房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)改革開放后短短20多年的發(fā)展已取得巨大的成就，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系也逐步建立起來(lái)。但是，由于國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)水平比較落后，加之市場(chǎng)發(fā)育較晚且不健全，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在“供給過(guò)量”和“有效需求不足”的矛盾。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次“跌宕起伏”的波動(dòng)，特別是目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)的爭(zhēng)論，恰恰說(shuō)明我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育過(guò)程中，仍存在很多問(wèn)題需要我們深入的研究和解決。 然而，國(guó)內(nèi)目

2、前有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的理論研究，總體顯得比較零碎和分散；缺乏系統(tǒng)、全面的一般性的理論分析框架，尤其是以城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為背景的研究尚比較薄弱；更忽視對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間維度的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何使通過(guò)要素之間的相互擴(kuò)張或收縮，達(dá)到其優(yōu)化配置等結(jié)構(gòu)平衡問(wèn)題也缺乏深入探討。鑒于此，本文將城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行結(jié)合起來(lái)，用時(shí)、空相結(jié)合的思維方法了解兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律性。期望通過(guò)此項(xiàng)研究，對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及

3、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，從理論上及實(shí)際操作上進(jìn)行有價(jià)值的探討。 本文在系統(tǒng)地綜述已有的房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的相關(guān)領(lǐng)域研究成果的基礎(chǔ)上，從時(shí)間和空間維度，通過(guò)總量、結(jié)構(gòu)和布局三個(gè)方面，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析，試圖尋求一個(gè)較為完整的反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)相互關(guān)系的理論體系，構(gòu)建一個(gè)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的一般理論框架。并聯(lián)系某些特定城市作實(shí)證分析，探討城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律及在一定時(shí)期的發(fā)展趨勢(shì)和模式，進(jìn)而提出

4、應(yīng)對(duì)之策。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量均衡，即使房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)（GDP）、人口及人民生活水平的提高保持合理的比例關(guān)系，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求在總量上保持均衡。本文對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量均衡問(wèn)題，主要從房地產(chǎn)的投資規(guī)模和增長(zhǎng)速度、與城市經(jīng)濟(jì)存在均衡關(guān)系的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格兩方面進(jìn)行深入分析。通過(guò)房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的互動(dòng)機(jī)理的闡釋和實(shí)證分析說(shuō)明，在我國(guó)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)和波動(dòng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)有較大的影響，而城市經(jīng)濟(jì)則主要通過(guò)長(zhǎng)期均衡關(guān)系來(lái)調(diào)整房

5、地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)；并從房地產(chǎn)投資和城市集聚效應(yīng)關(guān)系的角度，定量研究城市規(guī)?；虺鞘芯奂潭葘?duì)投資的影響，得到我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)投資基本依賴于城市集聚人口的能力的結(jié)論。 房地產(chǎn)價(jià)格是體現(xiàn)總量協(xié)調(diào)發(fā)展最為關(guān)鍵的一個(gè)因素。文中基于住宅價(jià)格研究的理論基礎(chǔ)，從構(gòu)成城市基礎(chǔ)因素及商品房供求傾向因素兩個(gè)方面，對(duì)影響中國(guó)城市住宅價(jià)格的基本因素及其產(chǎn)生的變量進(jìn)行了詳細(xì)分析。并在此基礎(chǔ)上，對(duì)住宅價(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，論證了城鎮(zhèn)居民人均

6、可支配收入、預(yù)期、城市GDP對(duì)住宅價(jià)格水平存在顯著影響，從總體上看，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)可以解釋我國(guó)城市住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)。文中還對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的理論研究和現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行了探討。 與總量均衡相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡也是房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求之一。近年來(lái)，在全國(guó)或部分地區(qū)存在商品房大量空置和有效供給不足的矛盾，結(jié)構(gòu)非均衡問(wèn)題是產(chǎn)生此矛盾的重要原因。結(jié)合武漢市各類房地產(chǎn)商品的投資結(jié)構(gòu)和供求結(jié)構(gòu)的實(shí)證分析論證了房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)存在著

7、一定程度的非均衡性。文中還通過(guò)分析市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)的均衡問(wèn)題，探討房地產(chǎn)增量與存量市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)模式，提出我國(guó)住宅增量和存量市場(chǎng)發(fā)展不平衡的問(wèn)題尤為嚴(yán)重，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。 城市房地產(chǎn)空間布局本質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品在城市空間區(qū)位上的選擇。房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)均衡，最終要都要通過(guò)空間布局均衡或區(qū)位均衡才能得以實(shí)現(xiàn)。因此，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)空間布局均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵。本文基于城市房地

8、產(chǎn)空間布局在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中演變的規(guī)律及其機(jī)理的探討，同時(shí)結(jié)合改革開放以來(lái)中國(guó)城市空間布局發(fā)生的巨大變化，論證了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在空間結(jié)構(gòu)布局上呈現(xiàn)的新模式：住房的郊區(qū)化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在內(nèi)部空間布局上的調(diào)整；并探討其格局形成的動(dòng)力機(jī)制。本文還進(jìn)一步以武漢市為例，對(duì)武漢近20年來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及城市空間結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的房地產(chǎn)空間布局的發(fā)展，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的空間差異進(jìn)行了分析；并針對(duì)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)對(duì)策。