民政府或者它

18、的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議。,2024/3/23,32,savanture®,（一）、基本概念,,2024/3/23,33,savanture®,savanture®,住宅小區(qū)的概念,住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)等）。 按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》是指物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建

19、設(shè)等因素。,2024/3/23,34,savanture®,,物業(yè)管理區(qū)域的概念,《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七條 住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。1、不一定要具備社區(qū)的功能，主要是居住； 2、主要根據(jù)規(guī)劃

20、的配套設(shè)施共用情況劃分； 3、必須考慮物業(yè)管理的需要；也考慮社區(qū)建設(shè)的需要； 4、人為劃分的區(qū)域。甚至可以說就是建設(shè)單位劃分的區(qū)域。,2024/3/23,35,savanture®,《物權(quán)法》又提出了建筑區(qū)劃的 概念,區(qū)劃是指地區(qū)、區(qū)域的劃分。建筑區(qū)劃是指對按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域劃分。,2024/3/2

21、3,36,savanture®,,按照主要建筑物的功能可以劃分為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)等建筑區(qū)劃。 劃分建筑區(qū)劃的依據(jù)主要是城市規(guī)劃道路、設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、行政管理、物業(yè)管理等因素。,2024/3/23,37,savanture®,社區(qū),社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會生活共同體。目前城市社區(qū)的范圍，一般是指經(jīng)過社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調(diào)整的居民委員會轄區(qū)。,2024/3/23,38,savan

22、ture®,,從２０００年起，全國各地用了近兩年的時(shí)間，按照便于服務(wù)管理、便于開發(fā)社區(qū)資源、便于居民自治的原則，合理調(diào)整了城市社區(qū)規(guī)模。截至2007年10月，全國城市社區(qū)中居民戶數(shù)在１０００戶以下的有３０７４６個，占總數(shù)的３８．２％；居民戶數(shù)１０００戶至３０００戶之間的有３９８２５個，占４９．２％；居民戶數(shù)在３０００戶以上的有１０２１３個，占１２．６％。,2024/3/23,savanture®,39,社區(qū)特征,1

23、、  社區(qū)具有一定功能，以居住為核心內(nèi)容，基本滿足居民生活、娛樂、學(xué)習(xí)要求；2、  基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，公共設(shè)施基本完善；3、  以屬地劃分為原則，符合行政管理要求；4、  自然或者人為劃定形成的區(qū)域范圍。,2024/3/23,40,savanture®,社區(qū)與物業(yè)管理區(qū)域的區(qū)別,1、  功能要求不同；2、  劃分依據(jù)和劃分原則不同；3、  劃分目的

24、不同；4、  劃定單位不同。,2024/3/23,41,savanture®,社區(qū)與物業(yè)管理區(qū)域的聯(lián)系：,1、 物業(yè)管理區(qū)域是社區(qū)的構(gòu)成部分，大的物業(yè)管理區(qū)域有可能就是一個社區(qū)；一般來講社區(qū)由多個物業(yè)區(qū)域構(gòu)成。2、 物業(yè)管理區(qū)域劃分要考慮社區(qū)建設(shè)的要求。3、 和諧社區(qū)建設(shè)的前提是合理劃分物業(yè)管理區(qū)域并搞好物業(yè)管理。,2024/3/23,42,savanture®,和諧社區(qū)建設(shè)的主體

25、,鎮(zhèn)黨委、社區(qū)黨支部街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)服務(wù)中心居民委員會、社區(qū)工作站業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)其他社區(qū)服務(wù)組織，包括各種形式的民間組織。,2024/3/23,43,savanture®,國內(nèi)外社區(qū)建設(shè)與管理的模式,美國的公民治理：常見的公民參與形式：公民受托代理委員會Citizen Commission包括計(jì)劃委員會、協(xié)調(diào)委員會、人權(quán)與社區(qū)關(guān)系委員會、環(huán)境保護(hù)委員會、以及醫(yī)院、圖書館、公園、機(jī)場等民用設(shè)施

26、管理委員會，還有住房和城市重建委員會等。由法律和憲章決定。公民委員會Citizen Committee包括臨時(shí)或長期的，角色和作用要么由委員會成員自己決定，要么由創(chuàng)建它的權(quán)威機(jī)構(gòu)決定，而不是法律或憲章來決定。地方政府以外的鄰里委員會。,2024/3/23,44,savanture®,（二）居民委員會與業(yè)主委員會的區(qū)別與聯(lián)系,,2024/3/23,45,savanture®,區(qū)別：,1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同:居委

27、會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，其自治的基礎(chǔ)是法定的公民權(quán)利，居委書記事實(shí)上是由街道黨工委或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委委派（目前也開始黨內(nèi)選舉），居委會的設(shè)立、撤消、規(guī)模調(diào)整由政府決定；業(yè)委會自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)委會的委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)委會的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會決定，并報(bào)有關(guān)部門備案。,2024/3/23,46,savanture®,2、性質(zhì)不同: 居委會有明確的法律地位，實(shí)質(zhì)上是

28、一種半行政性的基層自治組織，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”； 業(yè)委會在法律上地位是明確的，無論是業(yè)主大會還是業(yè)主委員會都已經(jīng)能成為獨(dú)立的訴訟主體資格。但是還沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會申請登記為社團(tuán)法人。 物權(quán)法雖然沒有明確規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法人資格，但是隨著物權(quán)法的實(shí)施，由于業(yè)主可以自己管理物業(yè)，相信不久就可能出現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的社團(tuán)法人登記。這取決于業(yè)主自治管理能力能否達(dá)到登記部門的條件。,2

29、024/3/23,47,savanture®,業(yè)主可以自行管理物業(yè),第四十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項(xiàng)作出決定： （一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)； （二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限； （三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案； （四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。 電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特

30、定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開通專項(xiàng)維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。,2024/3/23,savanture®,48,3、經(jīng)費(fèi)來源不同: 居委會的經(jīng)費(fèi)由政府財(cái)政撥款；

31、 業(yè)委會的經(jīng)費(fèi)取決于業(yè)主大會的決定，由業(yè)主自行解決。 業(yè)主大會、業(yè)委會的活動經(jīng)費(fèi)屬于物業(yè)管理的必要支出，建議納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的范疇，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。物業(yè)服務(wù)合同和招投標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測算包括業(yè)主大會、業(yè)委會的活動經(jīng)費(fèi)。,2024/3/23,49,savanture®,4、對組織成員的要求不同: 居委會的人員多數(shù)算專職的，對居民負(fù)責(zé)；趨勢是兼職化，鼓勵在職人員參與社

32、區(qū)治理和服務(wù)。 業(yè)委會的成員目前大部分是兼職的，他們對業(yè)主負(fù)責(zé)。趨勢是可能專職化。 隨著業(yè)主觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主委員會將會向?qū)I(yè)化、社會化、職業(yè)化方向轉(zhuǎn)化。 浦東新區(qū)住宅小區(qū)三年行動計(jì)劃已經(jīng)明確提出對業(yè)主委員會主任、副主任和委員進(jìn)行培訓(xùn)并實(shí)行持證上崗。,2024/3/23,50,savanture®,5、工作的側(cè)重點(diǎn)不同: 居委會工作包括宣傳教育、社會福利、治安保衛(wèi)、文

33、教衛(wèi)生、調(diào)解民間糾紛、就業(yè)等多項(xiàng)工作，側(cè)重于社會政治穩(wěn)定； 業(yè)委會的的工作范圍僅限于物業(yè)管理的五大類公共服務(wù)項(xiàng)目：公共衛(wèi)生和公共秩序管理、綠化管理、車輛交通管理、公用部位公用設(shè)備設(shè)施的管理、其他居住環(huán)境管理，側(cè)重于業(yè)主的物權(quán)經(jīng)濟(jì)利益。,2024/3/23,51,savanture®,6、辦公用房不同: 居委會的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決，不一定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有的是好幾個小區(qū)才有一個居

34、委會； 業(yè)委會的辦公用房應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由建設(shè)單位和公房出售單位免費(fèi)提供。,2024/3/23,52,savanture®,聯(lián) 系,1、居委會和業(yè)委會都是社區(qū)管理的范疇，都是基層的自治組織 在社區(qū)組織中，居委會和業(yè)委會是社區(qū)治理的主體，他們是社區(qū)中的核心組織，是社區(qū)自治的推進(jìn)者。居委會的主要職責(zé)之一，是做好物業(yè)管理公司和業(yè)委會之間的協(xié)調(diào)工作，化解矛盾、推動物業(yè)管理工作順利展開。

35、 居委會和業(yè)委會是居民和業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，和業(yè)主的利益是一致的，他們理應(yīng)維護(hù)居民和業(yè)主的合法權(quán)益。,2024/3/23,53,savanture®,2、大多數(shù)居民同時(shí)也是業(yè)主，而業(yè)主多數(shù)也是居民居委會和業(yè)委會的工作重點(diǎn)各有側(cè)重，但也工作有相互重復(fù)的地方，他們在很多領(lǐng)域有著共同合作空間，況且，兩者的服務(wù)對象又是交叉的。所以，他們應(yīng)開展廣泛的合作。,2024/3/23,54,savanture®,3、居委會和

36、業(yè)委會在民事關(guān)系上是一種平等的關(guān)系居委會和業(yè)委會都是依法組建的基層群眾性自治組織，理應(yīng)是平等的民事主體關(guān)系，居委會要支持業(yè)委會維護(hù)業(yè)主權(quán)益的工作，業(yè)委會要積極配合居委會開展社區(qū)自治工作。,2024/3/23,55,savanture®,savanture®,4、 居委會對業(yè)委會有指導(dǎo)和監(jiān)督的義務(wù)；業(yè)委會在討論小區(qū)重大事務(wù)及組織召開業(yè)主大會時(shí)應(yīng)該通知居民委員會參加，認(rèn)真聽取居民委員會的意見。,2024/3/23,56

37、,,5、居民委員會或者村民委員會參加業(yè)主大會籌備組和業(yè)主委員會換屆改選小組。,2024/3/23,savanture®,57,,6、參與協(xié)調(diào)和調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。,2024/3/23,savanture®,58,（三）居民委員會在業(yè)主委員會工作中的職責(zé),,2024/3/23,59,savanture®,1、居民委員會或村民委員會參加業(yè)主大會籌備組和換屆改選小組,第十四條第二款

38、籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。,2024/3/23,savanture®,60,,第二十四條第二款 換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表

39、，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。,2024/3/23,savanture®,61,2、居民委員會應(yīng)該應(yīng)邀參加業(yè)主委員會、業(yè)主大會會議，并提出意見、建議,國務(wù)院條例第二十條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與

40、居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。,2024/3/23,savanture®,62,,《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會

41、定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。,2024/3/23,63,savanture®,《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條

42、 區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項(xiàng)工作。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作。,3、參加住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)委會日常運(yùn)作。,2024/3/23,64,sav

43、anture®,上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障和房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)若干意見》的通知【滬府辦發(fā)〔2009〕51號】區(qū)縣民政部門要落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作；居民委員會建立業(yè)主大會指導(dǎo)工作小組和物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度，負(fù)責(zé)牽頭做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作的具體指導(dǎo)工作以及調(diào)解物業(yè)管理矛盾和糾紛。,4、督促業(yè)主委員會、物業(yè)管

44、理企業(yè)做好安全防范、清潔衛(wèi)生、秩序管理等工作，并提出指導(dǎo)、監(jiān)督意見,,2024/3/23,65,savanture®,,居民委員會要切實(shí)擔(dān)負(fù)起對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，幫助業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會委員、換屆改選小組成員。,2024/3/23,savanture®,66,上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第三十一條 居民委員會、村民委員會設(shè)立

45、的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。,5、依法調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。,,2024/3/23,67,savanture®,《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》滬府發(fā)[2004]29號第四條規(guī)定，區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)調(diào)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的日常管理工作。

46、街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合協(xié)管隊(duì)伍協(xié)助有關(guān)管理部門做好居住房屋租賃的管理和相關(guān)服務(wù)工作。,6、敦促業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)做好外來人員、房屋租賃管理的協(xié)助工作。,2024/3/23,68,savanture®,7、參與協(xié)調(diào)業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的協(xié)商確定,上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法【滬價(jià)商（2005）011號】業(yè)主大會成立后的

47、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級，并按本辦法規(guī)定協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。需要時(shí)可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。,2024/3/23,savanture®,69,,五、超過最高服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定業(yè)主大會成立后,具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求協(xié)商確定。需要時(shí)也可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。,2024/3/23,savanture®,70

48、,二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、房屋行政管理部門、城管執(zhí)法和社區(qū)民警在物業(yè)管理工作中的定位,,2024/3/23,71,savanture®,（一）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理中的職責(zé),2024/3/23,72,savanture®,savanture®,《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第五十四條 地方各級人民政府是地方各級人民代表大會的執(zhí)行機(jī)關(guān)，是地方各級國家行政

49、機(jī)關(guān)?！渡虾Ｊ薪值擂k事處條例》第二條，街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機(jī)關(guān)，受區(qū)人民政府領(lǐng)導(dǎo)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，在本轄區(qū)內(nèi)行使相應(yīng)的政府管理職能。,法規(guī)索引：,2024/3/23,73,savanture®,,《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項(xiàng)工作。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人

50、民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作。,2024/3/23,savanture®,74,提要,物業(yè)管理區(qū)域的劃分首次業(yè)主大會的籌備業(yè)主委員會的換屆指導(dǎo)業(yè)主委員會聯(lián)席會議指導(dǎo)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)或者違反法律法規(guī)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定業(yè)主大

51、會、業(yè)委會備案,2024/3/23,75,savanture®,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該向房屋管理部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分的書面意見： 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半

52、數(shù)的業(yè)主同意。 物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。,1、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,2024/3/23,76,savanture®,滬府發(fā)〔2004〕38號規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽取業(yè)主意見。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域時(shí)與房屋管理部門一起聽取業(yè)主意見：

53、,,2024/3/23,77,savanture®,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會籌備書面報(bào)告和資料：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告，并提供下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明；（三

54、）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；（四）物業(yè)出售并交付使用時(shí)間；（五）已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊。建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。,2、    首次業(yè)主大會的籌備,,2024/3/23,78,savanture®,《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房

55、屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會籌備組：,,2024/3/23,79,savanture®,街道辦事處代表擔(dān)任籌備組組長,籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條

56、第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。,2024/3/23,savanture®,80,街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，并協(xié)調(diào)解決籌備組成員異議問題。,籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。 業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。,2024/3/23,savanture®,

57、81,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組?！渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。,3、業(yè)主委員會的換屆改選,,2024/3/23,82,savanture®,,換屆改選

58、小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。,2024/3/23,savanture®,83,第二十二條第二款 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程

59、書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。,4、出席業(yè)主大會會議,,2024/3/23,84,savanture®,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該指導(dǎo)居民委員會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作：根據(jù)《上海市街道辦事處條例》規(guī)定，街道辦事處有指導(dǎo)、幫助居民委員會工作的職責(zé)。而根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，居民委員會有監(jiān)

60、督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的職責(zé)，據(jù)此可以得出街道辦事處有指導(dǎo)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的職責(zé)。滬房地資物[2005]60號規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強(qiáng)對物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力。,5、  指導(dǎo)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會,,2024/3/23,85,savanture®,第二十二條第三款 業(yè)主委員會不依法組

61、織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。,下一頁,6、  業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理,2024/3/23,86,savanture®,7、街道辦事處責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)或者違反法律法規(guī)的決定,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事

62、與物業(yè)管理無關(guān)的活動?！　I(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。,2024/3/23,87,savanture®,8、業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案,上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第二十一條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案： （一）業(yè)主大會會議記錄和

63、會議決定； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。,2024/3/23,savanture®,88,,第二十八條業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)

64、當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。,2024/3/23,savanture®,89,,第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行

65、政管理部門。,2024/3/23,savanture®,90,（二）房屋管理部門在物業(yè)管理中的職責(zé),依法行政原則公共服務(wù)原則程序合法原則處罰法定原則,2024/3/23,91,savanture®,法律法規(guī)規(guī)章文件索引,一、物權(quán)法二、物業(yè)管理?xiàng)l例三、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定四、上海市拆除違法建筑若干規(guī)定五、上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃（2007-2009年）六、幾個基本概念,2024/3/23

66、,92,savanture®,一、物權(quán)法,,2024/3/23,93,savanture®,《物權(quán)法》的規(guī)定,第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 　　地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。,2024/3/23,94,savanture®,二、物業(yè)管理?xiàng)l例,,2024/3/23,95,savanture®,物業(yè)管理的主管部門,第五條　國務(wù)院建設(shè)行政主

67、管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　】h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。,2024/3/23,96,savanture®,物業(yè)管理區(qū)域的劃分具體辦法制定,第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。,2024/3/23,97,savanture®,區(qū)

68、、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會,第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。,2024/3/23,98,savanture®,業(yè)主大會會議告知居民委員

69、會,第十四條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會?！　I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。,2024/3/23,99,savanture®,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,第十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案?！　I(yè)主委員會

70、委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。,2024/3/23,100,savanture®,區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)的決定,第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動?！　I(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政

71、府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。,2024/3/23,101,savanture®,配合、協(xié)作；配合、支持、接受指導(dǎo)和監(jiān)督；告知、聽取建議,第二十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作?！　≡谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員