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1、土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地(也叫商品性建設(shè)場地);另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品,其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本;而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品,其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?,F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目,它的核算的內(nèi)容
2、,與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口,原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地,其費用可分清負(fù)擔(dān)對象的,應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本,在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地,分不清負(fù)擔(dān)對象,應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的,其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集,待土地開發(fā)完成投入使用時,再按一定的標(biāo)準(zhǔn)(如房屋占地面積或房屋建筑面積等)將其分配計入
3、有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分,則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象,在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出,計算其總成本和單位成本,并于土地開發(fā)完成時,將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地建筑安裝工程費,配套設(shè)施費,可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況,企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算,可設(shè)置如下幾個成本項目:(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費;(2)前期工程費;
4、(3)基礎(chǔ)設(shè)施費;(4)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費,及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的,應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用,包括規(guī)劃、設(shè)計費,項目可行性研究費,水文、地質(zhì)勘察、測繪費,場地平整費等?;A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費
5、,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費,還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目,用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出,除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外,其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清
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