萬達長白山國際旅游渡假區(qū)項目建議書(52頁)

1、明確發(fā)展方向，制定實施策略，管控操作流程協(xié)助萬達開創(chuàng)具有劃時代意義的旅游新標桿——萬達長白山土地運營項目工作建議書,華北區(qū)域顧問業(yè)務(wù)中心 北京戰(zhàn)略顧問事業(yè)部二零一零年六月十五日,本報告嚴格保密,謹呈：長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司,,報告內(nèi)容,項目背景與世聯(lián)對本項目的需求理解世聯(lián)對本項目運作關(guān)鍵問題的初步研判針對性服務(wù)模塊的設(shè)計下一步工作,長白山項目做為萬達初次切入的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目，將與五方集團合力打造中國最大的旅游

2、投資項目,,,,長白山國際旅游度假區(qū)的建設(shè)規(guī)模之大、檔次之高、內(nèi)容之豐富，代表了中國休閑度假旅游項目的最高水平，堪稱世界級的旅游項目。項目占地面積約30平方公里，建設(shè)用地約10平方公里，總投資200億元，是全國投資規(guī)模最大的單個旅游項目。,大連萬達,中國泛海,內(nèi)蒙古億利,遼寧一方,用友,長白山項目的開發(fā)團隊,,聯(lián)想,可以預(yù)見的是，憑借多元優(yōu)勢，本項目最終將成為世界級的旅游度假目的地,價值標準,詳述,全國投資規(guī)模最大的單個旅游項目吉林省

3、頭號招商引資項目整體方案和各項目均聘請全球頂級大師主持設(shè)計高檔酒店群規(guī)劃建設(shè)10家酒店,等級,區(qū)位和資源,未來潛力,開發(fā)主題,位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，距長白山機場十五公里，距天池風景區(qū)二十公里,長白山國際旅游度假區(qū)分為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將建設(shè)撫松縣行政中心及會議中心、文化中心、購物中心、學校、醫(yī)院、住宅區(qū)等生活設(shè)施。南區(qū)為國際旅游度假區(qū)，由高檔度假酒店群、國際會議中心、大型滑雪場、小球運動場、森林別墅、國際狩獵場

4、、漂流等項目組成。,長白山國際旅游度假區(qū)全面建成后，長白山地區(qū)將成為中國首屈一指的旅游勝地,同時，一、二級聯(lián)動為本項目前期的重要盈利模式，土地運營成為重要回現(xiàn)手段,經(jīng)過上一輪溝通，世聯(lián)已聚焦需協(xié)助萬達成功運營區(qū)域土地,了解目標客戶,區(qū)域價值挖掘,區(qū)域價值實現(xiàn),,,,他們是誰？他們在做什么？他們想怎么樣他們需要什么？他們重視什么？,深入了解客戶行為并對他們進行細分以滿足他們不同的需求,價值定位－功能性－情感性期望的品牌形象

5、核心識別基本識別……,廣告表現(xiàn)和媒體組合促銷組合區(qū)域特性和定位價格定位土地特點和價值……,根據(jù)區(qū)域定位和特點，聚焦打造最具特色和價值的品牌形象,通過各種有效的舉措組合，推動實現(xiàn)區(qū)域的價值定位,其中，北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將成為先期土地運營中的重中之重,,,,北區(qū)旅游新城,北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將建設(shè)撫松縣行政中心及會議中心、文化中心、購物中心、學校、醫(yī)院、住宅區(qū)等生活設(shè)施,四大問題成為本次溝通的切入點…,,關(guān)

6、于區(qū)域?qū)傩?關(guān)于土地劃分與土地價值評估,土地營銷推介大綱,闡述,本項目位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，屬于四線城市的空間屬性，如何思考在這樣的空間屬性下，土地的需求方該怎樣選擇,如何設(shè)置合理的地塊劃分，并確定土地價格,確定可以落地執(zhí)行的土地推介工作大綱,如何利用五方資源、萬達和長白山,五方集團和萬達都是國內(nèi)優(yōu)質(zhì)民企集團，開發(fā)實力較強；同時長白山做為中國十大名山具有一定的知名度，應(yīng)該如何借勢，助力區(qū)域土地推介,,,報告內(nèi)容,項

7、目背景與世聯(lián)對本項目的需求理解世聯(lián)對本項目運作關(guān)鍵問題的初步研判針對性服務(wù)模塊的設(shè)計下一步工作,根據(jù)對項目的初步研判，世聯(lián)形成以下觀點,世聯(lián)觀點1：四線城市屬性不是本項目土地運營的基礎(chǔ)屬性,旅游地產(chǎn)開發(fā)中的土地運營——核心是通過成功的旅游開發(fā)，重新定義區(qū)域，擴大目標市場范圍，提高區(qū)域價值（土地價值/物業(yè)價值）平臺,,觀點一,,,案例解析：通過旅游開發(fā)改寫所屬區(qū)域的板塊價值,案例一：云南·宜良陽宗海,,案例二：浙江&#

8、183;嘉興九龍山莊,,,觀點一,,,案例一：亞洲第一球場的春城高爾夫和柏聯(lián)SPA使陽宗海享譽海內(nèi)，為區(qū)域樹立高端度假區(qū)的占位形象,,,成功的旅游開發(fā)奠定區(qū)域板塊價值…,,,,區(qū)域土地價值處于快速增長階段,春城湖畔高爾夫——亞洲第一球場開發(fā)商：新加坡吉寶集團（新加坡第三大上市房地產(chǎn)公司）區(qū)位：陽宗海東側(cè)規(guī)模：500公頃 (7,496畝) ，兩個18洞錦標賽高爾夫球場；總體規(guī)劃1500套別墅球場設(shè)計師：山場Jack Nicklau

9、s(杰克·尼克勞斯 )，湖場Robert Trent Jones Jr(小羅伯特·瓊斯）柏聯(lián)SPA——亞洲首席SPA開發(fā)商：柏聯(lián)集團區(qū)位：陽宗海西北側(cè)規(guī)模：約2000畝，(1、2期)已開發(fā)300畝客房量：酒店客房50套，獨棟別墅23套,,,,,華僑城,高富,華,商,,春城,柏聯(lián),,,,擬建項目,擴建項目,,,佳達利,陽宗海區(qū)域土地價格伴隨著區(qū)域旅游度假區(qū)的不斷成熟而逐年增長，目前陽宗海已經(jīng)定位為——國家

10、級旅游度假區(qū)：地價漲幅指標：從2003年不足10萬/畝，到2009年地價已經(jīng)達到120萬/畝（毛地地價）,,觀點一,,,案例二：頂級高端配套以及封閉式圈層管理成就項目價值，驅(qū)動物業(yè)高溢價的實現(xiàn),,物業(yè)市場高溢價實現(xiàn),區(qū)域整體頂級配套組合,三大景觀主題golf球場,跑馬場及馬術(shù)會所,佛主題等文化休閑設(shè)施,游艇俱樂部,,,,,,,,,,構(gòu)建頂尖項目價值,,“比肩全國頂級”,,,,,上海佘山golf,上海紫園,,2000,,4000,,九龍

11、山莊,5000,（萬）,別墅總價區(qū)間,,1.3億,九龍山莊，杭州灣北側(cè)，距城區(qū)45分鐘車程，總規(guī)劃面積10平方公里,區(qū)域嚴格、尊貴的封閉式管理,,觀點一,,,因此我們認為，長白山的旅游升級開發(fā)將徹底重構(gòu)項目所屬區(qū)域板塊價值，四線城市屬性不成為土地運營的限制,,模式一：無驅(qū)動情況下的四線城市發(fā)展,,,,時間,時間,土地價值,土地價值,土地持續(xù)開發(fā),價值點跳躍,,,模式二：旅游驅(qū)動情況下的四線城市發(fā)展,,,,觀點一,,,世聯(lián)觀點2：做

12、為北區(qū)目前的土地運營平臺——已編制的控制性詳細規(guī)劃，我們認為未能充分發(fā)揮北區(qū)價值，突破價值平臺面臨不確定性,旅游地產(chǎn)開發(fā)中的土地運營——區(qū)域控制性規(guī)劃為土地運營的操作平臺；土地增值為土地運營的操作核心；成功出讓土地為土地運營的操作終點,觀點二,,,,成功突破四線城市限制，應(yīng)重點關(guān)注區(qū)域規(guī)劃定位，這是成功土地推介的前提,,,,市場實現(xiàn)現(xiàn)有的市場狀況對區(qū)域土地價值評估有顯著的影響,投入－產(chǎn)出區(qū)域經(jīng)營性用地(強盈利性)和旅游用地

13、（強投入性）以及基礎(chǔ)設(shè)施等的配比設(shè)置能否有效平衡,開發(fā)進程規(guī)劃功能的空間布局組合是否有利于建立區(qū)域的合理開發(fā)分析,規(guī)劃是區(qū)域開發(fā)的操作平臺,,,,觀點二,,,,北區(qū)規(guī)劃診斷1——未能充分聯(lián)動南區(qū)，借勢不足,,10家高檔酒店群（六星級的柏悅度假酒店、五星級的凱悅會議酒店、四星級的假日酒店…）亞洲最大的滑雪場(43條滑雪道，滿足舉辦冬奧會級別國際賽事以及中、初級滑雪愛好者的需求)國際頂級高爾夫團隊設(shè)計的山地高爾夫和峽谷濱

14、江高爾夫,,,機會點闡釋,機會點,,,南區(qū)優(yōu)勢——頂級設(shè)施配置,,客戶層分流,頂級資源間接占有,南區(qū)的接待量,在南區(qū)的設(shè)施配置中，未來將吸引客戶層次較為多元的消費群體，高端客戶將在南區(qū)承載，還有大量的中高端和中端客戶需要承載區(qū)域,頂級設(shè)施往往能夠驅(qū)動頂級物業(yè)，同時通過購買物業(yè)往往占有了設(shè)施的關(guān)聯(lián)權(quán)益，但本項目南區(qū)的物業(yè)較為稀缺，北區(qū)可以通過關(guān)聯(lián)權(quán)益模式構(gòu)建互動價值,南區(qū)的總體接待規(guī)模有限，北區(qū)可以做一定的消費承載,觀點二,,,,北區(qū)

15、規(guī)劃診斷2——生活意向有余，度假旅游意向不足，傾向于升級版的區(qū)域生活新城，在此基礎(chǔ)上無法擴展客戶群,北區(qū)控制性詳細規(guī)劃,,北區(qū)規(guī)劃為旅游新城——一期總建筑面積500萬方,北區(qū)核心設(shè)施,,北區(qū)一期的核心設(shè)施示范小區(qū)幼兒園（2所）小學（2所）行政中心市政廣場中學文化中心購物中心二甲醫(yī)院,,一期核心設(shè)施主要以滿足區(qū)域城市居民的生活型設(shè)施為主，使得項目整體發(fā)展方向更傾向于升級版的區(qū)域新城,觀點二,,,,北區(qū)規(guī)劃診斷3——未

16、能在定位上關(guān)聯(lián)長白山區(qū)域周邊景區(qū)價值，不能發(fā)揮泛長白山區(qū)域的資源聯(lián)動價值,,,長白山關(guān)聯(lián)的周邊景區(qū)價值,,,北區(qū)可以重點依托的優(yōu)勢,豐富的景區(qū)資源長白山周邊有著豐富的景區(qū)資源，目前長白山的旅游收入達到14個億，因此我們認為北區(qū)依托長白山的旅游客群吸引，可以重點發(fā)力，承載大長白旅游景區(qū)的集散中心作用旅游的低端承載體系所造成的缺失 2005-2008年三年的長白山游客的年均增長率為16.06%； 2007年游客90萬人次。仍以簡單

17、觀光游為主，北坡是主導，缺乏高端度假旅游產(chǎn)品，游客平均滯留時間1.5天,觀點二,,,,如以已有規(guī)劃來運營土地，未來可能面臨四大限制1——區(qū)域市場范圍的限制,地緣客戶來源,以松江河鎮(zhèn)當?shù)仄胀ň用駷橹鳎o以一定的公務(wù)員階層撫松縣行政中心及商業(yè)配套完善所帶來的客戶群,地緣客戶特征,當?shù)毓ぷ鞯哪贻p人，無房，同父母共同居住，有首次置業(yè)需求已工作一定的時間，有房，但無法滿足日益增長的居住需求，有改善性需求婚房需求隨著當?shù)馗鳟a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及房

18、地產(chǎn)的升值，帶動當?shù)鼐用裆倭客顿Y需求,觀點二,,,,如以已有規(guī)劃來運營土地，未來可能面臨四大限制2——消化量的限制,,07年供求走勢較平穩(wěn)，08年商品住宅市場供不應(yīng)求，除消化當年供應(yīng)量外，還消化一部分歷史存量。09年商品住宅供應(yīng)大于需求，由于08年剛性需求的爆發(fā)，以及09年供應(yīng)量的大增，使得09年去化速度相對較慢。,2009年商品住宅供應(yīng)量同比上升94%，成交量同比下降38%，09年2-3季度開盤項目供應(yīng)量較大，使得供應(yīng)量同比大增，成交

19、量走勢基本平穩(wěn)。,觀點二,,,,如以已有規(guī)劃來運營土地，未來可能面臨四大限制3——區(qū)域平臺價值的限制,,商品住宅成交均價走勢基本平穩(wěn)，基本呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢；商品住宅07年上升較快，增幅較大。,商品住宅走勢受成交結(jié)構(gòu)影響較大，在總體供求相對平衡的情況下雖有起伏，但整體走勢相對平穩(wěn)。商品住宅走勢受其供求影響，07年增幅加速后隨即受到08、09年供應(yīng)放量的影響，增幅出現(xiàn)小幅回落。,觀點二,,,,如以已有規(guī)劃來運營土地，未來可能面臨四大

20、限制4——消費力的限制,本地消費水平偏低，2008年人均GDP達到2977美元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 40.0%。收入和消費水平低于吉林省和白山市平均水平。,觀點二,,,,我們認為，北區(qū)規(guī)劃優(yōu)化可以選擇的方向,加大北區(qū)做為長白山旅游集散中心的功能定位適度減弱區(qū)域生活新城意向，豐富北區(qū)特色旅游度假項目（需要進一步研究市場以論證），增加區(qū)域旅游度假小鎮(zhèn)意向充分利用區(qū)域自然資源（如溫泉/水系）綜合來看，我們認為北區(qū)應(yīng)該以中高端旅游小鎮(zhèn)為

21、核心定位，以區(qū)域旅游集散中心為核心功能，充分聯(lián)動南區(qū)旅游開發(fā)，依靠區(qū)域奠定的旅游價值突破區(qū)域市場四大限制,觀點二,,,,優(yōu)化后的規(guī)劃可以迅速轉(zhuǎn)化為區(qū)域營銷價值,,,東莞松山湖對創(chuàng)新規(guī)劃平臺利用,突出規(guī)劃亮點和區(qū)域?qū)傩詢r值,,,松山湖園區(qū)距東莞主城區(qū)10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107國道，占地72平方公里，坐擁8平方公里的淡水湖,,松山湖創(chuàng)新規(guī)劃：生態(tài)＋科技,－松山湖規(guī)劃集科技與山水于一色；－融科研、教育、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、

22、文化為一體，實現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟社會－與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展；－與同沙湖、現(xiàn)有城區(qū)“三位一體”構(gòu)成東莞未來的中心城區(qū)；－成為一座現(xiàn)代化的生態(tài)文化新城,典型案例,觀點二,,,,根據(jù)對項目的初步研判，世聯(lián)形成以下觀點,世聯(lián)觀點3：地塊劃分和土地價值評估必須和區(qū)域土地增值策略相關(guān)聯(lián),旅游地產(chǎn)開發(fā)中的土地運營——區(qū)域土地地塊劃分和土地價值評價是土地運營中的基礎(chǔ)動作，必須實施一定的科學方法,,,觀點三,,土地運營是多目標的實

23、現(xiàn)，而不單純是經(jīng)濟利益的實現(xiàn),區(qū)域開發(fā)目標,利益實現(xiàn),規(guī)劃實現(xiàn),土地收益,地區(qū)增值,經(jīng)營性資產(chǎn)沉淀,稅收,功能定位,區(qū)域形象建立,,,,,,,,,,,,,,,目標客戶引進,,就業(yè),,開發(fā)進程實現(xiàn),XX年開發(fā)完成,XX土地全部出讓,,,,,,,,觀點三,,土地劃分是達成多目標統(tǒng)一的關(guān)鍵——整體出讓or分塊出讓,,,,,土地出讓的方式,出讓地塊范圍,,,觀點三,,方案一：整體出讓,整個區(qū)域整體出讓給一家開發(fā)商；,方案二：分塊出讓,將整個區(qū)域

24、分成X部分，分別出讓給X家開發(fā)商；分塊出讓根據(jù)區(qū)位、土地性質(zhì)和開發(fā)取地能力進行具體確定,,,【整體出讓方案】有利于區(qū)域整體規(guī)劃，區(qū)域運營商投入較少，且便于后期控制，但開發(fā)周期一般會長,,,觀點三,,【分塊出讓方案】有利于實現(xiàn)價值最大化，但不利于區(qū)域整體規(guī)劃的形成，同時增加區(qū)域運營商的控制難度,,,觀點三,,分塊出讓中的分塊區(qū)間需要細致的考量開發(fā)商的拿地區(qū)間能力,典型地塊劃分研究方法,,,觀點三,,土地價值評估方法必須根據(jù)市場情況進行準

25、確選擇,,,,,,,市場比較法,基準地價法,假設(shè)開發(fā)法,對區(qū)域周邊類似地塊的成交案例進行整合，從現(xiàn)成交的案例分析。但是對于三、四城市而言土地交易案例往往對土地價值評估無借鑒意義，因為旅游區(qū)域的土地運作要顯著超越區(qū)域土地的價值平臺和客戶平臺，不適宜用市場比較法進行評估。,基準地價是由政府有關(guān)部門測算并定期公布的，是對宗地所在區(qū)域市場地價的平均反映，同時具有一定的權(quán)威性。,在本項目整體定位及規(guī)劃優(yōu)化的前提下，根據(jù)地塊的整體規(guī)劃和假設(shè)開發(fā)情

26、況，按照“地價＝收益－成本”原則，對地塊的價值進行測算。,,,觀點三,,市場比較法——技術(shù)思路,,,觀點三,,基準地價法——技術(shù)思路,,,觀點三,,假設(shè)開發(fā)法——技術(shù)思路,,,觀點三,,,假設(shè)開發(fā)法結(jié)果是結(jié)合宗地的實際情況，根據(jù)項目所在區(qū)域的市場價格，確定本地塊上開發(fā)物業(yè)的可實現(xiàn)價格，扣除合理的成本、費用、利息、利潤后的合理地價，相對較好地反應(yīng)了宗地的市場價格。,熟地價值 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-房屋建造成本-管理費用-不可預(yù)見費-

27、公用設(shè)施專用基金-建筑成本融資費-建設(shè)成本利息-銷售費用–建筑成本利潤-買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費,原理,,公式,關(guān)鍵要點1：根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，假設(shè)開發(fā)法評估土地出讓價值不適用于陌生區(qū)域首先啟動的低密度地塊,,,觀點三,,關(guān)鍵要點2：無論是招標還是掛牌出讓，土地出讓底價的設(shè)定是實現(xiàn)土地出讓目標的基本保障,,,,,,成交價,底價,底價是政府為出讓土地使用權(quán)所設(shè)定和計劃實現(xiàn)的最低出讓價格底線；底價的確定要有科學的和公正的地價確定方式，要充分地

28、體現(xiàn)土地的微觀經(jīng)濟價值和宏觀的經(jīng)濟效益協(xié)調(diào)實現(xiàn)的原則。,國有土地使用權(quán)招標拍賣和掛牌出讓，是政府參與下的市場行為，在設(shè)定出讓底價時，除了要考慮實現(xiàn)國有土地的市場價值，又要在維護土地市場秩序，滿足社會發(fā)展要求方面有所體現(xiàn)。,,,觀點三,,關(guān)鍵要點3：土地出讓要根據(jù)土地推介過程中市場的不同反應(yīng)而采取適當?shù)膬r格策略,,,觀點三,,,高價入市,,低價入市,在土地推介過程中，有意向的目標開發(fā)商較多時，形成賣方市場，運營主體擁有土地出讓的主導權(quán)，可

29、采取高價入市策略。高價入市有利于營造區(qū)域營銷氛圍，同時有望搏得較高的土地收益。,當目標開發(fā)商數(shù)量較少形成買方市場時，建議采取低價入市策略，這樣既給到開發(fā)商信心，同時也能避免土地流拍。,低價入市，高價拉動策略,對于大規(guī)模土地出讓，世聯(lián)建議長白山項目前期不要把價格抬得過高，外地開發(fā)商對區(qū)域需要一定認知，不能在營銷初期就將開發(fā)商嚇退；針對三角洲土地推介過程中的營銷效應(yīng)，目標開發(fā)商的反應(yīng)度，使價格策略成為調(diào)控區(qū)域營銷的手段之一。,,世聯(lián)觀點

30、4：開發(fā)商做為土地出讓的主體，這一形式本身在運作層面就是一把雙刃劍,旅游地產(chǎn)開發(fā)中的土地運營——土地出讓做為前端交易，開發(fā)主體應(yīng)避其鋒芒，留余運作空間；同時萬達已獲取土地使用權(quán)，土地運營已不是以土地出讓為核心，核心將是土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓土地獲利這一模式將產(chǎn)生新的問題…,,,,觀點四,,,如何看待誰做“顯”運營主體，誰做為“隱”運營主體,政府代表城市土地是國家的，政府代表國家，以政府出讓主體更具合法性政府能增添市場信心政府有很強的權(quán)

31、威性和公信力政府有嚴肅性，體現(xiàn)項目的重要性,以當?shù)卣鸵蚤L白山旅游開發(fā)公司為出讓主體的比較差異,以政府為出讓主體,以長白山旅游開發(fā)公司為出讓主體,公司對公司的企業(yè)業(yè)務(wù)有項目轉(zhuǎn)讓的感覺缺乏權(quán)威性和公信力,,以當?shù)卣疄橥恋爻鲎尩闹黧w較有優(yōu)勢,,,,觀點四,將萬達及五方集團的主體運營角色轉(zhuǎn)換為區(qū)域發(fā)展的大客戶品牌發(fā)展戰(zhàn)略來營銷（通過政府的官方表達來闡述），克服土地運營的負面影響,,案例——深圳大梅沙，引入萬科，增值區(qū)域,,,深圳大梅

32、沙達到的效果,,引入品牌發(fā)展商，實現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略萬科以高于底價1.6億元的總地價奪得大梅沙的“地王”，率先以近2000元的樓面地價進入鹽田。在2000年6月30日前，鹽田出讓和拍賣的5宗土地中，實力較強的中信軍鵬、金雅蘭與瑞沃建設(shè)實業(yè)獲得土地的時間較晚，但開發(fā)進程較快，產(chǎn)品已經(jīng)面市，并獲得不錯的市場反響。中信軍鵬的海天一色和金雅蘭的雅蘭酒店，入市均造成了不小的市場轟動，迅速積聚了人氣，對區(qū)域的整體形象有較大的提升作用。,,,,觀點四

33、,轉(zhuǎn)讓模式將給本項目做成新的土地運營問題，是否存在模式創(chuàng)新的空間,,,,觀點四,“生地”進入市土地儲備中心公開交易；招標或掛牌出讓,政府設(shè)定較高準入門檻,長白山旅游摘牌,長白山旅游分塊繳納土地出讓金，分塊獲得土地使用權(quán)證,分塊完成征地、拆遷補償及安置工作,進行道路及基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),進行示范區(qū)的開發(fā)建設(shè),吸引新的開發(fā)商投資合作，開發(fā)建設(shè)區(qū)域,投資核算：開發(fā)建設(shè)投資額占到區(qū)域項目開發(fā)建設(shè)總投資的25％以上,長白山旅游向市國土房管局提出項

34、目區(qū)域部分土地分期分塊轉(zhuǎn)讓申請,,報告內(nèi)容,項目背景與世聯(lián)對本項目的需求理解世聯(lián)對本項目運作關(guān)鍵問題的初步研判針對性服務(wù)模塊的設(shè)計下一步工作,世聯(lián)針對本項目的服務(wù)工作階段設(shè)想,根據(jù)對本項目的深入理解，基于公司的項目經(jīng)驗，世聯(lián)有能力為長白山項目提供兩大階段的顧問服務(wù)工作。,,,一、控規(guī)診斷與優(yōu)化,二、土地營銷策略與出讓方案設(shè)計,診斷已有規(guī)劃問題，優(yōu)化規(guī)劃方案，建立較優(yōu)的土地運作平臺；,報告研究與駐場服務(wù)相結(jié)合－土地營銷戰(zhàn)略－土

35、地營銷策略－出讓條件研究－出讓相關(guān)政策研究－目標客戶研究－北區(qū)土地出讓方案設(shè)計－出讓價格策略－…,,報告內(nèi)容,項目背景與世聯(lián)對本項目的需求理解世聯(lián)對本項目運作關(guān)鍵問題的初步研判針對性服務(wù)模塊的設(shè)計下一步工作,世聯(lián)將繼續(xù)保持與萬達的密切聯(lián)系,,項目需求溝通,項目合作溝通,人員互派溝通,闡述,,共同推動項目成功、高效開展指定？全程服務(wù)？項目服務(wù)？……,,反復(fù)溝通，明確長白山項目的需求點,明確合作要求，評估合作方式