北京三羊居住區(qū)亦莊大盤項(xiàng)目全案策劃報(bào)告中廣信186

1、1,2,3,中廣信報(bào)告提綱三羊居住區(qū)住宅部分三羊居住區(qū)商業(yè)部分三羊居住區(qū)推廣主題策略,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信住宅部分提綱,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面,www

2、.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——GDP上半年GDP 達(dá)到106768億元，同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的趨勢更為明顯，下半年隨著各種一場因素的消除，中國經(jīng)濟(jì)總量日趨接近世界第三的水平，即將趕上德國。數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局GDP持續(xù)快速增長，宏

3、觀經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——投資上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資54168億元，同比增長25.9%，比一季度加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)投資46078億元，增長26.7%(6月份增長28.5%)，比上年同期回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快1.4個(gè)百分點(diǎn)；分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長37.5

4、%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長29.0%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長24.6%。投資增速高位運(yùn)行，中西部地區(qū)投資持續(xù)增長,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——金融預(yù)期效應(yīng)：人民幣升值，影響人們心理預(yù)期，大眾的趨利與從眾心理表現(xiàn)充分，從而對資本市場和房地產(chǎn)價(jià)格上升起到推波助瀾作用。資金流入效應(yīng)：人民幣升值一般意味著國

5、內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好、投資機(jī)會(huì)多，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)財(cái)富效應(yīng)：居民的收入水平較大的提高，刺激人們形成強(qiáng)烈的財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)將作為消費(fèi)升級(jí)的主要聚焦點(diǎn)將得到大家的追捧。人民幣升值屢創(chuàng)新高，資本逐利推動(dòng)房價(jià)攀升,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——金融

6、07年03月18日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)07年05月19日一年期存款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%，貸款上調(diào)0.18%07年7月21日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)8月15日起，儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅稅率由現(xiàn)行的20%減為5%；控制流通性，防止經(jīng)濟(jì)過熱,www.cg35.cn 2

7、008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——收入與消費(fèi),收入城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，增幅為多年所少有。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長14.2%，增幅高于上年同期4個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入出現(xiàn)了多年少有的快速增長態(tài)勢。,消費(fèi)03-07城鎮(zhèn)化率由40.5%上升到43.9%，城鎮(zhèn)人口新增7494萬人，年均增加1874萬人。社會(huì)消費(fèi)品零

8、售總額42044億元，同比增長15.4%增幅為1997年以來的新高;CPI同比上漲3.2%，漲幅比上年同期上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。,居民收入提高，消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng),www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)聚合效應(yīng):在一定時(shí)間段內(nèi)吸引各種生產(chǎn)要素聚集，從而產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效果。裂變效應(yīng):在特定條件下使原有生產(chǎn)要素重新組合，釋放出新

9、的力量。輻射效應(yīng):主要是從舉辦城市中心點(diǎn)傳導(dǎo)、遞延出強(qiáng)大的市場和經(jīng)濟(jì)能量。,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)各屆奧運(yùn)會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽奧運(yùn)效應(yīng)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，創(chuàng)造客觀財(cái)富,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信宏觀經(jīng)

10、濟(jì)——股市與樓市樓市養(yǎng)起股市、股市反哺樓市”的一個(gè)新的“循環(huán)圈”已經(jīng)形成,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)——股市與樓市股市調(diào)整資金回流股市資金回流樓市反彈看漲,銀行,樓市,低存款利率,高通貨膨脹率,房價(jià)高增長,貸款低增長,存款收益率,投資收益率,w

11、ww.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信宏觀經(jīng)濟(jì)篇總體房產(chǎn)層面,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信宏觀市場——總體房地產(chǎn)市場2006年1-7月全國房地產(chǎn)景氣指數(shù),房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元房屋施工面積1.21億平方米,同比漲幅24%

12、同比漲幅14.4%,開發(fā)土地面積12731萬平方米控制商品住宅6610萬平方米,同比漲幅31.8%增長幅度10.8%,未來幾年，全國各市由固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局仍不會(huì)改變?nèi)蝽?xiàng)目專案組,中廣信宏觀市場——土地政策指導(dǎo)思想：在有限的土地上最大限度生產(chǎn)盡可能多的產(chǎn)品引導(dǎo)市場需求供給逐步縮減 → 為緩解供需矛

13、盾→ 住宅容積率將進(jìn)一步提高改變市場供給,www.bjzgx.com,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信,宏觀市場——政策導(dǎo)向,物權(quán)法草案順利通過,——明確物權(quán)歸屬，明確房屋產(chǎn)權(quán)可無限期,“對于人民群眾積極投資置業(yè)給予最為充分的保證”,——溫家寶,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信宏觀市場——城市標(biāo)桿,三,駕,馬,車,北京,上海,深圳,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信北

14、京市場篇整體市場概述,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,,,中廣信北京市場——政策導(dǎo)向廉租房制度,本年度將集中出讓總規(guī)劃建筑面積68,增加供給,現(xiàn)階段：,萬平米的三塊限價(jià)地兩個(gè)1000萬工程：北京市將在今后3,抑制房價(jià),對局部市場造成一定沖擊，對整體市場影響不大,年，向市場推出1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，1000萬平方米限價(jià)商品房

15、三羊項(xiàng)目專案組,中廣信北京市場——環(huán)差,住宅期房均價(jià),四環(huán)路以內(nèi)為13696元/平方米,四至五環(huán)路為11439元/平方米,五至六環(huán)路為8006元/平方米,六環(huán)路以外為5385元/平方米,三環(huán),13696元/㎡,四環(huán) 11439元/㎡8006元/㎡五環(huán)六環(huán)5385元/㎡數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信,北京市場——二手房,七大城

16、區(qū)均處于上漲狀態(tài)。在中心四城區(qū)中西城區(qū)漲幅較高，達(dá)7.4%，東城、崇文、宣武區(qū)漲幅較少，分別為0.5%、1.65%和2.6%。其它三區(qū)漲幅最高屬豐臺(tái)區(qū)，達(dá)到8.78%。,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信北京市場——需求分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信北京市場——需求分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信北

17、京市場——未來供給未來規(guī)劃建面在600萬平米，且受到70%90㎡限制,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,3,6,3,3,4,4,1,1,1,中廣信北京市場——土地出讓,區(qū)域中心城區(qū)城市拓展區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)合計(jì),城區(qū)西城東城小

18、計(jì)海淀豐臺(tái)朝陽石景山小計(jì)昌平大興房山懷柔門頭溝密云平谷延慶小計(jì)14,數(shù)量112151311633,建設(shè)用地7756.795832.5613589.425286614269436805.525068568305042848845798694

19、85.436270.035421.3613746125966.760542.111316201828260,容積率3.246.764.752.242.982.832.742.612.351.373.51.62.50.61.981.271.682.05,成交價(jià)19054.61630035354.61839

20、8516247245693.21996415917911782441700504180.24995.571688.189096.665585.888503786901005835,比例0.67%1.05%1.72%15.12%11.32%2.78%18.34%47.57%26.81%16.77%0.

21、89%0.27%0.36%2.20%1.37%2.05%50.71%100.00%,璽萌?北京2007,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信北京市場篇區(qū)域市場透析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信區(qū)域市場透析——?jiǎng)澐?www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信區(qū)域

22、市場透析——東部市場潤楓水尚,尚東閣,北京新天地,沿海賽洛城金都杭城新城陽光阿爾法社區(qū),www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信東部市場——供需分析市場未來總體存量在121.7萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組

23、,中廣信東部市場——供需分析宜居型產(chǎn)品未來相當(dāng)稀缺,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信東部市場——價(jià)格分析價(jià)格形成的相當(dāng)理性,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信東

24、部市場——客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信東部市場——綜述價(jià)格方面：以交通線為主體價(jià)值延長線，均價(jià)有節(jié)奏性提高。產(chǎn)品方面：土地價(jià)值提升導(dǎo)致高密度住宅近城布局，低密度遠(yuǎn)郊分布的客觀態(tài)勢?？腿悍矫妫焊哔徺I力客群“移居”明顯，但對外吸附力較強(qiáng)。,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信

25、區(qū)域市場透析——南部市場方莊6號(hào),星河城C1,建邦華府世華水岸大城小鎮(zhèn),文成杰作晶城秀府中海城,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信南部市場——供需分析市場未來總體存量在338.8萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專

26、案組,中廣信南部市場——供需分析未來市場普宅供相對充足,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信南部市場——價(jià)格分析價(jià)格總體呈現(xiàn)高水準(zhǔn)同時(shí)出現(xiàn)兩級(jí)分化,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目

27、專案組,中廣信南部市場個(gè)案分析——文成杰作,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信南部市場個(gè)案分析——文成杰作,文成杰作戶型編號(hào)A1（A1反）A（A反）B（B反）C1反C（C反）C2（C2反）,功能性三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)二室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi),面積（㎡）137.681

28、49.08106.47135.07146.46148.67,產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)較為平庸,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信,南部市場個(gè)案分析——文成杰作,規(guī)劃路建成時(shí)間周邊環(huán)境影響,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信,南部市場個(gè)案分析——文成杰作,樓座

29、分布較為分散整體規(guī)劃力度較低,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,中廣信南部市場個(gè)案分析——世華水岸,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信南部市場——客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信南部市場——綜述價(jià)格方面：價(jià)格出現(xiàn)相當(dāng)程度

30、的高水準(zhǔn)，套總價(jià)兩級(jí)分化。產(chǎn)品方面：初次置業(yè)產(chǎn)品為市場主流供給，高端置業(yè)產(chǎn)品供求兩旺?？腿悍矫妫盒纬甚r明的客群分化，整體購買力較強(qiáng)。,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信區(qū)域市場透析——亦莊市場亦莊地位,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1

31、000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信區(qū)域市場透析——亦莊市場,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信區(qū)域市場透析——亦莊市場,亦莊北岸,國融國際,力寶項(xiàng)目榮京麗都,天鵝堡,金地格林小鎮(zhèn)奧古斯塔,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信亦莊市場——供需分析

32、市場未來總體存量在77.2萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信亦莊市場——供需分析市場未來“普宅相對充足”,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信亦莊市場——價(jià)格分析

33、未來單價(jià)上升空間較大,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信亦莊市場——供需分析未來市場低密度產(chǎn)品多出現(xiàn)于“邊緣區(qū)”,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信亦莊市場——價(jià)格分析

34、套總價(jià)實(shí)現(xiàn)水平較高,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信,亦莊區(qū)域個(gè)案分析——金地格林小鎮(zhèn)6,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信,亦莊區(qū)域個(gè)案分析——金地格林小鎮(zhèn)6,資源營銷相當(dāng)成功,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,中廣信,亦莊區(qū)域個(gè)案分析——金地格林小鎮(zhèn)6,主

35、力面積 : 90~140 ㎡主力面積 : 160~220 ㎡開盤一個(gè)月后消化掉70%,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信亦莊區(qū)域個(gè)案分析——天鵝堡,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信,亦莊區(qū)域個(gè)案分析——天鵝堡,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案

36、,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信亦莊區(qū)域個(gè)案分析——奧古斯塔城邦,售樓處,樣板間,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,中廣信亦莊區(qū)域個(gè)案分析——奧古斯塔城邦一期預(yù)計(jì)推出2000多套，住宅部分包括果嶺公寓和聯(lián)排別墅，三期為寫字樓。項(xiàng)目體量大，整體開發(fā)周期長，價(jià)值增長空間大區(qū)域內(nèi)復(fù)地的商業(yè)項(xiàng)目即將開工，未來居住氣氛將會(huì)有很大改善。朝陽、

37、亦莊客戶居多，投資型客戶占三分之一。品牌效應(yīng)比較明顯。未來良好的景觀規(guī)劃和配套服務(wù)，總價(jià)在兩百多萬的聯(lián)排別墅，對于置業(yè)升級(jí)的客戶有著很強(qiáng)的吸引力,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信亦莊市場—客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信亦莊市場——綜述價(jià)格方面：出現(xiàn)價(jià)格快速增長趨勢，但

38、目前市場較為理性。產(chǎn)品方面：產(chǎn)品線相當(dāng)豐富，但以初次置業(yè)產(chǎn)品為主?？腿悍矫妫簾嶂杂谕顿Y房產(chǎn)，置業(yè)升級(jí)消費(fèi)相當(dāng)活躍。,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信區(qū)域市場透析——低密度市場萬象新天尚東庭,京城雅居,華美橡樹嶺,中體奧林匹克花園,富力又一城,中央公館原生墅,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三

39、羊項(xiàng)目專案組,中廣信低密度市場——供需市場未來總體存量在150萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信低密度市場——供需市場未來類別墅產(chǎn)品基本處于稀缺狀態(tài),www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000

40、案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信低密度市場——價(jià)格分析稀缺產(chǎn)品形成較高價(jià)值量,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信低密度市場——客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信低密度市場——綜述價(jià)格方面：價(jià)格成長迅速提速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)位價(jià)

41、值。產(chǎn)品方面：市場低密度產(chǎn)品供給基本接近枯竭?？腿悍矫妫嘿徺I力相當(dāng)強(qiáng)勁，追求生活品質(zhì)的消費(fèi)動(dòng)機(jī)很強(qiáng)烈。,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信項(xiàng)目本體分析地塊條件分析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信項(xiàng)目本體分析——區(qū)域規(guī)劃,www.cg35.cn 2008 最

42、有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信項(xiàng)目本體分析——區(qū)域規(guī)劃,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——交通至三環(huán)分鐘寺橋6.8Km至方莊核心生活區(qū)9.5Km至四環(huán)十八里店橋3Km大羊坊項(xiàng)目地塊至五環(huán)大羊坊橋1Km至亦莊核心生活區(qū)3Km,www.cg

43、35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,環(huán),五,南,京,津,塘,中廣信項(xiàng)目本體分析——交通北側(cè)五環(huán)出口經(jīng)京津唐、西南五環(huán)可由此出口到達(dá)項(xiàng)目北側(cè)，并由北向南貫穿項(xiàng)目，抵達(dá)項(xiàng)目南側(cè)路，但道路狹窄，多大型車輛通行。項(xiàng) 目 地 塊,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,坊,大,羊,路,中廣信項(xiàng)目本體分

44、析——交通西側(cè)從四環(huán)經(jīng)大羊坊路向南穿過五環(huán)可直達(dá)項(xiàng)目南側(cè)路。項(xiàng) 目 地 塊,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——交通東側(cè)從光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)京南物流中心，由東向西可達(dá)項(xiàng)目南側(cè)路。途徑京南物流中心，大型貨車較多。項(xiàng) 目 地 塊京南物

45、流中心,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——交通亦莊沿亦莊文化園東路向東北方向，穿越京津塘高速再向北可達(dá)項(xiàng)目南側(cè)路。項(xiàng) 目 地 塊,文,化,園,東,路,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信項(xiàng)目本體分析——交通,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值

46、房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——地塊現(xiàn)狀N,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——地塊現(xiàn)狀,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——周邊環(huán)境育苗基地爛尾獨(dú)棟區(qū)無產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟項(xiàng)目地塊,待拆遷平房,回遷用

47、地,三羊一期,規(guī)劃市政綠地,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信項(xiàng)目本體分析——周邊環(huán)境,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——價(jià)值量評(píng)估,居住用地,西南側(cè)、東側(cè)臨五環(huán)和南側(cè)流路，車流量及噪音影響較為嚴(yán)重，價(jià)值量較低。,商業(yè)用地,規(guī)劃綠地,項(xiàng)目中區(qū)及東北側(cè)有大量規(guī)劃綠地，環(huán)境好，且遠(yuǎn)離主干道，

48、交通影響小，價(jià)值較高。,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信項(xiàng)目本體分析——配套,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,,,=,中廣信項(xiàng)目本體分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo),商品房樓面價(jià) =,成交價(jià)商品房建面,158174.16285349,= 5543.18,粗估：建安費(fèi)2000元/平米；保證15%~20%利潤

49、粗估：銷售均價(jià)應(yīng)在9000元/平米以上,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信項(xiàng)目本體分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)政策限制,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信項(xiàng)目本體分析——SWOT,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信

50、項(xiàng)目定位篇市場定位透析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,,,,,,,中廣信市場定位——戰(zhàn)略與策略項(xiàng)目總體市場戰(zhàn)略以差異化、高附加值、高品質(zhì)、高利潤 為主要產(chǎn)品發(fā)展方向。項(xiàng)目的總體市場策略采取“高位取勢、高舉高打、一炮走紅”的方式。,www.cg35.cn 2008

51、 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信市場定位市場地位確定項(xiàng)目營運(yùn)的基礎(chǔ),www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信市場定位——亦莊大盤,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信市場定位——亦莊大盤,第一生活區(qū),低密度宜居型住宅,

52、宜居產(chǎn)品缺失,現(xiàn)今亦莊第二生活區(qū),高密度投資型住宅低密度宜居型住宅城市資源獨(dú)棟產(chǎn)品類別墅,資源缺失老亦莊產(chǎn)品升級(jí),市場空白,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信市場定位——五環(huán)戰(zhàn)略,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信市場定位——五

53、環(huán)戰(zhàn)略,京東區(qū)域,高密度投資型住宅,宜居規(guī)劃缺失,京南區(qū)域泛五環(huán),高密度投資型住宅低密度宜居型住宅城市資源類別墅宜居大盤,資源缺失市場稀缺產(chǎn)品供給,市場空白,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,,中廣信市場定位——北京名盤,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)

54、目專案組,,,中廣信市場定位,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,,中廣信項(xiàng)目定位篇產(chǎn)品定位透析,www.cg35.cn 2008 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位產(chǎn)品線方案一受政策及容積率限制

55、，大戶型產(chǎn)品不支持別墅及聯(lián)排，可選擇純疊拼；為降低35.4%大戶型產(chǎn)品線單一風(fēng)險(xiǎn)及總價(jià)壓力，選擇比例相當(dāng)?shù)难蠓亢童B拼；為避免“花園洋房 = 6層板樓”，建議5層半帶電梯；64.6%做足8層普宅平衡容積率，消化90 m2 以下中小戶型；,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位方案

56、一 ——套數(shù)粗估,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位,方案一風(fēng)險(xiǎn)分析——花園洋房本體風(fēng)險(xiǎn)公交系統(tǒng)不完善，基礎(chǔ)配套缺失；,銷售壓力,區(qū)位風(fēng)險(xiǎn),非傳統(tǒng)居住區(qū)，認(rèn)知度低；同質(zhì)產(chǎn)品選擇范圍廣；成本壓力導(dǎo)致較高均價(jià)；套總價(jià)需要大量置業(yè)升級(jí)客群支撐；相

57、同套總價(jià)區(qū)間可選擇項(xiàng)目眾多；,產(chǎn)品相對中庸，較難實(shí)現(xiàn)差異化；控規(guī)指標(biāo)牽制，面積與品質(zhì)需要平衡；大盤優(yōu)勢，規(guī)避區(qū)位認(rèn)知劣勢,價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)露臺(tái)贈(zèng)送、客廳內(nèi)退，增加賣點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避闡述,推盤節(jié)奏，規(guī)避同質(zhì)產(chǎn)品針鋒麥芒,品質(zhì)社區(qū)增加中產(chǎn)階級(jí)歸屬感,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位

58、方案一風(fēng)險(xiǎn)分析——純疊拼政策期內(nèi)，類別墅數(shù)量的絕對減少；類別墅項(xiàng)目售價(jià)的絕對提升；,面臨與聯(lián)排項(xiàng)目的直接競爭；,五環(huán)城墅的交通魅力；亦莊區(qū)位優(yōu)勢與開發(fā)商品牌實(shí)力；大盤操作規(guī)避套總價(jià)競爭風(fēng)險(xiǎn)；,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位方案一風(fēng)險(xiǎn)分

59、析——8層普宅通州、百子灣區(qū)域大量普宅；,有多少這樣的初次置業(yè)客群？首付16萬，月供4500元,目標(biāo)客群缺失,馬駒橋生活區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品競爭；90m2以下市場供給無空白；,區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),成本粗算售價(jià)9000元/平米，相當(dāng)于套均價(jià)80萬；,本體風(fēng)險(xiǎn),64.6%比例較大，但產(chǎn)品線單一；公交及基礎(chǔ)配套缺失，不支持初次置業(yè)；普宅體量制約整體形象，形象提升難度大；,公交及基礎(chǔ)生活配套缺失，增加客群引導(dǎo)難度；

60、初次置業(yè)客群對套總價(jià)敏感度相當(dāng)高；,大盤優(yōu)勢對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避力度有限,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位產(chǎn)品線方案二為降低35.4%大戶型產(chǎn)品線單一風(fēng)險(xiǎn)及總價(jià)壓力，選擇洋房和疊拼兩種產(chǎn)品；為降低64.6%中小戶型產(chǎn)品線單一風(fēng)險(xiǎn)，分流

61、19..38%比例為組合疊拼；,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位方案二 ——套數(shù)粗估,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位方案二風(fēng)險(xiǎn)分析

62、90平米以上產(chǎn)品：為平衡疊拼產(chǎn)品比例，導(dǎo)致花園洋房銷售壓力提高；,數(shù)量比較：,90平米以下產(chǎn)品：,增加花園洋房62套，減少純疊拼41套,組合疊拼緩解中小戶型產(chǎn)品線單一風(fēng)險(xiǎn)；,減少90平米以下651套，增加組合疊拼325套,更利于提升項(xiàng)目整體品質(zhì)；,組合疊拼套均面積合理，相對類別墅有一定總價(jià)優(yōu)勢；產(chǎn)品線高低錯(cuò)落，利于營造波浪天際線；組合疊拼簽約及產(chǎn)權(quán)存在一定風(fēng)險(xiǎn)；,www.cg35.cn 最有價(jià)值

63、房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位方案二組合疊拼風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避規(guī)避方式,政策不反對：折扣調(diào)整售價(jià)，將170平米分為兩套產(chǎn)權(quán)；,輿論有壓力：正常銷售85平米通透二居，大露臺(tái)仍具附加值；,具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 靈活變通，存在相當(dāng)市場機(jī)會(huì),www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,

64、中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信項(xiàng)目定位分析——產(chǎn)品定位方案二90m2以下產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避細(xì)化產(chǎn)品線，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力通過附送面積增加功能空間,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——純疊拼建議營造

65、別墅尊貴感凹凸有致的層次感增加建筑靈性；大面積露臺(tái)提升整體性價(jià)比；,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼建議,立面層次感豐富，避免“平鋪直敘”；,深圳萬科,石材、面磚增加貴族氣質(zhì)；北京洋房專屬電梯象征疊墅身份大

66、面積露臺(tái)提升附加值,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實(shí)現(xiàn)方式步驟一：施工階段，內(nèi)天井作為預(yù)留出兩層挑高露臺(tái),www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實(shí)現(xiàn)方式步驟二：

67、驗(yàn)收完成，內(nèi)天井中加建樓梯,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實(shí)現(xiàn)方式步驟三：按戶封裝內(nèi)天井玻璃，實(shí)現(xiàn)組合疊拼,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實(shí)現(xiàn)方式特點(diǎn)：

68、各得其所、獨(dú)門獨(dú)戶、有退有進(jìn),www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼戶型,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項(xiàng)目專案組,中廣信·2008大羊坊項(xiàng)目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼戶型,www.cg35.cn 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃1000案,