瀘州市城市研究報告

1、瀘州市城市環(huán)境研究,投資發(fā)展中心 2012 年 11月 8 日,目 錄,一、城市概況,二、城市規(guī)劃,1、城市總體規(guī)劃2、茜草新區(qū)規(guī)劃,1、商業(yè)規(guī)劃2、商圈分布3、商業(yè)現狀4、重點商圈研究,三、城市商圈研究,1、城市房地產市場概況——整體投資分析2、城市房地產市場概況——開竣工及成交分析3、主要板塊分析,四、土地市場概況,五、城市房地產概況,一、城市概況-——城市簡介,城市概況：瀘州市為四川省轄市，位于四川省東

2、南部川渝黔滇結合部，距省會成都市267公里。東鄰重慶市、貴州省，南界貴州省、云南省，西連宜賓市、自貢市，北接重慶市、內江市。,面積與人口：現轄江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、 納溪區(qū)、瀘縣、合江縣、敘永縣、 古藺縣?？偯娣e12246.87平方公里，總人口493.38萬人，其中城區(qū)人口84萬人,瀘州市,城市定位：成渝經濟圈第三極，川滇黔渝結合部綜合交通樞紐、工業(yè)金融中心、商貿物流中心、文化教育中心、旅游休閑中心、會議展覽中心,,中心城區(qū),,地塊所屬茜

3、草新區(qū),一、城市概況——交通規(guī)劃,瀘州規(guī)劃建設以主城區(qū)為中心、“一環(huán)六射”高速公路網絡、“三縱四橫”鐵路網絡、“一橫、二縱、五港區(qū)”的水運體系以及川滇黔渝結合部重要支線機場。作為交通部確定的四川唯一的全國28個內河主要港口和國家水運口岸，有四川第一大港口和集裝箱碼頭——瀘州港以及四川第三大航空港——瀘州藍田機場，是國家公路樞紐城市之一。,立體交通網絡已經規(guī)劃完成，瀘州港建成后將成為中國江河最大港，憑借港口優(yōu)勢，將為瀘州帶來更多的發(fā)展機會

4、。,一、城市概況——經濟發(fā)展,2010年GDP保持穩(wěn)步上升，固定資產投資增長速度有所放緩，固定資產投資呈現投資項目減少，投資規(guī)模擴大的新趨勢。,從產業(yè)來看，瀘州市已形成了較為齊全的產業(yè)體系，酒類食品、綜合能源、化工輕紡、建材和機械制造五大基地初具規(guī)模，擁有瀘州老窖、郎酒、瀘天化、寶光藥業(yè)等國內知名大型企業(yè)集團。依托老窖集團、瀘天化集團、郎酒集團，建成了三個國家級技術中心,酒類食品,綜合能源,專業(yè)市場,工業(yè)園區(qū),機械制造,以瀘州老窖集團為

5、龍頭，以郎酒集團、玉蟾酒業(yè)集團、新市食品等重點企業(yè)為代表的食品飲料業(yè)是瀘州市頭號支柱產業(yè)。,瀘州擁有皮革市場、箱包專業(yè)市場，最新的68萬㎡的態(tài)涵蓋服裝、鞋類、小百貨、家具建材、五金機電等五個大類，市場產品包括48個行業(yè)，1900多個品類的西南商貿城在建中，明年將啟動。,瀘天化集團，是中國第一個采用西方技術以天然氣為原料生產合成氨、尿素的企業(yè)。并于99年6月3日在深圳證券交易所A股發(fā)行上市（代碼000912）。,瀘州酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)、合江臨

6、港工業(yè)園區(qū)、納溪化工園區(qū)躋身首批“全省成長型特色產業(yè)園區(qū)暨‘1525’工程園區(qū)”的名單，成為全省重點扶持的一批成長型特色產業(yè)園區(qū)。,長起、長挖公司根據市場的變化和國家國防建設的需要先后開發(fā)成功了具有當今國際先進水平的SQS8、SQZJ12、SQZJ25等型號的高性能隨車起重機、CZS3型伸縮臂越野叉裝車、JC6、JC7型混凝土攪拌運輸車等多種新產品,一、城市概況——產業(yè)現狀,一、城市概況——產業(yè)結構,瀘州市2010年產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，三

7、次產業(yè)結構為15.2:56.5:28.3，三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為4.0%、81.1%和14.9%。第三產業(yè)仍有很大發(fā)展空間。,一、城市概況——居民收入與消費,二、城市規(guī)劃,主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團”的城市空間結構?！耙恍摹睘橹行陌雿u及城北組團組成的城市中心城區(qū)；“兩帶”為沿長江南、北兩岸的城市主要產業(yè)空間發(fā)展帶；“多組團”為城市中心城區(qū)外圍六大功能組團。,瀘州城市空間發(fā)展在現有基礎上重點東拓南聯、擁江發(fā)展，并整合城南與納

8、溪發(fā)展聯系，城北與空港的發(fā)展聯系，形成東、北、南三條走廊，同時優(yōu)化提升中心地區(qū)。,1、城市總體規(guī)劃,茜草與瀘州主城區(qū)一江之隔，隨著國窖長江大橋的合龍，沙茜新區(qū)將成為中心半島功能的延伸組團，承擔部分城市中心區(qū)的職能。 沙茜新區(qū)將被打造成為瀘州新的經濟、商住、文化、旅游休閑中心，成為展示瀘州城市形象的名片、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的載體。 到2015年，沙茜新區(qū)將打造成開發(fā)建設面積達12平方公里，人口總量達20萬人以上的高品質商

9、住旅游休閑區(qū)。,二、城市規(guī)劃,2、項目所在茜草新區(qū)規(guī)劃,瀘州商業(yè)“以一帶四 眾星供月”,按照“把瀘州市建成川、滇、黔、渝結合部區(qū)域商貿中心和長江上游地區(qū)商貿服務功能完善的港口城市”的目標，瀘州市城市商業(yè)總體布局體系將形成“以一帶四”的基本格局，即以白塔商業(yè)中心為核心，形成城北區(qū)域、城西區(qū)域、納溪區(qū)域組成區(qū)域商業(yè)中心及規(guī)劃的茜草商務會展中心，以社區(qū)商業(yè)、專業(yè)（特色）街為補充。,納溪商圈,城西商圈,城北商圈,茜草商圈,白塔商業(yè)中心,,,

10、項目所在商圈,三、城市商圈研究,1、商業(yè)規(guī)劃,2.5萬人輕工業(yè)園區(qū)，2012年投產,藍濱城商業(yè)區(qū),翡翠城商業(yè)區(qū),三、城市商圈研究,2、商圈分布,規(guī)劃或在建中,已有,三、城市商圈研究,3、商業(yè)現狀,,4、重點商圈研究現狀,三、城市商圈研究,白塔商圈分析,,,,白塔商圈位于江陽北路，以白塔廣場和水井溝為核心，是瀘州商業(yè)核心，這里云集了重百百貨、匯通百貨、摩爾百貨等瀘州知名百貨，還有蘇寧器、報恩塔商業(yè)廣場和步行街，諸多的臨街商業(yè)；涵蓋了各種零

11、售、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)。,白塔商圈,白塔商圈分析,商圈主要以江陽北路，迎輝路和步行街組成，人流量大，是瀘州最繁華的街道和商業(yè)中心。另外延伸的街道：珠子街以女裝服飾批發(fā)為主，治平街以高檔男女裝為主，大北街以餐飲為主。商圈租金水平以步行街最高，約200-500元/㎡/月；江陽北路次之。目前，商圈經營狀況良好，市場較為繁榮。,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,目前，瀘州市百貨主要有四家，其中，重百百貨是最高端的百貨。整體而言，瀘

12、州百貨發(fā)展較落后，主要表現在單體體量有限，商業(yè)品牌大多為二、三線品牌。,白塔商圈分析,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,城北商圈分析,,,,,龍馬商城,西南商貿城,沱江商城,公交商城,在沱江西北面，沿沱一橋兩側分布著密集的專業(yè)批發(fā)商業(yè)，其中，龍馬商城是近兩年開發(fā)運營的商業(yè)體，而公交商城、下合道批發(fā)市場和沱江商城，均為較早開發(fā)的專業(yè)市場。而城北西南商貿城是瀘州市規(guī)劃重點打造專業(yè)市場，城北商圈將向此集中,三、城市商圈研究,4、重點商圈

13、研究,回龍灣商業(yè)總體量約為4.5萬方，主要為衣著類批發(fā)和日用百貨批發(fā)。商圈形成時間較早，且檔次偏低，經營環(huán)境較差，屬于專業(yè)市場的粗放式市場管理階段。但是，這樣的發(fā)展現狀，也基本可以滿足市場需求。,城北商圈分析,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,城北商圈分析,西南商貿城,按功能分為大型市場區(qū)、精品市場區(qū)和附屬配套區(qū)，匯集48個行業(yè)、1900多個大類、43萬多個商品，是集小商品、服裝、鞋包、副食品、五金機電、汽配用品等商品研發(fā)、生產

14、、加工、展示、交易和電子商務為一體的綜合商品交易市場。總商業(yè)建筑面積：約63萬平方米，將是川滇黔渝結合區(qū)域最大的綜合市場。目前營業(yè)狀況：除1、3、4區(qū)少量商家營業(yè)外，其它各區(qū)均已全面營業(yè)。新建汽車總站將搬遷之項目左側。1期400畝專業(yè)市場，二期300畝商業(yè)中心、寫字樓、倉儲物流、住宅、酒店，三期600畝待定。,三期,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,城北商圈分析,西南商貿城,租金及優(yōu)惠;招租方式：租三免半。即租賃期三年半，一

15、次性繳納3年租金，贈送半年租期。七區(qū)、八區(qū)、九區(qū)、十區(qū)：一樓租金為40.5元/㎡，二樓31.5元/㎡。（此價格為9折優(yōu)惠后的價格） 其他區(qū)域：20—50元/㎡（9折優(yōu)惠后的價格） 所有租金第一年免半年租金。銷售價格：二樓價格9800--11500元/㎡；一樓價格12500---14500元/㎡；一樓臨街鋪19800—22800元/㎡。租憑回龍灣、王石等商圈批發(fā)市場客戶占60%，區(qū)縣客戶占15%，外地客戶25%。銷售本地客戶（包

16、括現有各批發(fā)市場客戶）占50％，區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占30％，外地客戶占20％。,4、重點商圈研究現狀,三、城市商圈研究,目前，市場經營情況較好的是下合道批發(fā)市場，因此，它的租金和轉讓費用均較高。市場在沱一橋東側，是較早形成的市場，主要經營服裝和家紡類產品。龍馬商城是近兩年發(fā)展的新的商業(yè)體，體量較大，但是，業(yè)態(tài)規(guī)劃和后期管理均存在問題，目前除一樓外，其他樓層經營狀況一般。西南商貿城除部分臨街面的大型商鋪因招商條件設置較高未完成招商外，40

17、萬平米的專業(yè)市場目前招商面積達到90%以上，大部分均已營業(yè)。發(fā)展前景較好。,城北商圈分析,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,沱二橋商業(yè)分析,,沱二橋商業(yè),,向陽路市場,沱二橋商業(yè)因瀘州汽車總站在此設立而逐漸形成。向陽路以五金、摩托車銷售、物流等為主，沱二橋橋頭以家裝建材為主。,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,沱二橋商業(yè)分析,沱二橋商業(yè)總體量約5.1萬方，主要是依托便捷的交通體系二形成的對運輸依賴性較強的業(yè)態(tài)。主要為家裝建

18、材、電動車摩托車銷售、物流等。,4、重點商圈研究現狀,三、城市商圈研究,世紀城、萬象城 綜合體,佳樂世紀城位于瀘州中心半島和北城片區(qū)的中心位置。 主要包括：大型的綜合性商場、商業(yè)步行街、白金五星級酒店、濱江會展中心、高端商務、大體量地區(qū)標志性建筑群和高檔住宅區(qū)等，商業(yè)部分建筑面積150萬平方米，住宅100萬平方米。,錦華萬象城地處瀘州市城北龍馬大道與蜀瀘大道交匯處。項目總建面積23萬平方米,總住宅建筑面積約 15萬平方米。商業(yè)7萬方，其

19、中集中商業(yè)5萬平米，成都佳藝美庭家具裝飾賣場已全部入駐。預計會有1萬方零散商業(yè)，負一樓預計會有5000平米超市。,三、城市商圈研究,4、重點商圈研究現狀,2011年瀘州商業(yè)用地：2011年，各個包括瀘州城西綜合體在內的商業(yè)副中心的建設都將一一拉開序幕，城市綜合體不僅將為瀘州土地市場開辟一種新的模式，也為商業(yè)地產的高標準發(fā)展，樹立了一 個榜樣。區(qū)域細分：城南地塊漸成新亮點城東：沙灣、茜草未來則將成為城東地產的突破口。城南：

20、城南是未來一段時間地產市場的主戰(zhàn)場，城南屬于未來 城市開發(fā)的重要區(qū)域，放量將逐漸增多；另外由于城市的一些重要交通建設將陸續(xù)展開，包括多座長江大橋的規(guī)劃建設都在進行，交通瓶頸將被打破；最后政府推出城南的 土地，都是大宗地塊，便于打造高品質、高檔次的樓盤項目。城西：未來城西的土地，將沿著瀘宜路往華陽發(fā)展。而且，放量或許還將陸續(xù)擴大。 城北：除一些小型地塊外，預計城北將不會出現大宗地塊。,四、土地市場,2011年土地出讓信息（截止日期20

21、11年05月 ）,四、土地市場,2012年土地出讓信息（截止日期2011年05月 ）,五、房地產市場概況,2012上半年供需狀況　　上半年，瀘州市城區(qū)商品房共批準預售面積87.6715萬平方米，其中商品住宅批準預售面積76.6202萬平方米。同期瀘州市城區(qū)商品房累計銷售面積66.5745萬平方米，商品住房銷售53.2979萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房成交11.5275萬平方米;二手房成交面積26.9384萬平方米，二手住房成交面積為18

22、.3234萬平方米。 2012上半年，瀘州商品房供需基本平衡,,2012上半年投資狀況 上半年，在房地產有關政策的促進下，瀘州市房地產業(yè)復蘇較快。瀘州市完成房地產投資32.2億元，增長21.0%，房屋施工面積814.1萬平方米，增長22.4%，其中住宅施工面積685.9萬平方米，增長20.8%；房屋竣工面積171.4萬平方米，增長241.2%，其中住宅竣工面積146.3萬平米，增長24

23、1.4%。,1、房地產投資、供需分析,五、房地產市場概況,2、市場成交、房價走勢　　2012年08月， 全市商品房成交1816套，共21萬平方米，其中，商品房住房成交1129套，共11.0211萬平方米，成交面積與上年同比下降52.1697%，與上月環(huán)比下降20.656%。,,五、房地產市場概況,2、市場成交、房價走勢　　2012年08月，主城區(qū)商品房成交均價為3794元/平方米，其中，商品房住房成交均價為3979元/平方米，與上年

24、同比增長8.39%，與上月環(huán)比增長4.65%。,,30,二級市場主要在售項目分布及板塊劃分,,,城北新區(qū)板塊,茜草新區(qū),城西新區(qū)板塊,城南板塊,根據瀘州市房地產市場發(fā)展和項目分布，基本可以將市場主要分為城中心板塊、城北新區(qū)板塊、城西新區(qū)板塊。茜草新區(qū)目前尚處于開發(fā)初期階段，項目較少。,五、房地產市場概況,3、房地產板塊研究,城中心板塊,31,城中心板塊,主要在售項目基本信息分析,龍灣398,一線國際,桃園江畔,佳樂江景樓,項目集中在城市

25、核心商圈附近，臨近長江和沱江，大多有江景概念。各項目受用地環(huán)境的約束，開發(fā)體量較小。,中天時代廣場,32,城北新區(qū)板塊,主要在售項目基本信息分析,譽隆品筑,寶光天竺苑,鹿港左岸,綠苑陽光水岸,錦華萬象城,帕蒂歐香,區(qū)域內開發(fā)項目眾多，且體量較大,江都花園,新托斯卡納,世紀港灣,33,城西新區(qū)板塊,主要在售項目基本信息分析,維多利亞伯宮,天瑞尚城,灝景尊城,佳樂云嶺,天立水晶城,愛丁堡,區(qū)域內因開發(fā)地塊政府有統(tǒng)一規(guī)劃，因此，各項目沿酒城