【廣告策劃-ppt】buynow_十周年慶典策劃案

1、活動概述Programme Explain,活動時間：5月17日活動地點(diǎn)：美羅店正門外場（車道）活動內(nèi)容：Buynow 十周年慶典活動構(gòu)成：小型記者見面會（貴賓休息室舉行） 十周年慶生儀式（美羅店外場活動現(xiàn)場） 百腦匯十周年店慶現(xiàn)場活動 百腦匯吉祥物評選啟動儀式 邀請人員：百腦匯領(lǐng)導(dǎo)高層代表 百腦匯員工

2、 客戶VIP嘉賓（廠商、商家等） 媒體代表,活動概述,項目工作模塊,媒體貴賓簽到,來賓簽到,小型記者見面會,百腦匯十周年慶生儀式,嘉賓媒體專訪（嘉賓名單待定）,百腦匯十周年店慶現(xiàn)場活動,百腦匯吉祥物評選啟動儀式,,,,,,,,,,,,,,,,,硬件設(shè)計Design Plans,活動舞臺設(shè)計平面示意圖,精神堡壘,精神堡壘,設(shè)計說明,設(shè)計說明： 在我們了解百腦匯10周年慶典的大致情況后，

3、在本次活動中，我們將會把百腦匯和10周年的設(shè)計元素充分融入在舞臺的設(shè)計中，異型結(jié)構(gòu)的設(shè)計，以及配合VI視覺系統(tǒng)的顏色搭配，從局部中，集中體現(xiàn)了百腦匯10周年慶典活動的定位和風(fēng)格。,風(fēng)格說明： 在設(shè)計風(fēng)格中，我們借鑒了時尚、IT、生活、分享以及多種品牌元素，集中體現(xiàn)了簡約線條感和局部色彩搭配，并融入了大量的異體造型，如雙夾層舞臺背景和精神堡壘設(shè)計等。并將多種風(fēng)格充分的融合，將現(xiàn)在的設(shè)計展現(xiàn)在我們面前。,物料說明：

4、 在設(shè)計的過程中，我們還將考慮本次搭建的成本與用料，本著利用比較低廉的價格體現(xiàn)利益最大化的原則，我們將著重在局部設(shè)計與制作中注重到最細(xì)微，并用相對成本較低的設(shè)施，來展現(xiàn)最好的效果。,活動流程Programme Process,活動流程（09：30-13：00）,09：30-10：25 嘉賓到場、簽到 重要嘉賓進(jìn)入嘉賓休息室，普通嘉賓在外場候場 外場候場時間，弦樂四重奏現(xiàn)場演奏暖

5、場10：00-10：25 嘉賓休息室內(nèi)，舉行小型媒體見面會10：25-10：30 所有嘉賓入場10：30-10：40 開場表演——高臺花鼓10：40-10：50 主持人致開場辭 介紹現(xiàn)場嘉賓及媒體記者朋友 對十周年慶活動做簡要介紹10：50-11：00 主持人邀請領(lǐng)導(dǎo)、廠商及商家代表致辭11：00-11：10 主持人邀請嘉賓登臺，進(jìn)行百腦匯10周年慶生儀式

6、 巨型蛋糕，邀請嘉賓切蛋糕，共同為百腦匯慶生 冷焰火、彩紙、彩煙等特效同時啟動，儀式氣氛達(dá)到高潮11：10-11：20 南獅慶生表演 在此期間，禮儀小姐為各位來賓分享蛋糕、美酒 體現(xiàn)buynow“分享”品牌元素11：20-11：30 主持人邀請到場嘉賓觀看大屏幕的圖片展覽，并親身感受 百腦匯的企業(yè)文化和品牌成

7、長歷史，重溫百腦匯的光輝歷 程，在此期間嘉賓可以自由交談,活動流程,11：30-11：35 主持人再次登場，介紹百腦匯10周年店慶現(xiàn)場活動內(nèi)容11：35-11：45 百腦匯吉祥物評選啟動儀式 現(xiàn)場投稿、講述設(shè)計理念11：45-11：55 激情拉丁舞表演11：55-12：15 IT時尚秀 整合商家資源，IT產(chǎn)品模特走秀，主持人現(xiàn)場講解12：15-1

8、2：25 時尚街舞表演12：15-12：45 Buynow小壽星 智力大比拼（6-8名小壽星） 1998年出生（十周歲）的孩子即可參與活動12 參賽項目分為才藝表演與智力問答兩部分進(jìn)行 現(xiàn)場設(shè)專門評委，當(dāng)場評分，選出百腦匯小壽星頒予獎杯 及禮品；12：45-13：00 主持人致活動結(jié)束辭,入口處布置由紅地毯鋪就的迎賓大

9、道，嘉賓在音樂聲中，從迎賓大道入場，夾道歡迎的禮儀小姐為他們引導(dǎo)簽到,嘉賓在禮儀小姐的引導(dǎo)下，將自己的大名簽在紅色的簽到本上。簽到之后，嘉賓們將通過百腦匯歷史展示通道，紅色地毯兩側(cè)，分別擺放若干塊可移動式看板，看板上則是百腦匯的介紹、歷史圖鑒等等， 可以讓來賓在前往VIP休息室前，更進(jìn)一步的了解我們百腦匯品牌。,百腦匯歷史展示通道兩側(cè)的看板,嘉賓簽到,活動流程（嘉賓簽到）,活動流程（嘉賓簽到）,簽到方式1：傳統(tǒng)正式的簽到臺簽到：設(shè)置

10、簽到處，我們將安排4-6名禮儀小姐協(xié)助貴公司進(jìn)行簽到，來賓簽到登記在印有百腦匯LOGO的鑲金簽到本上，禮儀小姐則根據(jù)嘉賓身份的不同，幫助嘉賓佩戴胸花，以及引導(dǎo)嘉賓進(jìn)入休息室。,傳統(tǒng)正式的簽到臺簽到,嘉賓胸花,禮儀小姐造型（中式服裝）,活動流程（嘉賓簽到）,簽到方式2：時尚的簽到板簽到：設(shè)置簽到處，我們將安排4-6名禮儀小姐協(xié)助貴公司進(jìn)行簽到，來賓通過明星紅地毯，將自己的大名直接簽在印有百腦匯LOGO的時尚異型簽到板上，禮儀小姐則根據(jù)

11、嘉賓身份的不同，幫助嘉賓佩戴印有百腦匯10周年LOGO的胸牌，以及引導(dǎo)嘉賓進(jìn)入休息室。,時尚的紅地毯簽到板簽到,嘉賓胸牌,禮儀小姐造型（印有百腦匯LOGO的特制禮服）,活動流程（小型媒體見面會）,媒體見面會：在活動正式開始前30分鐘，我們將會在嘉賓休息室，舉行一次小型的媒體見面會，屆時邀請到的媒體和記者將全部入場，媒體見面會的主要內(nèi)容就是：向外界通報百腦匯美羅店10周年慶典的消息，和今天慶典活動的主要內(nèi)容，以及百腦匯需要通過媒體發(fā)布

12、的其他相關(guān)消息等。,小型媒體見面會,暖場表演器樂組合推薦,弦之尚女子樂團(tuán)——由上海歌劇舞劇院著名提琴手組成,演出經(jīng)歷：2002~2003美寶蓮水晶璀璨唇膏全國推廣秀、2002瑞士雷蒙威腕表新款發(fā)布會、2002梁靜如上海歌迷見面會、2003網(wǎng)易163.COM汽車頻道開通儀式、2003謝霆鋒—森馬服飾發(fā)布秀、2003海上君悅時尚晚會（陸毅、徐靜蕾出席）、2003杭州抗非典群星演唱會、2004安利大型路演活動、2005華東七

13、省春節(jié)聯(lián)歡晚會、2005全國主持人頒獎典禮……,Fashion of string Girls Band It is composed by the famous violin preformers of Shanghai Opera and Dance Drama Theatre,活動流程（開場表演—高臺花鼓）,高臺花鼓表演照1,高臺花鼓表演照2,表演團(tuán)隊：山西絳州鑼鼓表演藝術(shù)團(tuán) 國家級民間表演藝術(shù)團(tuán)多次赴香

14、港、新加坡、美國等地演出,（節(jié)目曾獲中國文化藝術(shù)大獎賽銀獎）,高臺花鼓： 是在山西省流傳的一種獨(dú)特的民間文藝活動形式，其特殊的表演形式和表演內(nèi)涵，使高臺花鼓成為國內(nèi)絕無僅有的民間文藝演出活動中的奇葩。其演出的難度與觀賞度讓人嘆為觀止，將中國的鼓舞文化與雜技很好的進(jìn)行融合，表演也具備豐富的內(nèi)涵，表演者象征著百腦匯領(lǐng)導(dǎo)和員工積極向上的精神；表演內(nèi)容則寓意了百腦匯美羅店在發(fā)展道路上勇攀高峰，不畏艱難險阻的崇高品質(zhì)，同時也預(yù)示著百腦匯10周

15、年慶典的成功舉辦。,活動流程（百腦匯10周年慶典儀式）,流程一：共同的努力，共同的輝煌 百腦匯10年來不斷的發(fā)展，與各大品牌商戶的大力協(xié)助是分不開的，10年來輝煌，除了百腦匯全體同仁的共同努力之外，各大品牌商戶再此也傾注了無限的熱情和心血。因此，在百腦匯10周年慶典的儀式中，百腦匯領(lǐng)導(dǎo)代表，將和品牌商戶代表一起來見證10年的輝煌，他們將一起站在百腦匯10周年啟動儀式臺前，共同完成儀式的啟動！ 他們將象征這輝煌和成功的香檳

16、酒，一起注入10周年慶典儀式臺，同時儀式臺被啟動，伴隨著濃霧的涌出（干冰特效），百腦匯的LOGO也將冉冉升起，預(yù)示著百腦匯美好的未來！在儀式臺的LOGO升起的同時，舞臺的“1”和“0”的造型也將合并在一起。出現(xiàn)在舞臺中央！禮花四濺，冷焰火燃放，整個會場氣氛將達(dá)到高潮！,慶生香檳酒注入（示意圖）,干冰特效（示意圖）,領(lǐng)導(dǎo)握手致意（示意圖）,LOGO升起（示意圖）,活動流程（百腦匯10周年慶典儀式）,異型道具“1“和”0”的說明：

17、1、10周年的數(shù)字恰好是1和0的組合2、代表科技基本元素的1和0，又正是百腦匯品牌概念所闡述的重要元素；3、故制作1和0的異型道具，在歡慶10周年之際，向消費(fèi)者們展示百腦匯10 年歷程的同時，也全新詮釋百腦匯的品牌意義。,活動流程（儀式效果）,活動流程（百腦匯10周年慶典儀式）,流程一示意圖,,10周年慶典儀式臺,活動流程（百腦匯10周年慶典儀式）,活動流程（百腦匯10周年慶典儀式、南獅慶生表演）,流程二：品牌的

18、分享，永遠(yuǎn)的見證 在10周年慶典儀式啟動結(jié)束后，將會有一個巨型蛋糕（特別制作）從副舞臺推至主舞臺，參與啟動儀式的嘉賓將一同切開蛋糕，并將分給每一位嘉賓，體現(xiàn)品牌的分享。蛋糕被切開后，禮儀小姐并將蛋糕推下，并協(xié)助分成小塊，準(zhǔn)備分發(fā)給每一個嘉賓。 在蛋糕被推下舞臺之后，隨之而來的是南獅慶生表演，2頭獅子分別是金獅和銀獅，他們代表了富貴吉祥、財源廣進(jìn)，也預(yù)示著百腦匯未來的輝煌。金獅和銀獅照例會被嘉賓點(diǎn)睛，點(diǎn)睛之筆更是象征著百腦

19、匯領(lǐng)導(dǎo)獨(dú)具慧眼、妙筆生花、點(diǎn)石成金的不朽功績。,舉行慶生的蛋糕（示意圖）,南獅慶生表演（示意圖）,活動流程（百腦匯10周年慶典儀式）,流程二示意圖,,10周年慶典儀式臺啟動后,,,,,慶生蛋糕從副舞臺推上，到主舞臺,舞臺布置-焰火禮花,數(shù)字煙花、盆花煙火、軌道火箭、舞臺噴泉、舞臺瀑布,活動流程（百腦匯吉祥物評選啟動儀式）,百腦匯吉祥物評選啟動儀式現(xiàn)場投稿、講述設(shè)計理念,活動流程（激情拉丁舞表演）,選擇一：國內(nèi)拉丁舞表演,活動流

20、程（激情拉丁舞表演）,選擇二：外籍拉丁舞表演,活動流程（激情拉丁舞表演）,選擇三：少兒拉丁舞表演,活動流程（IT時尚秀）,IT時尚秀：整合商家資源，IT產(chǎn)品模特走秀，主持人現(xiàn)場講解,國內(nèi)模特,時尚動感，引領(lǐng)潮流，給觀眾最強(qiáng)的視聽感受,活動流程（ 時尚街舞）,演唱會：　2003年擁抱祖國７.１虹口大型晚會（東方電視臺）產(chǎn)品推廣飲料類：2001年JAZZ朗姆汽酒　2002年芝華士全國巡展　百威啤酒音樂行　 統(tǒng)一冰紅茶校園樂隊比賽表演嘉賓

21、　臺灣優(yōu)酪乳新品上市2003年可口可樂產(chǎn)品派對及新品上市　三得利維體，清茶上市　2003年黑松飲料校園演唱會通訊電器類：聯(lián)想手機(jī)　迪比特手機(jī)　科健手機(jī)　西門子手機(jī)（杭州）奧林巴斯數(shù)碼相機(jī)　松下數(shù)碼相機(jī)?。停希裕袭a(chǎn)品推廣飛利浦電器　ＳＯＮＹＭＰ３?。茫裕厣铑悾海停颓煽肆Α“退箍肆衷←}　中國電信　盛大網(wǎng)絡(luò)（北京）龍攝影另：各類文藝晚會，狂歡派對，公司年會等演出,活動流程（ 時尚街舞組合資料：摩登色彩）,活動流程（ 時尚街舞組合資料：

22、摩登色彩）,活動流程（ Buynow小壽星 智力大比拼）,活動形式：1、從藝術(shù)學(xué)校選拔1998年出生的孩子，作為Buynow小壽星的候選人，人數(shù)約 為6-8人，并在活動當(dāng)天作為演員到場。2、這個活動環(huán)節(jié)中，主持人點(diǎn)名邀請小演員登臺亮相，并依次進(jìn)行才藝表 演。3、制作得分牌，邀請百腦匯領(lǐng)導(dǎo)、客戶嘉賓、以及專業(yè)演出導(dǎo)演作為評審， 為小演員打分。4、準(zhǔn)備若干個現(xiàn)場互動的小試題，讓小演員進(jìn)行智力大比拼，并進(jìn)行現(xiàn)場氣

23、 氛互動。5、現(xiàn)場評比出結(jié)果，評選出最佳Buynow小壽星，并辦法獎品和小禮物。,Buynow小壽星才藝表演,Buynow小壽星智力問答,項目執(zhí)行Programme Perform,,,,活動總負(fù)責(zé)－李佳煒,,舞美制作部－伍偉奇,,,,,,,,,,,,,,,,媒介－董美琴,策劃－陳珂,,總導(dǎo)演－魏建軍,現(xiàn)場執(zhí)行,設(shè)計部總負(fù)責(zé)－孟濤,三維－揚(yáng)陽,平面－劉釗,,工廠－梅寒,,百腦匯項目組執(zhí)行人員構(gòu)架,活動流程細(xì)案 籌備工作時間表

24、 活動現(xiàn)場分工表 各區(qū)域人員聯(lián)系表 舞美設(shè)計&舞美報價詳單 演員報價清單 硬件制作清單 人流、車流安排表 活動總結(jié)報告,客戶確認(rèn)意向3天后呈報客戶確認(rèn)意向一星期內(nèi)呈報活動前5天呈報活動開始前3天客戶確認(rèn)意向一星期內(nèi)呈報客戶確認(rèn)意向后一星期內(nèi)呈報客戶確認(rèn)意向一星期內(nèi)呈報活動前5天呈報活動后2天呈報,文稿配合,呈報時間,,,,,,,,,,百腦匯項目執(zhí)行時間表,客戶溝通及綜合協(xié)調(diào)能力 活動創(chuàng)意執(zhí)行效果

25、現(xiàn)場管理能力緊急事件處理能力稿件撰寫質(zhì)量來賓意見反饋,效果評估,下一步？,以上所述僅為初步構(gòu)思需要雙方深入溝通、討論和改進(jìn)在進(jìn)一步的溝通中，我司會根據(jù)客戶需要做出可執(zhí)行性策劃書以及詳細(xì)的報價和演出物料清單,誠信為本客戶為先信守承諾追求卓越,我們的承諾,【穗業(yè)大廈】營銷推廣策劃提案,2003.11,我們的營銷策劃思路,本項目的核心競爭力在哪里？,本項目所面臨的市場機(jī)遇與挑戰(zhàn),本項目應(yīng)定位為一個怎么樣的住宅和

26、商用物業(yè)？,,,,項目理解,目標(biāo)市場概況,目標(biāo)定位,如何提高本項目的競爭力、降低開發(fā)風(fēng)險？,目的,一、我們對【穗業(yè)大廈】的認(rèn)識（SWOT分析）,1、【穗業(yè)大廈】概況 地理位置：位于康王路和中山七路東南交界點(diǎn)上，緊靠　　　　　　地鐵一號線陳家祠地鐵站東南出口，屬于荔　　　　　　灣老城區(qū)的中心位置。地理位置優(yōu)越。 項目規(guī)模： 用地面積 5578㎡ （參考數(shù)據(jù)）總建筑面積 35864㎡

27、 住宅建筑面積 21070㎡ 商場建筑面積 8883㎡ 地下室 6861㎡,SWOT分析,項目規(guī)劃：容積率：5.20 (住宅容積率) 綠化率 ：20% 建筑密度：裙樓24．8%，主體15．1%

28、 居住戶數(shù)：325戶 建筑控高：100米,SWOT分析,2、項目優(yōu)勢(strength)分析,地處荔灣核心位置，西面、北面臨交通主干道，交通方便；可與地鐵一號線陳家祠地鐵站相連通，是極具升值潛力的地鐵上蓋物業(yè)；承載西關(guān)百年繁華,商業(yè)氛圍濃厚；區(qū)域內(nèi)擁有眾多大型住宅區(qū)，如新光城市廣場、富力廣場、世紀(jì)廣場等，居住人口密度大；快捷便利的地鐵一號線及周邊眾多的專業(yè)市場為本項目帶來潛在

29、的巨大商機(jī)；,SWOT分析,,家樂福大型超市已進(jìn)駐新光城市廣場，將帶起區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍且?guī)睚嫶笕肆?；四面臨街，便于商鋪的獨(dú)立使用；地處荔灣區(qū)未來的五大商貿(mào)旅游區(qū)之一——陳家祠、地下康王城商務(wù)區(qū)的中心點(diǎn)，商業(yè)前景良好；樓宇西北面可望陳家祠綠化廣場，景觀良好；完善的生活配套及成熟的居住氛圍，令該區(qū)生活成本較低。,SWOT分析,3、項目劣勢（weakness）分析,項目屬單體樓，難以形成小區(qū)氛圍；使項目與同區(qū)對手項目如新光城市廣場、

30、富力廣場等相比檔次稍有不及；項目缺乏園林及會所等配套設(shè)施，活動空間少，難為客戶提供購房附加值；西、北二面緊靠一線主干道，噪音問題較大，對住宅的銷售有較大的影響；南面緊鄰的新光城市廣場規(guī)模較大，且較本項目早切入市場，對本項目的目標(biāo)客戶群有一定分流；本項目南面單元的采光及視野受到新光城市廣場遮擋，而東面低層單元的視野亦有部分受旁邊的宿舍樓所遮擋；,SWOT分析,,項目商業(yè)部分規(guī)模較小，不能單獨(dú)形成規(guī)模效應(yīng)；周邊前期曾出售的商業(yè)物業(yè)

31、（如康王商業(yè)城、荔灣廣場等）開業(yè)后經(jīng)營狀況不理想，影響商業(yè)投資者的信心。,SWOT分析,4.1 項目潛在威脅（threat）分析 住宅部分：,區(qū)域內(nèi)客戶層面較窄，產(chǎn)品同質(zhì)化、近似化比較嚴(yán)重，樓盤間的差異日漸縮小，區(qū)域競爭形成拉鋸局面；地鐵二號線的開通使河南地鐵沿線的物業(yè)分流了部分河北地鐵物業(yè)的追隨者。,SWOT分析,4.2項目潛在威脅（threat）分析 商業(yè)部分：,其他商業(yè)區(qū)域尤其是地鐵沿線物業(yè)如光明廣場、正佳廣場的

32、招商對荔灣商圈的沖擊；同區(qū)經(jīng)營不善的商業(yè)物業(yè)（如名匯廣場、荔灣廣場、康王商業(yè)城）等項目對投資者信心的打擊；項目經(jīng)營規(guī)劃與現(xiàn)實經(jīng)營狀況發(fā)生矛盾。,SWOT分析,5. 1項目機(jī)會點(diǎn)（opportunity）分析住宅部分,老城區(qū)開發(fā)項目日益減少，市場供求關(guān)系趨向平衡；近幾年來，區(qū)內(nèi)銷售形勢是每年的銷售量大于供應(yīng)量，減輕了各項目之 間的競爭；荔灣客戶有著根深蒂固的區(qū)域情結(jié)，一般不愿搬離原居住地；產(chǎn)品未完全定型，仍能根據(jù)市場最新

33、變化調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)； 面積較小的三房戶型利于吸納中低端客戶入市； 荔灣客戶原居住條件普遍較其他區(qū)域差，客戶群體對住房所要求的條 件較其他區(qū)域為略低；,SWOT分析,5. 2項目機(jī)會點(diǎn)（opportunity）分析商業(yè)部分,近一、二年證券投資市場的低迷，使不少投資者轉(zhuǎn)向投資商鋪，帶旺 了商鋪投資市場；近年來下崗人員的增多，越來越多的人將積蓄投資收益相對穩(wěn)定的商 鋪，令商鋪需求增加；理想的投資環(huán)境——“新荔

34、灣”概念的逐步形成，荔灣區(qū)政府對該概念 的支持力度及周邊的商業(yè)氛圍的迅速發(fā)展。,SWOT分析,周邊眾多大型住宅群的落成，為該地段帶來強(qiáng)大而有力的消 費(fèi)群體；通過營造項目經(jīng)營渠道的個性化、多元化，經(jīng)營內(nèi)容的豐富 性及購物環(huán)境的進(jìn)一步提升，從而突出項目的投資價值；可用嶄新的營銷手法，營造市場亮點(diǎn)。,5. 2項目機(jī)會點(diǎn)（opportunity）分析商業(yè)部分,結(jié)論: 項目具有比較理想的商業(yè)市場環(huán)境, 商業(yè)

35、價值較高，建議本項目采取以商業(yè)帶動住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動下相對提高住宅的檔次，采取適合的營銷推廣策略,加快資金的回籠，爭取最大的收益。 在本方案中，我們重點(diǎn)分析商業(yè)部分的市場及營銷策略。,SWOT分析,二、 【穗業(yè)大廈】商業(yè)部分 所面對的市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)（市場分析）1、商業(yè)部分2、住宅部分,廣州市商業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)市場分析,１９９６年以來，廣州商鋪市場已持續(xù)多年低迷，不

36、少商鋪投資價值日漸攀升，由于近年股市債券等投資回報不理想，吸引了大量投資客與大量資金的涌進(jìn)。此外，今年來大量外國商業(yè)巨鱷紛紛搶灘廣州市場，促使廣州商業(yè)氛圍日趨熱烈，正是由于這些商業(yè)巨鱷的帶動，廣州商鋪行情得以展開并日漸走俏。同時，近年來廣州眾多下崗人員自行尋找就業(yè)門路，手頭有一定積蓄的下崗人員投資商鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，保障今后的生活與就業(yè)，以“一鋪養(yǎng)三代”被不少人認(rèn)定是比再上崗更好的選擇，商鋪的走俏也自然水到渠成。今年來投資客增幅便高達(dá)１０

37、０％以上！,荔灣區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)市場分析,以上下九步行街為主體的荔灣商圈在廣州地區(qū)內(nèi)具相當(dāng)影響力；具相當(dāng)成熟商業(yè)氛圍，商品種類相對豐富，交易額大，消費(fèi)人流量大；一號線地鐵的開通，為荔灣區(qū)商業(yè)帶來極大的發(fā)展?jié)摿?；商圈?nèi)商業(yè)物業(yè)購物環(huán)境參疵，同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重；區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模較大，但經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營多以零售為主；受舊城區(qū)交通路網(wǎng)影響，眾多的單行道、停車場的缺乏等問題使商圈對自駕車一族的高消費(fèi)人群缺乏吸引

38、力，限制了該區(qū)商業(yè)檔次的提升；隨著天河及東山商圈的完善，上下九步行街的日漸衰落使荔灣商圈的發(fā)展空間受到局限；,中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)市場分析,行業(yè)分布情況現(xiàn)時該區(qū)域商業(yè)功能主要集中在零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及飲食業(yè)方面。而康體業(yè)、娛樂業(yè)在該區(qū)則顯得較為缺乏;零售業(yè)雖然所占的比例較大，但是沒有一間象“億安”、“新大 新”、“廣百新翼”等大型的綜合性商場，導(dǎo)致大部分消費(fèi)群分流到上下九、北京路等商業(yè)圈消費(fèi)；最近位于東浚

39、荔景苑裙樓的萬佳大型超市的開業(yè)，以及新光城市廣場的家樂福的即將開業(yè)，將會有效帶旺中山八路、中山七路的商業(yè)氛圍；區(qū)域內(nèi)服裝及精品行業(yè)所占比例較大，主要是由于該區(qū)域存在這兩個行業(yè)的專業(yè)商場，而藥品、通訊器材等亦有一定比例，但是文化用品、音響電器、鞋類、化妝品等行業(yè)就較少或欠缺。,荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征 商業(yè)市場分析,商鋪面積：荔灣區(qū)的鋪位面積大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的鋪位面積在20平方

40、米以下，超過100平方米以上鋪位占17.5%。部分商家經(jīng)營者覺得自己目前商鋪的經(jīng)營面積太??；商鋪月租金整個荔灣區(qū)以上下九商業(yè)圈為代表，下九路每平方每月為1000元，上九路租價為每平方每月600元，十甫路僅為每平方每月500元，而平均租金約為每平方每月767元。近幾年更被北京路蓋了風(fēng)頭，租金有向下調(diào)的跡象，其中以十甫路尤為突出。,荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征 商業(yè)市場分析,經(jīng)營者開設(shè)商鋪的分析對消費(fèi)者的要求：首

41、先要求消費(fèi)者數(shù)量多，其次是 消費(fèi)者有良好的消費(fèi)能力。對位置的要求：位置好，人流大，客源多對知名度的要求：名氣大，商場內(nèi)要有名氣大的商家。對集聚的要求：希望經(jīng)營地是新發(fā)展中心，商業(yè)中心或比較完善的購物場所。,住宅部分 住宅市場分析,該地塊與穗宏大廈相距約200米，目標(biāo)客人基本相近。本項目沒有回遷戶，可通過設(shè)計上的亮點(diǎn)與穗宏大廈拉開距離，細(xì)分市場，提高產(chǎn)品檔次和客戶檔次。,四

42、、用什么樣的主題和形象能夠 打動買家？（項目定位）,商業(yè)項目定位,1）市場定位 該商業(yè)物業(yè)應(yīng)是：能滿足投資者所需，且具市場承接力及長遠(yuǎn)經(jīng)營能力的優(yōu)質(zhì)投資項目。 2）形象命名定位 康王廣場（IN PLAZA） 康王——康王路段上的延伸 廣場——帶出項目的規(guī)模效應(yīng) IN ——“飲”字諧音，

43、IN TIME代表最新的潮流 資訊,,,商業(yè)項目定位,經(jīng)營及檔次定位 與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場形成差異化經(jīng)營的中檔商用物業(yè)A.產(chǎn)品鏈組合相當(dāng)豐富B.最新、最快、最全的潮流咨訊平臺C.最具特色的小店經(jīng)營文化D.中心購物休閑區(qū),商業(yè)項目功能定位,為滿足上述市場定位并結(jié)合到項目本身特質(zhì)，敝司試從三種不同功能布局進(jìn)行分析：功能定位方案一方案一：以與地鐵連通的負(fù)一層

44、帶動上蓋物業(yè)的經(jīng)營，并可提升整個項目的市場價 值。如地鐵二號線天馬 時裝批發(fā)中心地鐵隧道（G出口）開通投入使用后 客流激增了三倍。,方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動資金。 但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營同質(zhì) 化，難于吸費(fèi)者。,,功能定位方案二,商業(yè)項目功能定位,商業(yè)項目功能定位,方

45、案三：將經(jīng)營價值較高的首層以獨(dú)立臨街商鋪方式出售，可為 發(fā)展商以最快速度回收資金，但對二、三層的價值提升 不利。,功能定位方案三,商業(yè)項目功能定位通過市場類比法并結(jié)合本項目狀況擬定各方案及相應(yīng)售價比較分析,商業(yè)項目功能定位,綜上所述，考慮到此商業(yè)物業(yè)的長遠(yuǎn)經(jīng)營能力問題，我司建議執(zhí)行功能定位方案一，將負(fù)一層與地鐵站內(nèi)連通，以提升整個項目的市場價值。,銷售模

46、式 商業(yè)營銷策略,現(xiàn)時市場上的銷售模式分析：A、一次性買斷：多為經(jīng)營者所用，投資、自用兼顧，免除經(jīng)營興 旺后被業(yè)主不斷加租之苦，對發(fā)展商而言，利于降低運(yùn)營費(fèi)用， 但不利于管理，適用于經(jīng)營環(huán)境相當(dāng)成熟及投資前景明朗的商 鋪。B、返租：多為3-5年返租，年返租率在8-12%，可分為一次性返租 及分期返租兩種，適用于一些地

47、處新興商圈，經(jīng)營難度較高，投 資者缺乏信心，需要發(fā)展商投入對商場進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理的商 業(yè)項目。C、帶租約出售：適用于一些運(yùn)營較為成功的商場，現(xiàn)行租約已可保 障投資者穩(wěn)定的投資回報，且項目保值及升值的前景較明朗的項 目。,銷售模式 商業(yè)營銷策略,本項目的銷售模式建議： 一次性買斷與帶租約

48、銷售相結(jié)合銷售模式建議支持要素：A、項目地處成熟商圈，市場接受度較高，具較大的升值潛力；B、市場的自然調(diào)節(jié)有足夠的支持使本項目迅速進(jìn)入良好的運(yùn)營階段；C、發(fā)展商一可避免租賃金的損失，二可省卻二次裝修費(fèi)用；D、發(fā)展商可大幅度節(jié)省商場運(yùn)營的成本，并可規(guī)避因經(jīng)營問題所產(chǎn)生的風(fēng) 險；E、現(xiàn)市場上的商業(yè)項目多使用返租模式操作，故本項目采用的此銷售模式更有利于突現(xiàn)項目的優(yōu)勢，并可營造新聞焦點(diǎn)，更可利用此作為有力的推廣切入