北京-公共租賃住房商業(yè)運營可行性研究

1、,,北京世聯(lián)交易事業(yè)三部2013年4月,公共租賃住房商業(yè)運營可行性研究,,北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司,,→,公租房政策盤點產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例三.商業(yè)運營可行性關鍵點,,,,1,公租房政策盤點,,,,? 北京市政策? 順義區(qū)政策? 中關村政策,,,,part1,北京市政策,,一、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房（以下統(tǒng)稱“保障性住房”）輪候家庭。二、申請人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及

2、以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。（市住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同市相關部門根據(jù)本市人均可支配收入水平變化等對上述標準及時進行動態(tài)調(diào)整）三、外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標準，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。（具體條件由各區(qū)縣人民政府結合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實際確

3、定）　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構確定并報區(qū)縣人民政府批準后實施，并報市住房保障工作領導小組辦公室備案。,公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長不得超過1年續(xù)租：合同期滿前3個月向區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，經(jīng)復核仍符合規(guī)定條件的，產(chǎn)權單位辦理續(xù)租手續(xù)；不符合公共租賃住房申請條件的，不再續(xù)租,,

4、,,part2,順義區(qū)政策,,（一）申請人須具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍（二）申請家庭現(xiàn)有住房人均使用面積不超過15平方米（三）3口人（含）以下家庭年收入不超過10萬元； 4口人（含）以上家庭年收入不超過13萬元。,（一）申請人須在本區(qū)連續(xù)穩(wěn)定工作5年以上，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明。（二）申請人及家庭成員在北京市均無住房；家庭收入符合上款規(guī)定的標準。（三）申請人所在工作單位應為：本區(qū)行政機關

5、、事業(yè)單位、國有企業(yè)、集體企業(yè)，或連續(xù)三年年納稅額達到50萬元（含）以上的私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資（合作）企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構確定，報區(qū)政府批準后實施，并報市住房保障工作領導小組辦公室備案,面向本區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工定向配租的公租房，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構負責本園區(qū)內(nèi)企業(yè)和職工的資格審核、配租及動態(tài)監(jiān)管工作，建立房屋出租臺賬，報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（區(qū)政府房改辦）備案。

6、跨園區(qū)配租的公租房，由區(qū)經(jīng)濟信息化委負責供需雙方的對接協(xié)調(diào)和調(diào)劑工作。,主要模式包括：1、區(qū)政府投資并持有運營；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構投資并持有運營；3、商品住宅項目配建由開發(fā)企業(yè)投資并持有運營；4、社會單位利用自用國有建設用地投資建設并持有運營,租金標準：公租房的租金按照同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮，并結合承租家庭負擔能力確定。優(yōu)惠政策：區(qū)政府所屬機構及區(qū)政府批準的機構出租公租房，凡符合國家有關稅收規(guī)定的，可享受

7、相關的稅收優(yōu)惠政策。運營管理：公租房的維修、養(yǎng)護、管理由產(chǎn)權單位負責，產(chǎn)權單位也可委托專業(yè)服務企業(yè)管理。,,,,part3,中關村政策,,申請公共租賃住房的人員必須同時滿足以下條件：1、申請人所在企業(yè)(單位)在中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊并納稅；2、申請人具有大學以上學歷，或具有中級以上職稱、高級技師資格；3、申請人必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動合同的從業(yè)人員；4、在北京市范圍內(nèi)無住房且沒有享受過中央或北京市的其

8、他優(yōu)惠住房政策。,符合條件的人員可由單位統(tǒng)一申請,備以下條件之一的人員可優(yōu)先申請：1、入選中央“千人計劃”、“北京海外人才聚集工程”、“中關村高端領軍人才聚集工程”的人員，及上述人員所創(chuàng)辦企業(yè)的人員；2、列入示范區(qū)“十百千工程”、“百家創(chuàng)新型試點”、“瞪羚計劃”等范圍內(nèi)的企業(yè)人員；3、在海外有5年以上學習工作經(jīng)歷，回到中關村工作時間不超過2年，并在中關村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的人員；4、屬于中央或北京市重點引進的高層次創(chuàng)新人才、開發(fā)性創(chuàng)

9、業(yè)人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)人才。,1、補貼：市、區(qū)兩級政府對人才公共租賃住房給予一定比例的租金補貼。2、租金：按照保本微利的原則，以不高于同地段類似房屋市場租金確定人才公共租賃住房租金。由產(chǎn)權單位或房屋管理單位提出申請，報區(qū)縣政府核準后實施。3、租期：人才公共租賃住房租賃最長不能超過工作合同期限，承租人需繼續(xù)承租的，應在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，由產(chǎn)權單位會同相關單位復核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。連續(xù)租賃期限原則上最長不超過3年。符合

10、承租條件的家庭只能承租一套人才公共租賃住房。4、罰則：申請人才公共租賃住房單位和個人有開據(jù)虛假證明、未如實申報家庭收入或住房等情況，騙租人才公共租賃住房的，由管理單位或產(chǎn)權單位解除租賃合同，按同期市場標準補交租金并取消申請資格，5年內(nèi)不得申請政策性住房。,,,,2,產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例,,,,,中關村環(huán)保園項目,翠湖·閱西山,,項目位置,一梯四戶,兩梯十二戶,一、5月1日前擬訂配租方案并上報區(qū)住保辦和海淀園管委會產(chǎn)規(guī)處；二、

11、5月15日前確定該項目租金和物業(yè)服務費價格，并將配租方案上報區(qū)政府審核；三、7月1日前配租方案取得區(qū)政府批準，同步進行配租準備工作，并向進駐企業(yè)正式公布相關信息。四、7月份完成租賃協(xié)議簽訂工作，收取租金及保證金。五、10月份物業(yè)進駐，并作交房前演練。六、11月中旬交房入住，部分配套商業(yè)設施同時開業(yè)。,,1、原則：優(yōu)先躉租，優(yōu)先大客戶躉租：簽訂12年租期，租期內(nèi)租金價格不變，租金一次性支付（約30萬）。供暖費和物業(yè)費、能源費按正

12、常收費辦法繳納。躉租客戶每套房免費提供一個地下車位。散租：合同租期3年。合同到期后另行簽約，租金從新評估確定。2、租金（起始年）：約1.2元每日每平米。（不含能源費、物業(yè)費、供暖費）3、物業(yè)費：2.28元每月每平米。4、供暖費：30元每平米每供暖季。5、能源費：按北京市居住生活標準收取。6、租金補貼：由入駐企業(yè)向區(qū)房管局和海淀園管委會產(chǎn)規(guī)處申請，補貼額度為租金35%-40%。,,,,3,商業(yè)運營可行性關鍵點,,,,? 申請資