第八章選址規(guī)劃與分析

1、第八章 選址規(guī)劃與分析,引言,南京目前有很多樓盤，請(qǐng)問，決定一個(gè)樓盤的好壞的決定因素是什么？為什么？決定一個(gè)樓盤好壞的的關(guān)鍵在于這個(gè)樓盤的選址，因?yàn)檫@個(gè)樓盤能否賣到一個(gè)好價(jià)錢，日后能不能升值，很大程度上是由這個(gè)樓盤所處的區(qū)位所決定，樓盤的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤的價(jià)錢。對(duì)絕大部分企業(yè)來說，選址很重要！,一、選址的概念和必要性,（一）什么是選址？ 如何運(yùn)用科學(xué)的方法決定設(shè)施的

2、位置，使之與企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以便有效、經(jīng)濟(jì)地達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的。通俗地講，就是確定在何處建廠或建立服務(wù)設(shè)施。它包括選位與定址兩個(gè)層面的內(nèi)容。（二）選址的必要性市場(chǎng)營(yíng)銷：戰(zhàn)略一部分，為了擴(kuò)大市場(chǎng)。業(yè)務(wù)成長(zhǎng)：現(xiàn)有的地點(diǎn)無(wú)法滿足。資源枯竭：某些受資源限制的行業(yè)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本：相對(duì)其它地方很高。,二、選址決策的本質(zhì),（一）選址的重要性 選址決策成為生產(chǎn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的重要組成部分有兩個(gè)主要原因：

3、他們是一個(gè)長(zhǎng)期責(zé)任范疇，一旦出錯(cuò)，就很難克服。選址決策經(jīng)常會(huì)影響投資需要、運(yùn)作成本、稅收及運(yùn)作。 不好的選址將會(huì)導(dǎo)致成本過高、勞動(dòng)力缺乏、喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、原材料供應(yīng)不足或與此類似不利于運(yùn)作的情況。 就服務(wù)業(yè)而言，不好的區(qū)位將導(dǎo)致顧客量減少并使運(yùn)作費(fèi)用較高。因此，對(duì)制造和服務(wù)業(yè)兩者而言，選址對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)產(chǎn)生重要的影響。,（二）選址的目的企業(yè)決策的基礎(chǔ),營(yíng)利性組織：潛在利益的

4、多少非營(yíng)利性組織：一定費(fèi)用下產(chǎn)出服務(wù)的好壞,｛,有清楚的判定標(biāo)準(zhǔn)，哪么能得到唯一的選址嗎？實(shí)際不是。一般情況下，沒有獨(dú)一無(wú)二的地點(diǎn)要好于其他，甚至有很多個(gè)地點(diǎn)可以選擇，而且數(shù)目很大，以至于很難從中選擇。實(shí)際操作：以盈利性為目的，選擇一個(gè)合適的即可。,（三）可選方案維持現(xiàn)狀，進(jìn)行擴(kuò)展 要求：有足夠的可供擴(kuò)展的空間； 優(yōu)點(diǎn)：擴(kuò)展費(fèi)用通常要低于其他方式維持原地點(diǎn)，增加新地點(diǎn) 主要是零

5、售業(yè)，注意兩點(diǎn)： a、新店對(duì)老店的影響。 b、可作為一種市場(chǎng)保護(hù)策略。放棄現(xiàn)有的，搬至新地點(diǎn) 遷移成本 VS （新地點(diǎn)獲得的利潤(rùn)—原地點(diǎn)獲得的利潤(rùn)）維持原狀,（四）選址的難點(diǎn),案例——怒江水電開發(fā)規(guī)劃云南怒江傈僳族自治州規(guī)劃開發(fā)怒江，在怒江沿江760公里河段內(nèi)修建16個(gè)梯形電站。此舉引起各界極大關(guān)注：正方：水力資源是怒江沿江地區(qū)最可利用的，水電是清潔能源；可使沿江人民脫貧致富·

6、;···反方：怒江是目前我國(guó)生態(tài)保存較好的，為數(shù)不多的幾條大江大河，水電開發(fā)會(huì)導(dǎo)致生態(tài)的破壞；怒江沿江是地震和泥石流的高發(fā)區(qū)，會(huì)對(duì)壩址造成損害；建壩后，老百姓到底有多少實(shí)惠，還不得而知 ······,選址因素相互矛盾不同因素的相對(duì)重要性很難確定和度量不同決策部門利益不同，追求目標(biāo)不同判別的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)變化,三、制定選址決策的一般程序,一個(gè)組

7、織進(jìn)行選址的方法取決于：規(guī)模、運(yùn)作性質(zhì)或范圍。非正式方法：新組織或小組織，一般考慮所有者的居住地。正式方法：大型公司特別是跨地區(qū)運(yùn)營(yíng)的公司正式選址方法的步驟：1、決定評(píng)估地點(diǎn)好壞的標(biāo)準(zhǔn)：如社區(qū)服務(wù)、稅收高低等。2、鑒別重要因素：如市場(chǎng)或原材料的位置。3、找出可供選擇的地點(diǎn)。 a 確定選址的一般地區(qū) b 確定較少量的可供選擇的社區(qū) c 從供選擇的社區(qū)中找出幾個(gè)可供選擇的地點(diǎn)4、評(píng)估

8、這幾項(xiàng)選擇，并挑選其一。,四、選址的因素,選擇地區(qū)時(shí)的主要影響因素原材料的位置市場(chǎng)的位置勞動(dòng)力因素社區(qū)因素其他選擇具體位置時(shí)的影響因素土地設(shè)施環(huán)境／交通,（一）地區(qū)影響因素1——原材料的位置,企業(yè)距原材料產(chǎn)地很近是出于三個(gè)主要原因：必要性 采礦業(yè)、農(nóng)場(chǎng)、林業(yè)、漁業(yè)、純凈水廠易損壞性 新鮮水果或蔬菜的制冷保鮮、罐頭生產(chǎn)、奶產(chǎn)品加工行業(yè)運(yùn)輸成本 鋁精煉、造紙業(yè),地區(qū)影響因素2——市場(chǎng)的位置,盈利性組織通常

9、會(huì)選擇駐扎在它們作為競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略一部分的市場(chǎng)附近，而非盈利組織則選擇在需要他們服務(wù)的用戶附近。零售業(yè)和服務(wù)業(yè)一般位于它們服務(wù)的市場(chǎng)地區(qū)的中心位置附近，靠便利性吸引顧客；零售運(yùn)作的競(jìng)爭(zhēng)壓力（肯德基和麥當(dāng)勞案例）；有些公司引起產(chǎn)品的易腐爛性而必須緊挨市場(chǎng)；因需要與顧客保持緊密的聯(lián)系（裁縫店，裝潢公司）；政府服務(wù)機(jī)構(gòu)的位置要靠近它們服務(wù)的地區(qū)（郵局、警察局、醫(yī)院）；,一個(gè)特定地區(qū)的服務(wù)市場(chǎng)可能太小而不能容納兩個(gè)或更多的競(jìng)爭(zhēng)者，

10、此時(shí)的選擇會(huì)側(cè)重于選擇一個(gè)沒有競(jìng)爭(zhēng)者的地點(diǎn)（比如漢堡店）。 相反的情況也有可能發(fā)生，靠近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更加可取。（新街口各商場(chǎng)和小店鋪）,地區(qū)影響因素3——?jiǎng)趧?dòng)力因素,主要的勞動(dòng)力因素有：勞動(dòng)力的成本：對(duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)非常重要 可得性未來雇員的技能：技術(shù)工人工人對(duì)營(yíng)業(yè)額、出勤率及類似因素的態(tài)度可能因地而異搬遷對(duì)雇員的影響,地區(qū)影響因素4——社區(qū)因素,社區(qū)的角度公司的角度生活質(zhì)量：學(xué)校，購(gòu)物，住房，交通，娛樂，生活

11、費(fèi)用服務(wù)：醫(yī)療，消防，治安態(tài)度：積極／消極稅收：國(guó)家／地區(qū)，直接／間接環(huán)保法規(guī)：國(guó)家／地方公共設(shè)施：成本及可用性發(fā)展前景：發(fā)行債券，稅收減免，低息貸款,地區(qū)影響因素5——其他因素,氣候 寒冷的冬天使有些公司考慮搬到更暖和的地方稅收 某些地區(qū)的商業(yè)稅、個(gè)人所得稅會(huì)降低這里對(duì)正在選址公司的吸引力能源 有些公司被吸引到國(guó)外是因其附近煤、原油等資源豐富語(yǔ)言與文化,（二）具體地點(diǎn)影響因素,土地

12、 土壤條件、荷載力、 土地費(fèi)用：將來擴(kuò)展的空間、現(xiàn)有設(shè)施和排水能力、停車場(chǎng)設(shè)施 選擇工業(yè)園的原因在于基礎(chǔ)設(shè)施的到位，但同時(shí)也受一定限制。環(huán)境／交通 公交、鐵路、航空,（三）、多工廠制造策略,當(dāng)公司有許多生產(chǎn)設(shè)施的時(shí)候，他們能通過幾種方式組織運(yùn)作：1、產(chǎn)品工廠策略。 對(duì)不同工廠安排不同的產(chǎn)品生產(chǎn)線。2、市場(chǎng)區(qū)域工廠策略。 對(duì)不同的工廠服務(wù)于不同的市場(chǎng)區(qū)域。3、工序工廠策略 對(duì)不同的工廠安排不同的工序。,

13、（四）服務(wù)業(yè)和全球化選址,服務(wù)業(yè)選址重點(diǎn)考慮的因素（國(guó)美王府井失敗案例，各連鎖超市選址標(biāo)準(zhǔn)）方便顧客交通流量便利的公交全球選址重點(diǎn)考慮的因素（案例）WTO影響準(zhǔn)時(shí)制生產(chǎn)信息技術(shù)發(fā)展,影響海外選址的因素,（五）設(shè)施選址的程序圖,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素1,步驟1：選擇國(guó)家/地區(qū),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),,步驟2：選擇省份,步驟3：選擇城市,步驟4：選擇社區(qū),步驟5：選擇具體位置,,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素2,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素3,應(yīng)考慮的相應(yīng)因素4,

14、應(yīng)考慮的相應(yīng)因素5,選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),選擇方法與標(biāo)準(zhǔn),,,,,,,,,,,,,案例-美國(guó)的新型加工工作不在工廠里完成,日本汽車制造商帶來的美國(guó)工業(yè)復(fù)興并沒有推動(dòng)美國(guó)工廠工作機(jī)會(huì)的增加，相反新的工廠模式對(duì)工人的需求減少了，然而其制造業(yè)產(chǎn)出卻保持穩(wěn)定。隨著這些工廠工作的減少，由制造業(yè)推動(dòng)的新經(jīng)濟(jì)部門出現(xiàn)了，如計(jì)算機(jī)軟件、機(jī)器人制造和服務(wù)行業(yè)等，從而在制造業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)減少的同時(shí)，增加了新的就業(yè)機(jī)會(huì)。技術(shù)公司服務(wù)

15、于制造業(yè)，并且正在迅猛發(fā)展。比如系統(tǒng)分析，機(jī)器人制造和軟件工程師。知識(shí)技巧含量高的支柱性產(chǎn)業(yè)，組成了制造業(yè)的第二極。,五、設(shè)施選址的方法,,3,1,線性規(guī)劃運(yùn)輸模型,2,因素評(píng)分法,4,量本利分析法,重心法,（一）、量本利分析法,步驟：（1）確定每一被選地點(diǎn)的固定成本（FC）和可變成本（VC）（2）在同一張圖表上繪出各地點(diǎn)的總成本線（3）確定在某一預(yù)定的產(chǎn)量水平上，哪一地點(diǎn)的總成本最少或者哪一地點(diǎn)的利潤(rùn)最高這種方法需要建立以下幾

16、點(diǎn)假設(shè),假 設(shè),產(chǎn)出在一定范圍時(shí)，固定成本不變；可變成本與一定范圍內(nèi)的產(chǎn)出成正比；所需的產(chǎn)出水平能近似估計(jì)；只包括一種產(chǎn)品；在成本分析中，要計(jì)算每一地點(diǎn)的總成本： 總成本=FC+VC×Q,舉例：下表列出了四個(gè)可能成為工廠所在地的地點(diǎn)的固定成本和可變成本,在一張圖上繪出各地點(diǎn)的總成本線指出使每個(gè)被選地點(diǎn)產(chǎn)出最優(yōu)的區(qū)間（即總成本最低）如果要選擇的地點(diǎn)預(yù)期每年產(chǎn)量為8000個(gè)單位，

17、哪一地的總成本最低？,a.繪出各總成本線，選擇最接近預(yù)期產(chǎn)量的產(chǎn)出（如每年10000個(gè)單位）。計(jì)算在這個(gè)水平上每個(gè)地點(diǎn)總成本線,繪出每一地址的固定成本（在產(chǎn)出為0時(shí)）及產(chǎn)出為10000個(gè)單位時(shí)的總成本；用一條直線把兩點(diǎn)連接起來。,,,,,D,B,C,A,B superior,C superior,A superior,,,,,,,,,,,,,b.圖中顯示出了各個(gè)供選擇地點(diǎn)的總成本最低時(shí)的區(qū)間。請(qǐng)注意D地從未優(yōu)于其它任何一地。因此可以從B

18、線和C線的交點(diǎn)以及A線和C線交點(diǎn)所得到的產(chǎn)出水平求出確切的區(qū)間。為了得到這點(diǎn)，使他們的總成本公式相等，求Q，即得到他們最優(yōu)產(chǎn)出水平的界限。,對(duì)于B和C來說： (B) (C) 100000+30Q=150000+20Q解之，Q=5000 單位/年對(duì)于C和A來說： (C) (A)

19、 150000+20Q=250000+11Q解之，Q=11111 單位/年,C.從這張圖中你可看出，每年產(chǎn)出8000單位，地點(diǎn)C的成本總額最低。,（二）、線性規(guī)劃運(yùn)輸模型,如果商品從不同的發(fā)出點(diǎn)運(yùn)輸?shù)讲煌慕邮拯c(diǎn)，并且在整個(gè)體系中增加了新地點(diǎn)時(shí)，公司應(yīng)該對(duì)運(yùn)輸作獨(dú)立分析。在這種情況下，運(yùn)輸線性規(guī)劃模型非常有用。 如果有一個(gè)新地點(diǎn)增加到現(xiàn)有體系中時(shí)，就必須用特別的算法來測(cè)定最小的運(yùn)輸成本。這種模型被用來分析各

20、種配置方案，它能顯示各個(gè)方案的最小成本 例題：某公司現(xiàn)有3個(gè)工廠，A、B、C，它們?cè)?個(gè)不同的城市。有2個(gè)倉(cāng)庫(kù)P和Q，它們位于不同的城市，每個(gè)倉(cāng)庫(kù)每月需供應(yīng)市場(chǎng)2100噸產(chǎn)品。為了更好地為顧客服務(wù)，該公司決定再設(shè)置一個(gè)新倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)調(diào)查，X和Y兩個(gè)點(diǎn)可建倉(cāng)庫(kù)。,總運(yùn)輸費(fèi)用＝2100×15＋2100×12＋300×24＋1800×9＝80100,1800,2100,2100,300,300,,,

21、,總運(yùn)輸費(fèi)用＝2100×15＋2100×12＋300×27＋1800×15＝91800,1800,2100,2100,300,300,,,,產(chǎn)品發(fā)運(yùn)過程運(yùn)輸問題,某公司現(xiàn)有兩個(gè)工廠A和B，3個(gè)倉(cāng)庫(kù)U、V、W，它們分別在不同的城市。公司為了求得發(fā)展，決定選擇某個(gè)城市建一個(gè)新廠?，F(xiàn)有兩個(gè)被選廠址X、Y，各工廠生產(chǎn)能力、倉(cāng)庫(kù)需求及運(yùn)費(fèi)如下表：,總運(yùn)輸費(fèi)用＝2200×10＋1400×1

22、6＋200×14＋2400×12＝76000,2400,1400,2200,200,600,400,,,,,2400,1400,2200,200,600,400,,,,總運(yùn)輸費(fèi)用＝2200×10＋1400×16＋200×14＋2400×8＝64400,（三）、因素評(píng)分法,這是一種普遍的地點(diǎn)評(píng)估方法，它考慮了質(zhì)和量的輸入。步驟：A 選擇有關(guān)因素（如市場(chǎng)位置、水源供應(yīng)、停車場(chǎng)、

23、潛在收入等）B 賦予每個(gè)因素一個(gè)比重，以此顯示它與所有其它因素相比的相對(duì)重要性。各因素比重總和一般是1.00C 給所有因素確定一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)值范圍（如0-100）D 給每一待選地點(diǎn)打分E 把每一因素的得分與它所占的比重值相乘，再把各因素乘積值相加就得到待選地點(diǎn)的總分F 選擇其中綜合得分最高的地點(diǎn),舉例：一家攝影公司打算開張一家分店，下表是兩個(gè)可供選擇的地點(diǎn)的信息,地點(diǎn)2綜合得分高，是更好的選擇。,,鄰近已有商店交通繁華租金

24、大小布局運(yùn)營(yíng)成本,0.100.050.400.100.200.151.00,1008070864080,608090927090,0.10（100）=10.00.05（80）=4.00.40（70）=28.00.10（86）=8.60.20（40）=8.00.15（80）=12.0 70.6,0.10（60）=6.00.05（80）=4.00.4

25、0（90）=36.00.10（92）=9.20.20（70）=14.00.15（90）=13.5 82.7,四、重 心 法,1. 概念： 這是一種選擇銷售中心的位置，從而使銷售成本降至最低的方法。這種方案包括利用地圖顯示目的地的位置。2. 步驟：（1）畫出顯示目的地的地圖（2）在地圖上加上坐標(biāo)系（3）標(biāo)出重心,步驟一：顯示目的地的地圖,Map,,目的地,,步驟二：加

26、上坐標(biāo)系,步驟三：重心,兩 種 情 況：,1、當(dāng)運(yùn)往各地的產(chǎn)品數(shù)量一樣時(shí) =∑x/n =∑y/n2、當(dāng)運(yùn)往各地的商品數(shù)量不一樣時(shí) =∑xQ/ ∑Q =∑yQ/ ∑Q,,,例1：求圖中問題的重心坐標(biāo)位置,假定從重心運(yùn)往四個(gè)目的地的商品數(shù)量都是一樣的,解：從圖中可以得出目的地的坐標(biāo),因此,中心位置是(4.5,4),正好位于D3的西方,=∑x/n=18/4=4.