民間借貸中簽訂的房屋買賣合同性質(zhì)研究——兼評(píng)法釋〔2015〕18號(hào)文第24條.pdf

1、一直以來，理論界與實(shí)務(wù)界就民間借貸中簽訂的房屋買賣合同的性質(zhì)爭(zhēng)論不休，最高人民法院在《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕18號(hào)）第24條中特對(duì)此作出規(guī)定，然而該條卻未能對(duì)以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”進(jìn)行充分論證，亦未能厘清其與讓與擔(dān)保之間的區(qū)別，從而導(dǎo)致了理解上的偏差。本文首先對(duì)法釋〔2015〕18號(hào)文第24條進(jìn)行文義解讀，進(jìn)而圍繞優(yōu)先受償權(quán)和對(duì)抗力兩個(gè)方面對(duì)以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”進(jìn)行理論反

2、思，隨后考察現(xiàn)行法律體系，指出〔2015〕18號(hào)文第24條與法釋〔2015〕10號(hào)文第28條、第29條在適用中的沖突并分析原因，最終在前述研究的基礎(chǔ)上得出關(guān)于以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)?！闭鎸?shí)性質(zhì)的結(jié)論。
　　本文除導(dǎo)言和結(jié)語外共分為五個(gè)部分。
　　第一部分是法釋〔2015〕18號(hào)文第24條之解讀。該部分內(nèi)容主要從文義上對(duì)條文進(jìn)行解析，首先，第24條承認(rèn)了以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)?！睘楹笞屌c擔(dān)保，并認(rèn)為其與讓與擔(dān)保僅存在權(quán)利轉(zhuǎn)

3、移時(shí)間上的先后之別，而在性質(zhì)、價(jià)值、功能以及歸屬定位等方面并無本質(zhì)區(qū)別。其次，第24條確立了此類案件按照民間借貸關(guān)系審理的原則，這一原則亦體現(xiàn)了擔(dān)保的從屬性特征。第三，第24條肯定了禁止流押條款的原則，出借人可以申請(qǐng)拍賣標(biāo)的物，以償還債務(wù)，并就拍賣價(jià)款或返還或要求補(bǔ)償，此乃以清算義務(wù)之方式避免標(biāo)的物的徑直轉(zhuǎn)移。
　　第二部分是以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)?！钡膬?yōu)先受償權(quán)之反思。該部分內(nèi)容主要圍繞第一部分進(jìn)行理論反思，將以房屋買賣合同設(shè)

4、置的“擔(dān)?！迸c讓與擔(dān)保、不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行比較。讓與擔(dān)保作為非典型擔(dān)保，無論是因轉(zhuǎn)移所有而具有的排他性亦或是作為擔(dān)保物權(quán)本身，債權(quán)人均具備優(yōu)先于他人的受償?shù)匚?，而以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，便無法享有與讓與擔(dān)保類似的優(yōu)先受償權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)抵押因法律的賦予而享有優(yōu)先受償權(quán)，而在以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)?！敝?，雙方僅僅存在一紙合同，不符合法律之設(shè)定，亦無從獲得法律賦予之優(yōu)先。
　　第三部分是以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”的對(duì)抗力之

5、反思。該部分內(nèi)容主要從備案登記以及預(yù)告登記兩個(gè)問題展開。商品房買賣合同的備案登記乃是政府的行政管理行為，不具備創(chuàng)設(shè)物權(quán)、對(duì)抗第三人的效力。而經(jīng)預(yù)告登記的房屋買賣合同雖具有對(duì)抗力，但債權(quán)人享有的權(quán)利仍為債權(quán)，待辦理正式登記后，其創(chuàng)設(shè)的擔(dān)保乃是讓與擔(dān)保，而非“后讓與擔(dān)保”。民法理論發(fā)展至今，我們必須承認(rèn)常態(tài)化下的占有與本權(quán)分離已是不爭(zhēng)的事實(shí)，諸如占有改定等觀念交付方式乃是公示要件主義的軟化，這使得其與公示對(duì)抗主義在物權(quán)變動(dòng)的外觀上幾乎毫無差

6、別，但絕不能因此否認(rèn)公示要件主義與公示對(duì)抗主義之間本質(zhì)的不同。以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”自身并無任何公示，承認(rèn)其與讓與擔(dān)保具備同等性質(zhì)及功能，并企圖通過備案登記、預(yù)告登記等方式賦予其對(duì)抗力，屬于從公示要件主義向公示對(duì)抗主義逃逸。
　　第四部分是法釋〔2015〕18號(hào)文與法釋〔2015〕10號(hào)文適用之沖突。該部分內(nèi)容主要指出兩條文之間的沖突并分析原因。開發(fā)商以房屋買賣合同設(shè)置“擔(dān)保”，而后又將該套房屋出售給善意買受人。因法釋〔20

7、15〕10號(hào)文規(guī)定了善意買受人的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形，而法釋〔2015〕18號(hào)文第24條又將以房屋買賣合同設(shè)置“擔(dān)?！迸c讓與擔(dān)保做同等認(rèn)同，勢(shì)必將造成二者在適用上的沖突。
　　第五部分是以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”的真實(shí)性質(zhì)。該部分內(nèi)容從宏觀上考察，認(rèn)定以房屋買賣合同設(shè)置的“擔(dān)保”不能為雙方之間的借貸合同提供有效擔(dān)保，實(shí)際上，債權(quán)人享有的過戶請(qǐng)求權(quán)還受到一房二賣等情形的限制，該房屋買賣合同不具備擔(dān)保物權(quán)屬性。而從債法性質(zhì)上