城項目股權投資信托可行性研究報告

1、成都中信蜀都新城項目股權投資信托 成都中信蜀都新城項目股權投資信托可行性研究報告 可行性研究報告報告要點：一、信托計劃摘要 一、信托計劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模 5-7.2 億元，全部向社會投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過 2.2 億元。原股 東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 0.6 億元。 ）信托募集資金全部通過增資的形式向項目公 司——

2、成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期 5 億元信托資金完 成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權比例為 67.57%，其余 3 位股東的股權比例為 32.43%。 信托計劃整體期限 3 年，可自存續(xù)期屆滿 1 年起在符合約定要求的前提下提前結束。 信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。若項目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年 化 12%，則原股東有權申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對項目公司進行

3、減資，并提前結束信托計 劃——其中信托本益于信托計劃屆滿 1 年時提前分配的，按年化收益率 12%進行分配；超過 1 年提前 分配的，按年化收益率“12%+超額部分的 50%”進行分配；超過 2 年提前分配或正常到期分配的，按 年化收益率“12%+超額部分的 100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權的全部 投資回報進行分配。 若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來三家股東承諾對信托本益按年化收益率 12

4、%的標準以自有資金予以補足，并將其持有的 32.43%股權質押給安信信托，作為其補足承諾的履約 保證。若信托到期時，項目整體凈資產(chǎn)收益率未達到 12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信 托可將項目公司 100%股權轉讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出，轉讓所得價款優(yōu)先用于補足信 托本益的分配。二、成都項目內容摘要 二、成都項目內容摘要 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運營項目（土地一級整 理

5、及配套開發(fā)）的一部分，開發(fā)商為成都國宏騰實業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬騰實業(yè)以及成都世通 共同出資設立，注冊資本 2.4 億元。中信蜀都項目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和 公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本 項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20 分鐘車程，317 國道、成灌高 速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵

6、2 號線和將建的城際高速鐵路直通本項目。 本項目總占地面積 426.48 畝，平均容積率 4.5，預計總建筑面積 170.79 萬平方米，其中住宅約 95.71 萬平方米，商業(yè) 27.26 萬平方米，地下面積約 47.81 萬平方米。項目開發(fā)總投入預計約 72 億 元，可實現(xiàn)銷售收入 100.6 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 28.56 億元，項目投資利潤率約 39.63%，項 目總體開發(fā)周期為 6 年，年化權益凈利率達到 64.32%；信

7、托期限內，年化權益凈利率可達 39.75%。本項目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 2.2 億以及原股東 0.6 億增資后，只要部分調整銷售策 略（將部分商業(yè)由租轉售） ，即可保證整個項目現(xiàn)金流的順利周轉，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后 的順利退出（具體測算見“項目現(xiàn)金流測算” ） 。 本項目信托本益部分的保本銷售單價為 3500 元/平米（住宅）和 5300 元/平米（商鋪） ，較市場 價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際

8、。三、質押及保證 三、質押及保證 1、若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收 益率 12%的標準以自有資金予以補足。 2、項目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的 30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。 3、項目公司原來三家股東將持有的 32.43%股權質押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項 目公司最低貨幣

9、資金余額的履約保證。 4、項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責，安信信托向項目公司派出 3-4 名董事 （占董事會席位超過三分之二）及財務總監(jiān)，從股東會、董事會、財務管理三個層面對公司進行主動 管理，對項目公司財務及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。 5、項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。 四、我司收益分析 四、我司收益分析 信托計劃資金收益按照 12%/年及超額部分的 20

10、%分配，我司另行收取 4%/年的信托報酬。項目總 體收益約 5000-6000 萬元，其中 2010 年度內實現(xiàn)收益約 1000-1200 萬元。 申請項目設立。 信托業(yè)務二部信托經(jīng)理：欒雅鈞、陳錡信托經(jīng)理助理：沈研、李鼎 2010 年 9 月 20 日第 1 頁報告摘要 報告摘要1、 中信蜀都新城項目簡介 中信蜀都新城項目簡介郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā),項目總占地426.48 畝（由 9 塊地組成） ，總建筑

11、面積約 170 萬㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26 萬㎡，住宅面積 95.71 萬㎡,地下建筑面積 47.81 萬㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 100.6 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 28.56 億元，項目投資利潤率約 39.63%，年化權益凈利率達到 64.32%；信托期限內，年化權益凈利率可達 39.75%。本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運營項目（土地一級整

12、理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項目總占地約 7343畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程，317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項目， “三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接