391xhx--中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究,新華信管理咨詢沈浩云2001年10月 上海,page2,說明,本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨立住宅市場的研究由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),page3,房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱

2、,宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化）,,page4,宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述,,page5,房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性,周期性,關(guān)聯(lián)性,地域性,政策敏感性,房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明

3、顯的周期性,作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為2.3,房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯,政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。,page6,房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標(biāo)和前景,以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理

4、和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米,page7,宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā) - 中央財政加大對西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0

5、514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團(tuán)（0632）,page8,中國宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長,page9,,page10,中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家10%-20%的比例相比，還有很大距離,建筑業(yè),GDP,4.7%,5.2%,5.6%,5.4%,4.7%,4.6%,4.7%,5.3%,6.6%,6.4%,6.5

6、%,6.7%,6.5%,6.7%,6.6%,page11,,page12,,,國外人均居住面積：XXX,page13,進(jìn)入WTO對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響,高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國市場，市場競爭更加激烈國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成較大的沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為

7、業(yè)務(wù)開拓的主要優(yōu)勢外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進(jìn)入物業(yè)測量、價值評估等中介服務(wù)市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國開設(shè)分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)--美國２１世紀(jì)不動產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國物業(yè)代理市場國外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠(yuǎn)等２０家會員組成的“中國城市

8、房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬達(dá)、中房集團(tuán)為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟”房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。,page14,進(jìn)入2000年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛, 前景看好,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

9、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,景氣指數(shù),100,101,102,103,104,105,106,107,108,4,6,8,10,12,2,4,6,8,10,12,2,4,6,8,10,12,2,4,,1999年,2000年,2001年,page15,2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強(qiáng)有力的

10、發(fā)展勢頭,page16,,公積金貸款余額,商業(yè)貸款余額,page17,,商業(yè)用房,辦公樓,住宅,page18,購買方研究 -- 收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù),個人購買,page19,,以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。,page20,按中國政府規(guī)定的目標(biāo)人均住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大,60平米以上,60平米以下,國家目標(biāo)人均住房面積為20平米

11、，三口之家為60平米,page21,針對目前購房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國住宅市場應(yīng)該是相對穩(wěn)定發(fā)展的市場,page22,中國一般居民購買力分析,購房款來源 = 原有的儲蓄存款 + 當(dāng)年總收入中扣除消費支出的余額 + 住房公積金 + 每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼 + 一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼一個普通的三口之家按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買20*3 = 60平米房子的購房能力。2000年一套60平米住房總共所需房價為60*2100 = 126,0

12、00元,page23,居民購買力分析（續(xù)）,①儲蓄存款：99年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為7500元，一個三口之家儲蓄存款為22500元。 ②當(dāng)年總收入扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對90年至97年數(shù)字分析，得2000年一三口之家的總余額為6039.36元。 ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個人每月計繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，按1999年職工的平均年工資為7000元，一個三口之家雙職工家

13、庭的年住房公積金的為1400元。 ④每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼：目前中國許多地區(qū)的補(bǔ)貼辦法還沒有制定出來，從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補(bǔ)貼約為工資的15%，按99年的工資水平來看，就是每年發(fā)放1050元，一個三口之家的雙職工家庭為2100元。 ⑤一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國己制訂出的實施方法來看，約為房價的20%。 （暫且按10%計算）,page24,居民購買力分析（續(xù)）,所需購房款 為 126,000 - 126,000*10%

14、 - 22,500 = 90,900 年購房款收入積累 = 6039+1400+2100 = 9539即一個三口之家在2000年購買一套60平米的房子，約需10年的時間里，就可利用其可用于購房的收入來還清房款，這對于一般居民都是可以承受的中國居民已經(jīng)具備了購房能力,page25,2000年房地產(chǎn)投入資金來源構(gòu)成,定金及預(yù)付款,其他資金,自籌資金,國內(nèi)貸款,利用外資,外商直接投資,債券,企事業(yè)單位自有資金,國家預(yù)算內(nèi)資金

15、,page26,全國商品住宅的價格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢,page27,房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱,宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,,page28,北京和上海兩大城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來綜述,,page29,北京2000年房地產(chǎn)開發(fā)不管從哪個指標(biāo)分析，都反映了市場的快速增長，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的強(qiáng)勁估計將繼續(xù)增長,房地

16、產(chǎn)投資總額 +23.9%,住宅 +21.9%,商品房屋開復(fù)工總面積,住宅開復(fù)工面積,當(dāng)年新開商品房屋總面積,當(dāng)面住宅新開面積,銷售總面積 +75.8%,住宅銷售 +85.3%,銷售給個人 +160.4%,商品房屋銷售總額 +53.1%,住宅銷售額 +76.4%,page30,北京1999和2000年寫字樓供應(yīng)量雖比前幾年減少，但市場基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢。目前寫字樓供應(yīng)正處于逐步放大的趨勢,page31,按行

17、政區(qū)域分，北京2000年的寫字樓供應(yīng)主要在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在CBD、中關(guān)村和金融街地區(qū),page32,與1999年相比，朝陽區(qū)和東城區(qū)的寫字樓供應(yīng)量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來的基本空白開始出現(xiàn)供應(yīng),page33,而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運村、金融街和燕莎商圈增量明顯,page34,北京寫字樓市場在諸多看好因素的刺激下需求將繼續(xù)放大，但也必須看到未來市場的新增供應(yīng)量，投資應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行,加入WTO后中

18、小型外資企業(yè)進(jìn)入中國市場將大量增加，租樓需求擴(kuò)大大型跨國公司在中國市場擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使辦公樓需求繼續(xù)增加高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將擴(kuò)大租樓需求2008年奧運會將為寫字樓市場創(chuàng)造潛在商機(jī)中資公司發(fā)展神速，對高級寫字樓的需求保持旺盛增長,page35,2000年北京住宅市場中住宅新開面積和開復(fù)工面積放大，表現(xiàn)了開發(fā)商對市場看好的信心，市場供應(yīng)量增大,總量4206.9,總量5307.3,page36,2000年北京住宅市場的銷售面積較99年放

19、大，市場需求呈擴(kuò)大趨勢，個人購房的比例急劇擴(kuò)大,page37,2000年北京住宅市場共推出新盤199個，加上1999年的約120個項目和前幾年未消化樓盤，2000年住宅市場上活躍的項目在400個以上，競爭激烈,page38,在激烈的競爭中，2000年北京市場規(guī)模約30萬M2以下中小規(guī)模的項目占主導(dǎo),page39,2000年北京住宅市場新項目價格在4000-8000元/平方米的樓盤占主導(dǎo)地位,主要在城市邊緣地區(qū),page40,北京住宅市場

20、客戶需求分析,拆遷居民和中低收入家庭地理位置：城市邊緣或郊區(qū)市政配套：相對不完善購買原因：房價低廉（3000元/平方左右）中產(chǎn)階級地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)市政配套：齊全購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境高收入者構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士需求特征：豪華、舒適、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理,page41,由于1997年-1999年底北京別墅市場不立項，別墅市場增加供應(yīng)量不大，但由于2000年經(jīng)濟(jì)回

21、升，別墅新開發(fā)項目明顯增加,不完全統(tǒng)計13個,14個,約80-90個，但只售空置部分,7個,1個,,建筑面積約120萬平方米約4000套,,建筑面積約50萬平方米約1700套,,,建筑面積約40萬平方米,page42,北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少,page43,2000年北京市場別墅市場經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價格和客戶購買力的差距，預(yù)計經(jīng)濟(jì)型“獨立住宅”將會

22、貼近更廣大消費者的需求,北京1999年底、2000年初存量供應(yīng)別墅平均價格在9580元/平方米但2000年13個新盤中11個平均價格在7000元以下,page44,北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化,外國客戶客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家/高管人員、外交使館人員購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)消費預(yù)測：隨著WTO的加入需求不斷擴(kuò)大歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士特征：追求高質(zhì)量的生活

23、和理想的居住環(huán)境購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅消費預(yù)測：隨著經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求財力雄厚的港、澳、臺商特征：由于北京的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，需要長時間在京城滯留購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅中資企業(yè)家、高級人員及IT、金融、房地產(chǎn)精英特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅薪資優(yōu)厚的律師、會計師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級

24、”購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅,page45,上海,,page46,房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱,宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,,page47,萬科1992年的戰(zhàn)略和樓盤狀況，當(dāng)年實現(xiàn)房地產(chǎn)利潤3380萬,宏觀經(jīng)濟(jì)背景,國內(nèi)市場全面啟動、國民經(jīng)濟(jì)迅速增長,投資戰(zhàn)略,在

25、中國人口密集、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的沿海三大經(jīng)濟(jì)圈形成較為合理的組合投資戰(zhàn)略根據(jù)市場和投資環(huán)境的成熟程序，由南向北漸次延伸,以香港為龍頭的華南經(jīng)濟(jì)圈,以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈,以山東半島、京津地區(qū)和遼東半島為重點的環(huán)渤海海灣經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行,,,,,,,page48,,page49,萬科至2001年初的土地儲備占地面積達(dá)871萬平方米，可建面積780萬平方米。充足的土地儲備為未來發(fā)展提供了有利的資源保障。根據(jù)土地儲備的區(qū)域差別也反

26、映了萬科的地區(qū)戰(zhàn)略,page50,,page51,萬科1992年的物業(yè)狀況,page52,萬科93年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年完成利潤9,570萬元,繼續(xù)堅持城市居民住宅這一潛力極大的市場，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔城市居民住宅為本集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)方向。城市居民住宅項目總投資已經(jīng)占本集團(tuán)在建房地產(chǎn)項目總投資的52.5％。年初本集團(tuán)正式椎出以內(nèi)銷市場為主、附有完善生活和服務(wù)設(shè)施的中檔住宅區(qū)“上海萬科城市花園”和中高檔

27、住宅區(qū)“青島銀都花園”，深受市場歡迎。上海萬科城市花園項目規(guī)劃建筑面積50.3萬平方米。該項目首期和二期共3371個單位已售出61％。青島銀都花園建筑面積13．1萬平方米，總共839個單位已經(jīng)售出30％。除城市居民住宅項目外，本集團(tuán)分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項目共8個，進(jìn)展順利。在建項目總開工建筑面積為60．4萬平方米，竣工建筑面積為6．9萬平方米。在北京、天津、沈陽等地?fù)碛型恋貎?13.6萬

28、平方米。上海西郊花園、青島銀都花園、北海萬達(dá)苑等項目為本期溢利做出了貢獻(xiàn)。,page53,1994年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤達(dá)1.47億元,重點開發(fā)城市居民住宅，其竣工面積占本年度全部竣工面積的７３.５４％。其他商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。上海萬科廣場、深圳荔景大廈、深圳萬景大廈于年內(nèi)竣工，上海及北海萬科城市花園、青島及石家莊銀都花園于年內(nèi)部分竣工。全年竣工面積為２６．０４萬平方米，比上年度增長２７６％。本年度在建房地產(chǎn)項目１６個，在建項目總開工建

29、筑面積達(dá)９５.０８萬平方米，比上年度增長５７％。在深圳、合肥、沈陽、北海等地?fù)碛型恋貎洌保罚?２萬平方米。,page54,1995年業(yè)務(wù)進(jìn)展,全年竣工面積２９萬平方米，平均售出率約７０％。北京萬科城市花園項目第一期為本集團(tuán)之盈利作出重要貢獻(xiàn)，年內(nèi)完成竣工面積１０．４萬平方米，實現(xiàn)銷售面積達(dá)７７％。上海萬科城市花園第一期及上海萬科廣場繼續(xù)為本集團(tuán)主要利潤來源之一。集團(tuán)控股５６％之天津萬興實業(yè)股份有限公司通過對年初收購之“天津世貿(mào)廣

30、場”項目進(jìn)行綜合改造，年內(nèi)即實現(xiàn)銷售及回款均達(dá)８０％，亦為本集團(tuán)盈利作出貢獻(xiàn)。在青島、沈陽、成都、石家莊及北海開發(fā)的住宅項目均獲得穩(wěn)定回報。自８８年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，長期致力于售后服務(wù)。本集團(tuán)管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均獲得全國“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的稱號。,page55,1996年業(yè)務(wù)進(jìn)展和97年戰(zhàn)略,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)保持良好經(jīng)營業(yè)績，全年結(jié)算竣工面積17.69萬平方米在各地的居民住宅項目均有理想市場表現(xiàn)。上

31、海萬科城市花園繼續(xù)為集團(tuán)帶來良好溢利回報,該項目一期工程累計265,000平方米于年內(nèi)全面竣工，售出率達(dá)85％，二期新開工及部分竣工面積33,000平方米，銷售業(yè)績理想；規(guī)劃面積125,857平方米,分三期開發(fā)的天津萬科城市花園第二、第三期于年內(nèi)全面開工，首先推出銷售的第三期售出率達(dá)70％，亦為本集團(tuán)利潤作出貢獻(xiàn)；北京萬科城市花園項目累計竣工124,000平方米,年內(nèi)增開30,000平方米，銷售穩(wěn)定，為集團(tuán)帶來盈利。荔景大廈項目與萬景

32、大廈項目的售罄和青島銀都花園的良好銷售亦為集團(tuán)帶來溢利回報。在沈陽、鞍山的住宅項目，在大連的寫字樓項目增開面積達(dá)160,000平方米繼深圳天景花園、青島銀都花園之后,上海萬科城市花園、天津萬科城市花園北海萬科城市花園和深圳荔景大廈又獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（小廈）”榮譽97戰(zhàn)略：憑借已確立的專業(yè)優(yōu)勢及萬科城市花園品牌效應(yīng)，加快現(xiàn)有地產(chǎn)項目的消化進(jìn)程在已開發(fā)的十二個城市的房地產(chǎn)項目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大

33、城市開發(fā)居民住宅。鑒于深圳居民住宅市場的潛力及九七香港回歸的良好時機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)貫徹加大在深圳投資的經(jīng)營方針，增加在深圳的土地儲備。,page56,1997/8年業(yè)務(wù)進(jìn)展,1997年全年結(jié)算樓宇面積24.7萬平方米1998年繼續(xù)貫徹將房地產(chǎn)項目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽五大城市的經(jīng)營策略，全年結(jié)算摟宇面積27.6萬平方米。1998年擔(dān)憂的經(jīng)營問題：①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場競爭日趨激烈，將根據(jù)市場情況及時調(diào)整經(jīng)營策略。隨著經(jīng)濟(jì)

34、的發(fā)展和城市消費水平的提高，以及刺激住宅消費各項優(yōu)惠政策的出臺，購房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購買能力進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)這一趨勢，將積極開拓中檔經(jīng)濟(jì)住宅市場，擴(kuò)大市場定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提高市場占有率。②業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對人力資源提出更高要求。99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積將達(dá)62萬平方米，以上年同期增加近1倍。對專業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。③房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，市場競爭的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫存的增加，截止98年底，集團(tuán)現(xiàn)

35、樓庫存面積達(dá)6.5萬平方米，可售樓花面積11.5萬平方米。隨著99年度房地產(chǎn)開發(fā)量的大幅提升，可售面積將進(jìn)一步增加，對集團(tuán)銷售能力提出更高要求。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬客會等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。④集團(tuán)早期投資的部分地產(chǎn)項目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏椖?，北海城市花園項目、鞍山寫字樓項目、成都項目對集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。,page57,1999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及2000年展

36、望,繼續(xù)實施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽五大城市重點投資開發(fā)住宅的策略， 實現(xiàn)樓盤竣工面積45.2萬平方米，結(jié)算銷售面積38.6萬平方米截止1999年12月31日， 集團(tuán)住宅土地儲備之規(guī)劃建筑面積達(dá)131.2萬平方米。運用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對充足的資金實力，集中發(fā)展大、 中型住宅項目，并加強(qiáng)新技術(shù)的運用。 年內(nèi)成立的萬科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量

37、。為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。 集團(tuán)在國內(nèi)首創(chuàng)的“萬客會”獲得了消費者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開發(fā)城市“萬客會”會員人數(shù)達(dá)9,700人，該會通過為客戶提供免費資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶的溝通。2000年展望在未來數(shù)年，住宅開發(fā)量將持續(xù)增加， 全年開發(fā)和銷售項目14個。 在項目開發(fā)上將進(jìn)一步加強(qiáng)對科技成果的應(yīng)用。將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽及成都的土地儲備，重點選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部的大宗土地，

38、保障集團(tuán)住宅開發(fā)不斷增長的發(fā)展需求。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶來全新的發(fā)展機(jī)遇，將結(jié)合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿(mào)易為主的B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購優(yōu)勢將進(jìn)一步降低集團(tuán)營運成本，提高效率， 提升集團(tuán)核心競爭力；未來將進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源的建設(shè)及培訓(xùn)工作的開展。繼98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團(tuán)隊精神年”， 2000年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺，積極創(chuàng)新進(jìn)取,page58,,,page59,房地產(chǎn)

39、行業(yè)研究大綱,宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,,page60,香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進(jìn)行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營風(fēng)險，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù),91.69億港元,40.98億港元,page61,在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開

40、發(fā)（如住宅）和物業(yè)投資（如辦公樓），避免業(yè)績出現(xiàn)重大波動,177億港元,82.67億港元,page62,房地產(chǎn)行業(yè)研究綱要,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析,全國房地產(chǎn)市場分析,地區(qū)房地產(chǎn)市場分析,人口城鎮(zhèn)人口流動人口居住面積經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長率、通貨膨脹率物價指數(shù)、零售價格指數(shù)工資水平儲蓄水平、可支配收入利率失業(yè)行業(yè)政策和法規(guī)WTO的影響世界經(jīng)濟(jì)趨勢,人口常住人口流動人口人口結(jié)構(gòu)或特居住面積

41、消費結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)物價指數(shù)工資水平儲蓄、可支配收入就業(yè)率當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策工業(yè)和商業(yè)趨勢工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)行業(yè)政策和法規(guī)WTO的影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)其他發(fā)展趨勢,物業(yè)整體規(guī)模狀況全國物業(yè)細(xì)分市場結(jié)構(gòu)分析住宅、廠房、商場、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)供需狀況整體分析房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格走勢國外地產(chǎn)發(fā)展歷史和動態(tài)全國城市化趨勢,物業(yè)整體規(guī)模狀況細(xì)分市場結(jié)構(gòu)分

42、析住宅、廠房、商場、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)供需狀況整體分析房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格走勢當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)及其利用狀況調(diào)查分析地方城市建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖各類地產(chǎn)需求整體預(yù)測,page63,房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略研究綱要,全國競爭態(tài)勢,地區(qū)競爭態(tài)勢,主要競爭對手分析借鑒,核心能力識別和策略,主要房地產(chǎn)企業(yè)識別主要企業(yè)的競爭地位分析規(guī)模區(qū)域資金實力地產(chǎn)性質(zhì)組織結(jié)構(gòu)管理水平主要地產(chǎn)企業(yè)的最近

43、動態(tài)和戰(zhàn)略,主要房地產(chǎn)企業(yè)識別主要企業(yè)分析規(guī)模區(qū)域資金實力地產(chǎn)性質(zhì)組織結(jié)構(gòu)管理水平主要地產(chǎn)分析價格目標(biāo)市場營銷……主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動態(tài)和戰(zhàn)略,成功企業(yè)的關(guān)鍵成功要素成功經(jīng)驗總結(jié)……,與競爭對手相比，復(fù)地有何差距，應(yīng)如何彌補(bǔ)并盡快追趕發(fā)展戰(zhàn)略是什么？為了成功實現(xiàn)戰(zhàn)略，必須擁有哪些關(guān)鍵的競爭力，應(yīng)如何優(yōu)先培育核心競爭力……,page64,房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈研究,,,,,,,,,技術(shù)開發(fā),采購,企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施