城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場

1、城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場,柏蘭芝北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心,一、導(dǎo)論,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國脈絡(luò)II.認(rèn)識不動產(chǎn)III. 房地產(chǎn)市場概況,不動產(chǎn)市場,不動產(chǎn)是一個市場博弈: --追求利益 --游戲規(guī)則 --參加者又不同角色和戰(zhàn)略 --即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性,新規(guī)則促使參加者改變博弈計劃,變動的市場例：辦公樓小型化 --后工業(yè)社會

2、 --企業(yè)削減辦公用房費用 Kodak削減25-40%辦公用房費用,不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈,政府干預(yù)增加投資--稅收，補貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（1）,以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源:  自有資金，銀行貸款，

3、 資本市場融資，銷售回籠資金,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（2）,銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。 在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的說法: 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％： 二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（3）,信用關(guān)系 ：金融業(yè)去年對3

4、0多個行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序: 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。 房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。 相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。,信用,中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，

5、信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險但可以貸款)占59％；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（4）,緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實落實房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況

6、進(jìn)行檢查,銀行界的反應(yīng)：惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。,光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸，但對于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會適當(dāng)放寬一些政策去爭取項目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。實行“低層封頂，高層要完成項目三分二”的原則加強對客戶的監(jiān)控。,,中國建設(shè)銀行：實施“個貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，

7、信譽度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時間上都動了不少腦筋。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（5）,與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火  個人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。,個人住房貸款,截至今年10月底，中國工商銀行

8、的個人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預(yù)計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（6）,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動貸款。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要，不能保

9、證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）,間接融資和直接融資,國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。,迫切需要擴大資本市場的融資渠道,目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實現(xiàn)了在

10、證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？,II.認(rèn)識不動產(chǎn),不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點（1）,物理特征1）  不可移動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際2）  獨特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體,不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點（2）,經(jīng)濟(jì)特征1）  稀缺性2）  經(jīng)濟(jì)壽命長3）  改造：

11、影響不動產(chǎn)的價值4）  situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系,不動產(chǎn)市場的特點：完全競爭市場不可能存在,信息的獲取較困難，成本較高，需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.g. 污染，軌道交通,不動產(chǎn)的產(chǎn)品,1) 空間2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產(chǎn)基金？）,產(chǎn)品特性,--使用價值和交換價值

12、 --“耐久消費品”vs. “是權(quán)利，不是商品”?總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。,不動產(chǎn)的供需,需求1) 不動產(chǎn)既是消費品，又是資本品。2) 有效需求 供給1） 

13、 時間:建筑期間造成的滯后如，奧運，sars2）  地點：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強北 ，北京大山子,市場中的個人和機構(gòu),參加者包括--使用者、消費者，包括所有者和租戶--提供者，建筑工人、建筑師、工程師、測量員、開發(fā)商、投資者--中央和地方政府，各級代理機構(gòu)，法院--其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員，對市場運作起關(guān)鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理,細(xì)看投資者,1）  個人2） 

14、; 公司：CEO—財務(wù)經(jīng)理/不動產(chǎn)經(jīng)理3）  機構(gòu)投資者（國內(nèi)/國外）--80年代后的顯著趨勢--銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險公司,房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用,作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動提供空間 反過來說，經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容） 作為公司財產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項目，和公司負(fù)債相對應(yīng)作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機構(gòu)，基金和保險金的主要收入來源—當(dāng)然，每個國家/地區(qū)的情況有

15、別。,房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民生產(chǎn)總值中占有3％至12％的不同比重。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟(jì)起飛時期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達(dá)40％以上。,美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì),美國GDP每年6萬億美元以上。人均約2萬4千?？傮wGDP中，個人消費近2/3，政府購買20%多一點，私人投資大概15-16%。每年國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動產(chǎn)，其中又有一半以上（即總量的1/4）投資于住宅。,近幾年，

16、中國的房地產(chǎn)同樣有了重大的發(fā)展，從1978年之前的平均占國民生產(chǎn)總值的0．5％至1．5％上升到1993年之后的平均超過7．5％的水平，高峰時接近占固定資產(chǎn)投資中的30％。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費品零售總額的5％至7％，房地產(chǎn)同時在拉動其他消費上和生產(chǎn)上起到極大的作用。,歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表 (單位: 萬元),本課結(jié)構(gòu),1.城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何影響房地產(chǎn)市場發(fā)展方向城市和區(qū)域的興衰產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)需求2.公共政策和城市規(guī)劃

17、決定了房地產(chǎn)市場的構(gòu)架 （教科書的用途）,III.不動產(chǎn)市場概況—中美比較,,為什么要研究美國和其他國際環(huán)境中房地產(chǎn)的操作慣例？,對中外不同慣例的研究是有啟發(fā)性和有趣的為吸引國外投資，有必要了解投資者的思維方式一個了解其他市場如何操作的機會加入世界貿(mào)易組織之后的中國市場將日益向國際市場靠攏2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進(jìn)入中國市場,簡介,影響美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使用模式/城市化金融體系房地產(chǎn)

18、類型開發(fā)商,簡介,不同的經(jīng)濟(jì)要素如何影響房地產(chǎn)類型？,住宅受家庭組成速度的影響辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機會和從制造業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的影響酒店受國民生產(chǎn)總值的影響零售受消費者信心的影響,,美國人口趨勢: 1995-2010,穩(wěn)定的人口增長 (由于移民)人口老齡化復(fù)雜的細(xì)分市場,人口統(tǒng)計學(xué),美國總?cè)丝?信息來源: 美國統(tǒng)計局,人口統(tǒng)計學(xué),人口按性別和年齡分類,1970,2000,信息來源: 美國統(tǒng)計局,人口統(tǒng)計學(xué),合法移民美國

19、的人數(shù),,人口統(tǒng)計學(xué),信息來源: 美國統(tǒng)計局,家庭組成的變化,信息來源: 美國統(tǒng)計局,人口統(tǒng)計學(xué),有子女的已婚婦女加入勞動力大軍,中國人口增長（單位：萬人）,中國人口趨勢,人口老齡化,中國65歲及以上人口從1990年的6299萬增加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%。預(yù)計到2040年，該比例將超過20%。 北京現(xiàn)已有老年人口188萬，約占北京人口總數(shù)的15％，并且以每年5％的速度遞增。,中國婦女從業(yè)比

20、例對住房需求的影響？,中國家庭戶規(guī)模縮小對住房需求的影響,計劃生育政策的實施導(dǎo)致家庭戶規(guī)模的縮小1997年，全國家庭戶規(guī)模3.64，北京3.13.1999年，全國家庭戶規(guī)模3.58，北京3.05。2000年，全國總計城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為3.1人，農(nóng)村平均戶均人口規(guī)模為3.65人。最新統(tǒng)計，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶２.８人，比全國的平均水平少０.６人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只有２.７人。發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在的家庭戶均人口規(guī)模（如美

21、國和加拿大等），在3人左右。,人口趨勢的內(nèi)涵,對住宅的意義：許多有特殊需求的細(xì)分目標(biāo)市場對零售的意義： 便利和選擇,人口統(tǒng)計學(xué),技術(shù)創(chuàng)新的歷史性影響,電梯增加了高度和密度電話增進(jìn)了溝通空調(diào)的使用使在新地點進(jìn)行開發(fā)成為可能汽車的使用可使項目分布距離加大，使不同用途的土地間隔加大計算機提高了效率,技術(shù),技術(shù)創(chuàng)新對未來的影響,在電子數(shù)據(jù)自由交換的時代，城市的中心區(qū)位在多大程度上失去優(yōu)勢？網(wǎng)上零售在多大程度上影響傳統(tǒng)零售地產(chǎn)？未來