2018年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)-銳理數(shù)據(jù)

1、成成都都銳銳理理開數(shù)創(chuàng)據(jù)信處息理技技術(shù)術(shù)有股限份公有司限公司（昆明分公司）網(wǎng)網(wǎng)址址：：wwwwww..ddccqq..ccnn電 電話話：：002881-78-563537623006298 傳真：028-85335800,,,2018年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào),2018年7月,,2018樓市大數(shù)據(jù),,第一部分,目錄,對(duì)未來的思考,,第二部分,,土地?cái)?shù)據(jù),,2018-9-54,,,,2018年前二季度整體供應(yīng)面積10119畝，同比20

2、17年前二季度增長(zhǎng)224%，成交面積9415畝，同比增長(zhǎng)244%，平均起拍樓面價(jià)2774元/平米，同比下降43%，平均成交樓面價(jià)3277元/平米，同比下降43%。2011-2018.06大成都土地市場(chǎng)供銷及樓面價(jià)走勢(shì)圖（單位：畝、元/㎡）,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D從整體看，量漲價(jià)跌，逐步回歸理性,,,,,2018-9-55,,,,從圈層上看，中心城區(qū)價(jià)格下跌趨勢(shì)明顯，土地市場(chǎng)政策性遇冷2018年上半年整體供應(yīng)

3、面積1230畝，同比2017年上半年微跌1%，成交面積833畝，同比增加22%，起拍樓面價(jià)6452元/平米，同 比增加9%，成交樓面價(jià)8195元/平米，同比下降18%，整體溢價(jià)率27.02%，同比下降60個(gè)百分點(diǎn),,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,,2018-9-56,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D天府新區(qū)，供銷面積提升，溢價(jià)率下降明顯2018年上半年整體供應(yīng)面積766畝，同比2017年上半年上漲120%，

4、成交面積931畝，同比上漲117%，起拍樓面價(jià)2027元/平米， 同比上漲109%，成交樓面價(jià)2166元/平米，同比上漲23%，整體溢價(jià)率6.87%，同比下降92個(gè)百分點(diǎn),,2018-9-57,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D近郊，量漲價(jià)跌，溢價(jià)率下降明顯2018年上半年供應(yīng)面積3031畝，同比2017年上半年上漲254%，成交面積2413畝，同比上漲238%，起拍樓面價(jià)2826元/平米， 同比下降27%，成交樓

5、面價(jià)3127元/平米，同比下降55%，整體溢價(jià)率10.66%，同比下降87個(gè)百分點(diǎn),,2018-9-58,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D遠(yuǎn)郊，供銷猛漲，土地價(jià)格門檻明顯提高2018年上半年整體供應(yīng)面積5091畝，同比2017年上半年上漲652%，成交面積5238畝，同比上漲476%，起拍樓面價(jià)2236元/平 米，同比上漲79%，成交樓面價(jià)2705元/平米，同比增長(zhǎng)64%，整體溢價(jià)率21.01%，同比下降35個(gè)百分點(diǎn)

6、,,2018-9-59,,,,通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)郊成為成都上半年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)，供應(yīng)面積占成都整體的50.3%，成交占比55.6%，同時(shí)與近郊的價(jià)差進(jìn)一步 縮小，為590元/平米，溢價(jià)率高過近郊及大成都平均水平，接近于中心城區(qū),,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,,2018-9-510,,,,,土地供銷,,土地成交排行,,土地?zé)岫葓D,,2018.01-06大成都各區(qū)域供銷價(jià)走勢(shì)圖,從行政區(qū)域看，主城的成華和金牛表現(xiàn)突出，近郊龍泉領(lǐng)

7、先，遠(yuǎn)郊新津領(lǐng)先,,2018-9-511,,,,2018.01-06大成都各性質(zhì)土地成交面積占比?上半年大成都土地成交仍以住宅兼容商業(yè)為主；,純商業(yè)用地成交面積高于較高，占總成交量的39%。,上半年大成都土地供應(yīng)以商業(yè)及住宅兼容商業(yè)用地為主；純商業(yè)用地供應(yīng)面積超商兼住用地，商業(yè)供應(yīng)比重高。,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,從土地性質(zhì)看，純商業(yè)用地成交及占比均達(dá)到39%，成都未來的商業(yè)環(huán)境依然面臨

8、較大的壓力2018.01-06大成都各性質(zhì)土地供應(yīng)面積占比,,,,從土地成交分布看，主城區(qū)土地成交主要分布于繞城外，平均溢價(jià)率20%以上。,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,,,,,,,,,11,10,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D天府新區(qū)成交的土地主要集中于梓州大道東側(cè),）,,,,,,,,,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D近郊成交土地集中在龍泉驛、郫都區(qū)、雙流區(qū)和新都區(qū)。,,,,,12,,

9、3,,11114,,15,,16,,1710,,,都江堰、新津縣、彭州市為遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)區(qū)域，其中都江堰市的2018年上半年成交達(dá)到15宗地，表 現(xiàn)突出,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,,,都江堰市15宗,,崇州市2宗,,金堂縣3宗,,浦江縣 3宗,大邑縣 3宗邛崍市 2宗,新津縣 8宗,,彭州市6宗,青白江區(qū) 4宗,,,,土地供銷土地成交排行【遠(yuǎn)郊成交土地分布續(xù)表】,,土地?zé)岫葓D,,,,,,,,

10、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,交易時(shí)間,容積率,用地面土地用起拍單價(jià)(萬(wàn)元 成交單價(jià)(萬(wàn) 途分類/畝)元/畝),成交總價(jià)(萬(wàn) 元),㎡),樓面價(jià)(元/ 溢價(jià)率(%)競(jìng)得者,土地位置交易方式高新區(qū)中和街道應(yīng)龍社區(qū)一組(原張家寺村一社)、應(yīng)龍社區(qū)三 組(原張家寺村四社),純住宅,東莞市中天程錦實(shí) 業(yè)投資有限公司,青白江區(qū)唐巴路以南、青白

11、江大 道以西,住宅兼容 商業(yè),成都市花樣年房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司,青白江區(qū)巨石集團(tuán)以北、區(qū)醫(yī)院 以南,住宅兼容 商業(yè),林芝恒大旅游發(fā)展 有限公司,高新區(qū)中和街道應(yīng)龍社區(qū)7組（原陸肖村1社、3社）、龍燈山 社區(qū)12組（原紅松村2社）、龍 燈山社區(qū)13組（原紅松村1社）,純住宅,成都金隅京峰房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司,天府新區(qū)萬(wàn)安街道高飯店村二、 三組（天府新城范圍內(nèi)，梓州大 道東側(cè)，武漢路北側(cè)）,住宅兼容 商業(yè),成都航逸置業(yè)有限 公司,新都區(qū)學(xué)

12、院西路南側(cè)，蓉都大道 西側(cè),純住宅,成都香投房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司,高新區(qū)中和街道觀東社區(qū)4、5組,純住宅,中建三局西部投資 有限公司,新津縣五津街道古家社區(qū)6組、7 組，紅石社區(qū)2組,住宅兼容 商業(yè),四川雅居樂房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司,金牛區(qū)沙河源街道王賈村3、4、5組,純住宅,瀘州益佳房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司,新津縣五津街道古家社區(qū)5組、6 組，紅石社區(qū)4組,住宅兼容 商業(yè),金融街成都置業(yè)有 限公司,,【成交總價(jià)排行】最高成交總價(jià)為19.3

13、億元，溢價(jià)率為23%。2018.01-06大成都成交總價(jià)TOP10地塊情況,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,【開發(fā)商拿地?cái)?shù)量】政府平臺(tái)公司拿地?cái)?shù)量較多，其中人居置業(yè)全面領(lǐng)先。2018.01-06年大成都土地市場(chǎng)開發(fā)商拿地宗數(shù)榜2017.01-06年主城+近郊土地市場(chǎng)開發(fā)商拿地宗數(shù)榜,,2018.01-06大成都土地市場(chǎng)開發(fā)商拿地面積榜,2018.01-06大成都土地市場(chǎng)開發(fā)商拿

14、地金額榜,在拿地金額、拿地面積上人居置業(yè)亦全面領(lǐng)先，其次為花樣年置業(yè),,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D【土地供應(yīng)面積】土地供應(yīng)集中在順江村、溫江城區(qū),,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D【土地成交面積】溫江城區(qū)為成都的熱點(diǎn)成交區(qū)域，其次是新都城區(qū)、牧馬山、南沿線華陽(yáng)段等板塊,,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D【土地成交樓面價(jià)】三圣鄉(xiāng)、元華-站華、順江村、

15、鳳凰山、華府等板塊成交樓面價(jià)領(lǐng)先,,,,,,土地供銷土地成交排行土地?zé)岫葓D【土地溢價(jià)率】外光華、順江村、大豐等板塊溢價(jià)率領(lǐng)先,,整體：量漲價(jià)跌，溢價(jià)率全面下滑，政策主導(dǎo)下的市場(chǎng)理性回歸主城：供銷面積、起拍價(jià)持平，市場(chǎng)保溫效應(yīng)明顯近郊：起拍價(jià)格下跌27%，或?yàn)檎藢?duì)限價(jià)政策的變向回應(yīng)，在此趨勢(shì)下，2018年下半年成都近郊土地公開市場(chǎng)，將存 在較大的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)郊：地價(jià)拉升，高位出貨，短期內(nèi)成交量猛漲476%，約占成都整體的56%

16、，給后期二級(jí)市場(chǎng)帶來較為嚴(yán)重的銷售壓力企業(yè)：人居拿地宗數(shù)、拿地面積、拿地金額三冠王，后期將有效推進(jìn)成都租賃市場(chǎng)發(fā)展,,總結(jié),,住宅數(shù)據(jù),,,【大成都】調(diào)控政策下大成都上半年住宅銷量下跌，價(jià)格微漲2011年-2018年1-6月大成都商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,2018年6月底住宅 存量1755萬(wàn)㎡,,,近

17、一年大成都住宅 月均去化量193.2 萬(wàn)㎡,,,9.1個(gè)月,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,【大成都】住宅存量較少，去庫(kù)存效果明顯，去化周期僅為9.1個(gè)月,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,2018年1-6月成都市各城區(qū)商品住宅供銷價(jià)對(duì)比,,二圈層主力區(qū),,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,【大成都】二圈層是供銷主力，雙流、溫江銷量突出，高新、

18、青羊區(qū)價(jià)格居于全城前列。,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,,【中心城區(qū)+天府新區(qū)】住宅市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷售均價(jià)13775元/㎡，與去年價(jià)格基本持平。2011年-2018年6月成都中心城區(qū)+天府新區(qū)商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,【中心城區(qū)+天府新區(qū)】存量666萬(wàn)方，按照近一年月均去化速度，去化周期為13.8個(gè)月。,,2018年6月底住宅 存量666

19、萬(wàn)㎡,,,近一年中心城區(qū)及 天府新區(qū)住宅月均 去化量48.4萬(wàn)㎡,,,13.8個(gè)月,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,,2011年-2018年6月成都近郊商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖,【近郊】近郊住宅供求關(guān)系基本穩(wěn)定，銷量約為主城2倍，均價(jià)達(dá)9225元/㎡，相比去年增長(zhǎng)22%，,市場(chǎng)熱度高。,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,

20、,2018年6月底住宅 存量632萬(wàn)㎡,,,近一年近郊住宅月 均去化量91.8萬(wàn)㎡,,,6.9個(gè)月,【近郊】存量持續(xù)下降，去化周期僅為6.9個(gè)月。,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型,,住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,,【遠(yuǎn)郊】遠(yuǎn)郊住宅供求關(guān)系基本穩(wěn)定，均價(jià)達(dá)6701元/㎡，相比去年增長(zhǎng)30%，市場(chǎng)熱度高。2011年-2018年6月成都遠(yuǎn)郊商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住

21、宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,,2018年6月底住宅 存量457萬(wàn)㎡,,,近一年近郊住宅月 均去化量54.4萬(wàn)㎡,,,8.4個(gè)月,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型,,住宅熱度圖,【遠(yuǎn)郊】存量較少，去化周期僅為8.4個(gè)月。,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

22、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100萬(wàn)方線,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 認(rèn)購(gòu)口徑,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型,,住宅熱度圖,【認(rèn)購(gòu)】銷量階段性上漲后快速下滑，市場(chǎng)逐漸回歸理性。2013年-2018年6月成都中心城區(qū)+天府新區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊商品住宅認(rèn)購(gòu)走勢(shì)圖,,,,,,,

23、,,,,,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,【開盤批次】2018年上半年開盤批次的數(shù)量明顯高于去年同期。2011-2018年6月成都市商品房月度開盤個(gè)數(shù)走勢(shì)圖（開盤現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，單位：個(gè)） 開盤50個(gè)線,,,開盤認(rèn)購(gòu)率50%線,,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,【月開盤認(rèn)購(gòu)率】上半年開盤認(rèn)購(gòu)率基本穩(wěn)定， 6月大量項(xiàng)目集中開盤，認(rèn)購(gòu)率僅79%，有明顯下 降2012-2018年6月成

24、都市商品住宅月開盤供銷走勢(shì)圖（開盤現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)）,,,,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,【建筑類型】上半年住宅中高層的供銷存量依然是主流。2018年1-6月大成都范圍內(nèi)各建筑類型供銷價(jià)對(duì)比圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,,【建筑類型】高層、超高層產(chǎn)品占比逐年升高，中間產(chǎn)品占比顯著下降，聯(lián)排、疊拼別墅受青睞2011年-2018年6月大成都范圍內(nèi)各建筑類型銷售占比

25、對(duì)比圖,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,,,【面積段】上半年90-110㎡為供銷主力，其次是110-130㎡面積段，單價(jià)與面積基本成正比。2018年1-6月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷價(jià)對(duì)比圖,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,,,,【

26、面積段】近兩年90-130㎡成交占比增加明顯，70-90㎡成交占比持續(xù)下滑，改善特征明顯。2011年-2018年6月大成都范圍內(nèi)各面積段銷售占比對(duì)比 圖,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,,,,,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖【成交面積熱度圖】2018上半年成都在售項(xiàng)目成交面積分布圖：,,,,,,住宅供銷存價(jià)開

27、盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型住宅熱度圖【成交均價(jià)熱度圖】2018上半年成都在售項(xiàng)目成交均價(jià)分布圖：,,,,,,,住宅熱度圖,住宅供銷存價(jià)開盤和認(rèn)購(gòu)面積和類型【存量熱度圖】2018上半年成都在售項(xiàng)目存量分布圖：,,,,總結(jié),受限購(gòu)影響，成都住宅供應(yīng)上漲，成交量萎縮，購(gòu)買資格和首付的提高隔絕了部分投資者。雖然政府有限價(jià)措施，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺，未來價(jià)格穩(wěn)中有升，漲幅減緩。近半年開盤認(rèn)購(gòu)率為最近幾年最高，幾乎位置和品牌略好的樓盤開

28、盤即售罄，一房難求。一方 面購(gòu)房者有需求，另一方面限價(jià)導(dǎo)致房子備案價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，購(gòu)房者看好未來增值潛力，投 資因素仍然是購(gòu)房重要考量。改善產(chǎn)品增多，進(jìn)入深水區(qū)，考驗(yàn)房企的產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新能力。主城地價(jià)飆升，豪宅項(xiàng)目頻出，普通剛需和改善客戶將向主城外圍擠壓。,,商業(yè)數(shù)據(jù),,,【年度供銷存價(jià)】住宅限購(gòu)加碼，商業(yè)投資有所促進(jìn)，但存量去化周期78.8個(gè)月，壓力巨大。,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖,,2018年6月

29、底商業(yè)存量1551.2萬(wàn)㎡,,,近一年大成都商業(yè)月均 去化量19.7萬(wàn)㎡,,,78.8個(gè)月,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【月度供銷】近年商業(yè)去化呈低位震蕩走量，2017年開始到2018年上半年供銷基本均衡。,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,,中心城區(qū),,近郊,,遠(yuǎn)郊,,,,,,商業(yè)

30、供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖,【區(qū)域?qū)Ρ取?018年上半年存量中心城區(qū)最大，遠(yuǎn)郊供銷比最高，中心城區(qū)及近郊基本均衡。,,注：商業(yè)按類型統(tǒng)計(jì)的范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,【各類型供銷存對(duì)比】底商為主要供銷存商業(yè)類型，價(jià)格最高，均價(jià)25600元/㎡。,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖,,,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【底商供銷存價(jià)】今年上半年供銷基本持平，庫(kù)存高企，去

31、化周期約61個(gè)月。,,注：統(tǒng)計(jì)范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【底商面積段】50㎡以下的小鋪銷量及價(jià)格最高，大面積商鋪存量大。,,注：統(tǒng)計(jì)范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【集中式商業(yè)供銷價(jià)】供應(yīng)減少，去化緩慢，14年開始存量呈下滑趨勢(shì)，去化周期約244個(gè)月。,,注：統(tǒng)計(jì)范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,

32、,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【集中式商業(yè)面積段】90㎡以下產(chǎn)品去化相對(duì)較好，大面積商鋪存量大。,,注：統(tǒng)計(jì)范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【商業(yè)街供銷存價(jià)】近期無供應(yīng)，去化慢，庫(kù)存去化周期約150個(gè)月。,,注：統(tǒng)計(jì)范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【商業(yè)街面積段】90㎡以下及250㎡以上

33、大鋪去化較多，大面積商鋪存量最大。,,注：統(tǒng)計(jì)范圍為中心城區(qū)+近郊（含天府新區(qū)）,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【供應(yīng)熱度圖】新川、世紀(jì)大道及東升等板塊是商業(yè)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比【成交熱度圖】新都城區(qū)、大源板塊及大面等為成交熱點(diǎn)區(qū)域,,商業(yè)熱度圖,,,,,,商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比【存量熱度圖】大源、站南以及三圣鄉(xiāng)等板塊庫(kù)存積壓嚴(yán)重,,商業(yè)熱度圖,,,,,,,

34、商業(yè)供銷存價(jià)區(qū)域?qū)Ρ阮愋蛯?duì)比商業(yè)熱度圖【價(jià)格熱度圖】商業(yè)價(jià)格從主城向郊區(qū)遞減，南邊價(jià)格略高于同等位置區(qū)域。,,,,總結(jié),住宅限購(gòu)后，部分投資者向商業(yè)物業(yè)，商業(yè)銷量略有上升；成都整體商業(yè)以小面積去化較好，大面積產(chǎn)品去化困難加大；成都商業(yè)市場(chǎng)存量仍舊很大，其中中心城區(qū)面臨巨大的去化壓力；從溢價(jià)情況來看，底商的成交均價(jià)高于其他物業(yè)類型。,,辦公數(shù)據(jù),,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,【整體市場(chǎng)】供銷量自2015年逐漸回

35、升，2018年預(yù)計(jì)全年銷售約423萬(wàn)㎡，同比高于去年銷售。2010-2018年上半年大成都辦公市場(chǎng)供銷存量,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,2010-2018年上半年大成都寫字樓市場(chǎng)供銷存量,【年度供銷】供應(yīng)量下跌，2018年全年銷量預(yù)計(jì)同比去年有小幅度下降，存量集中在中心城區(qū)。,,2018年上半年大成都各

36、區(qū)域市場(chǎng)供銷存量,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFT【月度供銷】近半年銷售去化較為平穩(wěn)，新增量銳減。2014-2018年上半年大成都寫字樓供銷月度走勢(shì),,SOHO,,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,

37、,,,,,【區(qū)域?qū)Ρ取扛咝聟^(qū)庫(kù)存壓力持續(xù)，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)活躍度低2018年上半年大成都各區(qū)域?qū)懽謽枪╀N存分析中心城區(qū)近郊,,遠(yuǎn)郊,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,【面積段】主力成交面積集中在200-400㎡，500㎡以上庫(kù)存最大。2018年上半年大成都各區(qū)域?qū)懽謽枪╀N存分析,,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字

38、樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO【年度供銷】近兩年活躍度較高，但由于層高限制及類住宅叫停，未來供應(yīng)或?qū)p少，存量集中 在中心城區(qū)。2010-2018年上半年大成都LOFT市場(chǎng)供銷存量2018年上半年大成都各區(qū)域市場(chǎng)供銷存量,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)

39、+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,【月度供銷】銷售量波動(dòng)上漲，2018年上半年供應(yīng)相對(duì)較高。2014-2018年上半年大成都LOFT供銷月度走勢(shì),,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,,,【區(qū)域?qū)Ρ取砍扇A區(qū)供應(yīng)和存量雙高，高新區(qū)銷量較多，但依然庫(kù)存高企，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)基本無供銷。2018年上

40、半年大成都各區(qū)域LOFT供銷存分析中心城區(qū)近郊遠(yuǎn)郊,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,【面積段】基于產(chǎn)品層高可做兩層，主力面積段集中在50-90㎡小戶型。2018年上半年大成都各區(qū)域LOFT供銷存分析,,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：

41、中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,2010-2018年上半年大成都SOHO市場(chǎng)供銷存量,【年度供銷】近兩年銷量有一定幅度上漲，但庫(kù)存依舊很大，主力集中在中心城區(qū)及近郊。,,2018年上半年大成都各區(qū)域市場(chǎng)供銷存量,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,【月度供銷】銷量處于緩慢上漲狀態(tài)，

42、2018年上半年供應(yīng)較大。2014-2018年上半年大成都SOHO供銷月度走勢(shì),,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,,,【區(qū)域?qū)Ρ取恐饕性谥行某菂^(qū)及近郊，存量較高，遠(yuǎn)郊供銷量低。2018年上半年大成都各區(qū)域SOHO供銷存分析中心城區(qū)近郊,,遠(yuǎn)郊,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,

43、數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：中心城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,【面積段】基于產(chǎn)品投資屬性，供銷主要集中在90㎡以下戶型，50㎡以下供銷存三高。2018年上半年大成都各區(qū)域SOHO供銷存分析,,,,,,整體辦公市場(chǎng)寫字樓LOFTSOHO,,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)平臺(tái) 備案口徑統(tǒng)計(jì)范圍：主城區(qū)+天府新區(qū)+近郊+遠(yuǎn)郊,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,,整體辦公市場(chǎng)受住宅限購(gòu)影響，整體層面有所

44、回暖，預(yù)計(jì)全年銷售同比高于去年；寫字樓市場(chǎng)近半年銷量基本穩(wěn)定，存量依舊高企，其中高新區(qū)存量大；LOFT近半年，存量市場(chǎng)活躍度提升，但由于類住宅限制，新產(chǎn)品去化受阻。其中，成 華區(qū)供應(yīng)及庫(kù)存雙高，高新區(qū)銷售和庫(kù)存雙高，小戶銷量較好；SOHO銷量穩(wěn)定上漲；主城區(qū)與近郊較為活躍。,,總結(jié),,對(duì)未來的思考,,第二部分,目錄,,【1.1 對(duì)區(qū)域的思考-圈層進(jìn)入 】,,Q1:三圈層未來是否會(huì)延續(xù)當(dāng)下的火熱？Q2:三圈層哪些區(qū)域值得持續(xù)深

45、耕？,,現(xiàn)狀：不同需求疊加下的階段性火熱,,棚改,,改善,,鄉(xiāng)鎮(zhèn),,政策回流,,投資,,……,,【1.1 對(duì)區(qū)域的思考-圈層進(jìn)入 】,,,Q1:三圈層未來是否會(huì)延續(xù)當(dāng)下的火熱？Q2:三圈層哪些區(qū)域值得持續(xù)深耕？,,短期趨勢(shì)：供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，競(jìng)爭(zhēng)激烈,,【1.1 對(duì)區(qū)域的思考-圈層進(jìn)入 】,,Q1:三圈層未來是否會(huì)延續(xù)當(dāng)下的火熱？Q2:三圈層哪些區(qū)域值得持續(xù)深耕？,,長(zhǎng)期趨勢(shì)：城市發(fā)展半徑存在極限，三圈層城市分化，分別形 成以長(zhǎng)居功能承

46、接為主導(dǎo)和內(nèi)生需求+功能性居住為主導(dǎo)的發(fā) 展格局,,【1.1 對(duì)區(qū)域的思考-圈層進(jìn)入 】,,,東京都市圈通勤半徑圖,都市圈發(fā)展：人們?nèi)粘Ｉ钜?guī)律、通勤范圍、交通運(yùn)輸效率等因素制約都市圈發(fā)展，目前半徑50公里為都市圈發(fā)展極限,,【1.1 對(duì)區(qū)域的思考-圈層進(jìn)入 】,自天府廣場(chǎng)往外50公里范圍內(nèi)即視高、新津、崇州、青白江、金堂、簡(jiǎn)陽(yáng)區(qū)域,,,視高,,天府廣場(chǎng),核心區(qū)30公里,核心區(qū)50公里,,興隆湖,新津,崇州,青白江,金堂,簡(jiǎn)陽(yáng),,,,,

47、,,,,,,,,,,,,,,,,成灌走廊,成溫邛走廊,成新走廊,南 部 走 廊,成龍走廊,成青走廊,都江堰,金青白江,堂,簡(jiǎn)陽(yáng),蒲江,津,邛崍,大邑,崇州新,,,彭州,發(fā) 展 中 軸 線,,,西控,東進(jìn),南拓,,【1.2 對(duì)區(qū)域的思考-城市進(jìn)入】,,Q1:二級(jí)城市是否會(huì)延續(xù)當(dāng)下的火熱？Q2:哪些二級(jí)城市值得持續(xù)深耕？,,現(xiàn)狀：客戶+企業(yè)共同點(diǎn)燃市場(chǎng),,棚改,,改善,,鄉(xiāng)鎮(zhèn),,品牌,,產(chǎn)品,,高地價(jià)預(yù)期,,【1.2 對(duì)區(qū)域的思

48、考-城市進(jìn)入】,,Q1:二級(jí)城市是否會(huì)延續(xù)當(dāng)下的火熱？Q2:哪些二級(jí)城市值得持續(xù)深耕？,,短期趨勢(shì)——客戶消費(fèi)需求階段性大量釋放+品牌房企持續(xù)入住，市場(chǎng)高 周轉(zhuǎn)契機(jī)逐漸消失進(jìn)一步下沉，在縣一級(jí)層面復(fù)制地級(jí)市成功經(jīng)驗(yàn),,【1.2 對(duì)區(qū)域的思考-城市進(jìn)入】,,Q1:二級(jí)城市是否會(huì)延續(xù)當(dāng)下的火熱？Q2:哪些二級(jí)城市值得持續(xù)深耕？,,長(zhǎng)期趨勢(shì)——與成都交通同城化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)化城市具備深耕基礎(chǔ),,【2.1 對(duì)產(chǎn)品的思考-住宅產(chǎn)品】,,以城

49、定產(chǎn)品——主城，少數(shù)人的選擇，高端產(chǎn)品力的競(jìng)爭(zhēng),近郊，主流人群的選擇，功能性改善產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),遠(yuǎn)郊，控總價(jià)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),主城,近郊遠(yuǎn)郊,,【2.1 對(duì)產(chǎn)品的思考-住宅產(chǎn)品】,以人定產(chǎn)品——,以人的家庭結(jié)構(gòu)變化為主導(dǎo)的產(chǎn)品趨勢(shì),以人的生活方式變化為主導(dǎo)的產(chǎn)品趨勢(shì),,母子房,,晚歸房,,智能化,,……,,【2.2 對(duì)產(chǎn)品的思考-公寓產(chǎn)品】,短期——仍是市場(chǎng)的風(fēng)口,長(zhǎng)期——,政策存在變數(shù),,2017北京公寓調(diào)控——背景：住宅限購(gòu)+房?jī)r(jià)

50、會(huì)漲的預(yù)期+無住宅沒資 格導(dǎo)致公寓市場(chǎng)火熱核心：商辦類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)?居住等用途；新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單 元不得低于500平米；在建（含在售）商辦類項(xiàng) 目，銷售對(duì)象應(yīng)是合法登記的企事業(yè)單位、社 會(huì)組織；購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì) 組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)， 應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織效果：限購(gòu)一年整，整體市場(chǎng)成交全面降溫， 商住公寓簽約只有3589套，環(huán)比調(diào)控前一年的67013套，跌幅