濟(jì)陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,山東陽(yáng)光百盛房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理有限公司,目 錄,第一部分 宏觀背景分析第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目地塊分析第四部分 項(xiàng)目定位分析,宏觀背景分析,,,濟(jì)陽(yáng)概況,,濟(jì)陽(yáng)經(jīng)濟(jì),濟(jì)陽(yáng)規(guī)劃,,濟(jì)陽(yáng)縣位于黃河下游，魯北平原的南部，是山東省會(huì)城市濟(jì)南在“十五”期間規(guī)劃建設(shè)的輔城之一濟(jì)陽(yáng)是濟(jì)南市的近郊縣，距濟(jì)南23公里，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)濟(jì)陽(yáng)縣地下含有豐富的石油、天然氣、地?zé)豳Y源，是勝利油田

2、新開(kāi)發(fā)區(qū),濟(jì) 陽(yáng) 概 況,濟(jì) 陽(yáng) 概 況,濟(jì)陽(yáng)縣于1990年1月1日劃歸濟(jì)南市。全縣轄濟(jì)陽(yáng)、孫耿、垛石橋、曲堤、仁風(fēng)、回河、青寧7個(gè)鎮(zhèn)及稍門(mén)、崔寨、店子、辛集、二太平、廟廊、新市、江店、唐廟、索廟、姜集、三教、王圈13個(gè)鄉(xiāng)，852個(gè)行政村。全縣總?cè)丝?22453人，城鎮(zhèn)人口45926人、非農(nóng)業(yè)人口52269人。,濟(jì) 陽(yáng) 概 況,,交通發(fā)達(dá) 距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8公里 ，縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)與濟(jì)

3、南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、濟(jì)青高速、京福高速相連接，到青島兩個(gè)半小時(shí)車(chē)程，到北京三個(gè)小時(shí)車(chē)程，具備承接周邊各大中城市，特別是濟(jì)南輻射的條件,濟(jì) 陽(yáng) 經(jīng) 濟(jì),“十五”時(shí)期，全縣GDP、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資的年均增幅分別為16％、28％和29.8％。 2004年，被濟(jì)南市委、市政府評(píng)為科學(xué)發(fā)展先進(jìn)縣，歷史性地跨入全市先進(jìn)行列。 2005年，全省綜合排名列第66位，3年提升了5個(gè)位次。 省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)—濟(jì)北開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，基礎(chǔ)設(shè)施

4、完善，區(qū)內(nèi)設(shè)立了臺(tái)灣工業(yè)園、韓國(guó)工業(yè)園以及華僑工業(yè)園。區(qū)內(nèi)落戶(hù)企業(yè)260多家，總投資規(guī)模達(dá)到66億元。形成了食品加工、紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工四大產(chǎn)業(yè)。 旺旺、達(dá)利、大魯閣、華碩、同鎰、大自然等一批知名企業(yè)的落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū),濟(jì) 陽(yáng) 經(jīng) 濟(jì),濟(jì) 陽(yáng)縣2006年 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展指標(biāo),濟(jì) 陽(yáng) 規(guī) 劃,城市定位：濟(jì)南市 新興工業(yè)區(qū) 都市農(nóng)業(yè)區(qū) 特色新城區(qū),濟(jì)陽(yáng)被確定為濟(jì)南市北部城市新區(qū)，與濟(jì)南“北跨”戰(zhàn)略相銜接，自覺(jué)融入

5、濟(jì)南，積極承接輻射,濟(jì) 陽(yáng) 規(guī) 劃,城市規(guī)模：新城區(qū)擴(kuò)至42平方公里。空間結(jié)構(gòu)：一軸二帶兩園四區(qū)?！≈行膮^(qū)規(guī)劃：行政商貿(mào)文化休閑核心中心區(qū)的用地結(jié)構(gòu)為“一帶、四心、五區(qū),濟(jì) 陽(yáng) 規(guī) 劃,發(fā)展目標(biāo)：2020年建成濟(jì)南北部新城,老城區(qū)規(guī)劃：集中規(guī)劃建設(shè)生活居住休閑娛樂(lè)區(qū),濟(jì) 陽(yáng) 規(guī) 劃,圍繞“一軸”建設(shè)城市景觀綠化帶，從城市綠心區(qū)向西南、東南方向輻射，分別與220線國(guó)道綠化帶、黃河風(fēng)景綠化帶相連接，形成一個(gè)完整的綠化

6、體系 三湖 ：西部的澄波湖和規(guī)劃區(qū)東南、西南部新規(guī)劃的兩個(gè)新 湖 三園： 黃河生態(tài)公園、澄波湖公園和濟(jì)北公園(植物園)“一水系”開(kāi)元大街、248線、220線與澄波湖相連的環(huán)城水系。,區(qū)域市場(chǎng)分析,濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況濟(jì)陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)分析,,,濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng),1.市場(chǎng)特征,起步較晚 發(fā)展迅速 房?jī)r(jià)飆升 新城區(qū)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，大量新盤(pán)聚集 開(kāi)發(fā)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 產(chǎn)品質(zhì)量逐步提升營(yíng)

7、銷(xiāo)手法相對(duì)落后 樓盤(pán)銷(xiāo)售速度緩慢 物業(yè)管理水平不高 團(tuán)購(gòu)客戶(hù)開(kāi)發(fā)是樓盤(pán)銷(xiāo)售的主要方式 高房?jī)r(jià)對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求有所抑制,濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)手段競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等競(jìng)爭(zhēng)模式，各房地產(chǎn)商將以更專(zhuān)業(yè)的角度運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。 樓盤(pán)品質(zhì)逐步上升，客戶(hù)消費(fèi)多元化 產(chǎn)品更加豐富，目標(biāo)市場(chǎng)也隨之多元化、樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)變

8、為對(duì)市場(chǎng)把握的競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。 板塊優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，高品質(zhì)樓盤(pán)相對(duì)集中受城市規(guī)劃發(fā)展和城市各市政設(shè)施完備度的影響，未來(lái)幾年濟(jì)陽(yáng)市住宅開(kāi)發(fā)規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤(pán)在該區(qū)域相對(duì)集中。,2.市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),物業(yè)管理 目前濟(jì)陽(yáng)市場(chǎng)上項(xiàng)目的物業(yè)管理絕大多數(shù)為自管，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司代管的樓盤(pán)極少；這說(shuō)明物業(yè)管理市場(chǎng)在濟(jì)陽(yáng)還較為不成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)置住房不僅是購(gòu)買(mǎi)房屋本身，更要注重其后

9、期服務(wù)。產(chǎn)品配套: 各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無(wú)較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。部分樓盤(pán)智能化水平有很大提高。整體規(guī)劃 目前項(xiàng)目的整體規(guī)劃多較為呆板，鮮有個(gè)性化亮點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下，制勝的唯一出路就是把產(chǎn)品做好，規(guī)劃則是第一步，好的規(guī)劃可以有效的提升項(xiàng)目附加價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)景觀綠化 新產(chǎn)品普遍注重景觀設(shè)計(jì)，水景、廣場(chǎng)等規(guī)劃設(shè)計(jì)水平顯著提高。,2.產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)

10、,市場(chǎng)供應(yīng)量分析,總供應(yīng)量43萬(wàn)㎡濟(jì)陽(yáng)作為一個(gè)小規(guī)?？h城，43萬(wàn)㎡供應(yīng)量相對(duì)較高，直接導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,個(gè)案分析,濟(jì)陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)按地域分為新城區(qū)和老城區(qū)，目前在售項(xiàng)目新區(qū)有7個(gè)；老區(qū)有4個(gè)。新區(qū)中華鑫現(xiàn)代城為代表，老區(qū)以幸福泉城尚郡為代表。 選擇新區(qū)：三發(fā)·舜鑫苑、華鑫·現(xiàn)代城、富錦文苑；老區(qū)：新世紀(jì)陽(yáng)光花園、幸福泉城尚郡、三慶陽(yáng)光花園進(jìn)行個(gè)案分析，詳細(xì)了解濟(jì)陽(yáng)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，為本案提供參考。,價(jià)

11、格分析,整體價(jià)格表現(xiàn)為新區(qū)比老區(qū)高，南部比北部高。泉城尚景與華鑫現(xiàn)代城為老新兩區(qū)樓盤(pán)的代表，從樓盤(pán)品質(zhì)、價(jià)格、配套等屬于各自區(qū)位內(nèi)最高檔的樓盤(pán)。價(jià)格跨度比較大。大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格彈性比較大，也是造成價(jià)格跨度大的原因之一。其中，新世紀(jì)陽(yáng)光花園樓盤(pán)品質(zhì)較好，位置優(yōu)越。由于開(kāi)發(fā)比較早，地價(jià)低，整體成本低；團(tuán)購(gòu)客戶(hù)多且均為政府各機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，因此價(jià)格彈性表現(xiàn)最大，幅度達(dá)到300元/㎡左右。另外一些樓盤(pán)也有這方面的情況。團(tuán)購(gòu)客戶(hù)多，使均價(jià)下降。

12、,面積分析,濟(jì)陽(yáng)樓盤(pán)總體體現(xiàn)大戶(hù)型為主流，三室一廳（二廳）100－120㎡的戶(hù)型是市場(chǎng)最受歡迎的品種。80以下的小戶(hù)型基本沒(méi)有，兩室（含兩室）以下的戶(hù)型不被市場(chǎng)認(rèn)可。團(tuán)購(gòu)客戶(hù)多也使得樓盤(pán)戶(hù)型種類(lèi)較少，客戶(hù)可選擇余地小。,2.面積分析,濟(jì)陽(yáng)樓市體現(xiàn)出團(tuán)購(gòu)為主流的現(xiàn)象，各樓盤(pán)在銷(xiāo)售策略上也將團(tuán)購(gòu)作為最重要的手段，團(tuán)購(gòu)情況比較好的樓盤(pán)，如三發(fā)·舜鑫苑和新世紀(jì)陽(yáng)光花園市場(chǎng)認(rèn)可度都比較高。由于濟(jì)陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)量比較大， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因

13、此以團(tuán)購(gòu)作為最主要策略是各開(kāi)發(fā)商的首選，同時(shí)也是不得以的選擇。雖然團(tuán)購(gòu)能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，但團(tuán)購(gòu)價(jià)格低，會(huì)損失一部分利潤(rùn)，因此需要向上拉動(dòng)整體房?jī)r(jià)才能達(dá)到利益最大化，這造成整體房?jī)r(jià)表現(xiàn)高，但銷(xiāo)售價(jià)格不高的特殊情況。過(guò)分依靠團(tuán)購(gòu)也使得濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變得較為混亂。,3.銷(xiāo)售策略分析,4.去化分析,通過(guò)去化分析中得出：區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)以南北朝向，三室一（二）廳，面積在100--130㎡之間，其中又以110㎡、120㎡左右的需求量最大，樓層需求多層選擇

14、在3層、四層、五層，總價(jià)款在20萬(wàn)左右（注：因團(tuán)購(gòu)價(jià)格低于銷(xiāo)售價(jià)，因此團(tuán)購(gòu)總價(jià)款應(yīng)在17—20萬(wàn)之間）的更受中等收入者的青睞，主要集中在3室的房型去化的最快，需求量最大。,5.賣(mài)點(diǎn)分析,由于濟(jì)陽(yáng)縣沒(méi)有平面媒體，而采用省內(nèi)媒體如齊魯晚報(bào)等成本比較高；且濟(jì)陽(yáng)縣城規(guī)模小，因此個(gè)樓盤(pán)均采用單頁(yè)、樓書(shū)、本地電視臺(tái)、戶(hù)外等方式進(jìn)行宣傳。其中幸福泉城尚郡在宣傳推廣上采用的方式最多：齊魯晚報(bào)、車(chē)體（濟(jì)陽(yáng)—濟(jì)南客車(chē)，濟(jì)陽(yáng)—縣轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、短信、單頁(yè)派發(fā)（夾

15、報(bào)）、戶(hù)外、電視臺(tái)、濟(jì)陽(yáng)縣機(jī)關(guān)報(bào)、濟(jì)陽(yáng)各飯店、賓館內(nèi)等方式。另外取得了“齊魯最適宜居住名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)。幸福泉城尚郡基本涵蓋了濟(jì)陽(yáng)區(qū)內(nèi)可利用的宣傳方式。而開(kāi)盤(pán)時(shí)間比較早的華鑫現(xiàn)代城，以大量的派單在濟(jì)陽(yáng)取得了很高的市場(chǎng)認(rèn)知度?？傮w看，濟(jì)陽(yáng)樓盤(pán)在宣傳推廣上成本較低。,6.媒體分析,7.客源分析,,從客源上看，濟(jì)陽(yáng)的各機(jī)關(guān)部門(mén)、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等團(tuán)購(gòu)是各樓盤(pán)主要客源。而縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群也占有重要位置。而本地的中高收入人群由于都已有住房，在選擇時(shí)從

16、投資的角度看一般選擇商鋪而不是住宅。,8.機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題點(diǎn),選擇與本案規(guī)模相近，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的在售樓盤(pán)進(jìn)行分析。包括中檔的三發(fā)·鑫苑；濟(jì)陽(yáng)最高檔的華鑫現(xiàn)代城以及老區(qū)內(nèi)最具代表性的幸福泉城尚郡做競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析，其中幸福泉城尚郡對(duì)本案影響最大，做重點(diǎn)分析。,競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,三發(fā)·舜鑫苑,開(kāi)發(fā)商：濟(jì)南三發(fā)置業(yè)有限公司,總建筑面積 21萬(wàn)㎡一期9萬(wàn)㎡ 二期12萬(wàn)㎡,三發(fā)·舜鑫苑,,,,,,,,,,,,總體評(píng)價(jià)

17、 緊鄰縣政務(wù)中心，地理位置優(yōu)越，體量大。 規(guī)劃完整，外圍形象好；景觀設(shè)計(jì)有特色，智能化程度高； 有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。主要依靠團(tuán)購(gòu)，市場(chǎng)推廣力度?。灰黄谝呀?jīng)入住，形成一定的生活氛圍。 濟(jì)陽(yáng)未來(lái)主要向西、南發(fā)展，項(xiàng)目正處在發(fā)展核心區(qū)域，升值潛力大。,三發(fā)·舜鑫苑,華鑫現(xiàn)代城,開(kāi)發(fā)商： 濟(jì)南華鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃： 山東普利地產(chǎn)

18、經(jīng)濟(jì)有限公司銷(xiāo)售電話：82435766 82435866 82435966,項(xiàng)目地址：濟(jì)北開(kāi)發(fā)區(qū)正安路與富陽(yáng)路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：基地面積11.36公頃總建筑面積18萬(wàn)平方米 49棟樓宇，多層、別墅各占一半，一期12棟，7棟多層，5棟別墅,華鑫現(xiàn)代城,,,,,,,,,,,華鑫現(xiàn)代城,總體評(píng)價(jià) 位于濟(jì)陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展核心地段，周邊將建設(shè)成為濟(jì)陽(yáng)第二行政區(qū)，地理位置優(yōu)越，升值潛

19、力大。 物業(yè)類(lèi)型為別墅與花園洋房，景觀設(shè)計(jì)有特色，智能化程度高。戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，物業(yè)管理水平高。為濟(jì)陽(yáng)最高檔次樓盤(pán)。 由于濟(jì)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)水平較低，高檔住宅的消費(fèi)觀念尚未成熟，市場(chǎng)認(rèn)可度低，導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況不好；工程進(jìn)度慢，給客戶(hù)造成不良影響，退房率較高。周邊生活配套設(shè)施不完善，環(huán)境比較差也是影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要因素。 總體看，濟(jì)陽(yáng)高檔項(xiàng)目的市場(chǎng)尚未充分開(kāi)發(fā)，需要強(qiáng)有力的引導(dǎo)。而現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)理念略有超前，市場(chǎng)推廣方

20、式與力度尚有不當(dāng)之處。,幸福泉城尚郡,項(xiàng)目地址：濟(jì)陽(yáng)縣城 緯二路與緯三路之間 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積10萬(wàn)平方米,開(kāi)發(fā)商：山東萬(wàn)華置業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：山東恒信建筑設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)：天津中龍新創(chuàng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售電話：84246660,幸福泉城尚郡,幸福泉城尚郡,客戶(hù)情況分析（07年4月份),幸福泉城尚郡,客戶(hù)情況分析（07年4月份),總體分析： 位于濟(jì)陽(yáng)老城區(qū)，生活配套齊全；具有濃厚的商業(yè)、生活氛圍，這是吸引客戶(hù)的重要因素

21、。從本項(xiàng)目的客戶(hù)分析上看，對(duì)于地段的關(guān)注占到來(lái)訪的22.5％；景觀設(shè)計(jì)極具特色，對(duì)客戶(hù)有很大吸引力，有69.37％的來(lái)訪客戶(hù)關(guān)注景觀設(shè)計(jì)。戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳的戶(hù)型最受客戶(hù)歡迎。 從客戶(hù)構(gòu)成上看，政府人員，私營(yíng)企業(yè)主、教師等收入較高的人群占了大多數(shù)。 泉城尚郡在項(xiàng)目推廣方面投入力度很大，居濟(jì)陽(yáng)各項(xiàng)目之首，但效果最好的卻是口碑（即老客戶(hù)介紹）。說(shuō)明濟(jì)陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)廣告的敏感度不高，不易受廣告影響。另外，泉城尚

22、郡更多的是采用時(shí)效性比較短的報(bào)紙電視廣告、短信以及單頁(yè)等，很難對(duì)客戶(hù)形成持久的影響。 總體上看，泉城尚郡樓盤(pán)品質(zhì)比較高，有一定的市場(chǎng)認(rèn)可度。相對(duì)于他的廣告投入，銷(xiāo)售情況一般。,幸福泉城尚郡,小 結(jié),1.濟(jì)陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大，市場(chǎng)日趨飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈2.新區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中，住宅土地存量大，未來(lái)面臨更激烈競(jìng)爭(zhēng)3.新盤(pán)品質(zhì)普通較高，市場(chǎng)認(rèn)知度與認(rèn)可度都比較高4.新盤(pán)普遍重視景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)綠化以及智能化程度5.房?jī)r(jià)上升速度過(guò)快，市場(chǎng)價(jià)格

23、較高，但價(jià)格彈性大6.偏高的房?jī)r(jià)抑制了濟(jì)陽(yáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲7.團(tuán)購(gòu)開(kāi)發(fā)是各樓盤(pán)主要銷(xiāo)售策略8.高檔市場(chǎng)尚需引導(dǎo),1、 您購(gòu)房的主要目的是：,區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)分析,對(duì)濟(jì)陽(yáng)市場(chǎng)進(jìn)行了客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，設(shè)計(jì)了15個(gè)問(wèn)題。全面了解濟(jì)陽(yáng)消費(fèi)者的消費(fèi)取向。選取有效樣本80份，進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù),1、 您購(gòu)房的主要目的,從市調(diào)的結(jié)果來(lái)看，購(gòu)房的主要目的為自用，占調(diào)查數(shù)量的70%，婚房、二次置業(yè)的比重相差不多，各占12%和10%，總體

24、歸結(jié)起來(lái)也是自用的一部分，而投資相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，只占調(diào)查總數(shù)的8%，主要原因主要為濟(jì)陽(yáng)大部分客戶(hù)購(gòu)房的主要目的是為了解決住宿或改善居住問(wèn)題，目前的收入水平還不足以有閑錢(qián)用來(lái)投資。,2、 您打算在什么時(shí)期購(gòu)房,三年以后購(gòu)房占的比重較大在47%左右，主要原因?yàn)橐皇谴蟛糠挚蛻?hù)目前有居住的地方，而是目前濟(jì)陽(yáng)房?jī)r(jià)感覺(jué)較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的收入水平，大多采用觀望態(tài)度，期望房?jī)r(jià)能降下來(lái)。選擇兩年內(nèi)購(gòu)房的占28%，他們買(mǎi)房子的目的是為了以后孩子上學(xué)的問(wèn)

25、題，或者是給孩子結(jié)婚用房，真正想在一年或半年內(nèi)購(gòu)房的，多為目前沒(méi)有房子住的客戶(hù)群，他們大多數(shù)是為了結(jié)婚用房或者是孩子的上學(xué)問(wèn)題。,3、 如果置業(yè)，您將選擇在哪個(gè)區(qū)域,區(qū)域的選擇：開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度高，隨著濟(jì)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的公司數(shù)量的不斷增多，人口也原來(lái)越集中；開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境好，市政建設(shè)完善，先進(jìn)。濟(jì)陽(yáng)的大部分企事業(yè)單位都已經(jīng)搬到開(kāi)發(fā)區(qū)或?qū)⒁k過(guò)去，是未來(lái)的發(fā)展中心。 老城區(qū)作為以前的縣經(jīng)濟(jì)政治中心，本身原有的商業(yè)氛圍濃郁。生活方便。

26、老城區(qū)后改造將會(huì)成為以居住商業(yè)為主的生活區(qū)。,4、 如果在開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)中心北邊建項(xiàng)目的話，你愿意購(gòu)買(mǎi)嗎：,購(gòu)買(mǎi)意向性：大多數(shù)調(diào)查者對(duì)縣政府北邊位置還是比較認(rèn)可，價(jià)格是他們考慮主要因素，還是愿意購(gòu)買(mǎi)用，近年來(lái)濟(jì)陽(yáng)的發(fā)展速度證明了開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展前景。隨著濟(jì)陽(yáng)黃河大橋的修建，發(fā)展前景更加被看好。只是周邊的環(huán)境需要進(jìn)一步改善,5、 您能接受的購(gòu)房?jī)r(jià)格,價(jià)格方面：有68%的人選擇的價(jià)位在1800元以下，這和整個(gè)濟(jì)陽(yáng)的整體收入水平有關(guān)，一般企業(yè)員

27、工的收入在600-800之間，收入較低；目前濟(jì)陽(yáng)的整個(gè)商業(yè)氣氛也不是很好，大部分租金范圍在5000-8000/年之間，且效益水平一般， 濟(jì)陽(yáng)真正高收入者不多，1800元/平米是他們能接受的價(jià)格；有29%的客戶(hù)選擇了1800-2000元/平米之間，這一部分為濟(jì)陽(yáng)的中高收入人群。,6、 您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅類(lèi)型,住宅類(lèi)型的選擇方面：45%的調(diào)查者選擇了多層和44%的被調(diào)查者選擇了小高層，說(shuō)明人們接受的這兩種產(chǎn)品類(lèi)型的人員相差不多，濟(jì)陽(yáng)整個(gè)

28、市場(chǎng)目前以多層為主，隨著人們收入水平的提高，客戶(hù)對(duì)住宅的需求在不斷提高，購(gòu)房的目的不僅僅是為了解決住的問(wèn)題，而是在追求一種舒適度，追求更高的生活品位，,7、 您將選擇戶(hù)型的面積：,面積的選擇上：90-130平米的戶(hù)型占整個(gè)調(diào)查問(wèn)卷的主要組成部分，其中90-110平米占調(diào)查問(wèn)卷的37%，、110-130平米占35%，從這兩個(gè)比例可以看出，目前整個(gè)濟(jì)陽(yáng)的市場(chǎng)110平米左右的為主力面積，,8、 您將選擇的戶(hù)型：,戶(hù)型的選擇：兩室和三室所占

29、比例較大，這和面積選擇有一定的吻合，反映了人們購(gòu)房的目的比較明確，在以后的戶(hù)型設(shè)計(jì)上可以參考面積來(lái)定。,9、 您能接受的購(gòu)房總款,以目前濟(jì)陽(yáng)的整體收入來(lái)說(shuō)，大部分家庭年收入在20000元左右，好的企事業(yè)單位的人員在30000元左右，從購(gòu)房來(lái)說(shuō)，如果總房款太高的話人們的承受能力會(huì)受到很大限制，其中50%的被調(diào)查者選擇15萬(wàn)-20萬(wàn)之間，37%的被調(diào)查者選擇了15萬(wàn)以下；只有少部分人員能接受高價(jià)位房子。,10、 您希望小區(qū)配套,在小區(qū)配

30、套上：有31%的客戶(hù)選擇了小區(qū)內(nèi)有超市，這是本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活的要求決定的，業(yè)主只是解決自己的生活方便問(wèn)題，對(duì)小區(qū)的物業(yè)要求不是很高對(duì)健身的要求，23%的被調(diào)查者選擇了幼兒園，說(shuō)明人們對(duì)孩子的教育問(wèn)題比較重視，一來(lái)解決孩子上學(xué)、二來(lái)在本小區(qū)建幼兒園也比較安全，占第三位的為體育場(chǎng)所，人們的要求還沒(méi)有達(dá)到追求生活品位的高度，不過(guò)隨著生活的不斷發(fā)展，對(duì)體育健身的要求會(huì)越來(lái)越高；在車(chē)位問(wèn)題上，很多客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)，主要原因是考慮以后購(gòu)車(chē)的

31、問(wèn)題，而對(duì)車(chē)棚到不是很在意。,11、 您是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)閣樓,閣樓的要求：占48%的被調(diào)查者選擇不會(huì)購(gòu)買(mǎi)閣樓，閣樓的價(jià)格能較下一層便宜300元/平米左右。閣樓問(wèn)題會(huì)成為以后銷(xiāo)售的難度，這一部分問(wèn)題是銷(xiāo)售的難度。,12、 您希望的付款方式,49%的客戶(hù)選擇了分期付款，33%的被調(diào)查者選擇了銀行按揭，受縣城本身地域性的影響，銀行貸款有一定難度，這部分調(diào)查者多為事業(yè)單位或本身企業(yè)效益較好或者與銀行關(guān)系處理的比較好，可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行貸款；真正能一

32、次性付款的只占18%，說(shuō)明了整個(gè)濟(jì)陽(yáng)的收入水平還處在一個(gè)低檔次上。,13、 您對(duì)于儲(chǔ)藏室的要求,有一半左右的客戶(hù)選擇了地上儲(chǔ)藏室，25％左右的選擇了半地上和地下儲(chǔ)藏室；在儲(chǔ)藏室的挑選性上，占80%的客戶(hù)選擇了可挑選性，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在建房的時(shí)候所建面積不一樣和本身的生活習(xí)慣不一樣，對(duì)儲(chǔ)藏室要求也不一樣。,14、 您的工作單位性質(zhì),本次市調(diào)主要目標(biāo)客戶(hù)群為濟(jì)陽(yáng)縣的沿街商鋪，多數(shù)人員為個(gè)體工商戶(hù)，因此在市調(diào)中私營(yíng)企業(yè)和自由職業(yè)者占大多數(shù)，分

33、別為48%和34%在調(diào)查的對(duì)象中41%的被調(diào)查者為私營(yíng)企業(yè)主，政府機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)各占17%，外資和自由職業(yè)者各占11%和14%，說(shuō)明調(diào)查的目標(biāo)客戶(hù)群有一定的代表性。,15、您的家庭月收入,在調(diào)查的有效問(wèn)卷中，46%的客戶(hù)收入在2000元以下，這和濟(jì)陽(yáng)的整體收入水平有關(guān)，目前濟(jì)陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，真正工資比較穩(wěn)定的為事業(yè)單位和政府公務(wù)人員，而一般的企業(yè)單位效益都不是很好，大部分人員的月收入在1000元以下，整體水平不高；37%的被調(diào)查者家庭

34、月收入在2000-3000元之間，他們多為個(gè)體工商戶(hù)或政府人員，是濟(jì)陽(yáng)縣的穩(wěn)定收入者；真正高收入的只占10%左右，他們目前屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者。,16、您的年齡,有效調(diào)查問(wèn)卷分四個(gè)年齡段來(lái)劃分的，從調(diào)查的對(duì)象來(lái)看，年齡比較均勻，而且客戶(hù)群的分布也比較廣泛，能代表目前濟(jì)陽(yáng)的購(gòu)房市場(chǎng)情況。,小 結(jié),1.濟(jì)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，居民收入普遍比較低。中高收入者主要為政府公務(wù)員與部分私營(yíng)業(yè)者。2.消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)可度比較高。3.大多數(shù)受

35、訪者不準(zhǔn)備在近期買(mǎi)房，濟(jì)陽(yáng)的房屋價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始超出普通市民的承受能力。雖然市場(chǎng)需求量不小，但樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況一般。4.價(jià)格影響購(gòu)房的最重要因素。5.與其他地區(qū)市場(chǎng)相比，濟(jì)陽(yáng)消費(fèi)者更注重房屋本身對(duì)社區(qū)其他配套并不十分重視6.高檔住宅的供應(yīng)量相對(duì)小，市場(chǎng)引導(dǎo)與開(kāi)發(fā)不到位。高檔住宅需求并未完全釋放。總之，濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但存在大量機(jī)會(huì)。必須避免與其他樓盤(pán)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，做出獨(dú)具特色的產(chǎn)品。且隨著濟(jì)陽(yáng)的發(fā)展，一定會(huì)吸引周邊地區(qū)及濟(jì)南客戶(hù)

36、的關(guān)注，市場(chǎng)將會(huì)逐步擴(kuò)大。,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目宗地概況,地塊價(jià)值研判,SWOT分析,,,,1. 項(xiàng)目宗地概況,項(xiàng)目位置,濟(jì)陽(yáng)縣政務(wù)中心,濟(jì)北公園,濟(jì)北小學(xué),2. 地塊價(jià)值研判,本地塊位于濟(jì)陽(yáng)縣政務(wù)中心北，臨名人商務(wù)會(huì)館。正處于規(guī)劃中的濟(jì)陽(yáng)行政中心與工業(yè)區(qū)之間。交通便利，路況良好。 地塊形狀規(guī)則，土地平整，正安路將地塊分為東西兩個(gè)部分。 地塊正處在濟(jì)陽(yáng)新區(qū)核心，是連接工業(yè)園區(qū)與生活片區(qū)的重要部位。升值潛力不可限

37、量。 地塊分為兩個(gè)部分，可以分別作為不同的物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行開(kāi)發(fā)。有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。,3. SOWT分析,Strength 優(yōu)勢(shì),Weakness 劣勢(shì),1）位于城市開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段緊臨政務(wù)中心，升值潛力大2）道路交通十分便利3）開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度高,1）周邊生活配套不完善2）與村莊、工廠為鄰，周邊居民成分復(fù)雜3）兩條溝渠污染比較嚴(yán)重4） 與周邊其他項(xiàng)目比地價(jià)高，成本高,Opportunity 機(jī)會(huì),Th

38、reat 威脅,3. SOWT分析,1）土地平整規(guī)則，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)2）東西兩片可以規(guī)劃不同物業(yè)，有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3）市場(chǎng)需求仍然很大4)高檔樓盤(pán)需求并未完全釋放5）縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求旺盛,1）市場(chǎng)供應(yīng)量大，日趨飽和2）整體房?jī)r(jià)被過(guò)快抬升，消費(fèi)者購(gòu)房欲望被抑制3）周邊尚有大量規(guī)劃住宅用地未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 4）本地投資市場(chǎng)小5）吸引外地購(gòu)房者的顯著條件尚未形成,項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,東西

39、地塊進(jìn)行不同市場(chǎng)定位東區(qū) 中低檔住宅西區(qū) 頂級(jí)別墅群 花園洋房,,,市場(chǎng)定位支撐點(diǎn),東 區(qū)中低檔住宅,西 區(qū)頂級(jí)別墅 花園洋房,,濟(jì)陽(yáng)市場(chǎng)對(duì)中低檔住宅產(chǎn)品的需求地塊本身的環(huán)境因素,,濟(jì)陽(yáng)高檔住宅市場(chǎng)尚未得到釋放地價(jià)高，開(kāi)發(fā)成本高，需要高檔次產(chǎn)品隨著城市發(fā)展，濟(jì)陽(yáng)將成為濟(jì)南衛(wèi)星城，可吸引濟(jì)南客戶(hù),產(chǎn)品明顯差異化面對(duì)不同市場(chǎng)保證投資安全性規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),,,目標(biāo)客戶(hù)群,,,東 區(qū)中低檔