房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究.pdf

1、我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過改革開放后短短20多年的發(fā)展已取得巨大的成就，房地產(chǎn)市場體系也逐步建立起來。但是，由于國家的整體經(jīng)濟水平比較落后，加之市場發(fā)育較晚且不健全，近年來我國房地產(chǎn)市場一直存在“供給過量”和“有效需求不足”的矛盾。20世紀90年代以來，我國城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次“跌宕起伏”的波動，特別是目前針對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢的爭論，恰恰說明我國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)育過程中，仍存在很多問題需要我們深入的研究和解決。 然而，國內(nèi)目

2、前有關房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的理論研究，總體顯得比較零碎和分散；缺乏系統(tǒng)、全面的一般性的理論分析框架，尤其是以城市社會經(jīng)濟發(fā)展為背景的研究尚比較薄弱；更忽視對于房地產(chǎn)市場的空間維度的經(jīng)濟學分析；對房地產(chǎn)市場如何使通過要素之間的相互擴張或收縮，達到其優(yōu)化配置等結(jié)構平衡問題也缺乏深入探討。鑒于此，本文將城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市經(jīng)濟的運行結(jié)合起來，用時、空相結(jié)合的思維方法了解兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律性。期望通過此項研究，對我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及

3、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略的制定，從理論上及實際操作上進行有價值的探討。 本文在系統(tǒng)地綜述已有的房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟的相關領域研究成果的基礎上，從時間和空間維度，通過總量、結(jié)構和布局三個方面，對城市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟的關聯(lián)性進行分析，試圖尋求一個較為完整的反映城市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟相互關系的理論體系，構建一個兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的一般理論框架。并聯(lián)系某些特定城市作實證分析，探討城市房地產(chǎn)市場運行規(guī)律及在一定時期的發(fā)展趨勢和模式，進而提出

4、應對之策。 房地產(chǎn)市場的總量均衡，即使房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟（GDP）、人口及人民生活水平的提高保持合理的比例關系，并使房地產(chǎn)市場供求在總量上保持均衡。本文對于房地產(chǎn)市場的總量均衡問題，主要從房地產(chǎn)的投資規(guī)模和增長速度、與城市經(jīng)濟存在均衡關系的房地產(chǎn)市場價格兩方面進行深入分析。通過房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟增長的互動機理的闡釋和實證分析說明，在我國，房地產(chǎn)投資的增長和波動對城市經(jīng)濟有較大的影響，而城市經(jīng)濟則主要通過長期均衡關系來調(diào)整房

5、地產(chǎn)投資的增長；并從房地產(chǎn)投資和城市集聚效應關系的角度，定量研究城市規(guī)模或城市聚集程度對投資的影響，得到我國大中城市的房地產(chǎn)投資基本依賴于城市集聚人口的能力的結(jié)論。 房地產(chǎn)價格是體現(xiàn)總量協(xié)調(diào)發(fā)展最為關鍵的一個因素。文中基于住宅價格研究的理論基礎，從構成城市基礎因素及商品房供求傾向因素兩個方面，對影響中國城市住宅價格的基本因素及其產(chǎn)生的變量進行了詳細分析。并在此基礎上，對住宅價格與城市經(jīng)濟之間的關系進行實證分析，論證了城鎮(zhèn)居民人均

6、可支配收入、預期、城市GDP對住宅價格水平存在顯著影響，從總體上看，宏觀經(jīng)濟的增長可以解釋我國城市住房價格的增長。文中還對我國房價收入比的理論研究和現(xiàn)實狀況進行了探討。 與總量均衡相對應，房地產(chǎn)市場結(jié)構均衡也是房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的要求之一。近年來，在全國或部分地區(qū)存在商品房大量空置和有效供給不足的矛盾，結(jié)構非均衡問題是產(chǎn)生此矛盾的重要原因。結(jié)合武漢市各類房地產(chǎn)商品的投資結(jié)構和供求結(jié)構的實證分析論證了房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構存在著

7、一定程度的非均衡性。文中還通過分析市場層次結(jié)構的均衡問題，探討房地產(chǎn)增量與存量市場的結(jié)構模式，提出我國住宅增量和存量市場發(fā)展不平衡的問題尤為嚴重，調(diào)整房地產(chǎn)市場的層次結(jié)構勢在必行。 城市房地產(chǎn)空間布局本質(zhì)上是房地產(chǎn)市場內(nèi)不同產(chǎn)品結(jié)構的房地產(chǎn)商品在城市空間區(qū)位上的選擇。房地產(chǎn)市場的總量和結(jié)構均衡，最終要都要通過空間布局均衡或區(qū)位均衡才能得以實現(xiàn)。因此，城市房地產(chǎn)市場空間布局均衡是房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的關鍵。本文基于城市房地

8、產(chǎn)空間布局在經(jīng)濟運行中演變的規(guī)律及其機理的探討，同時結(jié)合改革開放以來中國城市空間布局發(fā)生的巨大變化，論證了城市房地產(chǎn)市場在空間結(jié)構布局上呈現(xiàn)的新模式：住房的郊區(qū)化發(fā)展與房地產(chǎn)市場結(jié)構在內(nèi)部空間布局上的調(diào)整；并探討其格局形成的動力機制。本文還進一步以武漢市為例，對武漢近20年來隨著城市經(jīng)濟運行及城市空間結(jié)構變化導致的房地產(chǎn)空間布局的發(fā)展，以及由此形成的房地產(chǎn)市場價格的空間差異進行了分析；并針對發(fā)展過程中存在的問題，提出相應對策。