[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì)

1、2024/3/26,房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì),2024/3/26,2005年9月10日，國(guó)家稅務(wù)總局和《中國(guó)稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，

2、這是全國(guó)第五次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。,2024/3/26,財(cái)政部2006年度會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國(guó)有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等 。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識(shí)和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必

3、要。,2024/3/26,目 錄,第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)——會(huì)計(jì)規(guī)范第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理,2024/3/26,,第一部分 會(huì)計(jì)規(guī)范一、我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架,,2024/3/26,2024/3/26,二、會(huì)計(jì)法,會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī)范的制定依據(jù)。 會(huì)計(jì)

4、法的立法宗旨是規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)、完整。 我國(guó)在1985年首次公布會(huì)計(jì)法，1993年進(jìn)行局部修改，1999年進(jìn)行了重大修改。 現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。,2024/3/26,（1985年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條

5、 單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會(huì)計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1999年）第四條　單位負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化 。,2024/3/26,1997年中華人民共和國(guó)刑法（修正） 

6、;第一百六十一條  公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2002年因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長(zhǎng)、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財(cái)會(huì)

7、報(bào)告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。,2024/3/26,三 、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度（一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,我國(guó)財(cái)政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，,2024/3/26,2006年底已頒布實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（1個(gè)基本準(zhǔn)則、38個(gè)具體準(zhǔn)則）,2024/3/26,2024/3/26,38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施范圍,2024/3/26,2006年2 月財(cái)政部重新修訂發(fā)布了一個(gè)

8、基本準(zhǔn)則，38個(gè)具體準(zhǔn)則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系基本形成。它分成三個(gè)層次：第一層次為基本準(zhǔn)則。第二層次為具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，分為：一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費(fèi)用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項(xiàng)目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量，如石油 天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和

9、保險(xiǎn)合同等準(zhǔn)則項(xiàng)目。報(bào)告準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報(bào)告類的準(zhǔn)則，如現(xiàn)金流量表、合并財(cái)務(wù)報(bào)表、中期財(cái)務(wù)報(bào)告、分部報(bào)告等準(zhǔn)則項(xiàng)目。,2024/3/26,,第三層次為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南。分為　兩部分，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋，會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理。,2024/3/26,（二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系1.會(huì)計(jì)制度,2024/3/26,,《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 《證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法》

10、 《電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》

11、 《新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法》

12、 《投資公司會(huì)計(jì)核算辦法》 《電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》 《水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法

13、》 暫行規(guī)定及問題解答 《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》 《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》 《企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》

14、 《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》 《企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題的暫行規(guī)定》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)

15、則有關(guān)問題解答（二）》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）》 《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》 《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 《信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法》

16、 《金融企業(yè)實(shí)施有關(guān)問題的解答》 《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉銜接規(guī)定》 行業(yè)會(huì)計(jì)制度,,,,,,,,,2024/3/26,2.特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 （根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的該

17、行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）,2024/3/26,二、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度（二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系3． 暫行規(guī)定及問題解答,2024/3/26,（三）非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系,2024/3/26,《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本規(guī)范（試行）》

18、 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——擔(dān)保（試行）》 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——對(duì)外投資（試行）》 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——成本費(fèi)用（試行）《會(huì)計(jì)法》 《總會(huì)計(jì)師條例》 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——預(yù)

19、算（試行）》 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——工程項(xiàng)目（試行）》 《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——貨幣資金（試行）》

20、 《會(huì)計(jì)從業(yè)資格管理辦法》 《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》 《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》,,四、會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系,,,2024/3/26,五、與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有關(guān)的規(guī)范,上市公司：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 2006自2

21、007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 特別關(guān)注：建造合同 （代建房地產(chǎn)）、投資性房地產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、存貨（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量 ）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量 ）,2024/3/26,,非上市公司：企業(yè)會(huì)計(jì)制度（2001） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（1993） 施工、房地

22、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度（1993）關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易 若干財(cái)務(wù)處理問題的通知（1995）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定（1999）,2024/3/26,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給

23、其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。,2024/3/26,2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4．代建工程的開發(fā)

24、 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程，必須符合三個(gè)條件：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時(shí)符合本《通知》第三條中“其他代理服務(wù)”條件的，則對(duì)房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋

25、開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購(gòu)代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交)，只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍

26、之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。,2024/3/26,3．開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。涉及設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位、設(shè)計(jì)單位、施工

27、單位，委托單位和承租單位等。4．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。,2024/3/26,5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大 開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷

28、路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。,2024/3/26,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算（預(yù)計(jì)費(fèi)用）,經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決 策 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房

29、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。,2024/3/26,(一)開發(fā)成本共有八項(xiàng)：1．土地使用權(quán)出讓金國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有包括 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)

30、等。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。,2024/3/26,3．前期工程費(fèi) (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。4．建安工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等

31、。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 6．公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。,2024/3/26,,7．不可預(yù)見費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。 8．開發(fā)期間稅、費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)

32、過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。,2024/3/26,(二)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1．管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。2．銷售費(fèi)用它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1．5

33、％一2％； (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。,2024/3/26,,3．財(cái)務(wù)費(fèi)用它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。,2024/3/26,第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算,房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段,2024/3/26,在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，企業(yè)將發(fā)生許

34、多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑?jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)成 本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。,2024/3/26,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容,開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過

35、程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2．房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。,2024/3/26,,3．配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套

36、設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象,開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象：1．一般的開

37、發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。,2024/3/26,,注意：成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。,2024/3/26,三、房地產(chǎn)開發(fā)

38、成本項(xiàng)目,開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。 2．前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在

39、前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。,2024/3/26,3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4．建筑安裝

40、工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。,2024/3/26,5．配套設(shè)施費(fèi)：指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6．開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、

41、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。,2024/3/26,目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。

42、 每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。,2024/3/26,四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序,(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶1．“開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算

43、。,2024/3/26,2．“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。,2024/3/26,注意：開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)別業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、租賃費(fèi)、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業(yè)看管費(fèi)、售樓處發(fā)生

44、的水電費(fèi)、辦公費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等,2024/3/26,《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 》規(guī)定,管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢（減盤盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。,2024

45、/3/26,,銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。,2024/3/26,《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,第

46、七條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！　。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。,2024/3/26,（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)

47、務(wù)費(fèi)用。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。,2024/3/26,土地征用

48、及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用,,成 本 項(xiàng) 目,土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本,開 發(fā) 成 本,開發(fā)間接費(fèi)用,2024/3/26,(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序,1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。 (1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用

49、，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)用”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)用，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。,2024/3/26,2．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本

50、”賬戶。3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。,2024/3/26,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用,,成 本 項(xiàng) 目,土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本,開 發(fā) 成 本,開發(fā)間接費(fèi)用,歸 集,土地房屋配套設(shè)施

51、代建工程,開 發(fā) 產(chǎn)品,,分配,,,銷售,出租,2024/3/26,五、土地開發(fā)的成本核算,一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置開發(fā)成本—土地開發(fā)二 土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 見下圖,2024/3/26,,,2024/3/26,（三） 舉例,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)

52、務(wù)： ①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 5 500000 貸：銀行

53、存款 5 500000,2024/3/26,③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費(fèi)) 210000 貸：銀行存款 210000④支付土石方費(fèi)用5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費(fèi))5 500000 貸：銀行存款 5 500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1 500000元：借：開發(fā)成本—土

54、地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1 500000 貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè) 1 500000,2024/3/26,,⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園) 9427

55、 500 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本——土地——梁園 37710000,2024/3/26,注意：土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理,《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán)，在未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，

56、企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。,2024/3/26,例：某企業(yè)于2002年7月15日購(gòu)入土地使用權(quán)。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購(gòu)價(jià)為14萬，于2003年1月20日開發(fā)其中的100畝，有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間為2003年1月⑴取得土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)　14000萬　　　　　　　貸：銀行存款　　14000萬⑵2

57、002年12月30日攤銷無形資產(chǎn)＝14×1000÷70÷2＝100萬借：管理費(fèi)用　100萬　　貸：無形資產(chǎn)　100萬,2024/3/26,⑶2003年1月20日使用100畝土地時(shí) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額＝（每單位面積的購(gòu)價(jià)－作為無形資產(chǎn)已攤銷額）×該項(xiàng)目占地面積＝（14萬－14÷70÷2）×100＝1390萬 借：開發(fā)成本-土地　　1

58、390萬　　 貸：無形資產(chǎn)　　1390萬,2024/3/26,六、房屋開發(fā)的成本核算,（一）房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)房屋所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用 開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營(yíng)房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細(xì)科目 （二 ）房屋開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 見下圖,2024/3/26,,,2024/3/26,舉例,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在2004年度內(nèi)，共

59、發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1、用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)525,000元2、應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款150,000元上列各項(xiàng)土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進(jìn)行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下：201商品房2,000平方米202商品房3,000平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地

60、8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)用為40,000元。,2024/3/26,,5、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進(jìn)行分配。各幢房屋用地面積如下：203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周轉(zhuǎn)房2,000平方米,2

61、024/3/26,,1、交付拆遷費(fèi) 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房（201工程）42,000 — 商品房（202工程） 63,000 — 經(jīng)營(yíng)房（301工程）42,000 開發(fā)成本- 土地開發(fā) — 商品性土地開

62、發(fā)(401工)210,000 — 自用土地開發(fā)(412工程)168,000 貸： 銀行存款 525,000,2024/3/26,,2、承付前期工程款 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房（201工程）10,000 — 商品房（202工

63、程）15,000 — 經(jīng)營(yíng)房（301工程）10,000 開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)(401工) 50,000 — 自用土地開發(fā)(412工程) 40,000 貸：應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 125，000,202

64、4/3/26,,3、支付建筑工程款 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)— 商品房（201工程）12,000 — 商品房（202工程）18,000 — 經(jīng)營(yíng)房（301工程）12,000 開發(fā)成本--土地開發(fā)— 商品性土地開發(fā)(401) 60,000 — 自用土

65、地開發(fā)(412工程)48,000 貸： 銀行存款 150,000,2024/3/26,4、 401商品性土地分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（401工 程）40,000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用40,0005、 401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 土地（401工程）360，000

66、 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（401工程）360,000 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，以后用作房屋的建造借：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（451工程）256,000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā) — 自用土地開發(fā)（451工程）256,000,2024/3/26,,6、 451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房（203工程）

67、 96,000 — 經(jīng)營(yíng)房（302工程）96,000 — 周轉(zhuǎn)房（351工程）64,000貸：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（451工程）256,000,2024/3/26,七、配套設(shè)施開發(fā)的成本核算,（一）配套設(shè)施開發(fā)成本科目的

68、設(shè)置 核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)直 接費(fèi)用 開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)科目：大配套設(shè)施開發(fā)，非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)（二 ）配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 見下圖,2024/3/26,,,2024/3/26,八、代建工程開發(fā)的成本核算,（一）建工程