預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓之法律分析.pdf

1、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，從民法理論分析，轉(zhuǎn)讓并非是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)，而是一種債權(quán)或債權(quán)債務(wù)以及所有權(quán)之期待權(quán)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)分別是債權(quán)讓與和債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。本文用大量篇幅分析了預(yù)售人和貸款銀行在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中影響力的大小。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓本質(zhì)上是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，在現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，就會(huì)存在預(yù)購人將所購商品房再行轉(zhuǎn)讓給第三人的可能，法律雖有違約制度加以保護(hù)，但受讓人取得預(yù)售商品房所有權(quán)的交易目的將無法實(shí)

2、現(xiàn)。借鑒各國立法以及我國商品房預(yù)售登記制度，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓登記的性質(zhì)也應(yīng)定性為預(yù)告登記。此外，本文還著重分析了商品房預(yù)售登記和商品房轉(zhuǎn)讓登記的效力問題。在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的過程中，不僅要明確預(yù)售人、預(yù)購人、受讓人、銀行等各方主體權(quán)益所在，而且更重要是分析轉(zhuǎn)讓給各方帶來的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，文章提出我國應(yīng)盡早建立完備的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制以及信用檔案；銀行在預(yù)售商品房抵押貸款中引入“立即到期條款”；政府參與個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；充分發(fā)揮商