重點(diǎn)：房地產(chǎn)公司私募基金設(shè)立項(xiàng)目建議書(shū)

1、2024/3/29,中國(guó)私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究-房地產(chǎn)公司私募基金設(shè)立項(xiàng)目建議書(shū),2010年10月20日,2024/3/29,目錄,一、關(guān)于我們二、中國(guó)和國(guó)際PE基金發(fā)展動(dòng)向三、中國(guó)房地產(chǎn)融資方式介紹四、中國(guó)房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)五、我國(guó)房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析六、我們的建議,2024/3/29,一、關(guān)于我們,華強(qiáng)資本-華強(qiáng)資本是一家領(lǐng)先的中國(guó)本土新型投資銀行。華強(qiáng)資本全稱北京華強(qiáng)萬(wàn)國(guó)投資顧問(wèn)有限公司，成立于2006

2、年，是一家總部設(shè)在北京的投資銀行。公司設(shè)置了50個(gè)細(xì)分市場(chǎng)咨詢事業(yè)部，事業(yè)部負(fù)責(zé)人具備3+5的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)（暨3年企業(yè)行業(yè)工作背景+5年以上的投行、證券、金融、咨詢方面的工作經(jīng)驗(yàn)），在北京、上海、深圳、香港擁有多名合伙人。公司定位：戰(zhàn)略服務(wù)、上市服務(wù)、金融服務(wù)華強(qiáng)資本已經(jīng)為20多家企業(yè)提供IPO上市前咨詢服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目：上市可行性研究、上市前細(xì)分市場(chǎng)研究、上市前戰(zhàn)略咨詢、募投項(xiàng)目可行性研究、準(zhǔn)上市企業(yè)培育輔導(dǎo)、財(cái)經(jīng)公關(guān)；也提供戰(zhàn)略咨詢、

3、并購(gòu)、私募以及再融資等顧問(wèn)服務(wù)，其中 ·2多家已經(jīng)在中國(guó)創(chuàng)業(yè)板成功掛牌上市 ·30多家已經(jīng)申報(bào)到主板、中小板及創(chuàng)業(yè)板，處于等待過(guò)會(huì)狀態(tài) ·12家在美國(guó)、新加坡、香港成功掛牌上市 ·50多家已經(jīng)申報(bào)或即將申報(bào)到創(chuàng)業(yè)板區(qū)域IPO顧問(wèn)華強(qiáng)資本是武漢、西安、銀川、無(wú)錫、南京、太原、南昌、、成都、廣州、深圳、河南、鄭州、遼寧、大連、河北、淄博、東莞、武漢東湖、寧夏等地區(qū)人

4、民政府發(fā)改委、金融辦及上市辦的IPO咨詢顧問(wèn)華強(qiáng)資本顧問(wèn)及合伙人擁有在國(guó)內(nèi)外知名的投資銀行、投資基金、管理咨詢及金融監(jiān)管等專業(yè)機(jī)構(gòu)從業(yè)背景，始終致力于解決中國(guó)企業(yè)復(fù)雜的戰(zhàn)略、管理及融資問(wèn)題，受到多家客戶廣泛贊譽(yù)。,2024/3/29,二、國(guó)內(nèi)外PE基金發(fā)展-國(guó)內(nèi),國(guó)內(nèi)PE基金開(kāi)始于20世紀(jì)90年代中后期2006年后，PE基金才開(kāi)始活躍；2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立；券商直接投資基金和民營(yíng)企業(yè)組建基金

5、，探索投資基金募集迅速擴(kuò)展；（人民幣基金后來(lái)居上）8000家基金投資進(jìn)入調(diào)整期；（金融危機(jī)下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)）,2024/3/29,市場(chǎng)化募集基金不斷擴(kuò)大,1資金來(lái)源以海外為主的PE基金（1）國(guó)外設(shè)立，投資中國(guó)；黑石、KKR、凱雷（2）海外基金為主國(guó)內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝2資金來(lái)源以國(guó)內(nèi)為主的PE基金（1）國(guó)有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國(guó)有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司（3

6、）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長(zhǎng)創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,2024/3/29,國(guó)際PE基金發(fā)展動(dòng)向,PE基金管理公司上市（IPO）業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立新金融工具運(yùn)用,2024/3/29,1、PE基金管理公司上市（IPO）,PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費(fèi)時(shí)間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型

7、目標(biāo)，而無(wú)需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競(jìng)爭(zhēng)力；投資靈活性。劣勢(shì)：股權(quán)分散以及信息披露的要求會(huì)限制基金迅速?zèng)Q斷能力；基金上市可能嚴(yán)重影響PE基金改善被收購(gòu)公司盈利和業(yè)績(jī)的基金心態(tài)。2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國(guó)信息披露和低稅收政策優(yōu)惠）2007年2月，堡壘投資集團(tuán)FORTRESS在美國(guó)證券市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)招股

8、，募集6.433億美圓，成為美國(guó)受家公開(kāi)上市的私募基金2004年，黑石集團(tuán)希望想阿波羅管理公司，設(shè)立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）2006年，計(jì)劃將管理公司自身進(jìn)行IPO，2007年6月，黑石集團(tuán)在紐約證券交易所上市PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過(guò)上市獲得大量資金，通過(guò)杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價(jià)問(wèn)題；對(duì)于提升公司品牌價(jià)值，延長(zhǎng)企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務(wù)，擴(kuò)張新業(yè)務(wù)或建設(shè)永久基業(yè)

9、；吸引公眾資本、擴(kuò)大籌集資金渠道；透明化運(yùn)作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑,2024/3/29,2、業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立（BDC）,近年來(lái)，一些PE公司一開(kāi)始就通過(guò)設(shè)立公眾性質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)獲得流動(dòng)性并保持私募性英國(guó)：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金；美國(guó)：更多PE公司以設(shè)立公眾化的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）來(lái)募集更多的公眾資本；受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略PE基金設(shè)立BDC的好處。（1）永久資本：（2）新的投資者：不需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)

10、；金融機(jī)構(gòu)費(fèi)用高（3）更高的費(fèi)用（4）夾層融資機(jī)會(huì)；安全的投資,2024/3/29,3、新金融工具運(yùn)用,擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）：CLO：擔(dān)保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益貸款CBO：擔(dān)保債券憑證，基礎(chǔ)資產(chǎn)是企業(yè)債券CSO：擔(dān)保合成憑證CIO：擔(dān)保保險(xiǎn)憑證SFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保債務(wù)憑證,2024/3/29,1、資金來(lái)源2、融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市

11、2.7資產(chǎn)證券化2.8債權(quán)融資2.9典當(dāng)融資,三、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式,2024/3/29,1、1997-2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源,1997-2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源一覽,2024/3/29,1999-2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源比重表 （單位：%）,從表面上資金來(lái)源結(jié)構(gòu)來(lái)分析，2003年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年

12、國(guó)家出臺(tái)了121號(hào)文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國(guó)內(nèi)貸款比2003年下降了近５個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來(lái)源比例持續(xù)提高,資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶著 機(jī)械工業(yè)出版社,2024/3/29,一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金。在拿到土地后和國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)

13、資金和流動(dòng)資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。從整個(gè)過(guò)程看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。,2024/3/29,2、房地產(chǎn)融資渠道,銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行121號(hào)文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開(kāi)

14、發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。,常用貸款方法有:信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押,保證貸款：保證貸款是指按規(guī)定的保證方法,以第三人承諾在借款人不

15、能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任.抵押貸款：指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.貼現(xiàn)貸款：即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。,2.1 銀行貸款,2024/3/29,2.2 委托貸款,委托貸款是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額

16、、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。,委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營(yíng)業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對(duì)較高，運(yùn)用該借款多為過(guò)橋性質(zhì)。,2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“

17、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，其基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時(shí)，開(kāi)發(fā)商先投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購(gòu)房者提供購(gòu)房用的委托貸款。由于開(kāi)發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開(kāi)發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過(guò)委托貸款開(kāi)發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公

18、司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來(lái)。同時(shí)，銷售競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。,2024/3/29,2.3 信托融資,房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。,不過(guò)，從法

19、律上看，目前我國(guó)“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。也就是說(shuō)，既有資金信托，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過(guò)信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難

20、題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國(guó)外REITs真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。,2024/3/29,資金信托類房地產(chǎn)信托,貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)：只有二級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)

21、企業(yè)才能在完成前期開(kāi)發(fā)工作（取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通過(guò)這一模式融資，并且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金投放時(shí)間、資金投放范圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受自然人資金信托合同不得超過(guò)５0份，每份合同金額不得低于人民幣１００萬(wàn)元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求（這是所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅述）；成本相對(duì)較高．法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：控制委托人和

22、受益人的個(gè)數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足５0份；合理評(píng)估擔(dān)保物的價(jià)值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；按施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，防止貸款被挪用。,貸款模式,2024/3/29,股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價(jià)購(gòu)回購(gòu)信托投資公司所認(rèn)購(gòu)

23、的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：增加注冊(cè)資本，需召開(kāi)股東會(huì)決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書(shū)等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購(gòu)股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購(gòu)股份的風(fēng)險(xiǎn)；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)

24、間借貸的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：明確信托投資公司用以購(gòu)買股份的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；由房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其股東購(gòu)回股份進(jìn)行擔(dān)保，防止股東不回購(gòu)股份。,股權(quán)融資模式,2024/3/29,置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房

25、產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對(duì)外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：可通過(guò)收取房租長(zhǎng)期獲取收益，或者待房?jī)r(jià)上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒(méi)有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)或無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；如果購(gòu)買的房產(chǎn)無(wú)法出售或出租，投資目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；無(wú)法監(jiān)控所購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)

26、險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無(wú)法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責(zé)任；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。,置業(yè)模式,2024/3/29,資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價(jià)或溢價(jià)回購(gòu)該

27、放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：無(wú)需考慮所購(gòu)房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)險(xiǎn)，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)不回購(gòu)的可能性較小，即使不回購(gòu)，也可以通過(guò)轉(zhuǎn)售收回成本和收益。缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；因買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；如利潤(rùn)較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；如果房地產(chǎn)

28、企業(yè)到期不回購(gòu)，該房產(chǎn)又無(wú)法出售，則面臨成本和收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，防止其到期不回購(gòu)或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；明確信托投資公司用以購(gòu)買房產(chǎn)的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。,

29、資產(chǎn)池模式,2024/3/29,融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購(gòu)該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較小。缺點(diǎn)：因受房屋

30、租賃制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期、中期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查投資房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購(gòu)，或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購(gòu)股權(quán)的方式，以減少交易

31、成本。,融資租賃模式,2024/3/29,不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托,不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)租金或／和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：因不系資金信托，在一段時(shí)間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制．缺點(diǎn)：由于信托財(cái)

32、產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購(gòu)。,不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,2024/3/29,股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

33、，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)分紅或／和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對(duì)較少，交易成本相對(duì)不高。缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受

34、托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真評(píng)估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購(gòu)。,股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,2024/3/29,資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)租金或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向

35、投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)分紅或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投

36、資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。,混合信托類房地產(chǎn)信托,混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式,2024/3/29,2.4 房地產(chǎn)基金,房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 國(guó)外房地產(chǎn)基金國(guó)外地產(chǎn)基金看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年流入中國(guó)

37、的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國(guó)內(nèi)政策，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險(xiǎn)、管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式

38、的新寵。,2024/3/29,2.5 戰(zhàn)略私募,國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂(lè)意到中國(guó)來(lái)進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過(guò)非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度?！∑浯?，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問(wèn)題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度?！〉谌?，

39、可以通過(guò)引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來(lái)上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧?！〉谒模瑧?zhàn)略投資者（特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，也更有可能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。　最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。中

40、國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問(wèn)題其實(shí)不僅是資金的問(wèn)題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)直接的助益。,2024/3/29,2.6 上市融資,上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。至今年４月向前倒推１年，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO上市只有２家

41、，監(jiān)管部門對(duì)房企上市還是嚴(yán)控．但借殼上市還是一事一議，較IPO略為寬松．,房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要領(lǐng)域，對(duì)于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會(huì)閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。,2.7 資產(chǎn)證券化,2024/3/29,2.8 債券發(fā)行,債券融資是指企業(yè)通過(guò)舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有

42、到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格 后才可以發(fā)行債券。優(yōu)點(diǎn)：債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計(jì)入成本的，而發(fā)行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)。而且，債券資金的使用相當(dāng)?shù)?/p>

43、靈活，不象銀行貸款那樣，有規(guī)定的用途。缺點(diǎn)：因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行債券融資。,2024/3/29,典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融

44、資的拾遺補(bǔ)闕，已開(kāi)始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開(kāi)工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來(lái)講也很難度過(guò)。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到2000萬(wàn)元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開(kāi)發(fā)商的追捧。,2.９ 典

45、當(dāng)融資,2024/3/29,四、房地產(chǎn)投資基金,1、房地產(chǎn)基金概要2、房地產(chǎn)基金管理、運(yùn)作和盈利模式3、境內(nèi)外地產(chǎn)基金在中國(guó)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品4、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合5、 REITs在中國(guó)的發(fā)展之路,2024/3/29,1、房地產(chǎn)基金概要,1. 1 房地產(chǎn)基金定義,房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享

46、、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對(duì)象,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(Real Esta

47、te Investment Trust)的名義存在。,目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來(lái)講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級(jí)人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。,2024/3/29,1. 2 房地產(chǎn)基金的分類,基金的分類投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開(kāi)放型基金和封閉型基金根據(jù)基金的資金來(lái)源又分為在岸基金和離岸基金兩大類根據(jù)基

48、金募集方式分為公募基金和私募基金房地產(chǎn)基金的分類 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：第一種為開(kāi)發(fā)型基金，投資于開(kāi)發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而

49、是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；,注：當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對(duì)象募集的基金。,2024/3/29,1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征,收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)

50、能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。,1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域,把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為不同的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域：既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資；既可以進(jìn)行全程投資，

51、又可以進(jìn)行階段性投資；既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購(gòu)，又可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)；既可以對(duì)銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場(chǎng)；在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場(chǎng)或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動(dòng)性。,2024/3/29,基金持有人基金持有人指投資者購(gòu)買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織在公司型基金中，基金組織

52、通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無(wú)形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。基金管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門和

53、投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。,1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系,房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：,2024/3/29,1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工,基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基

54、金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 基金募集部負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證．募集資金。 基金管理部負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購(gòu)買，開(kāi)發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 投資服務(wù)部按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問(wèn)，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬

55、等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。,根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)．在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般都設(shè)有5個(gè)部門分工管理，分別為：,2024/3/29,2、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式,2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式,世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。,1、自行管理模式,在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。自行管

56、理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)"投資者主權(quán)"的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：經(jīng)過(guò)

57、幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。,2024/3/29,2、委托管理模式,基本特

58、征：投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書(shū)，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資

59、的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書(shū)，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是"專家理財(cái)、專業(yè)投資"。,目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開(kāi)始改變過(guò)去"潛水運(yùn)行"

60、的低調(diào)姿態(tài)而逐漸"浮出水面"，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見(jiàn)活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。,2024/3/29,2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程,房地產(chǎn)基金籌集過(guò)程,撤 資 退 出,

61、投 資 后 監(jiān) 督,詳 細(xì) 評(píng) 估,尋找和篩選項(xiàng)目,,,,,基金發(fā)起設(shè)立的過(guò)程,選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目重要,項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素,,,,房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程,2024/3/29,2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn),項(xiàng)目規(guī)模——開(kāi)發(fā)面積20-30萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積10-20萬(wàn)平米，２－３年即可完成成長(zhǎng)型企業(yè)——在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有

62、聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇——首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇——在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇——民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游

63、戲規(guī)則,房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資,基金目標(biāo)客戶的選擇,2024/3/29,風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開(kāi)發(fā)和已銷售過(guò)的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企

64、業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng),基金選擇項(xiàng)目的傾向,方式一 選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益,基金組合投資,2024/3/29,2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案,1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn),2024/3/29,北京左岸公社。項(xiàng)目在

65、獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問(wèn)題，土地出讓金都沒(méi)辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問(wèn)題： 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。,北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； 推薦有實(shí)力的建筑商帶資

66、施工； 自身拆借2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。,2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例,資金缺口一的解決個(gè)案：,資金缺口二的解決個(gè)案：,2024/3/29,資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因?yàn)椤?21文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸

67、，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式：,資金缺口三的解決個(gè)案：,先由北國(guó)投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資；在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國(guó)投通過(guò)發(fā)行信托融

68、得的資金，來(lái)向蘋果社區(qū)的購(gòu)房者按揭貸款；樓盤封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做；,2024/3/29,基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖,前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來(lái)委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金