房屋租賃合同20個法律風(fēng)險及解決思路（上）

1、在《合同法》（在 2020 年 12 月 31 日之前仍為有效）中，租賃合同共有 25 個條款。最高人民法院于 2009 年 7 月 30 日發(fā)布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下稱為”解釋“）用了 25 條對城鎮(zhèn)房屋租賃合同的適用做了專門規(guī)定?！睹穹ǖ洹罚?021 年 1 月 1 日起施行）又在《合同法》的基礎(chǔ)上做了進一步的擴充，發(fā)展到 32 個條款。租賃合同中，房屋租賃占了很大的比例，因為，充分認

2、識房屋租賃合同中的法律風(fēng)險并予以提示是十分必要的。在編輯本文時，考慮到篇幅及閱讀習(xí)慣，分為上、下兩篇，因《民法典》包含了《合同法》的內(nèi)容，故本文中均引用《民法典》的條款，涉及到《解釋》的內(nèi)容仍按原表述。1. 1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式 房屋租賃合同是否必須采取書面形式?《民法典》第 707 條（《合同法》第 215 條）規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃”。

3、 因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6 個月)以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同?！咎崾尽?【提示】①口頭房屋租賃合同風(fēng)險較大當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明。(3)事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 【提示】 【提示】事實租賃合同推定為不定期租賃合同。 ①承租人可以隨時通知出租人

4、解除不定期租賃合同; ②出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。4. 4.房屋租賃合同最長期限是多少年 房屋租賃合同最長期限是多少年?《民法典》第 705 條（《合同法》第 214 條）規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最

5、長期限均為 20 年。 【提示】 【提示】①房屋租賃合同期限最長 20 年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過 20 年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過 20 年。②房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。 ③房屋租賃期限超過 20 年，并非整個租賃合同無效;而是超過 20 年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按 20 年計算5. 5.房屋出租人有哪些義