上海輕軌松江大學城站項目可行性分析贏利模式報告

1、1上海松江輕軌大學城站商業(yè)中心項目投資可行性分析與盈利模式設(shè)計報告香港卓毅國際集團2007 年 1 月 8 日目 錄摘 要------------------------------------------------------------------------------33摘 要松江軌道交通樞紐客運中心暨商業(yè)綜合體項目作為松江地區(qū)的重點城市建 松江軌道交通樞紐客運中心暨商業(yè)綜合體項目作為松江地區(qū)的重點城市建設(shè)工程、又是軌

2、道交通樞紐與 設(shè)工程、又是軌道交通樞紐與商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)鏈接的 鏈接的項目，是一項技術(shù)含量很高的系 項目，是一項技術(shù)含量很高的系統(tǒng)工程，涉及多要素和復雜的商業(yè)、地產(chǎn)、軌道交通多功能組合，因此 統(tǒng)工程，涉及多要素和復雜的商業(yè)、地產(chǎn)、軌道交通多功能組合，因此項目定 項目定位和商業(yè)布局的研究分析工作尤為重要。 位和商業(yè)布局的研究分析工作尤為重要。我司本著積極認真的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)探索的精神來 我司本著積極認真的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)探索的精神來切準市

3、場脈動，正確選 切準市場脈動，正確選擇商業(yè)地產(chǎn)項目的定位方向、嚴謹?shù)膶嵤┣捌诘姆治龆ㄎ还ぷ髁鞒?，為產(chǎn)品定 擇商業(yè)地產(chǎn)項目的定位方向、嚴謹?shù)膶嵤┣捌诘姆治龆ㄎ还ぷ髁鞒蹋瑸楫a(chǎn)品定位提供決策依據(jù)保證項目開發(fā)的成功。 位提供決策依據(jù)保證項目開發(fā)的成功。與城通公司簽訂合同后 與城通公司簽訂合同后,香港卓毅國際集團公司高度重視實施工作 香港卓毅國際集團公司高度重視實施工作,在調(diào)研 在調(diào)研分析的工作過程中，我們采用國際上標準規(guī)范的麥肯錫模型論證研究并

4、實際模 分析的工作過程中，我們采用國際上標準規(guī)范的麥肯錫模型論證研究并實際模擬演練 擬演練;在業(yè)態(tài)設(shè)計方面 在業(yè)態(tài)設(shè)計方面,我們詳細調(diào)研了批發(fā)與零售市場 我們詳細調(diào)研了批發(fā)與零售市場,運用楊寶民先生獨創(chuàng) 運用楊寶民先生獨創(chuàng)的洋流商業(yè)布局理論，擬定了不同的業(yè)態(tài)方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的如下 的洋流商業(yè)布局理論，擬定了不同的業(yè)態(tài)方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的如下:1、為項目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。2、指導招商工作的有序進行，明確招商

5、目標和后期經(jīng)營管理方向。3、為銷售提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進行。4、通過業(yè)態(tài)方案的設(shè)計確定項目贏利模式和資金回收的方式。我們 我們不僅調(diào)研了松江區(qū)批發(fā)與零售商業(yè) 不僅調(diào)研了松江區(qū)批發(fā)與零售商業(yè),而且根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 而且根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,對松江商 對松江商業(yè)走勢進行判斷。我們認為本項目在松江新城乃至松江周邊都具有最佳商業(yè)價 業(yè)走勢進行判斷。我們認為本項目在松江新城乃至松江周邊都具有最佳商業(yè)價值,希望未來把握軌道交

6、通開通后商機 希望未來把握軌道交通開通后商機,通過良好策劃形成顧客消費目的地目的 通過良好策劃形成顧客消費目的地目的地。 地。根據(jù)項目特點 根據(jù)項目特點,我們還組織力量系統(tǒng)調(diào)研了上海軌道交通物業(yè)典型項目 我們還組織力量系統(tǒng)調(diào)研了上海軌道交通物業(yè)典型項目,我們對上海龍之夢購物中心 們對上海龍之夢購物中心(軌道交通物業(yè) 軌道交通物業(yè))和松江開元地中海項目進行了專題分 和松江開元地中海項目進行了專題分析,形成了專題考察報告。龍之夢與本項目原來

7、的建筑設(shè)計方案非常相識 形成了專題考察報告。龍之夢與本項目原來的建筑設(shè)計方案非常相識,都是 都是封閉的室內(nèi)空間。龍之夢的考察表明軌道交通只是商業(yè)物業(yè)成功的必要條件不 封閉的室內(nèi)空間。龍之夢的考察表明軌道交通只是商業(yè)物業(yè)成功的必要條件不是充分條件 是充分條件,從可持續(xù)經(jīng)營角度論證商業(yè)物業(yè)有利于項目成功。開元地中海項目 從可持續(xù)經(jīng)營角度論證商業(yè)物業(yè)有利于項目成功。開元地中海項目表明 表明,成功的投資策略是部分物業(yè)例如住宅類物業(yè)可以提前收回投

8、資 成功的投資策略是部分物業(yè)例如住宅類物業(yè)可以提前收回投資,商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)需要市場培育期進行保留經(jīng)營。 需要市場培育期進行保留經(jīng)營。卓毅公司提出了三個業(yè)態(tài)方案 卓毅公司提出了三個業(yè)態(tài)方案主要內(nèi)容 主要內(nèi)容 特點 特點A 購物中心、空中步行街、酒店式公寓等組 購物中心、空中步行街、酒店式公寓等組合 面積 面積24 24萬平方米 萬平方米,此外建議做 此外建議做2萬平方米空 萬平方米空中花園 中花園(不含地下室和交通物業(yè)面積 不含地下室

9、和交通物業(yè)面積)商業(yè)以零售為主 商業(yè)以零售為主,物業(yè)功 物業(yè)功能由零售物業(yè)和公寓酒店 能由零售物業(yè)和公寓酒店 組合而成 組合而成B 批發(fā)面積 批發(fā)面積7萬平方米 萬平方米,空中步行街 空中步行街3萬平方 萬平方米,餐飲 餐飲1萬平方米 萬平方米,公寓 公寓2萬平方米 萬平方米,此外空 此外空中花園 中花園2萬平方米 萬平方米,投資規(guī)模最小。 投資規(guī)模最小。商業(yè)批發(fā)為主 商業(yè)批發(fā)為主,配備酒店 配備酒店式公寓 式公寓,空中花園和餐飲 空中