商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律適用研究.pdf

1、商品房預(yù)售制度對(duì)于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用,但商品房預(yù)售所具有的不同于一般現(xiàn)房買賣的特征,也給預(yù)購(gòu)人帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)伴隨我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲,且從商品房預(yù)售到交房存在較長(zhǎng)的時(shí)間空檔,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓也已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不可或缺的部分。
　　實(shí)踐中的預(yù)售商品房交易,一方面處于強(qiáng)勢(shì)地位的開發(fā)商(即預(yù)售人)出于對(duì)預(yù)購(gòu)人資信能力的考慮,擬定格式條款限制預(yù)購(gòu)人的權(quán)利自由;另一方面出于各種原因預(yù)購(gòu)人需要轉(zhuǎn)讓所

2、購(gòu)預(yù)售商品房,甚至在房?jī)r(jià)飛漲時(shí),預(yù)購(gòu)人基于投資性購(gòu)房的目的,通過轉(zhuǎn)讓行為而牟利。另外,開發(fā)商在利益的驅(qū)使下,“一房多賣”的現(xiàn)象也是時(shí)有發(fā)生。從司法實(shí)踐中法院審理的大量有關(guān)此類案件的糾紛可以看出,實(shí)務(wù)界對(duì)預(yù)售合同能否轉(zhuǎn)讓的態(tài)度不同,對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)蘊(yùn)含的法律原則缺乏認(rèn)識(shí),造成司法裁判的不統(tǒng)一,同一案件,法院內(nèi)部往往形成不同處理意見的對(duì)立,或者類似案件,不同地區(qū)法院的判決明顯不同。出現(xiàn)以上問題的原因在于我國(guó)現(xiàn)有的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)不完備

3、,尤其是對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一。通過對(duì)現(xiàn)有關(guān)于其法律性質(zhì)的兩種學(xué)說—債權(quán)債務(wù)說和物權(quán)說進(jìn)行比較,并結(jié)合民法理論和具體實(shí)踐,發(fā)現(xiàn)兩種學(xué)說各自都有其存在的缺陷,難以對(duì)各方主體的權(quán)益形成有效的保護(hù)。對(duì)此比較合理的途徑是從“債權(quán)物權(quán)化”的角度將預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓定性為買賣合同,賦予債權(quán)以一定程度的對(duì)抗效力,保護(hù)權(quán)利人的利益。同時(shí)解決預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓糾紛法律適用的關(guān)鍵在于對(duì)合同自由給予適當(dāng)限制,并統(tǒng)一預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范,細(xì)化預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的具體

4、法律規(guī)定。因此,基于對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律適用的完善,首先,應(yīng)從立法層面對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合法性、轉(zhuǎn)讓的種類、轉(zhuǎn)讓條件及程序作出具體性的規(guī)定,以規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為,使實(shí)踐中預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓達(dá)到法律適用的一致,維護(hù)法律的統(tǒng)一與威嚴(yán),切實(shí)保護(hù)各方當(dāng)事人的利益。其次,在登記制度方面,確立《物權(quán)法》在房地產(chǎn)登記法律體系中的核心地位,改造現(xiàn)有的商品房預(yù)售合同登記備案制度,建立預(yù)售合同登記制度和預(yù)告登記制度的銜接,防止預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中糾紛的產(chǎn)生,保障受讓人的購(gòu)房權(quán)益