預售商品房轉讓法律制度研究.pdf

1、預售商品房轉讓，俗稱“炒樓花”，指的是預購人將以預售方式購買的房屋轉讓給他人的行為，通常包括兩種情況：一是購房人在尚未辦理登記取得土地及房屋產(chǎn)權之前的轉讓；二是雖經(jīng)登記并取得了房地產(chǎn)權證書，但以按揭方式購買且按揭期限未滿的商品房再轉讓的行為。 近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，商品房預售已成為我國重要的房屋銷售方式。由于商品房價_榭寺續(xù)升溫，預售商品房的轉讓也十分活躍，有學者認為預售商品房轉讓是房價不斷上漲

2、之根源，建議限制或禁止其自由流轉。我國并無預售商品房轉讓的直接法律依據(jù)，實踐中各個地方理解迥異，做法也大相徑庭。理論研究的欠缺導致本無任何制度障礙的預售商品房轉讓在實務中卻困難重重，不能正常流轉，實現(xiàn)其應有價值。鑒于此，本文對預售商品房轉讓法律制度作了全面的梳理與分析。 第一部分討論商品房預售制度。預售商品房轉讓以預售制度的存在為前提，故本文首先分析預售制度。商品房預售肇始于我國香港，其最大的特點在于買賣時房屋尚未建成，但本質(zhì)上

3、仍是不動產(chǎn)買賣。預售現(xiàn)已成為我國新建商品房的主要銷售形式，為房地產(chǎn)市場的繁榮立下了汗馬功勞，然實務中衍生了很多問題，取消之聲不絕于耳。對商品房預售制度，學者主要有三種意見：贊同論；完善論；反對論。筆者以大量的事實為依據(jù)，認為我國目前尚不具備取消該制度的環(huán)境，傾向于在現(xiàn)有制度的基礎上，加強監(jiān)管，進一步完善商品房預售制度。 第二部分對預售商品房轉讓進行了全面的分析與檢討。本部分首先對預售商品房轉讓之正當性作了分析，我國目前的高房價有

4、很多因素，但從某種意義上說，是政府房地產(chǎn)政策的失誤，或者說是方向性偏差所致。政府的主要注意力應當是保障普通勞動者和低收入者的住房，實現(xiàn)‘倨者有其屋”的夢想，而非使大多數(shù)國民通過市場方式獲得住房。政府應重視市場規(guī)律，不對預售商品房轉讓限制過多，但應分清投資性預售房轉讓與自主性預售房轉讓，對前者應當限制或是禁止，而對后者則沒有限制或禁止的必要。其次，在分析預售商品房轉讓正當性之基礎上，全面梳理和檢討了我國有關預售商品房轉讓的法律法規(guī)，主要有

5、允許和禁止兩種立法例，并多是部門規(guī)章或地方性法規(guī)，這樣的立法現(xiàn)狀不利于樹立法律的統(tǒng)一性、權威性和嚴肅性，也不利于市場的健康發(fā)展，且有損當事人的權益。第三，預售商品房轉讓合同的法律性質(zhì)主要有房屋期權買賣、物權轉讓和債權轉讓三種學說，債權轉讓說得到多數(shù)學者的贊同，筆者亦持此種意見。最后，預售商品房轉讓的條件和程序有：存在合法有效的商品房預售關系；轉讓合同不違反法律法規(guī)的有關規(guī)定；轉讓的標的物必須是以預售方式購買的商品房；轉讓方與受讓方之間的

6、協(xié)議意思表示真實，不存在欺詐、脅迫、重大誤解等內(nèi)容；轉讓應當簽訂轉讓合同，采取書面形式，并需要在房地產(chǎn)管理機構登記備案；當事人到稅務機關繳納轉讓行為所涉及的契稅，以履行公民個人義務。 第三部分介紹了按揭房轉讓的諸多情況。按揭是隨商品房預售制度的引進而進入我們視野的，我國大陸按揭具有與香港地區(qū)按揭不同的法律屬性，即按揭是抵押。按揭法律關系十分復雜，涉及眾多當事人，其中預購人與開發(fā)商的買賣關系和預購人與銀行的抵押借貸關系是最基本的兩

7、種關系。按揭房轉讓占預售商品房轉讓之主要部分，明確各方當事人的責任對按揭房的順利轉讓具有重要意義。本文不惜筆墨，對按揭房轉讓過程中之預購人、開發(fā)商、銀行和買受人的義務作了全面的分析，以期能促進按揭房的流轉。 第四部分探討了預售商品房轉讓登記備案及相關制度。我國現(xiàn)行法律規(guī)定，預售商品房轉讓須進行登記備案，然此種登記并不是傳統(tǒng)意義上的物權登記，不具有物權效力，僅是行政機關為加強管理而采取的行政措施。登記備案制度之缺陷促使我們要建立預