武夷山商業(yè)策劃報告

1、目錄,2,旅游市場分析商業(yè)市場分析,1.1旅游市場分析,》武夷山擁有得天獨厚的旅游資源武夷山自然資源極具優(yōu)勢、文化內(nèi)涵魅力獨特。1999年12月，武夷山被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為我國第4處，世界23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一總面積為999.75平方公里，其中核心區(qū)面積635.75平方公里；核心次區(qū)面積364平方公里；緩沖區(qū)面積278.88平方公里。包括武夷山風(fēng)景名勝區(qū)、武夷山自然保護區(qū)、武夷山古漢城遺

2、址和九曲溪上游保護地帶4部分,4,1.1旅游市場分析,5,近5年來，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長量較大，增長比例達(dá)10%以上預(yù)計隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來游客的年增長量仍能保持10%以上的增長率,》武夷山游客年增長量較大,1.1旅游市場分析,》武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進，未來前景發(fā)展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動區(qū)與旅游服務(wù)基地政府通過功能規(guī)劃、城市景觀設(shè)

3、計和建設(shè)，樹立武夷山新形象未來武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂、休閑多功能為一體的旅游度假區(qū)的方向發(fā)展,6,1.1旅游市場分析,》航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸武夷山機場開通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等27條國內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡(luò)，西北向縱深發(fā)展2009年12月，浦南高速通車，武夷山正式接入國家高速公路網(wǎng)。武邵高速公路、寧武高速公路預(yù)

4、計將在近兩年建成通車武夷山還有2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設(shè)規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進行線路勘測和方案優(yōu)化武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐,7,1.1旅游市場分析,》武夷山目前旅游產(chǎn)品開發(fā)一直處于初級營銷階段武夷山旅游面臨問題：旅游資源品位高，但產(chǎn)品開發(fā)層次低目前旅游產(chǎn)品開發(fā)層次不高，大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開發(fā)狀態(tài)旅游產(chǎn)品還不豐富，山水產(chǎn)品開發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖

5、掘少還沒有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級階段主要原因：旅游項目建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善,8,1.1旅游市場分析,》武夷山處于長三角與珠三角的腹地，是多個省市居民自駕車旅游的可達(dá)范圍，同時也在面臨眾多的旅游競爭半徑300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域武夷山需要面對周邊眾多旅游城市和旅游景點競爭，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也

6、是山岳旅游的經(jīng)典項目之一,9,,以武夷山為中心，半徑300公里內(nèi)（車程約3.5小時）可覆蓋范圍,1.1旅游市場分析小結(jié),武夷山具有較好的旅游基礎(chǔ)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實施及交通條件的不斷改善，未來旅游自然增長率必將顯著提升目前旅游市場在產(chǎn)品開發(fā)和配套服務(wù)方面仍有大量的市場空白，本項目的建設(shè)在宏觀大勢上是順勢而為相比武夷山現(xiàn)有和未來待建旅游產(chǎn)品，本項目以“飛禽、走獸、極地海洋動物”為主題，具有相當(dāng)?shù)莫毺匦?，同時也要應(yīng)對相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險性,

7、10,旅游市場分析商業(yè)市場分析,1.2商業(yè)市場分析——宏觀環(huán)境,》海西建設(shè)上升為國家發(fā)展策略，為閩北建設(shè)帶來重大的發(fā)展機會2009年，國務(wù)院常務(wù)會議原則通過了《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》(以下簡稱《意見》)，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)(以下簡稱海西區(qū))定位為“兩岸人民交流合作先行先試區(qū)域”《海西建設(shè)綱要》指出，該經(jīng)濟區(qū)以福建為主體，涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000萬~8000萬人，預(yù)計建成后的經(jīng)濟區(qū)年

8、經(jīng)濟規(guī)模在17000億元以上提前布局，央企撲向海西區(qū)。中鋁、中石化、中國遠(yuǎn)洋等國字號企業(yè)紛紛投資福建,12,1.2商業(yè)市場分析——宏觀環(huán)境,》南平政府將實施搬遷，有利用促進武夷山經(jīng)濟、文化等產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展南平市的進一步發(fā)展越來越受到空間的制約，2008年1月，南平市三屆人大三次會議批準(zhǔn)的市政府工作報告中對謀劃新興中心城市工作提出具體要求。新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)新興增長極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)

9、新城。預(yù)計到2020年，總?cè)丝跒?0萬人左右，整體空間采用組團的結(jié)構(gòu)模式，形成 “一河兩岸、三大組團、多軸發(fā)展”的空間格局。,13,1.2商業(yè)市場分析——商圈分析,》武夷山商圈大體可分為老城區(qū)商業(yè)和度假區(qū)商圈老城區(qū)：傳統(tǒng)零售行業(yè)集中區(qū)，主要滿足城區(qū)居民日常生活所需，最能體現(xiàn)本地商業(yè)檔次和資源的區(qū)域代表性商業(yè)區(qū)域/業(yè)態(tài)：生活超市、和平南路、大同路度假區(qū)本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場代表性商業(yè)：紅袍商業(yè)街、武夷

10、印象、海峽風(fēng)情、旅游產(chǎn)品超市,14,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè),老城區(qū)代表性超市：,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè),老城區(qū)餐飲業(yè)情況：,老城區(qū)主要街道租售情況：,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè),1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè),近期開發(fā)商業(yè)文公苑商場位置：環(huán)島西路（云清大酒店對面）建筑面積：2萬㎡商業(yè)形態(tài)：商場式銷售方式：帶租約銷售，年回報率4%銷售價格：約5萬元/㎡項目優(yōu)勢：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借

11、勢發(fā)揮項目劣勢：商場需要給菜市場先使用2年，再給租戶使用對本項目的借鑒返租銷售在武夷山具有較好的號召力目前市場可接受的回報率約4%左右,18,,老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)：老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費能力和消費意識較差。其主要原因是老城區(qū)人口少，且旅游人口基本不經(jīng)過老城區(qū)，因此老城區(qū)的商業(yè)氛圍不夠活躍部分特色餐飲居于老城區(qū)，將是本項目未來的目標(biāo)客戶之一,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè),20,紅袍商

12、業(yè)街業(yè)態(tài)比例,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),》大紅袍步行街大紅袍商業(yè)街位于三姑核心地段，是目前三姑經(jīng)營情況最好、商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街區(qū)一樓租金及售價售價1.8萬元/㎡—2.2萬元/㎡，且基本處于有價無市的狀態(tài)；租金100-120元/月/㎡，空置鋪位極少；住宅售價：曦園小區(qū)市場均價6000元/㎡。大紅袍步行街簡評本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場大紅袍步行街的業(yè)態(tài)組合很好的反映了度假區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀：茶葉、零

13、售、根雕占據(jù)最大的市場份額，其中茶葉及相關(guān)產(chǎn)品超過50%。,武夷印象業(yè)態(tài)比例,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),》武夷印象武夷印象位于項目斜對面，商業(yè)氛圍較弱一樓租金及售價商鋪售價1萬元/㎡—1.2萬元/㎡；商鋪租金20-30元/㎡/月；住宅售價市場均價5000元/㎡ 。武夷印象簡評武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類業(yè)態(tài)仍占有50%的比例。,1.2商

14、業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),》海峽風(fēng)情街位于武夷山度假區(qū)玉女大酒店前，商鋪銷售與出租均不成功一樓租金及售價臨街商鋪售價：1萬—1.2萬臨街商鋪租金： 10-20元/㎡/月海峽風(fēng)情街簡評項目銷售后缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營和管理，導(dǎo)致目前僅有1樓臨街商鋪經(jīng)營中，內(nèi)街和2樓全部空置前期經(jīng)營不善，致使再次招商和內(nèi)鋪銷售困難惡性循環(huán)，目前該項目成為度假區(qū)第一個不成功的商業(yè)項目,22,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)代表性超市：,1.2

15、商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)其他超市：,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)休閑娛樂業(yè)情況：,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)餐飲業(yè)情況餐飲業(yè)主要由酒店配套餐飲和街邊土菜館構(gòu)成餐飲種類少，主要是本地菜，其它風(fēng)味菜系基本沒有餐飲沿街分布，缺少檔次和規(guī)模,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)商業(yè)環(huán)境小結(jié)商業(yè)核心：度假區(qū)的商業(yè)核心為三姑，酒店、餐飲及少量的酒吧、KTV幾乎全在三姑，該區(qū)域已經(jīng)形成度假區(qū)的綜合服務(wù)中

16、心主要業(yè)態(tài)：茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已在度假區(qū)形成規(guī)?；?jīng)營，其業(yè)態(tài)比例已占度假區(qū)商業(yè)的60-70%，由于競爭激烈，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)茶葉品質(zhì)混亂現(xiàn)象銷售方式：度假區(qū)商業(yè)基本采取硬賣的形式，而且基本都是商連住一起賣，銷售后無后期管理、無市場推廣，僅靠茶葉市場本身的發(fā)展動力市場空白：酒吧、KTV、美食廣場等休閑娛樂經(jīng)營商少、種類單一、分散經(jīng)營,27,1.2商業(yè)市場分析——市場供應(yīng),近2年來，度假區(qū)幾乎沒有新的商業(yè)項目投放，形成目前商鋪的空

17、置率極低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租也較少的局面近期陸續(xù)進行建設(shè)的旅游項目較多，但基本不在三姑（度假區(qū)的核心商圈），對本項目的競爭性較小,28,1.2商業(yè)市場分析——市場供應(yīng),附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項目（部分）,29,1.2商業(yè)市場分析——市場供應(yīng),附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項目,30,1.2商業(yè)市場分析——市場供應(yīng),附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項目,31,1.2商業(yè)市場分析——專業(yè)人士訪談,武夷山旅行行業(yè)協(xié)會會長武夷山的旅游產(chǎn)

18、業(yè)還處于起步階段，遠(yuǎn)沒來達(dá)到飽和階段，現(xiàn)在開發(fā)旅游項目還是大有可為的目前武夷山的旅游企業(yè)在異地有300處以上的辦事處或分公司，具備相當(dāng)?shù)穆糜稳丝诮M織能力中旅老總旅行社與景區(qū)的合作模式較多，主要體現(xiàn)在門票收入方面，主要形式有包銷制、傭金制，具體門票分配比例需要針對項目實際情況確定聚福緣休閑會所老板 江家文武夷山人最近做茶葉生意發(fā)了財，未來再做商業(yè)項目一定要有規(guī)模，讓后來者難以超越希望項目周邊有酒店，以吸引更多的游客消費者,32

19、,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,調(diào)研技術(shù)說明調(diào)研對象：老城區(qū)經(jīng)營戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：服裝、皮具、珠寶、眼鏡、餐飲、鞋業(yè)、網(wǎng)吧、足浴等百貨、休閑、娛樂業(yè)態(tài)調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點：和平南路、大同路,33,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,1、請問貴店是以下何種性質(zhì)？,34,2、請問貴店主要客戶群是？,個體經(jīng)營遠(yuǎn)多于代理形式，占市場的主導(dǎo)位置，說明老城區(qū)經(jīng)營戶整體實力較弱，同時個體經(jīng)

20、營的靈活性大，易于轉(zhuǎn)型老城區(qū)的商業(yè)主要服務(wù)于本地消費者,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,35,3、請問您在武夷山已開店數(shù)量？,4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？,大多數(shù)經(jīng)營戶只開一家店鋪，說明老城區(qū)商業(yè)容量有限，且異地商業(yè)資源較難進入老城區(qū)大多數(shù)經(jīng)營戶是租賃商鋪經(jīng)營,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,36,5、請問您一般簽幾年的租賃合同？,6、請問您商鋪經(jīng)營一般需要多大面積？（實用面積）,市場上3年期的租賃期是主

21、要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營戶希望有較好的展示形象，因此對未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120 ㎡,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,37,7、我們將在武夷廣場對面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項目中有哪些商業(yè)類型？（多選）,老城區(qū)經(jīng)營戶普遍認(rèn)為本地缺乏一個綜合百貨商場，以實現(xiàn)規(guī)?；?guī)范化經(jīng)營對餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,38,9、請問您會購買本項目的商鋪經(jīng)營嗎？

22、,10、您能接受本項目的臨街商鋪售價是？,老城區(qū)經(jīng)營戶對本項目的開發(fā)認(rèn)同度較高，如果條件合適即會認(rèn)租、認(rèn)購在售價方面，老城區(qū)經(jīng)營戶認(rèn)為本項目的未來售價將略高于目前市場行情，但不接受4萬元/ ㎡及以上的價格,8、您是否去本項目租賃？,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,39,11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？,12、如果你看電視，一般會看哪個臺？,13、如果你看報紙，一般會看哪個報紙？,戶外廣告和電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式

23、除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關(guān)注本地報紙的傳播更有效,1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析小結(jié)老城區(qū)商業(yè)多為服裝、皮具類的中小型經(jīng)營者，經(jīng)營實力和能力較為有限對本項目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，特別是餐飲、休閑等行業(yè)的經(jīng)營者，對本項目的開發(fā)有一定的期待經(jīng)營戶對未來商鋪面積需求較高，本項目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性,40,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,調(diào)研技術(shù)說明調(diào)研

24、對象：度假區(qū)經(jīng)營戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：茶葉、根雕、餐飲、休閑會所調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情街,41,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,1、請問貴店是以下何種性質(zhì)？,42,2、請問貴店主要客戶群是？,茶葉、根雕等經(jīng)營者的品牌意識和現(xiàn)代經(jīng)營理念相對落后，以公司形式經(jīng)營越少于個體經(jīng)營者茶葉、根雕的主要消費群體已面對全面市場，能在本地經(jīng)營此類行業(yè)的經(jīng)營戶基本都有固定的客戶資

25、源,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,43,3、請問您在武夷山已開店數(shù)量？,4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？,大多數(shù)經(jīng)營戶只開一家店鋪，度假區(qū)的商業(yè)資源較少，在一定程度上限制了商業(yè)發(fā)展規(guī)模大多數(shù)經(jīng)營戶是租賃商鋪經(jīng)營,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,44,5、請問您一般簽幾年的租賃合同？,6、請問您商鋪經(jīng)營一般需要多大面積？（實用面積）,市場上3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營戶希望有較好的展示形象，

26、因此對未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120 ㎡,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,45,7、我們將在武夷廣場對面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項目中有哪些商業(yè)類型？（多選）,經(jīng)營戶認(rèn)為茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需要有一定的規(guī)模才能有經(jīng)營效果對餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,46,9、請問您會購買本項目的商鋪經(jīng)營嗎？,10、您能接受本項目的臨街商鋪售價是？,經(jīng)營戶對本項目的開發(fā)

27、認(rèn)同度較高，如果條件合適即會認(rèn)租、認(rèn)購在售價方面，經(jīng)營戶認(rèn)為本項目的未來售價將略高于目前市場行情，但不接受4萬元/ ㎡及以上的價格,8、您是否去本項目租賃？,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,47,11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？,12、如果你看電視，一般會看哪個臺？,13、如果你看報紙，一般會看哪個報紙？,戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關(guān)注本地報紙和閩北日報的傳播更

28、有效,1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析,度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析小結(jié)對本項目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，期待本項目有休閑、娛樂、餐飲等綜合業(yè)態(tài)對于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前市場水平的售價不接受對武夷山旅游前景及商業(yè)前景非常有信心，認(rèn)為目前市場還沒有飽和的跡象經(jīng)營戶對未來商鋪面積需求較高，本項目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性,48,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,49,調(diào)研技術(shù)說明調(diào)研對象：本地居民調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣

29、本數(shù)量：110份調(diào)研地點：和平南路、大同路,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,50,本次調(diào)查選擇的對象主要是具有一定經(jīng)濟條件，能有相當(dāng)消費能力的人群,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,51,三口之家的小型家庭成為社會主流形態(tài)，孩子的消費意向成為家庭消費的重要參考因素2500—4500元/月是武夷山最高的收入水平，武夷山整體收入水平有限,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,52,武夷山居民敢于消費對本項目的認(rèn)同度較高，超過

30、90%的受訪人表示會去或考慮去本項目游玩,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,53,本地居民在服裝、飾品方面的需求較大重視家庭生活，希望本項目開發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,54,具有新鮮感（4D影院）和互動性的娛樂項目最受歡迎多樣化的餐飲種類選擇，顯示本地人對新鮮事物的接受度較高,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,55,戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺和東南衛(wèi)

31、視最受本地經(jīng)營戶關(guān)注本地報紙和福建日報的傳播更有效,1.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析,本地消費者分析對本項目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項目對于有新鮮感的休閑、娛樂及餐飲有較大的接受度本地人的消費能力較為有限，本項目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費的需求,56,1.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析,57,調(diào)研技術(shù)說明調(diào)研對象：景區(qū)游客調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本

32、數(shù)量： 235份調(diào)研地點：南次路口、北次路口、茶博園,1.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析,58,來武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對比較集中的年齡段為21-25歲和41歲以上，16歲以下群體較少身份為職員的占游客的最大比例,1.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析,59,本省游客及長三角地區(qū)是武夷山主要的游客來源，隨著交通條件的不斷改善，遠(yuǎn)自新疆、黑龍江的游客也有增長趨勢大部分游客是私人旅游和公司組織，商務(wù)活動較少,1.2商業(yè)市

33、場分析——景區(qū)消費者分析,60,游客對休閑、娛樂及餐飲方面有強烈的要求，越年青的游客對休閑和娛樂的要求越高對本項目及海洋主題比較認(rèn)可，86%的人會去或考慮去,1.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析,61,對體驗性和互動性的休閑、娛樂活動較有興趣,1.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析,62,具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購物內(nèi)容,1.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析,景區(qū)消費者分析對本項目的海洋主題接受度

34、高對有互動性和體驗性的休閑娛樂活動有強烈的要求對本地特色餐飲和小吃最有興趣在購物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的,63,市場分析總結(jié),隨著武夷山旅游市場的不斷擴張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長，給本地的商業(yè)帶來新一輪的發(fā)展機會旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項目和商業(yè)在初期均需要與有實力的旅行社合作，以爭取相當(dāng)?shù)挠慰腿藬?shù)以海洋為主題的旅游項目在武夷山獨樹一幟，本地消費者和景區(qū)消費者的接受度都比較高，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿ξ湟纳降?/p>

35、旅游配套目前還比較落后，給本項目的發(fā)展提供良好的機會，未來休閑、娛樂、餐飲等方面將是各類旅游產(chǎn)品的必備項目之一，市場將出現(xiàn)井噴武夷山的游客以成人為主，16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場缺少適應(yīng)性的產(chǎn)品，對培養(yǎng)游客意識不強武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務(wù)功能較豐富，檔次較低，本項目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹立市場標(biāo)桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項目的商業(yè)部分有機會獨立操作，不完全依賴于旅游產(chǎn)品的帶動效應(yīng),64,項目

36、本體條件分析與目標(biāo)解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理,扼守商業(yè)主軸：項目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶；雄踞交通要道：度假區(qū)連接市區(qū)、機場、火車站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢得天獨厚；坐擁高爾夫資源：共享高爾夫景區(qū)帶來的休閑高消費人群。,項目位于大武夷景區(qū)中心主軸上，坐享城市與景觀資源,2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項目區(qū)位,武夷大道北段：武夷山風(fēng)景區(qū)北入口、武夷山機場、武夷山市區(qū)；武夷大道南段

37、：武夷山風(fēng)景區(qū)南入口、印象大紅袍、茶博園、三姑酒店商業(yè)區(qū)；項目南側(cè)支路：高爾夫入口。,項目北連市區(qū)、重要交通設(shè)施，南接度假區(qū)風(fēng)景區(qū)，背靠高爾夫，通達(dá)性極好,2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——交通狀況,武夷山風(fēng)景區(qū)每年150萬游客群體；高爾夫景區(qū)商務(wù)接待的高消費人群；武夷山本地22萬戶籍人口。,項目未來主要客戶群體由三部分人組成：普通游客、商務(wù)（政府）接待客戶、本地居民,2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——客戶群體,北連規(guī)劃中商

38、業(yè)區(qū)、角庭風(fēng)景區(qū)，東靠高爾夫景區(qū)，西鄰武夷印象、武夷廣場，南連綜合服務(wù)區(qū),北：商業(yè)區(qū)（規(guī)劃中）,西：武夷印象、武夷廣場,東：高爾夫景區(qū),南：綜合服務(wù)區(qū),2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項目四至,項目片區(qū)規(guī)劃為“文化公園區(qū)”，海洋主題公園是主要載體,政府規(guī)劃：包含虎山廟與舊石器遺址公園、極地海洋館，是地方悠久歷史與獨特文化的體現(xiàn)。,限制因素：必須是海洋主題公園；必須保留虎山廟；,2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項目規(guī)劃,2.

39、1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀—— SWOT分析,項目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補充的綜合型旅游地產(chǎn)項目,2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——屬性界定,項目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補充的綜合型旅游地產(chǎn)項目,政府目標(biāo)提高武夷山旅游市場競爭力，彌補武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗，實現(xiàn)武夷山旅游市場的升級轉(zhuǎn)變。,形象目標(biāo)充分

40、發(fā)揮海洋公園的特性，完美的搭配風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，使本項目不僅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商業(yè)中心。,利潤目標(biāo)風(fēng)險可控的前提下，充分實現(xiàn)商業(yè)、別墅類產(chǎn)品的價值。,2.1項目本體條件分析與目標(biāo)解讀——開發(fā)目標(biāo),項目本體條件分析與目標(biāo)解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理,旅游功能總體上分為三種，第一層次的觀光旅游，第二層次的娛樂體驗性旅游，第三層次的專門性旅游,2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響,,觀光旅游,娛樂項目,休閑旅

41、游,旅游市場分類,武夷山,迪斯尼,博鰲,武夷山目前仍屬于較低的層次，隨著市政府規(guī)劃的出臺，整體升級勢在必行,2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響,旅游市場的升級勢必需要更豐富的更高級商業(yè)服務(wù)配套以滿足增多的消費需求,2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響,旅游功能的提高：新興項目不能局限于自然景觀資源，而是以娛樂休閑、商務(wù)會議等高附加值的旅游功能為主；商業(yè)檔次的提高：新興項目的商業(yè)種類與檔次相較現(xiàn)有市場有所拔高，給游客以更多的消費選擇空間；服務(wù)配

42、套的提高：新興項目贏提供更豐富的娛樂休閑等服務(wù)配套，使游客從單純旅游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e旅游；項目形象的提高：更多的旅游功能、更高的商業(yè)檔次、更完善的服務(wù)配套勢必對項目的整體形象有較高的要求。,隨著旅游市場的整體升級，對新興大型項目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢必有更高的要求,2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響,通過特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來的游客消費者充分互動,2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,主題公園商業(yè)模式,,,度假型,,登別海洋公園,主題公園商

43、業(yè)配套,傳統(tǒng)型,綜合型,成都極地海洋世界,大連老虎灘海洋公園,2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,傳統(tǒng)型商業(yè)模式:——日本登別海洋公園位于日本北海道。北海道是日本旅游旺地，該公園是北海道唯一的海洋主題公園擁有餐飲、特色產(chǎn)品店及游樂場，兼顧餐飲、零售、休閑娛樂三項功能,2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,綜合型商業(yè)模式——成都極地海洋公園是集公園、酒店、住宅、購物、休閑、娛樂于一身大型綜合型主題公園項目,主要功能組成及概念極地海洋

44、公園 polar ocean worldjust fell goodYOHO街（商業(yè)街）慢慢游物質(zhì)街，有24小時都開的店海平面 moonlight of calm sea.懶散交際區(qū)（休閑場地）清吧、咖啡、紅酒、雪茄、私膳、音樂、會所及其它海立方 offshore house（公寓）海拔6.5米，縱容個人行為海洋文化廣場 ocean culture plaza可以看、可以讀、可以玩、可以大吃的 海文化中央活動場

45、in the movement 連臺好戲。有人晚上8、9點都舍不得走熱帶季風(fēng)主題酒店 monsoon hotel,2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,綜合型不僅強化了購物餐飲休閑娛樂的功能，同時引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合,強化商業(yè)功能：綜合型主題公園擁有更大的商業(yè)體量，全面的強化了購物、餐飲、休閑、娛樂的功能，使之與主題公園充分互動；引入全新要素：引入了酒店、文化廣場、住宅等要素，全方位的支撐項目收益。,2.2

46、海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,度假型商業(yè)模式——大連老虎灘海洋公園,老虎灘海洋公園平面圖,大連老虎灘海洋公園整體以休閑旅游為主，商業(yè)包括4D影院、歡樂劇場等游樂設(shè)施，及餐飲等業(yè)態(tài)；總體來看，老虎灘走的是傳統(tǒng)公園模式，即強調(diào)游樂、休閑，商業(yè)規(guī)劃不鮮明；該類型商業(yè)模式中，餐飲、休閑娛樂仍是商業(yè)部分的主體。,主題公園由于其“休閑、旅游”的特性，使其基礎(chǔ)商業(yè)配套均以餐飲、休閑、娛樂為主。在此基礎(chǔ)上，可規(guī)劃

47、一些延伸產(chǎn)品作為有益補充。,項目類別：住宅；功能：賦予生活氛圍；意義：增加項目收益,項目類別：零售、餐飲、休閑、娛樂；功能：滿足游客的休閑消費需求；意義：完善項目功能,項目類別：酒店；功能：商務(wù)、普通接待功能；意義：增多游客選擇范圍；,,,,,,,,,,,,,,,,,,必備項目,附屬項目,可選項目,2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響,本項目定位的方針是針對項目市場空白，拔高項目商業(yè)檔次，打造度假區(qū)的商業(yè)中心,項目可以引入少量

48、作為有益補充,缺乏中高檔餐飲場所,項目可填補這部分市場空白,休閑娛樂數(shù)量少，分布不均勻，難以形成規(guī)模,項目可借勢打造度假區(qū)的餐飲休閑娛樂中心,度假區(qū)零售業(yè)態(tài)單一，檔次低，形象差,項目適時打造度假區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū),2.2武夷山市場分析,本項目缺乏奧特萊斯必要的經(jīng)營條件,人口硬傷：武夷山總?cè)丝诩案叨巳巳合鄬W萊來說，其人口基數(shù)及消費力很難以支撐奧特萊斯的生存和發(fā)展；,城市硬傷：武夷山市為三四線城市，城市影響力及輻射力相對不大，單靠本項目吸引周

49、邊城市的消費群來本項目消費，在短期內(nèi)較難實現(xiàn)；,體量硬傷：本項目總體量4.5萬平方米，體量上達(dá)不到規(guī)模優(yōu)勢，而北京和上海的奧萊，體量均在10萬平方米以上；,2.2奧特萊斯分析,后期運營的難題：如果國際品牌達(dá)不到集群效應(yīng)，在國內(nèi)品牌相對接受度較低的情況下，后期運營勢必出現(xiàn)不確定因素。,2.2客戶群分析,客戶端分析：本地消費者分析對本項目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項目對于有新鮮感的休閑

50、、娛樂及餐飲有較大的接受度本地人的消費能力較為有限，本項目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費的需求景區(qū)消費者分析對本項目的海洋主題接受度高對有互動性和體驗性的休閑娛樂活動有強烈的要求對本地特色餐飲和小吃最有興趣在購物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的通過針對本地消費者及游客的綜合分析可知，最受兩者歡迎的業(yè)態(tài)是“餐飲、休閑、娛樂”。,88,,武夷山宏觀環(huán)境,,旅游市場的整體升級需要更高檔次的新型旅游中心,主題公園商業(yè)

51、模式,,項目適宜發(fā)展零售、購物、餐飲、休閑、娛樂等相關(guān)業(yè)態(tài),市場情況,,項目商業(yè)方針是搶占市場空白，但不具備發(fā)展奧特萊斯的條件,小結(jié),,項目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品質(zhì)上有深化的“三有”商業(yè)中心。同時，針對一期商業(yè)規(guī)劃，應(yīng)以餐飲、休閑、娛樂為為主，零售及其他業(yè)態(tài)為輔助。,定位依據(jù)小結(jié),2.2市場分析總結(jié),項目本體條件分析與目標(biāo)解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理,2.3案例分析—成都極地海洋世界,

52、91,通過上述對比可知，成都極地海洋世界從城市、區(qū)位、產(chǎn)品上都與本項目非常相似，充分借鑒其成功意義是非常必要的。,2.3案例分析—成都極地海洋世界,92,本項目是非常典型的旅游推動地產(chǎn)的項目，主題公園只占項目總面積的22%，通過主題公園的宏觀規(guī)劃，帶旺住宅、商鋪等產(chǎn)品的銷售。,2.3案例分析—成都極地海洋世界,93,經(jīng)營時間表：,,,2006-10,銷售團隊進場,,2007-4,住宅一期開盤,,2008-8,招商團隊進場,,2009-3

53、,第一組團完工，第二組團開動,2009-12,2010-7,開園,,,完成80%招商面積,街鋪二期發(fā)賣,2010-8,從其經(jīng)營時間表上看，該項目的操盤思路是：,環(huán)境造勢,住宅先行,招商開始,商鋪銷售,整體開業(yè),2.3案例分析—借鑒意義,94,2.3案例分析—東部華僑城,東部華僑城，位于中國深圳大梅沙，山地面積近9平方公里，由華僑城集團精心打造的國家生態(tài)旅游示范區(qū)和世界級度假旅游目的地。主要包括：大俠谷生態(tài)樂園、茶溪谷度假公園、云海谷體育

54、公園、大華興寺、八家度假酒店、天麓地產(chǎn)等項目。,2.3案例分析—東部華僑城,封閉主題公園商業(yè)：商業(yè)街位置：公園內(nèi)；租售情況：只租不售；消費者群體：游客；租賃情況：良好；租金水平：120-150元/㎡/月。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：咖啡西餐、中西快餐；,,商業(yè)街,華僑城商業(yè)屬于封閉式公園商業(yè)，主要客戶群體面向游客，由于封閉式管理導(dǎo)致物業(yè)不能出售,2.3案例分析—東部華僑城,東部華僑城七大主題酒店，包括因特拉根、火車營地、房車酒店、城堡酒店、菩

55、提酒店、黑森林酒店、溫泉酒店等，是東部華僑城的有一大特色。,豐富的酒店功能，便于延長顧客在公園的逗留時間，增加潛在消費需求。,98,華僑城位于深圳市南山區(qū)，是復(fù)合了居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)功能的城市組團,地理位置：深圳南山區(qū)規(guī)模：占地面積450公頃，其中旅游用地約130公頃，城區(qū)功能：是復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能的、相對獨立的城市組團；規(guī)劃狀況：總建筑面積約為218.96 萬㎡，其中高層住宅 92.85萬

56、㎡，多層住宅 45.48 萬㎡，別墅3.38萬㎡，市政41.60萬㎡，商業(yè)及工廠占地 34.56萬㎡，寫字樓占地1.08萬㎡，旅游配套設(shè)施占地250萬㎡。,居住區(qū),商業(yè)區(qū),旅游區(qū),文教,體育,居住區(qū),,產(chǎn)業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),居住區(qū),旅游區(qū),旅游區(qū),2.3案例分析,產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū),普通居住區(qū),高檔住宅區(qū),都市生態(tài)區(qū),2.3案例分析——華僑城,2.3案例分析—華僑城借鑒意義,,,,,,,華僑城充分說明了旅游主題對產(chǎn)品售價的推動作用,“以華僑城旅游

57、地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是2000元/㎡。”--華僑城董事會秘書兼副總裁肖德中,2.3案例分析—借鑒意義,101,通過上述三個案例，我們分析得出：旅游商業(yè)對地產(chǎn)有很大的推動作用，主題公園的大作對售價有較大的促進作用；封閉式的公園的商業(yè)，受限于管理方式，無法對外出售，不能利用主題公園帶來的價格優(yōu)勢；現(xiàn)有公園模式將游客與消費者進行了分離，不利于公園與商業(yè)的人氣互通；所有的大型主題公園均具備住宿功能，便利游客留宿，有利

58、于拓展消費潛力。綜上，現(xiàn)有的公園模式都沒能充分發(fā)揮商業(yè)與公園的互相推動作用，為了進一步提高項目物業(yè)價值，獲得更高收益，本項目可采?。翰捎瞄_放式公園模式，商業(yè)與公園連在一起，實現(xiàn)商業(yè)與公園人氣的充分聯(lián)動，以增加商業(yè)價值；為延長游客在本項目的逗留時間，可引入具備住宿功能的商業(yè)，如SPA會所等；,項目本體條件分析與目標(biāo)解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理,,項目通過前期炒作商業(yè)概念、后期推高住宅售價的方式獲得高額回報,

59、,,,,,,,,,,,,,,低價拿地,環(huán)境營造,,,,商鋪銷售,借助項目營造的大盤氛圍，搶先推出商鋪產(chǎn)品，獲得較高回報,公園營業(yè),住宅開建,住宅銷售,利用主題公園特質(zhì)及成熟的商業(yè)配套，推高住宅，獲得超額利潤,二期建設(shè)與銷售,借助成熟氛圍進一步推高商業(yè)售價及未來住宅售價,2.4項目盈利模式,,項目盈利第一步,2.4提前銷售商業(yè)的必然性,借助項目的整體規(guī)劃及氣勢，項目具備成為市場熱點的條件,海洋公園運營同時，配套商業(yè)需同步運營，以顯示整體開

60、業(yè)的效果,商業(yè)先期發(fā)售，既能早期回籠大量資金，又能對后續(xù)產(chǎn)品的售價起到一定的支撐作用,商業(yè)市場售價現(xiàn)狀：大紅袍商業(yè)街與武夷印象一層街鋪單價在1.5-2萬元之間，二層售價僅為4000-6000元；現(xiàn)狀分析：造成這種現(xiàn)象的原因是二層作為一層鋪位的附屬品，不能獨立經(jīng)營，不能獨立銷售缺乏商業(yè)價值。價值改進思路：引入“雙首層”概念，是二層商鋪可以獨立經(jīng)營，具備獨立銷售的能力。,“雙首層”概念有助于提高項目二層部分商業(yè)價值,2.4銷售思路,市

61、場情況：目前武夷山僅有文公苑商場實行銷售返租。年回報僅4%；度假區(qū)商業(yè)基本是采取直接發(fā)售的方式，缺乏整體招商及后期管理，部分項目商業(yè)運營情況不理想；項目分析：通過海洋公園帶來的龐大游客消費群體，是項目得天獨厚的資源，項目完全具備獨立招商、運營的能力；其他要求：為了項目的整體形象，勢必在商業(yè)檔次及形象上有一定要求，如果交由小業(yè)主自行招商，很難達(dá)到項目整體要求。價值改進思路：項目初期由我方實行統(tǒng)一招商管理，通過一定方式回報給客戶

62、。既可以保障項目整體形象，又能提高市場信心。,招商返祖及整體運營提高市場信心,2.4銷售思路,2.4銷售策略,項目雖靠近三姑中心商圈但目前周邊正處于開發(fā)狀態(tài),商業(yè)氛圍相對三姑中心區(qū)較弱,對項目招商銷售都有一定負(fù)面影響。為了樹立客戶信心，推高項目售價，建議采取以下方案：策略一：返租銷售策略——樹立項目購買信心，盡量減少項目風(fēng)險，快速回籠資金并出貨。為了保證本項目做旺的信心，建議本項目采用返租銷售的投資模式，此銷售模式易于吸引商鋪商者。一

63、個新興的市場往往需要3—5年的培育期，在目前項目還沒形成氣候的市場情況下，返租策略對本項目成功做旺提供有利保障。策略二：“一本萬利（120%）十年回購計劃”——樹立項目購買信心，盡量減少項目風(fēng)險，提高項目信心。建議客戶可退貨，五年后可按原價回購，十年按原價120%回購；策略三：先認(rèn)籌后認(rèn)購——通過對準(zhǔn)客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項目產(chǎn)生震撼力擴大影響效應(yīng)。1）集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實施，主要在每期

64、首推階段使用。2）集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)認(rèn)籌VIP號，并以VIP卡訂金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購。,107,2.4銷售策略,108,銷售策略利弊分析,經(jīng)過上述比較，建議：采用策略一與策略三相結(jié)合的方式銷售。,2.4銷售策略,確定返租額度：市場因素：目前市場租金回報約為售價的4%左右；項目因素：本項目可通過商業(yè)管理及操作創(chuàng)造較高的租金回報，同時，為了提高市場信心，建議以高于目前市場的水平來返租；

65、本項目建議：年回報5%；確定返租年限：市場因素：一般市場成熟期為3-5年；項目因素：本項目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂，這部分商家需求面積大，簽約時間長。一般麥當(dāng)勞、德克士等商家簽約都在8年以上。為保證招商的順利進行，需充分考慮商家影響。本項目建議：回報期8年；綜上，項目返租條件為：8年每年回報5%,109,2.4銷售策略,110,市場造勢：通過高返租回報的形象切入市場，形成熱點,招商進行：招商團隊進駐，引入品牌商家，增強市場

66、信心,銷售造勢：匯聚大批客戶，集中認(rèn)籌開盤，引發(fā)搶購熱潮,整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實現(xiàn)整體同時運營,后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商”,,,,,采用這種方式，可有效回避掉市場風(fēng)險，同時提高經(jīng)濟收益,項目本體條件分析與目標(biāo)解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理,,2.5經(jīng)營管理團隊,112,,,經(jīng)營管理公司,場館管理團隊,商業(yè)管理團隊,別墅管理團隊,動物管理游客管理票務(wù)管理場館運營管理,

67、物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管家公共區(qū)域養(yǎng)護員,商戶經(jīng)營管理推廣活動管理促銷活動管理物流配送管理返租管理,項目的管理團隊主要由商業(yè)管理、別墅管理、場館管理組成；商業(yè)管理與場館管理可以充分發(fā)揮互動作用，共同帶動項目發(fā)展,2.5經(jīng)營管理公司組織架構(gòu),2.5商業(yè)管理團隊,管理宗旨：維護良好的整體形象和秩序；確保消費者滿意；使物業(yè)保值增值；為投資者創(chuàng)造最大贏利機會。管理內(nèi)容：,114,2.5返租管理,返租模式：將向經(jīng)營戶收取的租金

68、以合同約定的回報率返還給業(yè)主；管理方職責(zé)：為投資者或租賃經(jīng)營戶提供的品牌廠商引進、選擇和對接服務(wù)；代表商場與品牌廠商進行談判，爭取最優(yōu)的營銷方式和經(jīng)銷條件；代表商業(yè)街和組織經(jīng)營者參加各類大型展銷會、訂貨會。政府溝通：建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費優(yōu)惠，實行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營者集中精力搞經(jīng)營，降低經(jīng)營成本，減少后顧之憂。 管理方義務(wù)：履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務(wù)。,2.5標(biāo)識系統(tǒng),自然