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文檔簡(jiǎn)介
1、1,長(zhǎng)沙樓市需求調(diào)查白皮書,瀟湘晨報(bào)社華坤道威整合營(yíng)銷機(jī)構(gòu)2005年4月,版權(quán)聲明,本報(bào)告版權(quán)歸屬瀟湘晨報(bào)社及華坤道威整合營(yíng)銷機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)許可,任何單位或個(gè)人不得以任何名義公開發(fā)表本報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料。本報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料不得用于任何以商業(yè)宣傳或商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為目的的活動(dòng)中。,3,第一部分 長(zhǎng)沙樓市宏觀背景研究,4,長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,長(zhǎng)沙市是湖南的省會(huì),有文字可考的歷史達(dá)3000多年。是具有深厚湖湘文化底蘊(yùn)的國(guó)家歷史文化名城和
2、優(yōu)秀旅游城市,也是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市;轄長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市,城區(qū)芙蓉、天心、岳麓、開福和雨花五區(qū);總面積11819平方公里,其中市區(qū)面積556.33平方公里,市區(qū)建成區(qū)面積186平方千米;2004年年末總?cè)丝?10.38萬(wàn)人,其中市區(qū)人口202.47萬(wàn)人,GDP總量為1108.85億元。 長(zhǎng)沙GDP總量接近湖南全省的四分之一(根據(jù)2003年),其GDP達(dá)928.22億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長(zhǎng)14.0%。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)
3、值137.16億,工業(yè)總產(chǎn)值803.50億元,其中年銷售收入500萬(wàn)元以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值533.93億元,其他規(guī)模的工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值269.57億元。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資494.97億元,城市基礎(chǔ)設(shè)施投資101.13億元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額452.00億元。進(jìn)出口總額20.44億美元,其中進(jìn)口9.46億美元,出口10.98億美元。房屋竣工面積1473.58萬(wàn)平方米,電話普及率達(dá)到58.86%,本地電話用戶為159.8
4、7萬(wàn)戶,移動(dòng)電話用戶196.79萬(wàn)戶,計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶65.44萬(wàn)戶。接待國(guó)內(nèi)旅游者2160萬(wàn)人次,其中境外入境人數(shù)4.85萬(wàn)萬(wàn)人次,國(guó)內(nèi)旅游收入115.4億元,國(guó)際旅游外匯收入0.24億美元。長(zhǎng)沙地區(qū)經(jīng)濟(jì),以2003年為例全市轄四縣(市)和五市轄區(qū),GDP總量為928.22億元,其中城區(qū)與開發(fā)區(qū)達(dá)549.7億元,占59.22%,縣域經(jīng)濟(jì)為378.5億元,占40.78%;一二三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.4:48.6。,,5,長(zhǎng)沙市經(jīng)
5、濟(jì)發(fā)展概況,6,長(zhǎng)沙已經(jīng)成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的戰(zhàn)略要地,應(yīng)成為中部崛起戰(zhàn)略的首發(fā)城市。 從‘十五’時(shí)期以來(lái)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌跡來(lái)看,經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵階段,長(zhǎng)沙有希望成為中部崛起中的首發(fā)城市。長(zhǎng)沙加速崛起的幾大有利條件:規(guī)劃中的重慶-上海高速公路將使長(zhǎng)沙處于這兩個(gè)中心城市8小時(shí)物流圈的交匯點(diǎn),規(guī)劃中的武廣高速鐵路將使長(zhǎng)沙融入武漢、廣州兩個(gè)中心城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,有利的地理位置將使長(zhǎng)沙未來(lái)的開放競(jìng)爭(zhēng)力得到極大提高,城
6、市資本競(jìng)爭(zhēng)力得到空前提升。對(duì)比中部六市,近三年來(lái)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量連超昆明、西安兩市,在全國(guó)35個(gè)中心城市中的排位由第23位上升到第21位。目前長(zhǎng)沙的GDP位居武漢、鄭州之后列第三,但經(jīng)濟(jì)引擎的拉動(dòng)力強(qiáng)勁。2004年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到668億元,增速為38.9%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到525億元,增長(zhǎng)16.2%;規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破700億元大關(guān),增速達(dá)到28.3%。長(zhǎng)沙的投資、消費(fèi)和規(guī)模工業(yè)三大經(jīng)濟(jì)引擎都已進(jìn)
7、入穩(wěn)定較快增長(zhǎng)期,具備強(qiáng)勁的“趕超”能力。 而據(jù)國(guó)家發(fā)改委新近公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明,以長(zhǎng)沙為代表的長(zhǎng)株潭地區(qū)是湘鄂贛三省區(qū)域內(nèi)最具有發(fā)展爆發(fā)力的城市群。這種爆發(fā)力體現(xiàn)在三市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯,且呈互補(bǔ)性發(fā)展。,中部崛起及長(zhǎng)沙市地位,7,長(zhǎng)沙市規(guī)劃目標(biāo),長(zhǎng)沙在將來(lái)將加快發(fā)展服務(wù)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),以長(zhǎng)株潭一體化為核心,以商貿(mào)、房地產(chǎn)、金融、會(huì)展、旅游業(yè)、物流、文化、教育、體育、社區(qū)服務(wù)為重點(diǎn),增強(qiáng)全省金融中心、教育中心的地位,努力把長(zhǎng)沙建成
8、為全國(guó)著名、國(guó)際有影響的大城市。,8,長(zhǎng)沙市城市空間結(jié)構(gòu)與功能布局,城市用地發(fā)展方向與空間結(jié)構(gòu)為:沿湘江、319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線,向周邊拓展城市發(fā)展空間,構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。“一主”,為河?xùn)|主城區(qū),北、東至瀏陽(yáng)河,西至湘江,南至繞城線。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合服務(wù)功能,“退二進(jìn)三”,提高環(huán)境質(zhì)量。“兩次”,為河西新城和星馬新城。河西新城東至湘江,西至都市區(qū)邊界,北至谷山,南至靳江河。規(guī)劃在保護(hù)好岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和其他
9、自然山水體系的前提下,高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)岳麓山大學(xué)城,大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),擴(kuò)大望城坡高科技產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模,建設(shè)環(huán)境一流,水平一流的文化科教產(chǎn)業(yè)中心。星馬新城位于主城區(qū)東面,以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托,利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。“四組團(tuán)”,為暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)。墓云組團(tuán)布局面向長(zhǎng)株譚的旅游、高貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。撈霞組團(tuán)布局霞凝新港和撈
10、霞貨運(yùn)站、編組站,建成為水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心,并規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地、物流中心、大運(yùn)量工業(yè)基地。高星組團(tuán)規(guī)劃為綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地,以機(jī)械、食品工業(yè)為主。含浦組團(tuán)為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地,以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地,對(duì)坪塘現(xiàn)有小水泥廠逐步實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)。,9,長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃,10,長(zhǎng)沙市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,城鎮(zhèn)體系布局結(jié)構(gòu)為:中心城市1個(gè)———長(zhǎng)沙市(特大市),人口350萬(wàn);一般城市2個(gè)———瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市(中等
11、城市)。瀏陽(yáng)市2020年城市人口40萬(wàn),用地40平方公里,工業(yè)以煙花生產(chǎn)及其輔助工業(yè)為主,相應(yīng)發(fā)展輕工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工及特色手工業(yè)。寧鄉(xiāng)市2020年城市人口32萬(wàn),用地約32平方公里,工業(yè)以食品、輕工、機(jī)械、化工、建材為主。都市區(qū)外建制鎮(zhèn)82個(gè),按其職能分為4類:工礦型6個(gè),夏鐸鋪、煤炭壩、道林、銅官、永和、七寶山;交通型2個(gè),大瑤、青山鋪;旅游紀(jì)念型8個(gè),灰湯、花明樓、橋驛、黃興、開慧、文家市、大圍山、黃材;集貿(mào)型66個(gè)。,11,長(zhǎng)沙
12、市綠地系統(tǒng)規(guī)劃,環(huán)城林帶:規(guī)劃在繞城線兩側(cè)各控制100米進(jìn)行環(huán)城林帶建設(shè),規(guī)劃面積約2000公頃。綠色通道:規(guī)劃在319國(guó)道(城區(qū)段)、京珠(長(zhǎng)沙段)、長(zhǎng)永、長(zhǎng)益高等級(jí)公路以及京廣鐵路、長(zhǎng)石鐵路兩側(cè)100米以內(nèi)形成綠色通道,防護(hù)林總面積550公頃。森林公園:規(guī)劃黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山廟、石燕湖、同升湖、青竹湖、蓮花山、泉水沖、象鼻窩、團(tuán)頭湖、烏山等12個(gè)森林公園,總面積7000公頃。另在繞城線以南規(guī)劃野生動(dòng)物園一處,面積30
13、0~500公頃。河道風(fēng)光帶:規(guī)劃建設(shè)湘江、瀏陽(yáng)河、靳江河、撈刀河、溈水、龍王港河等6條江河風(fēng)光帶。組團(tuán)生態(tài)隔離帶:在繞城線內(nèi)側(cè),城市中心區(qū)與城市組團(tuán)間規(guī)劃圭塘河———園藝場(chǎng),岳麓風(fēng)景區(qū)———洋湖垸,谷山———東方紅農(nóng)場(chǎng),金霞———洪山廟,鴨嘴鋪———東岸鄉(xiāng)等5個(gè)組團(tuán)生態(tài)隔離帶。,12,長(zhǎng)沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃,行政辦公用地市中心行政辦公用地原則上不再增加,在長(zhǎng)沙大道兩廂,結(jié)合省政府新址規(guī)劃省級(jí)行政中心;在金星大道東側(cè),市府大道以
14、北地段,結(jié)合市委、市政府規(guī)劃市級(jí)行政中心。文化娛樂用地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采用“二區(qū)二園多點(diǎn)”模式,“二區(qū)”即集影視、傳媒、會(huì)展展覽、旅游休閑于一體的新世紀(jì)影視博覽區(qū)和集體育、娛樂、休閑于一體的圭塘體育文化區(qū);“二園”即集文物展示、新聞出版、文化娛樂于一體的岳麓山西湖文化園和面向長(zhǎng)株潭集文化、藝術(shù)、娛樂為一體的綜合性現(xiàn)代文化園;“多點(diǎn)”即結(jié)合省博物館、省婦兒活動(dòng)中心規(guī)劃的市級(jí)文化活動(dòng)中心、古漢城出版中心,在暮云、撈霞、星馬、高星設(shè)置區(qū)級(jí)中
15、心。,13,商貿(mào)用地商業(yè)中心:規(guī)劃形成以五一廣場(chǎng)為核心的市級(jí)商業(yè)中心,河西星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)體系。物流配送及物資集散中心:規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個(gè)大型物流配送中心。商務(wù)中心:以芙蓉廣場(chǎng)為核心,東起韶山路,西到蔡鍔路,北至展覽館路、南到人民路,總面積約為3平方公里,集金融、商務(wù)、辦公于一體。體育用地規(guī)劃布局將以承辦全運(yùn)會(huì)為目標(biāo),確定體育設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模,重點(diǎn)改擴(kuò)建賀龍?bào)w育文化中心,規(guī)劃圭塘
16、體育新城,各區(qū)和有條件的鎮(zhèn),體育設(shè)施須達(dá)到一場(chǎng)、一館、一池標(biāo)準(zhǔn)化、小型化要教育科研用地規(guī)劃布局五大文教科研區(qū);岳麓山文教科研區(qū)、含浦文教科研區(qū)、金盆嶺文教科研區(qū)、井灣子文教科研區(qū)、馬泉文教科研區(qū)。,長(zhǎng)沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃,14,長(zhǎng)沙的城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模改造從1999年開始,2001年加速進(jìn)行,到去年已經(jīng)初具規(guī)模,主要包括道路拓展在內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶來(lái)了后續(xù)的連鎖效應(yīng),長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)需求真正被激發(fā)出來(lái)也就是一兩年的時(shí)間,目前的購(gòu)
17、房熱潮應(yīng)該是以前被壓抑了的需求正常反彈。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,直到97年才掀起開發(fā)熱潮。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后,市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。眾多開發(fā)商把競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)火蔓延到市郊,紛紛在市郊跑馬圈地,希望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,越來(lái)越多有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進(jìn)行開發(fā),不斷拓展新空間。近幾年,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展開始轉(zhuǎn)向大盤時(shí)代,單個(gè)樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)升級(jí)為板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。同一板
18、塊各樓盤之間存在的不再僅僅是競(jìng)爭(zhēng),合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)近年也形成一種趨勢(shì),競(jìng)爭(zhēng)模式在朝著多贏的方向在發(fā)展。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展概況,15,外來(lái)投資商將把長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入一個(gè)新的境界,他們?cè)谫Y金實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)、文化理念等方面將推動(dòng)長(zhǎng)沙樓市走向成熟,接近沸點(diǎn)。 政策的調(diào)整和房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高將推動(dòng)有實(shí)力和信譽(yù)的開發(fā)商向前發(fā)展,而一大批中小開發(fā)企業(yè)將日益感到力不從心,甚至被擠出市場(chǎng),長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范。加速長(zhǎng)沙地產(chǎn)達(dá)到沸點(diǎn)的第三個(gè)
19、因素是消費(fèi)者日益成熟,由于他們的選擇余地越來(lái)越大,商品房的環(huán)境、品質(zhì)、管理、信譽(yù)將成為選房的關(guān)鍵要素,從需求上帶動(dòng)長(zhǎng)沙地產(chǎn)的整體水準(zhǔn)。第四個(gè)動(dòng)力將來(lái)自于價(jià)格。從今年開始的三年內(nèi)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)將提升到一個(gè)新的層次,品牌開發(fā)商將打造出一批能夠賣得起高價(jià)的高檔樓盤,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步告別低質(zhì)低價(jià)的初級(jí)發(fā)展階段。 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的消費(fèi)升級(jí)將成為推動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到沸點(diǎn)的第五股力量。較低的房?jī)r(jià)、繁榮的經(jīng)濟(jì)、中部崛起的機(jī)遇,這三大方面的因素將
20、給消費(fèi)者購(gòu)買更好品質(zhì)的房屋提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。長(zhǎng)沙地產(chǎn)達(dá)到沸點(diǎn)可謂天時(shí)地利人和齊備。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展利好因素,16,長(zhǎng)沙地產(chǎn)版圖格局中,傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域:房地產(chǎn)項(xiàng)目在燎原之后已成尾勢(shì)。我們可以發(fā)現(xiàn)五個(gè)很明顯的板塊運(yùn)動(dòng),長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)呈一個(gè)右后腿拳曲的金龜之形:第一極在大幅南擴(kuò),因應(yīng)省政府新址的南遷和長(zhǎng)株潭融城;第二極向西北大幅漂移,呼聯(lián)湘江,漸成燎原之勢(shì),明顯因應(yīng)市政府新址的西遷和科技園區(qū)麓谷的逐漸成形;第三極呈散點(diǎn)布落
21、在西南,呼聯(lián)湘江,因應(yīng)岳麓山大學(xué)園區(qū)和猴子石大橋的貫通;第四極是星沙板塊,是一塊具有異?;盍Φ陌鎵K,因應(yīng)星沙具有非常發(fā)達(dá)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。第五塊是正北板塊,呼聯(lián)湘江,因應(yīng)青竹湖高爾夫球場(chǎng)。城南板塊城南板塊:在省政府的南遷、長(zhǎng)株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動(dòng)下,沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長(zhǎng)沙大道兩廂的土地價(jià)格大幅上漲,且基本被瓜分一空;湘府路最東邊的同升湖山莊在今年可以結(jié)束最后一期的開發(fā),湘府路沿線也已陸續(xù)開始
22、了開發(fā)。因此,這一區(qū)域也將成為未來(lái)3-5年開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,中高檔住宅物業(yè)(其中中檔物業(yè)占較大比例)、商業(yè)物業(yè)(以專業(yè)市場(chǎng)為主)將成為這一區(qū)域開發(fā)的主流。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,17,河西山水板塊河西岳麓區(qū),是長(zhǎng)沙的西大門,近年來(lái),隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善,日益繁華。而長(zhǎng)沙“一年一個(gè)樣,三年大變樣”的新一輪的城市建設(shè)的新高潮給房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮帶來(lái)了新的契機(jī),也為河西房地產(chǎn)注入了強(qiáng)勁的動(dòng)力。市政府的搬遷,瀟湘大道的改建,猴子石大橋的修建
23、,河西大學(xué)城優(yōu)良的文化底蘊(yùn),城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善,大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境,使這塊土地變得炙手可熱。南北方位的開發(fā)更是河西的焦點(diǎn),南邊依托山、水優(yōu)勢(shì),北邊依托市政,暗流涌動(dòng),來(lái)勢(shì)兇猛,預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi),河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約300萬(wàn)㎡,“錢”景廣闊。目前的這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高檔洋房為主;由于道路的改擴(kuò)建(岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等)、因此這一地區(qū)也將成為一個(gè)投資的熱點(diǎn)地區(qū),將主要開發(fā)中等偏低價(jià)位的多層洋房、小高層住宅。
24、 此板塊又可以細(xì)分為榮灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。榮灣鎮(zhèn)板塊主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū),這里主要有河西的大型商業(yè)中心通程廣場(chǎng)支撐,但由于是老城區(qū),除非拆遷,不然已無(wú)地可用;麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍,也包括汽車西站和大學(xué)城一帶,含蓋麓南板塊,這一區(qū)域?qū)⑹情L(zhǎng)沙未來(lái)的高尚社區(qū),是一個(gè)適應(yīng)未來(lái)城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長(zhǎng)沙高尚住宅最為集中的超級(jí)大型生活社區(qū),目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢(shì);市府板塊范圍為長(zhǎng)沙高新開發(fā)區(qū)
25、到府后路,從雷鋒大道瀟湘大道北路(現(xiàn)銀盆南路),這一板塊住宅市場(chǎng)已幾近成熟,是河西樓市中住宅價(jià)值最高的一個(gè)區(qū)域。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,18,城北板塊城北板塊處于湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河三水交匯處,離市區(qū)最近,由于青竹湖高爾夫球場(chǎng)的興建及良好的自然環(huán)境,使這一區(qū)域具備了得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì),高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點(diǎn)。另外,沿芙蓉北路(伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府),中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點(diǎn)。但局限于城北經(jīng)濟(jì)支撐力在長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)格局中一
26、直比較弱,這一塊在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有突破性的發(fā)展,發(fā)展速度會(huì)比較平緩。 星沙板塊 近年來(lái),由于長(zhǎng)沙縣城鎮(zhèn)建設(shè)的飛速發(fā)展,十年前雜草從生的星沙早已成為一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)?!?000年長(zhǎng)沙市政府工作報(bào)告》制定的“市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署,對(duì)星沙是長(zhǎng)沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認(rèn),也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。星沙因?yàn)槭菄?guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),有著政策上的優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)上的支撐,會(huì)一直延續(xù)目前房地產(chǎn)的開發(fā)
27、勢(shì)頭,銷售也會(huì)比較平穩(wěn),中低價(jià)格和中高檔次物業(yè)將仍然是主旋律。星沙因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐,星沙現(xiàn)象將類似一種房地產(chǎn)的區(qū)域溫室效應(yīng)。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,19,城東板塊城東板塊之所以迅速成長(zhǎng)起來(lái),主要依托的是體育新城。體育新城是一個(gè)處于快速成長(zhǎng)中的新城區(qū),但與繁華成熟的老城區(qū)卻有著割舍不斷的血緣聯(lián)系。其北邊與商貿(mào)中心區(qū)緊密相連,三湘、南湖、高橋、馬王堆等市場(chǎng)群落財(cái)富涌動(dòng),西邊與東塘商圈聲息相通,商業(yè)氛圍觸手可及,東邊傍依瀏陽(yáng)河,風(fēng)光
28、旖旎,環(huán)境優(yōu)美。在繁華與時(shí)尚的包裹當(dāng)中,體育新城燦爛如花,足以笑傲他人。體育新城的種種地緣優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了周邊區(qū)域的騰飛,強(qiáng)力推進(jìn)了整個(gè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,也催生了地產(chǎn)、娛樂、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蒸蒸日上。暢達(dá)的路網(wǎng)、完善的配套,體育新城形成了一個(gè)能量驚人的磁場(chǎng),促動(dòng)了整個(gè)板塊的地產(chǎn)開發(fā),展現(xiàn)了東南區(qū)域一個(gè)可以期待的美好前景。體育新城板塊以“四縱七橫”的現(xiàn)代路網(wǎng)為依托,形成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展“東進(jìn)南拓”的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì),促進(jìn)體育新城以及各交通主干道兩廂的
29、地產(chǎn)開發(fā)??梢灶A(yù)見,在各級(jí)政府與民間資本的合力推動(dòng)下,體育新城板塊將成為一個(gè)生機(jī)蓬勃的發(fā)展區(qū)域,地產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮,一批大規(guī)模、高品質(zhì)的高檔樓盤也將次第亮相。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,20,板塊之爭(zhēng)仍然是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。外來(lái)品牌和本土開發(fā)商將以板塊為依托進(jìn)行激戰(zhàn)。戰(zhàn)役將主要圍繞城南板塊、河西板塊、城北板塊、東部板塊、星沙板塊展開。沿海城市的房地產(chǎn)開發(fā)商開始激戰(zhàn)長(zhǎng)沙城。加上本土開發(fā)商的極力阻擊,長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化地步。
30、宏觀調(diào)控的影響將持續(xù)顯現(xiàn),隨著銀根緊縮政策的推進(jìn),中小企業(yè)將更難拿到貸款,這將會(huì)在今年年底到明年年初更為明顯。一些中小開發(fā)商很可能頂不住資金壓力而拋出手頭的土地、項(xiàng)目;有實(shí)力的開發(fā)商也會(huì)考慮到資金和政策走向而在選擇接盤項(xiàng)目時(shí)更為慎重。所以此時(shí)此景要求中小企業(yè)更加務(wù)實(shí),選取合理的進(jìn)退時(shí)機(jī)。樓市總體呈現(xiàn)出高檔化、品牌化,低端房產(chǎn)品嚴(yán)重不足,不能滿足多層次的需求。而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面,推出的房源對(duì)很多持證待購(gòu)者來(lái)說(shuō)只是杯水車薪,而商品房市
31、場(chǎng)開發(fā)商爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化,自然而然出現(xiàn)結(jié)構(gòu)錯(cuò)位,價(jià)位的不斷攀升令很多人抑制了購(gòu)房念頭。,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展瞻望,21,第二部分 長(zhǎng)沙樓市整體需求氛圍研究,22,1、購(gòu)房人群對(duì)樓市價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期—漲聲一片,,在宏觀調(diào)控的大背景下,如今各地的樓市都呈現(xiàn)出幾分撲朔迷離的氛圍,或許,只有長(zhǎng)沙是其中的異類。 本次房交會(huì)上的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,有68%的購(gòu)房者預(yù)期長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)會(huì)“穩(wěn)中有升”,另有8%的人認(rèn)為會(huì)“大幅上揚(yáng)”,也就是說(shuō),認(rèn)
32、為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)上漲的“追漲派”占了七成六,遠(yuǎn)遠(yuǎn)壓倒了“喊跌派”的比例。 用“一片樂觀”來(lái)形容目前長(zhǎng)沙樓市的需求氛圍,一點(diǎn)都不過分。購(gòu)房者的態(tài)度對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是一個(gè)相當(dāng)利好的消息。,23,,2、預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的原因—需求拉動(dòng),,供求關(guān)系永遠(yuǎn)是市場(chǎng)背后那只“看不見的手”,“追漲者”最集中的追漲理由就是“長(zhǎng)沙房子的需求非常旺盛”,占53%。事實(shí)上,不僅需求目前是旺盛的,而且由于目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的房產(chǎn)需求還停留在較初級(jí)的
33、階段(相對(duì)沿海某些發(fā)達(dá)城市而言),本地樓市需求的構(gòu)成結(jié)構(gòu)也給未來(lái)長(zhǎng)沙樓市的走高預(yù)設(shè)了伏筆,這一點(diǎn)在接下來(lái)的研究中將有所體現(xiàn)。 “追漲者”比較集中的看漲理由還包括:“城市化導(dǎo)致住房更加緊張”(26%)、“長(zhǎng)沙現(xiàn)有城市規(guī)劃遠(yuǎn)景非常好”(22%)、“有全省經(jīng)濟(jì)實(shí)力做后盾,購(gòu)買力強(qiáng)”(22%)等。,24,,3、預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的原因—競(jìng)爭(zhēng)激烈,,“喊跌派”雖然只是少數(shù),但他們的看跌理由也值得業(yè)內(nèi)人士思考。有38%的人認(rèn)為未來(lái)樓盤供應(yīng)量會(huì)增大,開
34、發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈。這種看法在當(dāng)前一片大熱的市場(chǎng)背景下尤其顯得冷靜。樓市走高并不是壞事,但結(jié)合當(dāng)前長(zhǎng)沙開發(fā)商良莠不齊和市場(chǎng)需求還不成熟的現(xiàn)實(shí)背景,樓市盲目的走高會(huì)給一些品質(zhì)并不好的樓盤以較大的生存空間,甚至“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象也有可能發(fā)生。目前本地一些品質(zhì)真正良好的樓盤并不受主流市場(chǎng)的重視,這種現(xiàn)象應(yīng)該引起有責(zé)任感的業(yè)者的深思?!白吒摺边€是“走低”只是一種過程,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展,才是符合最多數(shù)人利益的大事。還有38%的人認(rèn)為
35、長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)超過消費(fèi)者承受極限,買得起房子的人減少。這種呼聲代表了中低收入階層的心聲,從另一個(gè)側(cè)面也反映出,與其他一些同類城市相比,長(zhǎng)沙有實(shí)力的中高端購(gòu)房人群還沒有成型。還有約二成人的看跌理由來(lái)自宏觀調(diào)控,他們認(rèn)為這會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)觀望氛圍。,25,4、最容易上漲的板塊—城南、市中心,城南板塊的擁躉達(dá)41%,在當(dāng)前樓市格局中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。市中心板塊的支持者達(dá)21%,在最被看漲的板塊中位居第二。城東板塊以14%的支持率在第三集團(tuán)中脫穎而出。,,2
36、6,5、板塊看漲幅度——城南獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,,通過對(duì)購(gòu)房者對(duì)各自看漲板塊的升值預(yù)期分析,我們發(fā)現(xiàn)城南板塊依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,它的支持者對(duì)該板塊房?jī)r(jià)的看漲預(yù)期平均值為646元/平方米,遠(yuǎn)超過其他板塊。以美林景園領(lǐng)軍的體育新城板塊也給購(gòu)房者留下了較大的看漲想象空間,它的支持者對(duì)它的漲價(jià)預(yù)期平均值為467元/平方米;逐漸形成高尚住宅區(qū)氛圍的城東板塊對(duì)其支持者的吸引力也不小,其平均看漲值為457元/平方米,而且我們發(fā)現(xiàn)城東板塊聚集了較多數(shù)量的“二次購(gòu)房者
37、”,他們有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn),收入層次相對(duì)較高,注重生活品質(zhì),屬于“改善型需求”,他們慧眼獨(dú)具,對(duì)“西街花園”等高品質(zhì)樓盤青睞有加。而市中心板塊雖然看漲者眾,但由于它本身房?jī)r(jià)已經(jīng)處在相對(duì)較高的階段,看漲空間反而不像以 上板塊那么大。這也正應(yīng)了房產(chǎn)投資者的傳統(tǒng)觀點(diǎn):要想保值就買市中心,要想多增值就要獨(dú)具慧眼買新興的板塊。,27,看漲者對(duì)各自板塊的看漲理由也各不相同?!敖煌ǚ奖?,利于生活和工作”是最多的看漲理由,持這一觀點(diǎn)者多是城南和市中心的支持者
38、;有約1/3的人選擇了“自然環(huán)境好”的看漲理由,他們多是城東和城南板塊的支持者;認(rèn)為“板塊整體規(guī)劃好”和“政府對(duì)該板塊支持力度大”者多是城南板塊的支持者。這些看漲理由都反映了購(gòu)房者對(duì)各自看漲的板塊的最直接的印象。,6、板塊上漲原因分析:,,28,7、最容易下跌的板塊——城北、河西,當(dāng)被問及最看跌的板塊時(shí),城北和河西板塊在各板塊中脫穎而出,這從某種程度上反映出購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)沙向北發(fā)展和跨湘江發(fā)展的信心不足。,,29,8、板塊下跌幅度——金鷹城
39、、新沙板塊脫穎而出,,,盡管購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在未來(lái)一到兩年內(nèi)有較好的“看漲”預(yù)期,對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)幾乎不存在下跌的估計(jì),但是其中也有部分購(gòu)房者對(duì)個(gè)別板塊表示擔(dān)憂。比如在看跌幅度上,金鷹城、新沙板塊卻脫穎而出,平均看跌幅度達(dá)425元,看跌這一板塊的人數(shù)雖然不多,但這些人對(duì)于該板塊的看跌幅度如此之大,表明市場(chǎng)上有一部分人是非常不看好這一板塊的;河西板塊平均的看跌幅度是383元,位居次席。,30,9、板塊下跌的原因分析:,,為交通不方便和生活配套不
40、方便的人最多,多數(shù)為看跌城北板塊和河西板塊的人,而認(rèn)為“發(fā)展前景不好”的人,多數(shù)為看跌城北板塊的人。,31,,10、不同年齡的人對(duì)樓市走勢(shì)的不同看法,,從年齡上看,認(rèn)為長(zhǎng)沙樓市會(huì)大幅上揚(yáng)的人群主要集中在25歲以下人群和50歲以上的人群,其中50歲以上人群態(tài)度最為分化,持“大幅上揚(yáng)”和“大幅下跌”的極端觀點(diǎn)的人群比例都不小。事實(shí)上,這兩類人群也不是購(gòu)房的主力人群,觀點(diǎn)相對(duì)容易走極端也不奇怪。 而對(duì)于25-50歲之間的主力購(gòu)
41、房人群而言,態(tài)度則溫和的多。其中30-50歲的人對(duì)于樓市的主流看法是“說(shuō)不清楚”,他們對(duì)于后市的看法相當(dāng)審慎;而25-30歲的人群態(tài)度相對(duì)積極,認(rèn)為“穩(wěn)中有升”者占了主流。,32,11、不同購(gòu)房目的的人群對(duì)樓市走勢(shì)的不同看法,各種購(gòu)房目的的人群對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的主流看法都是“穩(wěn)中有升”。首次購(gòu)房和二次購(gòu)房者中都有近二成的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“穩(wěn)中有降”,這些人購(gòu)房主要都是為了自己居住的,所以他們會(huì)期待房?jī)r(jià)的適當(dāng)下調(diào)。而投資者和為落戶長(zhǎng)沙而購(gòu)
42、房者的追漲信心則堅(jiān)定的多,其中為落戶而購(gòu)房的所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“穩(wěn)中有升”,而投資購(gòu)房者中更有三成多的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“大幅上漲”。,,33,12、購(gòu)房者對(duì)目前房?jī)r(jià)水平的看法—可以承受,,就目前房?jī)r(jià)的水平而言,主流的看法是認(rèn)為房?jī)r(jià)可以承受,其中近一半人認(rèn)為雖然價(jià)格是偏高,但還可以承受;還有近二成的人認(rèn)為目前價(jià)格偏低;而認(rèn)為價(jià)格太高者只占11%。應(yīng)該說(shuō),這種觀點(diǎn)為后市的發(fā)展奠定了不錯(cuò)的市場(chǎng)氛圍。,34,第三部分 公寓樓需求研究,35,,,
43、Part A 房產(chǎn)價(jià)格研究,36,1、購(gòu)房總價(jià)和單價(jià)分析,,購(gòu)房者心理預(yù)算總價(jià)、有點(diǎn)貴但能承受的總價(jià)和極限價(jià)格的平均值分別是27.4萬(wàn)、31.8萬(wàn)和33.7萬(wàn),其中極限總格和心理預(yù)算總價(jià)相差額度為5萬(wàn)多元。這三種單價(jià)的平均值分別為:2307、2576和2753元,從彈性上看比總價(jià)要大,這意味著購(gòu)房者在單價(jià)上有較大的妥協(xié)空間。,,,37,2、主要總價(jià)價(jià)格段上的需求分析:31—40萬(wàn),,在主要總價(jià)價(jià)格點(diǎn)上的需求中,31—40萬(wàn)這一價(jià)格
44、段上的需求比例最大,為35.6%。20—25萬(wàn)價(jià)格段上的需求也較大,所占比例為30.3%。50萬(wàn)以上和20萬(wàn)以下這兩個(gè)價(jià)格段的需求較小。另外,從整體來(lái)說(shuō),購(gòu)房者的主流總價(jià)為31.8,最受歡迎的價(jià)格是35,選擇該價(jià)格的人最多。總價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差為12.9,相對(duì)來(lái)說(shuō)不是很大,說(shuō)明購(gòu)房者能承受的總價(jià)差異不是很大。,38,,3、隨總價(jià)價(jià)格上漲購(gòu)房者人群流失分析,,總價(jià)從20萬(wàn)上升到30萬(wàn)的價(jià)格段中,購(gòu)房者流失了近一半,表明長(zhǎng)沙市場(chǎng)目前良莠不齊,好房子
45、和差房子差別很大,同時(shí)也表明30萬(wàn)的總價(jià)是低端和高端購(gòu)房者的分水嶺。而從35萬(wàn)到50萬(wàn)價(jià)格段中購(gòu)房者流失率較低,因?yàn)檫@類購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力大都不錯(cuò),人群相對(duì)穩(wěn)定。,39,4、主要單價(jià)價(jià)格點(diǎn)上的需求分析:2500—3000為主流價(jià)位,,,,在主要單價(jià)價(jià)格點(diǎn)上的需求上,2500這一價(jià)位上的需求最大,所占比例為14.0%。其次為2200、2800、2000和3000四個(gè)價(jià)格點(diǎn)。從圖中看,長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)的主流單價(jià)是2500—3000。整體上看,購(gòu)房
46、者能承受的單價(jià)均值為2576元,中位數(shù)和中數(shù)均為2500元。,40,5、隨單價(jià)價(jià)格上漲購(gòu)房者人群流失分析,本圖同樣顯示長(zhǎng)沙市場(chǎng)良莠不齊,好房子和差房子差別很大。而單價(jià)從2500上升到2800的過程中人群流失最為嚴(yán)重,表明這是購(gòu)房者單價(jià)的一道重要心理關(guān)。而3000元的價(jià)格關(guān)目前看來(lái)已經(jīng)穩(wěn)定的邁過,有超過二成的人在價(jià)格達(dá)到3000還未流失,且之后人群流失率較低。但少數(shù)高端樓盤嘗試跨越4000元價(jià)格關(guān)的嘗試目前看來(lái)前途未卜,畢竟能接受這個(gè)價(jià)格
47、的人目前看來(lái)太少。,,41,6、購(gòu)房者總價(jià)、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)分析,,,,為了更深入的研究購(gòu)房者對(duì)房屋單價(jià)與總價(jià)的能力,我們引入妥協(xié)系數(shù)的概念。妥協(xié)系數(shù)是根據(jù)華坤市場(chǎng)研究有限公司獨(dú)有的房地產(chǎn)價(jià)格研究模型,經(jīng)過價(jià)格測(cè)試,反映購(gòu)房者對(duì)價(jià)格妥協(xié)能力大小的重要指標(biāo)。妥協(xié)系數(shù)分為極限妥協(xié)系數(shù)與正常妥協(xié)系數(shù)。正常妥協(xié)系數(shù)反映當(dāng)房屋價(jià)格超出其預(yù)算不多,消費(fèi)者感覺有點(diǎn)貴但仍愿意接受的價(jià)格妥協(xié)能力。極限妥協(xié)系數(shù)反映當(dāng)房屋價(jià)格太高,消費(fèi)者無(wú)法接受而放棄購(gòu)買的價(jià)
48、格妥協(xié)能力。如一個(gè)購(gòu)房者打算購(gòu)買單價(jià)為5000元的房子,正常妥協(xié)系數(shù)為0.1,極限妥協(xié)系數(shù)為0.2,這反映出這位購(gòu)房者在買房子時(shí)可以接受比自己心理預(yù)算單價(jià)多0.1倍的價(jià)格,此時(shí)盡管該購(gòu)房者略感肉痛與猶豫,但在衡量利弊后仍愿意接受該價(jià)格,即可以承受5500元的價(jià)格;但當(dāng)價(jià)格太高超過了其心理預(yù)算0.2倍時(shí),即達(dá)到6000元時(shí),該購(gòu)房者則寧愿放棄購(gòu)買該樓盤的房子;而在5500-6000元之間則是令該購(gòu)房者飄搖的價(jià)格區(qū)間,即所謂的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)區(qū)間
49、。,42,從圖中可以看到,總價(jià)和單價(jià)的正常妥協(xié)系數(shù)分別為0.17和0.18,極限妥協(xié)系數(shù)分別為0.25和0.26,差別不大,單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)略高一些。直觀的說(shuō),不管是總價(jià)還是單價(jià),購(gòu)房者的心理預(yù)算和接受極限之間,大約有1/4的彈性妥協(xié)空間。,,43,7、首付金額及每月按揭額度,,,首付金額,每月按揭,首付款以10萬(wàn)元為主流,占36%;其次是8萬(wàn)和15萬(wàn)元。首付款的均值為10.7萬(wàn),中位數(shù)和眾數(shù)均為10萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)差為4.8,購(gòu)房者對(duì)該問題的
50、看法差異有一些,但是不大。 每月按揭的承受能力以1000元和2000元為主,各占28%和24%,還有15%的人能承受每月1500元。也就是說(shuō),不論購(gòu)房者的心理預(yù)算如何,有一半的人實(shí)際能承受的總價(jià)在30萬(wàn)—45萬(wàn)之間。,44,8、最佳定價(jià)區(qū)間(供開發(fā)商參考),,,,,,45,Part B 產(chǎn)品需求研究,46,1、購(gòu)房者看重要素分析:交通的便利性、工程質(zhì)量,,在看重的要素中,交通的便利性所占比例為67.5%,大大超過其它指標(biāo)而
51、成為眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。這一點(diǎn)對(duì)長(zhǎng)沙房產(chǎn)開發(fā)商樓盤地段的選擇有很大的啟發(fā)意義。位居第二位的是工程質(zhì)量,比例為59.0%。其次是戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格和物業(yè)管理。在最看重要素中,工程質(zhì)量所占比例最大,為20.5%。消費(fèi)者最看重工程質(zhì)量,表明長(zhǎng)沙市場(chǎng)還缺乏有實(shí)力和品牌信任度的開發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市,市場(chǎng)上開發(fā)商形成一定的規(guī)模、品牌和美譽(yù)度之后,購(gòu)房者對(duì)工程質(zhì)量的看重程度基本上就比較低了。其次是房產(chǎn)價(jià)格、交通的便利性和戶型設(shè)計(jì)。值得注
52、意的是,象人文環(huán)境、自然景觀等較高層次的指標(biāo)看重者不多,表明本地市場(chǎng)需求還處在一個(gè)滿足基本住房需求的較初級(jí)階段。,47,2、購(gòu)房者首選地段分析:城南板塊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,,與前文分析的購(gòu)房者看漲板塊相呼應(yīng),城南板塊同樣也是購(gòu)房者購(gòu)房的首選板塊,受歡迎程度大大高于其他板塊,所占比例為37.4%??磥?lái),向南居住這個(gè)概念在各方面的引導(dǎo)下已經(jīng)逐漸深入人心。城東板塊、河西板塊和市中心板塊受歡迎程度相差不大,所占比例分別為:17.0%、16.6%和1
53、5.8%。居住品質(zhì)較高的城東在第二集團(tuán)中略微占先,但領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)很小。,48,3、戶型偏好分析:三室兩廳,,長(zhǎng)沙購(gòu)房者對(duì)三室兩廳的戶型獨(dú)有情鐘,偏好度達(dá)六成,所占比例遠(yuǎn)大于其他幾種戶型。對(duì)其他幾種戶型的偏好相差不大,均占百分之十左右的比例。,49,4、首選住房面積分析:100平米,,在購(gòu)房者首選面積中,100平方米的住房面積最受歡迎,占所有購(gòu)房者的近三成;約二成購(gòu)房者首選120平米。拿小戶型與大戶型做比較,長(zhǎng)沙人明顯喜好大戶型的房子,選
54、擇130平方米以上的人群超過三成,而選擇100平方米以下者不及15%。應(yīng)該說(shuō)這與長(zhǎng)沙目前還能被大眾所接受的房?jī)r(jià)有關(guān),人總是向往舒適寬敞的居所,在能承受的情況下,人們總是盡量購(gòu)買大的房子。當(dāng)房?jī)r(jià)向某些城市一樣越升越高之后,小戶型的房子才可能成為緊俏商品。,50,5、客廳、主臥、廚房面積的需求:30,20,10,,從本圖中可以看到,客廳、主臥、廚房面積的均值大體上分別在30、20、10平米邊徘徊。其中中位數(shù)、眾數(shù)都為30、20、10平米。三
55、者的標(biāo)準(zhǔn)差都小于10,因此購(gòu)房者對(duì)該問題的看法比較一致。,51,,6、購(gòu)房者對(duì)車庫(kù)、車位的需求分析,,在受訪者中,有近六成人群不需要車庫(kù)/車位,表明長(zhǎng)沙人在車庫(kù)/車位的問題上暫時(shí)還沒有超前的觀念。但開發(fā)商仍應(yīng)未雨綢繆的考慮自己的車位配比率和人車分流的問題,尤其是一些定位為高品質(zhì)住宅的樓盤。畢竟,作為高品質(zhì)定位的住宅,車位匱乏會(huì)在未來(lái)顯露出嚴(yán)重的問題,這一點(diǎn)在發(fā)達(dá)城市的房產(chǎn)開發(fā)歷史中有過很多的教訓(xùn)。在需要車庫(kù)/車位的購(gòu)房者中,有三分之
56、二的人群需要的是車庫(kù),只有三分之一的人需要車位。,52,7、購(gòu)房者看重的智能化設(shè)施:安全設(shè)施,,在看重要素之中,購(gòu)房者對(duì)安全設(shè)施最為看重。其中自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的比例最高,為65.5%。其次為公共部位24小時(shí)監(jiān)控、防煤氣泄漏裝置和電子防火監(jiān)測(cè)系統(tǒng),所占比例都達(dá)到四、五成。寬帶上網(wǎng)也有53%的人看重。在最看重的要素中,購(gòu)房者依然是對(duì)保安設(shè)施最為看重。另一方面,寬帶上網(wǎng)的比例超過防煤氣裝置二排名第三。事實(shí)上在很多城市,寬帶上網(wǎng)都是大部分普通樓
57、盤的必備配套。,53,8、購(gòu)房者感興趣的康樂設(shè)施:健康生活,,健身房是最受購(gòu)房者歡迎的康樂設(shè)施,在感興趣和最感興趣的因素中都位居第一。其次是小型圖書館/閱覽室、室外林蔭跑道、籃球場(chǎng)和室外游泳池等,無(wú)不反映出購(gòu)房者對(duì)健康生活的重視。,54,9、購(gòu)房者對(duì)多層、小高層、高層的樓層偏好:小高層,,有一半多的購(gòu)房者偏好小高層,多層的偏好度僅為42%。這是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象。多層建筑因?yàn)檩^低的容積率,往往居住舒適度比高層建筑要高,在上海這樣的城市,因
58、為城市土地緊張,購(gòu)房者不得不選擇高層建筑居住。而長(zhǎng)沙購(gòu)房者卻喜好高層者眾,這或許可以解釋為長(zhǎng)沙人的一種都市情結(jié)吧。,55,在所有購(gòu)房者人群中,前五個(gè)理想的樓層分別是3層、8層、4層、5層和6層。其中最理想的3層,其次是8層。與此相一致,對(duì)于不同樓型購(gòu)買者,購(gòu)買多層的人群最理想的是3層;購(gòu)買小高層的人群最理想的第8層;而購(gòu)買高層的人群則是15層。,10、購(gòu)房者最理想的層數(shù)分析,,,56,11、購(gòu)房者對(duì)平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式的偏好分析,,在
59、房產(chǎn)需求中,平層始終是市場(chǎng)的主流,所占比例為56%。其次是錯(cuò)層,比例為20%。復(fù)式和躍層所占比例不是很大。事實(shí)上,本地市場(chǎng)對(duì)于復(fù)式和躍層建筑的理解也比較缺乏,大部分購(gòu)房者還搞不清這幾者間的區(qū)別。,57,,Part C 購(gòu)房者特征研究,58,1、購(gòu)房者行業(yè)狀況分析,,,購(gòu)房者中有近一半人來(lái)自國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè),還有15%來(lái)自外資或合資企業(yè),也就是說(shuō),超過六成的購(gòu)房者是來(lái)自國(guó)有、民營(yíng)和外資企業(yè)中的工薪階層,他們是公寓樓購(gòu)房者中的絕對(duì)
60、主力。從行業(yè)上看,“建筑/設(shè)計(jì)/裝潢”和“商業(yè)貿(mào)易”行業(yè)人數(shù)最多,約占1/4;IT行業(yè)、公務(wù)員、加工制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高校教師等也都是購(gòu)房的主力軍。,59,2、購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)分析,,從購(gòu)房者年齡構(gòu)成看,25-35歲的人群是購(gòu)房的主力,合計(jì)約占總?cè)巳旱囊话?。值得注意的是,在長(zhǎng)沙的購(gòu)房人群中,25歲以下和50歲以上的人群也占有不少比例。40-49歲的人群合計(jì)比例不到10%,這一年齡段的人群往往是二次購(gòu)房的主力,他們的缺席表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市
61、場(chǎng)不成熟的現(xiàn)狀,也為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)向高品質(zhì)發(fā)展預(yù)留了空間。,60,3、購(gòu)房者家庭年收入分析,,購(gòu)房者的家庭年收入中3-6萬(wàn)元是主流人群,約占四成;其次是6-10萬(wàn)元的家庭,占27%。以這樣的收入水平而言,長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)未來(lái)仍有一定的上升空間。,61,4、購(gòu)房者目的分析,,首次購(gòu)房的人最多,約占46%,二次購(gòu)房者為30%,應(yīng)該說(shuō),這個(gè)市場(chǎng)上首次購(gòu)房多,他們是沒有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者,往往并不知道什么樣的房子是高品質(zhì)的。需求市場(chǎng)的不成熟和供應(yīng)市場(chǎng)水平
62、也不高的現(xiàn)狀,是目前長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)還不成熟的最明顯特征,而隨著投資客和二次購(gòu)房者的逐漸增加,本地市場(chǎng)未來(lái)也將逐步走向成熟。值得注意的是,長(zhǎng)沙房交會(huì)上也開始出現(xiàn)較多的投資客(7%),雖然比例與其他城市相比還偏低些,但還是表明,在目前宏觀調(diào)控的大背景下,已經(jīng)有投資客開始注意長(zhǎng)沙這個(gè)目前在他們看來(lái)房?jī)r(jià)還不高、相對(duì)比較安全的地方。,62,5、不同購(gòu)房目的的人群對(duì)應(yīng)的單價(jià)預(yù)算分析,,購(gòu)房單價(jià)預(yù)算而言,投資客的單價(jià)預(yù)算是最高的,平均值接近3000
63、元,與其他人群有較大的落差。為落戶而購(gòu)房的人群預(yù)算平均值排名第二,為2664元。,63,6、不同購(gòu)房目的的人群對(duì)于單價(jià)、總價(jià)妥協(xié)能力差異分析,,總體上看,各個(gè)人群對(duì)于總價(jià)的妥協(xié)系數(shù)相對(duì)均衡,而對(duì)于單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)則差別較大,這表明不同購(gòu)房目的的人群對(duì)于單價(jià)的敏感程度差別比較大。首次購(gòu)房人群表現(xiàn)最鮮明的是較高的總價(jià)極限妥協(xié)系數(shù),但單價(jià)的妥協(xié)能力則較低,表明首次購(gòu)房人群對(duì)于單價(jià)非常敏感,而對(duì)于總價(jià)則有較大的升縮空間。二次購(gòu)房人群則正相
64、反,他們總價(jià)的妥協(xié)能力一般,而對(duì)單價(jià)的妥協(xié)能力則非常高。他們是比較成熟的購(gòu)房者,對(duì)自己的總支付能力有很好的規(guī)劃,但會(huì)為了求得高品質(zhì)的住房而在單價(jià)上做出更大的妥協(xié)。投資客的單價(jià)妥協(xié)能力不高,而總價(jià)上的正常妥協(xié)系數(shù)則是最高的。這是這個(gè)人群的特點(diǎn)所決定的,他們的投資利潤(rùn)主要來(lái)自于單價(jià)上的差價(jià),因而他們對(duì)單價(jià)比較敏感。,64,7、不同購(gòu)房目的的首選地段偏好分析,,首次購(gòu)房、二次購(gòu)房和投資客的首選地段都是以城南為主,但在排名第二的地段上稍有差異
65、,首次購(gòu)房者看好河西,二次購(gòu)房者看好居住品質(zhì)較好的城東,投資客則看好城東和市中心。為父母購(gòu)房者大多選擇居住品質(zhì)較高的城東,這是他們孝心的體現(xiàn);而為子女購(gòu)房者喜歡市中心,居住在市中心是他們的傳統(tǒng)偏好。為落戶長(zhǎng)沙而購(gòu)房者也較偏好市中心。,65,8、購(gòu)房人群獲得房地產(chǎn)信息的渠道分析,,報(bào)紙、房交會(huì)和電視是大部分人獲得房產(chǎn)信息的渠道,但他們最信任的渠道是樓盤現(xiàn)場(chǎng)和報(bào)紙,正所謂眼見為實(shí),房產(chǎn)這樣的大宗投資他們還是相信自己去樓盤現(xiàn)場(chǎng)的觀看。親友介
66、紹也是他們比較信任的渠道,這就是口碑傳播的作用。,66,價(jià)格是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn),有73%的人表達(dá)了關(guān)注,而有1/4的人表示最關(guān)注價(jià)格。關(guān)注比例比較高的信息還包括地段(58%)、戶型(47%)、工程質(zhì)量(45%)、交通狀況(43%)等。而最關(guān)注比例其后依次是工程質(zhì)量、戶型、升值潛力、地段、小區(qū)內(nèi)環(huán)境等。,9、購(gòu)房人群關(guān)注的房地產(chǎn)信息點(diǎn)分析,,67,與90平方米以下面積對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是:他們通常已經(jīng)50歲以上,已婚并且孩子年
67、齡在16歲以上,家庭年收入在3萬(wàn)元以下。與90-110平方米面積對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是:他們通常已經(jīng)結(jié)婚,但還沒有孩子,他們的年收入在3-6萬(wàn)元或10-15萬(wàn)元,年齡上沒有明顯特征。與110-130平方米及150平方米以上面積對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是:他們通常未婚,或已婚但還沒孩子,年齡在25-30歲之間。與130-150平方米面積對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是:他們通常年齡在30-40歲之間,孩子還不超過5歲,收入上無(wú)明顯特征
68、。,10、不同年齡、婚姻家庭情況、收入與住房面積需求的對(duì)應(yīng)關(guān)系分析,68,11、不同總價(jià)、家庭收入和戶型選擇的對(duì)應(yīng)關(guān)系,與兩居室住宅對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是:他們的年收入通常在3萬(wàn)元以下,購(gòu)房總價(jià)低于20萬(wàn)元。與三居室住宅對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是:他們年收入在3-15萬(wàn)元之間,其中6-10萬(wàn)元人群多選擇三室兩廳,3-6萬(wàn)元人群通常選擇三室一廳,他們大多喜歡2個(gè)衛(wèi)生間,購(gòu)房總價(jià)在30-50萬(wàn)之間。與四居室住宅對(duì)應(yīng)關(guān)系比較接近的人群
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