房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)多業(yè)態(tài)群雄割據(jù)，行業(yè)o2o化成趨勢

1、投資概要：驅(qū)動因素、關鍵假設及主要預測：1、目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的O2O化是主要的趨勢，2014年以來，“互聯(lián)網(wǎng)”概念的普及與高速滲透成為驅(qū)動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)O2O的主要因素。新房代銷企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)”的影響下逐漸從以案場為中心、以人力為驅(qū)動的粗放代理模式，轉向以資源整合為中心、以技術為驅(qū)動的營銷平臺模式；二手房市場則在Q房網(wǎng)、鏈家網(wǎng)、我愛我家等頭部企業(yè)的帶領下開辟二手房交易及租賃的O2O模式，完成線下與線上的過渡與融合。與此同時，各地政府對

2、新房購買的限制政策，將成為二手房市場交易增長的又一主要驅(qū)動因素。2、市場規(guī)模測算的主要假設：新房代銷市場規(guī)模測算中，我們保守估計房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的傭金費率為1.05%，全國房地產(chǎn)代銷滲透率為80%；二手房經(jīng)紀市場的規(guī)模測算中，我們假設全國存量房流通率為2%，經(jīng)紀公司滲透率為80%，撮合交易傭金費率為2%；在二手房租賃市場中，我們認為全國租賃房屋流通率為50%（租期平均為2年），平均房價150萬元，全國平均租金回報率為2.5%，傭金費率為8

3、.3%。3、主要預測：預計全國新房代銷市場規(guī)模2018年達到1260億元，全國二手房交易市場規(guī)模達到1280億元，全國二手房租賃市場的規(guī)模達到1167.2億元。我們與市場不同的觀點：市場普遍認為在需求端縮水、國家政策收緊大環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)景氣度下行，或?qū)е滦袠I(yè)收入水平承壓。我們認為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)頭部企業(yè)的增長依然強勁，以鏈家、我愛我家、Q房網(wǎng)為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀頭部企業(yè)營業(yè)收入于2018年保持著高速增長，收入結構、毛利率水平

4、進一步優(yōu)化，利潤水平進一步提高，依舊是良好的投資標的。估值與投資建議：依據(jù)中信房地產(chǎn)服務行業(yè)指數(shù)，目前我國房地產(chǎn)服務行業(yè)的TTM市盈率為18.34，2009年7月以來的歷史中位數(shù)為29.90，平均數(shù)為38.27，目前行業(yè)市盈率較歷史均值折價52%，較中位數(shù)折價38.7%，處于歷史低位，具有較強增長空間。隨著我國城鎮(zhèn)化水平的逐年增加，加之大學畢業(yè)生數(shù)量的穩(wěn)定剛性需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)需求端情況將逐漸轉好；隨著“互聯(lián)網(wǎng)”概念的不斷深化，互聯(lián)網(wǎng)

5、普及度的逐漸增強，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的效率仍然具有較大提升空間。我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市場份額相對較大的我愛我家（000560.SZ）、國創(chuàng)高新（002377.SZ）、世聯(lián)行（002285.SZ）。股價表現(xiàn)的催化劑：房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)品創(chuàng)新主要風險因素：房價大幅下跌風險。政策調(diào)控收緊風險。需求端用戶大幅減少風險。一、行業(yè)概述：存量增量兼?zhèn)洌腥攵?、三級市場（一）?jīng)紀行業(yè)界定：以存量市場為主，兼有增量市場業(yè)務根據(jù)《

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金的行為。依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)務構成，我們將房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)劃分為：新房代銷、二手房交易、二手房租賃、衍生業(yè)務等四個子行業(yè)，其中新房代銷業(yè)務為經(jīng)紀公司利用自己的渠道優(yōu)勢與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，向其新房銷售業(yè)務引流并收取交易傭金，為房地產(chǎn)增量市場業(yè)務；二手房交易、租賃業(yè)務則為經(jīng)紀公司利用線上平臺與線下門店，

7、為二手房市場與租賃市場的供需雙方提供信息撮合交易，收取交易傭金，為存量市場業(yè)務；衍生業(yè)務的種類很多，主要聚焦于存量市場，包括金融服務、房屋檢查、產(chǎn)權保險、物業(yè)管理等服務，目前中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的衍生業(yè)務以房地產(chǎn)金融服務為主，未來在種類與規(guī)模上尚有較大發(fā)展空間。圖1：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)劃分資料來源：（二）房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：經(jīng)紀業(yè)務從二、三級市場切入從整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為三級市場，其中一級市場為政府與房地產(chǎn)開發(fā)商

8、之間的拿地市場，政府為地產(chǎn)行業(yè)提供土地并將土地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商則負責使用土地進行建設，完成建筑規(guī)劃、設計、建造等增值服務；二級市場為開發(fā)商與消費者之間的新房交易市場，開發(fā)商將建造完成的物業(yè)銷售給有需求的消費者獲取收入；三級市場則為消費者之間的物業(yè)流通市場，包括二手房買賣與租賃，及一些衍生服務。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)位于整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中下游，主要切入二、三級市場為用戶提供信息共享、撮合交易等增值服務，同時可依據(jù)消費者的需求對其提供金融按揭