高房?jī)r(jià)下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策分析

1、高房?jī)r(jià)下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策分高房?jī)r(jià)下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策分析摘要摘要：20世紀(jì)90年代以來我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一直施行從松的經(jīng)濟(jì)政策，目的在于快速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，長(zhǎng)時(shí)間的政策慣性助長(zhǎng)了房產(chǎn)投機(jī)商的高回報(bào)預(yù)期，致使房?jī)r(jià)一漲再漲，各種情況加大了銀行資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)：借貸雙方信息不對(duì)稱；假按揭鑄成銀行不良資產(chǎn)；同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使銀行變相從松放款條件；房?jī)r(jià)抑制政策增加房貸違約風(fēng)險(xiǎn)；抵押物品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)與銀行的資產(chǎn)安全預(yù)期相

2、沖突。銀行需要完善對(duì)策體系保障其資金安全：滾動(dòng)更新客戶分級(jí)分類系統(tǒng)；加強(qiáng)銀行自我管理；嘗試金融產(chǎn)品創(chuàng)新；嚴(yán)格貸前調(diào)查和貸后管理；開發(fā)房貸保險(xiǎn)分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)；完善以政府為龍頭的擔(dān)保體系。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)；房貸政策；商業(yè)銀行；信用風(fēng)險(xiǎn)一、房貸政策的演變與實(shí)施效果分析一、房貸政策的演變與實(shí)施效果分析(一)房貸政策歷史回顧房貸政策歷史回顧我國(guó)的住房信貸政策起步于1991年。于當(dāng)年著手制定住房抵押貸款管理辦法。由于住房體制改革較慢以及投機(jī)者

3、快速進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不到一年就出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱國(guó)家隨即在1993年對(duì)相關(guān)問題著手進(jìn)行控制。1995年中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，文件中規(guī)定的住房貸款條件比較嚴(yán)格：貸款最高期限為10年：借款人需要有質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保等雙重?fù)?dān)保；借款人在銀行的存款金額需要達(dá)到購房?jī)r(jià)的30％且已經(jīng)有半年以上的存款期，這些相對(duì)較為嚴(yán)格的條件的目的在于遏制房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)過熱并影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。相對(duì)成熟的制度出臺(tái)意味著銀行的商業(yè)性

4、住房貸款基本成型。1997年中國(guó)人民銀行義頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，對(duì)1995年出臺(tái)的文件提出了諸多修正，新的規(guī)定對(duì)原先的諸多規(guī)定進(jìn)行了放松，包括：不要求雙重?fù)?dān)保和明確的存款期限：在利率方面做了明確的規(guī)定：規(guī)定貸款只用于購買用公積金建造的自用普通住房。1998年對(duì)如上規(guī)定義進(jìn)一步進(jìn)行了放松：擴(kuò)大了貸款的使用范圍規(guī)定貸款可用于購買所有自用普通住房：擴(kuò)大了貸款的實(shí)施城市范圍；擴(kuò)大了辦理個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)范圍，即由原來的工商銀行

5、、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行擴(kuò)大到了所有銀行；在利率方面更加優(yōu)惠。這些文件的目的在于使發(fā)展相對(duì)緩慢的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道。1999年中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70％提高到80％。并將房貸時(shí)間從20年延長(zhǎng)至30年，進(jìn)一步下調(diào)利率。這種新規(guī)定意味著購房者可以盡量減少購房首付款，并且很大程度上降低了借款人的還款壓力，這無疑給購房投機(jī)者提供r更多的操作空間，當(dāng)然也使以居住為目的的購房者有了更大的購

6、買力。2002年中國(guó)人民銀行進(jìn)一步降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平。2003年中國(guó)人民銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款做了一些從嚴(yán)的制度規(guī)定，規(guī)定貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，申請(qǐng)貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目獲得企業(yè)的自由資金不低于開發(fā)總投資的30％。這標(biāo)志著銀行貸款不僅注重個(gè)人房貸，而且也將目光轉(zhuǎn)移到r房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款因?yàn)榉康禺a(chǎn)事業(yè)的發(fā)展會(huì)使開發(fā)商向銀行貸款對(duì)開發(fā)商的貸款如果制度設(shè)計(jì)不完善同樣會(huì)對(duì)銀行的資金安全產(chǎn)生重要影響。2010年為了

7、遏制房?jī)r(jià)畸形發(fā)展對(duì)二套房貸做出了不低于50％的首付的規(guī)定，并且要求首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30％。并做出1998年以來我國(guó)連續(xù)10次降息常規(guī)的以存款獲利的普通百姓的思維方式受到挑戰(zhàn)持續(xù)的低利率政策把儲(chǔ)蓄存款戶的目光引導(dǎo)向了房市進(jìn)而催生了房地產(chǎn)投資的熱潮閉。2004年以來房地產(chǎn)類貸款一直是銀行新增貸款最主要的力量與此同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也在快樂一定程度上轉(zhuǎn)嫁給了銀行。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高指示房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)存在泡沫雖然是不爭(zhēng)的事實(shí)。但人們投資于房地產(chǎn)的熱情依然不減。同時(shí)銀行也一如既往地向房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù)致使住房?jī)r(jià)格虛高成為棘輪效應(yīng)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不佳導(dǎo)致銀行遭受損失。銀行出于自保就會(huì)出現(xiàn)銀企合謀操縱房?jī)r(jià)的狀況，進(jìn)而銀行對(duì)房地產(chǎn)過度放款。進(jìn)而在房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮的情況下房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。(三)國(guó)際熱錢逐利捧火房產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)際熱錢逐利捧火房產(chǎn)市場(chǎng)出于逐利的本質(zhì)在次貸危機(jī)和美元貶值的情況下使得更多的國(guó)際熱錢看好蒸蒸日上的中國(guó)房

9、地產(chǎn)市場(chǎng)。熱錢涌人中國(guó)市場(chǎng)通過與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)接以及收購物業(yè)和爛尾樓等形式進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資本的注入使得本來就非?；鸨姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮加以中國(guó)快速城市化的城市發(fā)展宗旨紛紛推出各種樓盤，在推動(dòng)豪華樓盤房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)也推動(dòng)了普通住房?jī)r(jià)格的攀高。當(dāng)然熱錢的涌入在推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也造成了潛在危機(jī)即這些熱錢一旦撤離，就會(huì)使猛漲的樓市一下跌到谷底房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱錢的炒作下變得岌岌可危。隨著百姓生活的富裕，需要找到財(cái)富保值增值的途徑

10、。將現(xiàn)金存人銀行所得到的利息還不如貶值來得快，經(jīng)營(yíng)各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體可能缺乏經(jīng)驗(yàn)和足夠的時(shí)間，所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走高，將財(cái)富投向房地產(chǎn)市場(chǎng)不但可以使財(cái)富保值，而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時(shí)自然會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?。謀求財(cái)富增值的預(yù)期使得已經(jīng)買房者盼望著房?jī)r(jià)只漲不跌。而欲購房者期望房?jī)r(jià)能夠止?jié)q回跌。但是樓市價(jià)格并不取決于購房者的個(gè)人愿望。市場(chǎng)供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏

11、觀經(jīng)濟(jì)政策等將樓市從一個(gè)高潮推向另一個(gè)高潮，雖然國(guó)家在購房首付政策方面推出多項(xiàng)政策，一線城市的樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)雖然有所放緩但二線城市本來樓價(jià)不是很高，作為投資手段還有很大的盈利空間，購房作為財(cái)富的保值和增值手段被人們看好。(四)財(cái)富保值增值預(yù)期財(cái)富保值增值預(yù)期隨著百姓生活的富裕，需要找到財(cái)富保值增值的途徑。將現(xiàn)金存人銀行所得到的利息還不如貶值來得快，經(jīng)營(yíng)各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體可能缺乏經(jīng)驗(yàn)和足夠的時(shí)間，所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。近些年房地產(chǎn)

12、市場(chǎng)一路走高，將財(cái)富投向房地產(chǎn)市場(chǎng)不但可以使財(cái)富保值，而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時(shí)自然會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?。謀求財(cái)富增值的預(yù)期使得已經(jīng)買房者盼望著房?jī)r(jià)只漲不跌。而欲購房者期望房?jī)r(jià)能夠止?jié)q回跌。但是樓市價(jià)格并不取決于購房者的個(gè)人愿望。市場(chǎng)供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策等將樓市從一個(gè)高潮推向另一個(gè)高潮，雖然國(guó)家在購房首付政策方面推出多項(xiàng)政策，一線城市的樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)雖然有所放緩但二線城市本