當前房地產信貸審計中應重點關注的三個方面

1、當前房地產信貸審計中應重點關注的三個方面當前房地產信貸審計中應重點關注的三個方面房地產業(yè)是典型的資金密集型產業(yè)，房地產開發(fā)項目的資金來源主要來自銀行貸款。多數(shù)貸款買房的低收入借款人超越自身能力大量借貸，引發(fā)美國次貸危機的發(fā)生。近年來隨著我國房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產信貸中的各種問題開始涌現(xiàn)，這些問題已嚴重威脅到我國商業(yè)銀行信貸資產和我國金融體系的安全。防范和化解金融風險，一直被視為金融審計的重要目標，審計機關應充分發(fā)揮金融審計在國家經濟

2、社會中的免疫作用，強化房地產信貸業(yè)務審計，防范金融風險。從銀行信貸業(yè)務的角度看，目前房地產市場存在的突出問題表現(xiàn)：發(fā)放虛假房地產消費信貸，向不具備資質的房地產開發(fā)商發(fā)放貸款，發(fā)放的流動資金貸款被貸款企業(yè)挪用于房地產開發(fā)，違規(guī)向地方土地儲備中和地方融資平臺發(fā)放用于房地產開發(fā)的貸款，以及銀行資金通過委托貸款等變相方式流入房地產市場等。因此，對房地產信貸業(yè)務審計應重點審查以下三個方面：一是審查個人住房按揭貸款管理和住房消費信貸政策的落實情況。

3、自2003年以來，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會先后下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（以下簡稱央行121號文件）和《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等法規(guī)文件，審計應關注商業(yè)銀行按揭貸款管理和住房消費信貸政策的落實情況，一是要審查銀行是否嚴格進行個人按揭貸款抵押登記，注意發(fā)現(xiàn)和反映“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的問題，嚴查“一人多貸”等惡意炒房、囤房、哄抬房價行為，遏制投機性購房信

4、貸行為；二是要關注商業(yè)銀行落實二套房貸政策的情況，根據中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號）中“嚴格住房消費貸款管理”等國家住房消費政策的相關規(guī)定，檢查商業(yè)銀行為完成貸款指標而放松政策控制等問題。二是審查房地產開發(fā)貸款和土地儲備貸款的管理情況。房地產開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金較少。中國人民銀行統(tǒng)計顯示，我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比重在

5、70%以上。房地產開發(fā)企業(yè)負債經營的問題較為嚴重，由于房地產開發(fā)企業(yè)良莠不齊，貸款的不良率也較高。同時一些基層銀行在發(fā)放房地產貸款中存在違規(guī)操作、管理混亂，甚至個別銀行工作人員與開發(fā)商相互勾結，共同騙貸，給銀行資產造成風險和損失。在房地產開發(fā)貸款審計中，從房地產開發(fā)企業(yè)貸款賬戶入手，以揭露重大的違法違規(guī)問題為突破口，重點審查房地產項目貸款資金的流向，同時到建設、土地和房產等管理部門延伸調查房屋建設有關實際狀況，必要時延伸房地產開發(fā)企業(yè)和

6、實地勘察，查處挪用、套取資金，以及內外勾結詐騙銀行資金等違法行為。同時審查抵貸資產評估價值的真實性和風險點，審查銀行發(fā)放的土地儲備貸款是否真實，對土地儲備機構發(fā)放的土地儲備貸款審計，不僅應審查土地作抵押貸款額度是否超過所收購土地評估價值的70%，還要審查貸款期限，揭露造成土地儲備貸款已形成風險和損失的行為，查處銀行向有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款，揭示利用滾動開發(fā)等手段套取貸款的行為。三是審查銀行資金通過委托貸款等

7、變相方式流入房地產市場的使用情況。對銀行貸款資金變相違規(guī)流入房地產的審查，一是對商業(yè)銀行的大額委托貸款和個人公積金委托貸款實行重點審查，核實委托人主體資格和貸款性質，查處以委托貸款的方式流入房地產市場的問題。如審計署2007第5號審計結果公告披露的上海市國有資產經營有限公司將從招商銀行上海靜安寺支行取得的年利率為5.022%的流動資金貸款2.9億元，以委托貸款的方式按8%的年利率轉貸給房地產公司的問題。二是檢查企業(yè)集團和地方融資平臺是否