田園養(yǎng)老度假基地項目建議書

1、濱海集團·田園養(yǎng)老度假基地,2014.03,,“農業(yè)+養(yǎng)老” 開創(chuàng) 養(yǎng)老產業(yè)新模式,項目建議書,,,,一、基礎分析項目問題宏觀環(huán)境分析小結二、案例研究農業(yè)類項目養(yǎng)老類項目研究小結三、發(fā)展思路主題定位項目標簽發(fā)展模式市場定位目標定位分區(qū)布局四、產品設計設計原則具體措施,Basic analysisProject problemThe macro environmentSummaryCas

2、e studyAgricultural projectsElder-caring projectsSummaryDevelopment conceptTheme positioningThe project tagDevelopment modelMarket positioningTarget positioningPlanning layoutProducts designDesign principles

3、Specific measures,,Content of Project Proposal 項目建議書目錄,1,2,,一、基礎分析,項目問題宏觀環(huán)境分析小結,Basic analysis,3,基礎分析,1.主題定位不清晰主題不明，沒有凸顯園區(qū)發(fā)展的重心。核心市場吸引點何在？品牌核心魅力是什么？2.市場客群不明確政府接待？農業(yè)休閑？養(yǎng)老？度假？會議？3.空間布局不順暢稍顯混亂，酒店與養(yǎng)老公寓功能交叉、老人居住與食堂的

4、距離遠、參觀線路不順…4. 產品設計不系統(tǒng)產品設計沒有方向，隨意性強，現(xiàn)有資源不能充分發(fā)揮作用。5. 投資效益不匹配目前整個園區(qū)已投入近20億元，依照目前經營情況，收回投資遙遙無期。,項目問題,3,4,基礎分析,宏觀環(huán)境,1. 環(huán)境層面——霧霾來襲，健康經濟火爆近年來，各大城市空氣質量日益下降，項目地所在華北地區(qū)空氣質量問題更是令人擔憂。人們對于健康的追求與空氣質量下降形成了強烈的矛盾，這也使得近年居住類項目的開發(fā)，極力注重

5、周邊環(huán)境打造，將良好的生態(tài)環(huán)境作為項目的重要吸引點。,基于項目自身存在的問題，要尋找項目的發(fā)展方向，必須跳出項目看項目，從宏觀層面進行分析，找到項目發(fā)展的突破口。,2013年全國主要城市空氣質量,空氣凈化器脫銷霧霾天氣不僅讓口罩熱銷，就連動輒數(shù)千元的空氣凈化器也脫銷了。走訪多家賣場發(fā)現(xiàn)，多數(shù)空氣凈化器品牌都缺貨，消費者只能排隊預訂。,5,基礎分析,宏觀環(huán)境,生態(tài)環(huán)境成為眾多樓盤的賣點,6,基礎分析,宏觀環(huán)境,人們對于健康生活環(huán)境的極度

6、渴求！消費項目若能為健康生活加分，必能為產品本身加分！,本項目的后續(xù)發(fā)展：抓住這一市場契機，充分利用設施農業(yè)這一資源，營造園區(qū)的健康小氣候，構建項目的獨特賣點！,1. 環(huán)境層面——霧霾來襲，健康經濟火爆,觀光農業(yè),7,基礎分析,宏觀環(huán)境,2. 產業(yè)層面——農業(yè)步入新階段，養(yǎng)老迎來大發(fā)展,2013年中央一號文件指出，要"鼓勵和引導城市工商資本到農村發(fā)展適合企業(yè)化經營的種養(yǎng)業(yè)"。2014年中央1號文件明確規(guī)定“引導

7、和規(guī)范農村集體經營性建設用地入市”等政策。,城市化進程的深入、更多的人從土地上解脫出來成為城市人口，城市生活的壓力、快節(jié)奏人們更向往田園生活、追求與自然的親近。,,,中國正迎來農業(yè)休閑消費全面爆發(fā)的時代!,13000,3000,7000,,農村觀光,農業(yè)休閑，農業(yè)地產,農業(yè)度假，大規(guī)模農業(yè)地產,休閑農業(yè),度假農業(yè),人均GDP(美元),,農業(yè)旅游階段,8,基礎分析,宏觀環(huán)境,2. 產業(yè)層面——農業(yè)步入新階段，養(yǎng)老迎來大發(fā)展,我國已進入人

8、口老齡化，到21世紀中葉，中國老年人口將到達4億人，從基礎的衣食住行到養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療等領域都存在巨大商機。老齡人消費潛力巨大 ，城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲蓄存款 ，退休金不斷增長。,老年人日常休閑活動，多數(shù)仍處于公園健身、免費保健講座等初級階段 ，缺少符合老年人消費習慣的休閑項目。近年來，養(yǎng)老機構數(shù)量迅速增加，但是缺少有特色、滿足中國老人心理訴求項目，養(yǎng)老市場存在結構性失衡。,,,機會巨大，充滿挑戰(zhàn)！,,,,9,基礎分

9、析,宏觀環(huán)境,3. 區(qū)域層面——中關村科技新城落戶，北京消費力量集結規(guī)劃面積約14.5平方公里的京津中關村科技新城即將在項目地塊南部崛起。新城的產業(yè)規(guī)劃，既有天津得天獨厚的物流業(yè)和高端制造業(yè)，更有中關村引領全國的新能源、環(huán)保產業(yè)、創(chuàng)業(yè)服務業(yè)，將形成以智慧能源、智慧環(huán)保、智慧制造、智慧物流、創(chuàng)業(yè)服務為主的五大產業(yè)板塊。屆時，將對本項目產生以下影響：,大大提升項目所在區(qū)域交通環(huán)境及服務配套水平。,大量人員入駐科技新城，很大一部分將成為本

10、項目的潛在目標消費人群。,科技新城將加強項目所在區(qū)域與北京的聯(lián)系和往來，拉近項目與目標市場之間的距離。,京津中關村科技新城的建設，將間接助力本項目的發(fā)展！,10,基礎分析,分析小結,處理好二者的關系，是本項目首先要解決的問題！,生態(tài)農業(yè),養(yǎng)老公寓,,兩大資源,,兩大熱點,發(fā)展方向,,園區(qū),市場,11,,二、案例研究,農業(yè)類項目養(yǎng)老類項目研究小結,Case study,12,案例研究,農業(yè)類項目,結合相關案例的研究，總結出休閑農業(yè)項目

11、成功的四大法寶：美景造勢、科技驅動、文化引領、私人定制。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,美景造勢,私人定制,,,文化引領,科技驅動,,,,,,休閑農業(yè),營造大尺度農業(yè)景觀，形成視覺震撼力。農業(yè)景觀藝術化處理。,新奇觀賞植株的培育?？茖W管理，有機食品的供應,提升休閑農業(yè)品味。節(jié)慶文化、農耕文化、地域文化、主題文化。,私家菜園、果園會員農莊、企業(yè)農莊,13,案例研究,養(yǎng)老類項目,通過對國內外養(yǎng)老產業(yè)的研究，主要

12、存在以下3種養(yǎng)老方式。目前國內以居家養(yǎng)老為主。,14,案例研究,養(yǎng)老類項目,基于對養(yǎng)老地產項目的研究，對養(yǎng)老地產項目發(fā)展模式總結如下。,15,案例研究,養(yǎng)老類項目,16,案例研究,養(yǎng)老類項目,濱海集團的“輪轉”養(yǎng)老是會籍制養(yǎng)老 與“候鳥式”養(yǎng)老的有機結合！每個子項目都要做出特色，“云杉”作為“輪轉”概念的首發(fā)，更應做成精品！,,,17,案例研究,研究小結,,短時間內，國人養(yǎng)老觀念較難發(fā)生根本性轉變。,養(yǎng)老地產項目，要充分考慮老人的心理

13、需求。,,親情關系的延續(xù)與保持,,18,,三、發(fā)展思路,主題定位項目標簽發(fā)展模式市場定位目標定位分區(qū)布局,Development concept,19,發(fā)展趨勢,云杉·田園養(yǎng)老度假基地,主題定位,以設施農業(yè)資源為切入點，在空氣質量日益下降的大環(huán)境下，營造項目內部宜居小氣候。,依托園區(qū)良好的硬件設施和消除老人后顧之憂，使云杉鎮(zhèn)成為老人享受晚年生活的理想場所。,通過度假等功能的補充，使園區(qū)消費人群的年齡跨度增加，以利于

14、老人家庭關系向園區(qū)的延伸。,結合現(xiàn)有設施農業(yè)和園區(qū)其他資源，通過保留、提升、新增園區(qū)產品，構建返璞歸真的田園生活方式。,田園式養(yǎng)老度假基地,,20,發(fā)展思路,項目標簽,田園“田園”，本意為“田地與園圃”，由于歷代詩人對田園的描寫以及田園生活成為他們的向往，聽到這個詞很容易讓人聯(lián)想到“采菊東籬下、悠然見南山”的生活場景?！疤飯@”，良好生態(tài)環(huán)境的代言，指云杉養(yǎng)老度假基地在大環(huán)境污染的情況下，所營造的健康、宜居生態(tài)小氣候?！疤飯@”，更是

15、一種生活方式，“以土為伴、與苗為鄰”。中國的城鎮(zhèn)老人，年輕時大多都有過種田的經歷，他們對土地有一種發(fā)自內心的親切感，這種田園生活方式是老人對年輕記憶的重溫。云杉養(yǎng)老度假基地以設施農業(yè)作為創(chuàng)造田園生活的引擎，通過可視化、可觸摸、可感知、可體驗的項目，讓入住的老人和休閑度假人群遠離都市喧囂，感受那一份純真、平靜和淡然。,21,發(fā)展思路,濱海集團·田園養(yǎng)老模式結合濱海集團獨有的“輪轉”養(yǎng)老理念，以田園養(yǎng)老為核心功能，融合農業(yè)觀光

16、、文化娛樂、休閑度假、拓展培訓以及商務會議等功能的1+N模式。農業(yè)營造的田園生活為賣點，養(yǎng)老為贏利點。以田園養(yǎng)老統(tǒng)領其他業(yè)態(tài)，做到三區(qū)合一，即“老年公寓區(qū)+生態(tài)農業(yè)區(qū)+休閑度假區(qū)”的組合模式，利用豐富的農業(yè)休閑元素，為項目聚攏人氣，構建品牌，通過休閑度假區(qū)的補充完善，提升養(yǎng)老板塊的高度，最終實現(xiàn)養(yǎng)老、農業(yè)和度假的完美結合。,發(fā)展模式,1+N模式,22,發(fā)展思路,市場定位/目標定位,【市場定位】1. 地域市場劃分主力市場——北京、天津

17、及周邊區(qū)域市場機會市場——國內其他地區(qū)及海外市場2. 專項市場分類一級市場——養(yǎng)老市場二級市場——家庭休閑度假市場,【目標定位】,,天津層面,【三大片區(qū)】農業(yè)休閑片區(qū)、公寓酒店片區(qū)、休閑度假片區(qū),23,發(fā)展思路,規(guī)劃布局,,,,,,高層、商業(yè)區(qū) （規(guī)劃）,公寓酒店片區(qū)（200畝）,農業(yè)休閑片區(qū)（460畝）,休閑度假片區(qū)（240畝）,24,,四、產品設計,保留項目提升項目新增項目產品體系,Products de

18、sign,25,產品設計,設計原則,【三大原則】,老年公寓，服務設施的合理配置星級酒店，即將營業(yè)對于基地的帶動生態(tài)農業(yè)，閑置設施的改造利用，文化的植入,用好現(xiàn)狀資源,園區(qū)項目的設置圍繞養(yǎng)老進行，以構建田園生活方式為宗旨 休閑度假功能的配置，針對老人背后的子女孩子進行,抓好養(yǎng)老主題,豐富園區(qū)休閑項目，讓入住老人閑不住，來訪人群留得住室內與室外相結合，通過新增溫泉、娛樂等元素，弱化項目淡旺季吸引力的差距,做好休閑文章,,保留一

19、批活力項目，提升一批閑置項目，新增一批亮點項目，讓農業(yè)向休閑度假延伸，養(yǎng)老向田園生活升級，最終形成能夠滿足“一老一小與家庭”的產品體系架構。,26,產品設計,具體措施,【不老林】對現(xiàn)有露天果林進行提升。在此入住的老人均可獲得一棵樹，如有意愿認養(yǎng)更多，可通過在園區(qū)進行勞動或者購買的方式獲得。此樹由老人自行管理，用樹木生機勃勃的長勢象征所有者“不老”的情懷。此樹可以傳給兒女子孫，作為對老人的懷念和家庭情感的延續(xù)。,通過保留、提

20、升和新增，構建云杉田園養(yǎng)老度假基地的產品體系。,27,產品設計,具體措施,【太陽宮溫泉】為室內項目，一方面隔離外界霧霾，另一方面緩解北方冬季缺少吸引物的問題。利用現(xiàn)有閑置的農業(yè)大棚 進行改造而成，減少項目的工程建設投入。采用透光性好的頂棚，因此雖在室內，卻并沒有與陽光隔離，故名“太陽宮”。借助多樣的植物搭配，在提升視覺景觀的同時，營造出室內健康宜人的小氣候，擺脫長期遭受霧霾的困擾。通過與不同元素的搭配形成各種風格、各種功用的溫

21、泉泡池：林下泉、花邊泉、長壽泉、親子泉….以溫泉項目為基礎進行延伸，設置花香泳池、四季水樂坊等水娛樂項目，滿足人們親水的需求。,28,產品設計,【劍橋樂學訓練營】為解決家長關于周末及寒暑假，孩子去爺爺奶奶家“只玩不學”的顧慮，針對青少年及兒童設立專門的寓教于樂、農學對接的互動式訓練體驗營。目標人群一方面是園區(qū)居住的老人家的孩子，另外也可接待非園內老人家屬孩子，也是對整個項目的一種變相宣傳。以園區(qū)的生態(tài)農業(yè)為基礎，結合科技元素的運