案例分析總結

1、1案例分析大總結（兩套總結版本）案例分析大總結（兩套總結版本）都是別人總結的，歸納了一下而已總結1：案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1一、估價報告本身的不完善1缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。（2）對估價對象的性質沒有描述清楚（3）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當（術語不準、用詞帶強烈的

2、感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴謹（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）5、寫作有錯誤（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達形式不科學[size][size][size][size][size][size][size][size][size][col]案例與分析指錯題中常見錯誤2二、估價方法選用上的錯

3、誤1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定按理與分析中的指錯題中常見的錯誤3三、應用估價方法時的錯誤1、收益法（1）收益期限確定錯誤。（2）沒有以客觀收益和正常

4、費用作為價格評估的依據(jù)。（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯誤；收益計算中有關面積套錯了。（5）正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用

5、稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎錯誤。C、費用的計算方法錯誤。3文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況）四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）五)估價時點（說明所評估的客

6、觀合理價格或價值對應的年月日）六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）七)估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國

7、人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）十三)估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）2.估價技術報告漏項（共7項內(nèi)容）一)個別因素分析二)區(qū)域因素分析三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）四)最高

8、最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）案例分析中常見錯誤2一、估價對象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權人交代不清2)土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權證沒有交代5)