稅收、出讓金與政府轉(zhuǎn)型

1、經(jīng)濟雜談?wù)憬敹惻c會計54JINGJIZATANZJ經(jīng)濟雜談陰盛立中土地增值稅效應(yīng)自年初政府出臺的調(diào)控樓市政策成效不彰后，在最近關(guān)于動用稅收工具遏制房價的討論中，一眾經(jīng)濟學(xué)人眾星捧月般地把土地增值稅鼓搗出來，甚至把土地增值稅提升至房價絞肉機的高度。一時間，土地增值稅效應(yīng)在媒體上持續(xù)發(fā)酵，成為眾望所歸。如有人撰文稱，如果政府既不想改變土地供應(yīng)制度以上演樓市版“大小非解禁”樓價重估的好戲，又想力圖避免新一輪樓市瘋狂，抑制房價上升過快，為今之

2、計，從嚴(yán)征收土地增值稅幾乎是唯一的殺手锏。且讓我們看看土地增值稅是如何運轉(zhuǎn)的。我國的土地增值稅自開征以來，對這塊稅收實行的是預(yù)繳制，按照商品房銷售收入1%左右的稅率按月（或季）預(yù)征，等項目完結(jié)后進行清算，多退少補?，F(xiàn)實中，部分地區(qū)為圖管理上的便利，長期對土地增值稅不進行清算。由此，土地增值稅預(yù)征率的作用凸顯出來。較高的土地增值稅預(yù)征率可以起到收緊行業(yè)銀根作用，對開發(fā)高端房產(chǎn)項目公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定影響。然而，嚴(yán)格土地增值稅清算或提高預(yù)征

3、率是否就抓住了開發(fā)商的要害，讓他們的“大腦”和“眼球”隨之跟過來，確實是一件頗有爭議的事情?，F(xiàn)實中，長期不對已完工開發(fā)項目進行土地增值稅清算，原因很多。稅收預(yù)征制管理簡單，稅收成本低，對相關(guān)方還有很多“額外”好處。比如，稅收預(yù)征制有較大隨意性，為稅收討價還價預(yù)留了難以想像的空間。而在稅收實務(wù)中，土地增值稅又是一個較難把握的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般都較長，分期開發(fā)、滾動開發(fā)等增加了稅收清算的難度。而開發(fā)商為規(guī)避稅收（不僅僅是土地

4、增值稅）使用的最拿手的避稅衍生工具無非就是做大自有的建安企業(yè)，或成立裝飾公司，通過這些關(guān)聯(lián)企業(yè)，構(gòu)筑起一道房產(chǎn)開發(fā)成本防火墻，把外人的視線搞得云山霧罩。讓開發(fā)商多繳稅，對于樓市到底是大好還是大壞，不能僅用簡單的數(shù)學(xué)符號去推定。開發(fā)商少繳土地增值稅能夠增厚商人的腰包沒錯，但是交足土地增值稅并不意味著能降房價，這完全是兩碼事。從理論上講，嚴(yán)格土地增值稅清算不會對房價產(chǎn)生影響。由于稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了稅款，而清算是在開發(fā)項目已經(jīng)全部或

5、大部分銷售完畢后才進行的，因此，清算不會對開發(fā)商的既得利益起到傷筋動骨的作用，對房價更是影響甚微。深圳市于2008年7月曾一度將土地增值稅預(yù)征率調(diào)高了一至兩倍，但仍然沒能阻住脫韁的房價就是一個明證。如果說，嚴(yán)管土地增值稅對房價有影響的話，應(yīng)該是正相關(guān)關(guān)系———助推房價進一步上升，為開發(fā)商哄抬房價提供口實，而不是相反。開發(fā)商品房的利潤是可控的，開發(fā)商會窮盡一切辦法將增加的稅費與百姓的住房鏈接，這幾乎也是房地產(chǎn)市場上的一個順?biāo)浦鄣挠螒蛞?guī)則

6、。說白了，資本具有嗜血性。一方面，開發(fā)商會把自身應(yīng)承擔(dān)（甚至預(yù)期或?qū)⑻岣撸┑亩愗?fù)竭盡所能地整到消費者頭上，從而進一步助推房價；另一方面，開發(fā)商抑或采取更加壯烈的方式逃稅，使政府收入減少。像其他稅種一樣，土地增值稅在稅收管理上也確實存在諸多漏洞。有媒體稱，據(jù)國家統(tǒng)計局和國稅總局公布的數(shù)據(jù)，近10年來全國已納土地增值稅稅額僅占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。開發(fā)商一方面賺取暴利，一方面又不愿多繳稅，這當(dāng)然不為政府所樂見，也會進一步助長社會

7、仇富心理。為此，4月17日國務(wù)院下發(fā)的“新國十條”指出，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。有必要確認(rèn)的一點是，在未來房地產(chǎn)稅制全面改革安排中，土地增值稅將失去存在的理由。物業(yè)稅的正式推出應(yīng)經(jīng)濟雜談?wù)憬敹惻c會計55ZJJINGJIZATAN經(jīng)濟雜談該是取消土地增值稅的時間之窗。出讓金要要要現(xiàn)實中的困惑土地從沒有像今天這樣可愛得發(fā)燙。經(jīng)營土地絲毫

8、不遜于開一家印鈔廠，賣地是成本最低的印鈔機。而即將進行的房地產(chǎn)稅改革中最大懸念無疑是土地出讓金的未來歸宿。人們已經(jīng)購置商品房的價格中包含了若干年的土地出讓金，開征物業(yè)稅后，這塊土地金怎么辦？土地出讓金未來走向何處？把土地出讓金這個怪物整合到未來的物業(yè)稅中是一種最優(yōu)選擇。不過，按照中國人屢試不爽的壞運氣定律，事情可能多糟糕，往往就會多糟糕。從目前政府層面釋出的種種房地產(chǎn)稅改革安排的信號中，將來在房子保有環(huán)節(jié)設(shè)置的新房產(chǎn)稅最有可能的方式會選

9、擇“費加稅”。換言之，地方政府作為土地批發(fā)商的角色至少暫時不會與稅收新政共進退。在中國財稅體制未全面改革前，土地出讓金不會貿(mào)然取消———來自地方政府的阻力畢竟太大了———端掉了人家的印鈔廠，無異于踹了地方政府的飯碗。相關(guān)部門不耐其厭地反復(fù)向人們宣傳，租與稅兩者不存在所謂不可克服的法理障礙和重復(fù)征收問題，房地產(chǎn)稅和土地出讓金一個是“稅”，一個是“租”。物業(yè)稅由不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人繳納，國家憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。只不過，在中

10、國，這項通?？梢园茨晔杖〉淖饨鹨淮涡员皇胀炅?。不過，中國人民大學(xué)的岳樹民教授日前公開表示不認(rèn)同上述觀點。岳樹民認(rèn)為，在開征房產(chǎn)稅前，必須由中央政府出面，對現(xiàn)有商品房國有土地使用權(quán)的期限及其期滿后的續(xù)期給出明確的法律規(guī)定；否則，開征新稅“名不正言不順”。美國最高法院前大法官本杰明曾有句名言：“稅收的合法性取決于其實質(zhì)，而不是其名稱。”有人一針見血地挑明，把名稱定為物業(yè)稅的核心是繞開地權(quán)問題，畢竟你擁有若干年的房子產(chǎn)權(quán)。沒有土地權(quán)的建筑物，

11、在香港叫物業(yè)，所以當(dāng)初相關(guān)部門提出的是要“研究開征物業(yè)稅”。這樣的一個物業(yè)稅固然有點不倫不類，但是可以準(zhǔn)確地表達其蘊涵的內(nèi)容。在實際操作中，鑒于我國目前住房產(chǎn)權(quán)類型極為復(fù)雜，如果改革不觸及土地出讓金，未來的物業(yè)稅稅率應(yīng)該是超低水平的。除了居民第一套自住房免稅外，其他普通住房的物業(yè)稅稅率也不宜訂得過高。其中的部分原因還是這個“中國特色”的土地出讓金在里面攪和著，不得不考慮。如此一來，物業(yè)稅對房價的作用會被打一個大的折扣。作為過渡措施，一個

12、比較靠譜的辦法是，把土地出讓金隨物業(yè)稅按年分次征收。這樣做一方面可以降低住房成本，另一方面政府同樣可以享受未來土地增值的好處。只不過，如此一來，對于那些急功近利者而言，可能會感到暫時的手頭不寬綽，這也是土地出讓金改革的最大難點。重構(gòu)地方財稅體系國務(wù)院近日下發(fā)的《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出，要“深化財稅體制改革，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一的公共預(yù)算體系，完善轉(zhuǎn)移支付制度，健全省以下財政管理體制”。財政部部長謝旭

13、人日前也撰文稱，今年將在統(tǒng)一稅政前提下，研究賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)。涉房稅收對地方財政的影響一直較大，土地出讓金更是地方政府財政收入的大頭，包括賣地等雜七雜八的涉房稅費收入占地方政府財稅收入的近半數(shù)。這也是地方政府對經(jīng)營土地偏愛的關(guān)鍵原因。而目前我國兩個僅有的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，財政部的數(shù)據(jù)顯示，2009年，城鎮(zhèn)土地使用稅完成920.97億元，房產(chǎn)稅完成803.64億元，兩個稅種占地方本級收入的比重僅5.3%。經(jīng)營城市地方政府是獲取土

14、地出讓金的最大機會成本。目前我國地方政府的財政基本屬于“吃飯財政”，預(yù)算內(nèi)收入的大部分用于維持龐大的行政運營體系。而城市基礎(chǔ)建設(shè)資金主要靠收費（包括土地出讓金）和舉債。地方政府在預(yù)期收入下降時，或減少城市建設(shè)，或舉債支出，增加銀行借款。銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，2009年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，同比增長70.4%。瑞銀的一項研究認(rèn)為，到2010年底，地方政府債務(wù)或?qū)⒊^11萬億元，逾GDP的30%。如果土地出讓收入下降，受

15、影響最大的是土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我們可以把即將進行的房地產(chǎn)稅改革作為一個突破口，根據(jù)事權(quán)確定財政收入的支配權(quán)，重新劃分稅權(quán)賦予地方合理的財政來源，一攬子解決地方的財源頑疾。去年9月，清華大學(xué)中國金融研究中心進行的一項調(diào)研顯示，在中國城鎮(zhèn)家庭的資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，占比高達62.72%。上述龐大的個人資產(chǎn)無疑是物業(yè)稅錨定的主要標(biāo)靶。而地方政府由此也會得到穩(wěn)定的稅源支撐。這也是物業(yè)稅醞釀推出的初衷。作為一級地方政府，應(yīng)該盡