小區(qū)地下停車場權(quán)屬研究.pdf

1、近年來，隨著人們生活水平的提高，汽車越來越多地進入家庭，車位之爭就日顯頻繁。關(guān)于小區(qū)車車庫的歸屬，不僅國內(nèi)學(xué)界實務(wù)界眾說紛紜，海外對這個問題也討論得相當熱烈。在實踐中，這類案件也逐漸增多，由于法律規(guī)定不甚明確，各地法院在判決時往往存在較大的差異。本文寫作過程中，《物權(quán)法》在幾經(jīng)周折后正式頒行。該法對車位車庫權(quán)屬問題的規(guī)定可謂一石激起千層浪，社會各界都對之給予了相當大的關(guān)注。相對來說，《物權(quán)法》對地下停車場權(quán)屬的規(guī)定比較模糊，引起的爭議最

2、多，理論上也有探討的空間。因此，筆者選擇了這一問題作為研究的主要方向。 在整理、比較了國內(nèi)外對該問題現(xiàn)有的研究成果后，筆者發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)的不少著述急于得出地下停車場到底歸誰的結(jié)論，甚至也提出了許多判斷標準，比如按照主物從物的理論進行判斷、根據(jù)是否計入了公攤面積進行判斷等，但這些結(jié)論大多對地下停車場權(quán)利性質(zhì)的理論梳理不足。筆者認為，由于地下停車場的權(quán)屬糾紛是在區(qū)分所有建筑物大量出現(xiàn)、城市空間日顯擁擠的背景下出現(xiàn)的，因此討論地下停車場的

3、權(quán)屬，歸根到底還是要討論在建筑物區(qū)分所有權(quán)這一理論框架內(nèi)能否為其尋找到一個適當?shù)奈恢?；此外，由于地下停車場是對地下空間的利用，。因此涉及到民法上的空間權(quán)理論在此是否適用、如何適用。這兩個問題是討論地下停車場權(quán)屬問題的邏輯起點。 沿著這個思路，筆者在梳理了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論與空間權(quán)理論后認為：在區(qū)分所有建筑物中，地下停車場要么是屬于專有部分，要么是屬于共有部分，不存在介于兩者之間的第三種情形。但是，根據(jù)筆者的分析，由于地下停車場

4、既不具備構(gòu)造上的獨立性，更不具備功能上的獨立性，因此在現(xiàn)有的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論框架下，其不具備構(gòu)成專有部分的要件，只能將其界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分。此外，根據(jù)我國目前空間權(quán)理論，空間已可以作為一種獨立的物設(shè)立獨立的用益物權(quán)，具有一般用益物權(quán)完全相同的權(quán)能，但必須是獨立的空間。如果和地上建筑物連接在一起的則不宜認定為是獨立空間。因此，可以得出結(jié)論：地下停車場的權(quán)屬是歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有。但是，本文的目的并不是要簡單的得出這個結(jié)論

5、，因為現(xiàn)實中許多案例告訴我們，共有是一種效率比較低下的所有權(quán)形式，甚至是紛爭之源。因此，必須從提高效率的角度對共有權(quán)的行使方式作出一定的修正。筆者因此引入了“共有部分專用使用權(quán)”理論，即在本來應(yīng)該由各區(qū)分所有權(quán)人依其固有的使用方法共同使用的共有部分上設(shè)定“專用使用權(quán)”，由特定人(特定區(qū)分所有權(quán)人或特定第三人)專屬獨占使用。此等權(quán)利之根本目的，一方面實現(xiàn)物盡其用，另一方面盡可能做到權(quán)屬分明，以期減少爭訟。按照這一理論，我們可以在作為區(qū)分所

6、有建筑物共有部分的停車場上為特定的區(qū)分所有權(quán)人或第三人設(shè)置專用使用權(quán)，由這部分區(qū)分人對地下停車場進行使用。 這一理論在我國臺灣地區(qū)已經(jīng)比較成熟，并已在判例中得到確認，關(guān)鍵在于這一理論能否與我國現(xiàn)行法律相兼容。筆者認為，在共有部分上設(shè)立專用使用權(quán)，并沒有突破物權(quán)法定原則，而只是通過債權(quán)的方式對共有物的充分利用，實現(xiàn)資源效益最大化。這也是與現(xiàn)代物權(quán)制度債權(quán)化的趨勢相符合的。 但是由于《物權(quán)法》頒行不過數(shù)月，短期內(nèi)不可能有大的

7、修改，因此現(xiàn)階段可以考慮在其他方面進行一定的變通。比如可以考慮由房地產(chǎn)監(jiān)督管理行政部門擬定商品房買賣合同的樣本，在其中約定地下停車場歸全體業(yè)主共有。于登記方面，地下停車場也不宜單獨登記，而應(yīng)計入專有部分的分攤面積中。 根據(jù)筆者的上述設(shè)想，我們也許能夠從理論上作出解釋，但這就對現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理模式提出了很大的挑戰(zhàn)，我們必須對小區(qū)真正的權(quán)力機構(gòu)——業(yè)主自治機構(gòu)進行重新構(gòu)建，來管理小區(qū)地下停車場的使用秩序。 構(gòu)建業(yè)主自治機構(gòu)

8、有兩個問題需要重點關(guān)注：其一是業(yè)主自治機構(gòu)法律性質(zhì)及地位。依世界各國家或地區(qū)的通行做法，關(guān)于業(yè)主自治機構(gòu)法律性質(zhì)及地位，可以概括為兩種模式，即管理團體模式和非管理團體模式。所謂管理團體模式，就是法律承認由全體業(yè)主組成一個組織，該組織也被稱為管理團體，由該管理團體對內(nèi)進行管理、對外進行各種法律行為或起訴應(yīng)訴。該管理團體可以為法人，亦可以為非法人組織。在此模式下，區(qū)分所有權(quán)人會議為最高意思機關(guān)，業(yè)主委員會則為執(zhí)行機關(guān)。對這兩者不必分別賦予法

9、律地位，只需對該管理團體的法律地位予以確定即可。所謂非管理團體模式，就是法律沒有關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團體的規(guī)定，只是通過一定的管理機關(guān)進行管理。管理機關(guān)主要包括全體區(qū)分所有權(quán)人會議和區(qū)分所有權(quán)人管理委員會，區(qū)分所有權(quán)人會議是意思機關(guān)，而通過全體區(qū)分所有權(quán)人選舉出來的區(qū)分所有權(quán)人管理委員會進行對內(nèi)管理活動和對外的相關(guān)法律行為并參與相關(guān)訴訟。其二是業(yè)主自治機構(gòu)的管理規(guī)則。一般來說，業(yè)主的自治都是通過管理規(guī)約來實現(xiàn)的。從規(guī)約制定的程序而言，規(guī)

10、約是以區(qū)分所有權(quán)人的合意為基礎(chǔ)的，故規(guī)約實質(zhì)上具有契約性；就規(guī)約之效力范圍而言，規(guī)約效力不僅及于訂約的當事人，尚且對于特定的繼受人有效力，此與一般的債權(quán)僅具有相對性不同，因此規(guī)約亦具有團體契約的特點；最后，規(guī)約訂立后，不因區(qū)分所有權(quán)人之更替而影響其效力，就此而言，規(guī)約為區(qū)分所有人的自治規(guī)則。因此，依照意思自治、契約自由的原則，規(guī)約的內(nèi)容得由區(qū)分所有權(quán)人通過業(yè)主大會自行訂定，但不得違法法律的強制性規(guī)定，亦不得違背公序良俗，或排除、變更區(qū)分