2018年1~11月房地產(chǎn)與基建數(shù)據(jù)專題點(diǎn)評(píng)：年底基建項(xiàng)目批復(fù)加速，房地產(chǎn)竣工加快

1、<p><b>　　主要觀點(diǎn)</b></p><p>　　基建：年底基建項(xiàng)目批復(fù)加快，關(guān)注城軌和鐵路投資</p><p>　　經(jīng)測(cè)算，我國(guó)1-11月基建投資同比增長(zhǎng)1.19%，連續(xù)兩個(gè)月小幅回升，較2017年同期低14.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，電力熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng) 業(yè)投資累計(jì)同比下降8.8%，邊際略有改善，其余兩個(gè)行業(yè)低位平穩(wěn)增長(zhǎng)。<

2、;/p><p>　　11月-12月中上旬，發(fā)改委批復(fù)機(jī)場(chǎng)、軌道交通等基建投資項(xiàng)目增多。其中，12月中上旬發(fā)改委陸續(xù)集批復(fù)了4個(gè)軌道交通項(xiàng)目。不到一個(gè)月時(shí)間軌道交通的批復(fù)金額，已經(jīng)接近2017全年軌道交通批復(fù)金額。可見，年底發(fā)改委批復(fù)軌道交通基建項(xiàng)目的速度加快。</p><p>　　截止2018年12月19日，發(fā)改委年初以來(lái)批復(fù)基建項(xiàng)目金額累計(jì)8715.71億元，同比增長(zhǎng)19%。憑借12月中旬上

3、海的軌道交通項(xiàng)目，2018年發(fā)改委</p><p>　　批復(fù)基建項(xiàng)目投資金額一舉超過2017年，改寫過去兩年持續(xù)下降的局面，實(shí)現(xiàn)逆襲。</p><p>　　房地產(chǎn)：年底房屋竣工加快，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資存在放緩風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.7%，環(huán)比持平；剔除“土地購(gòu)置費(fèi)”后1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)-3.7%，降幅收窄；與

4、房屋施工相關(guān)的建筑安裝工程投資繼續(xù)萎縮（同比-3.7%），邊際小幅改善。1-11月土地購(gòu)置費(fèi)連續(xù)5個(gè)月放緩（同比+60.5%），但仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的源動(dòng)力。土地購(gòu)置費(fèi)中，“價(jià)外因素”貢獻(xiàn)49.5個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，連續(xù)5個(gè)月下降，土地成交價(jià)款貢獻(xiàn)11個(gè)百分點(diǎn)，基本平穩(wěn)?！皟r(jià)外因素”持</p><p>　　續(xù)走弱導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)增速持續(xù)放緩。研究發(fā)現(xiàn)，土地成交價(jià)款對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度領(lǐng)先“價(jià)外因素”對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增

5、長(zhǎng)貢獻(xiàn)度一年時(shí)間。由于2018年1-11月土地成交價(jià)款對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度同比減弱，那么根據(jù)領(lǐng)先關(guān)系，2019年“價(jià)外因素”對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度可能同</p><p>　　比減弱；如果2019年土地成交價(jià)款增速平穩(wěn)或放緩，那么2019年土地購(gòu)置費(fèi)增速將回落，使得2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資存在放緩風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　廣義住宅壘庫(kù)加快，高周轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力繼續(xù)邊際轉(zhuǎn)弱。1-11月新開工面積繼

6、續(xù)超預(yù)期，但商品房預(yù)售放緩，現(xiàn)房銷售降幅擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，1-11月房屋新開工面積增長(zhǎng)16.8%，較1-10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；1-11月商品房銷售面積回落0.8個(gè)百分點(diǎn)（同比+1.4%），其中住宅期房銷售增速回落0.7 個(gè)百分點(diǎn)（同比+10.1%），現(xiàn)房銷售降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)（同比-26.8%）。庫(kù)存方面，11月份狹義住宅去庫(kù)放緩，廣義住宅加速壘庫(kù)，銷售壓力同比均增大。</p><p>　　銀行對(duì)房企信貸依

7、然收緊，但邊際呈現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)，房企銷售回款與自籌資金略有放緩。1-11月房企銷售回款（同比+10%）和自籌資金（同比</p><p>　　+9.7%）增速有所放緩，但仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金增長(zhǎng)（同比+7.6%）的主要來(lái)源；銀行對(duì)開發(fā)商信貸維持收緊（同比-3.7%），但邊際呈現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)。</p><p>　　單月來(lái)看，11月房屋新開工面積、施工面積與竣工面積環(huán)比均較快增長(zhǎng)，尤其是竣工面積，環(huán)比

8、大增51.2%，印證年底趕工的判斷。預(yù)計(jì)在環(huán)保嚴(yán)禁“一刀切”、開發(fā)商“高周轉(zhuǎn)” 以及明年春節(jié)時(shí)間較早的背景下，12月房屋竣工面積環(huán)比將進(jìn)一步增長(zhǎng)。如果12月竣工面積環(huán)比增速超</p><p>　　過166%，那么12月單月竣工面積將超過去年同期，2018全年竣工面積累計(jì)同比降幅收窄至-9.2%以內(nèi)（2018年1-11月竣工面積累計(jì)同比-12.3%）。</p><p><b>　　

9、基建</b></p><p>　　經(jīng)測(cè)算，我國(guó)1-11月基建投資增速回升至1.19%，連續(xù)兩個(gè)月小幅反彈</p><p>　　經(jīng)測(cè)算，1-11月我國(guó)基建投資159071.9億元，同比增長(zhǎng)1.19%，增速連續(xù)兩個(gè)月小幅回升，較1-10月提高0.27個(gè)百分點(diǎn)，但仍為2012年3 月以來(lái)最低增速，較2017年同期低14.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-11月：</p><

10、p>　　電力熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)-8.8%，1-10月為增長(zhǎng)-9.6%，拉動(dòng)1-11月基建投資增長(zhǎng)-1.5個(gè)百分點(diǎn)；</p><p>　　交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)4.5%，1-10月為增長(zhǎng)4.6%，拉動(dòng)1-11月基建投資增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)；</p><p>　　水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)2.4%，1-

11、10月為增長(zhǎng)2.1%，拉動(dòng)1-11月基建投資增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。</p><p><b>　　基建</b></p><p>　　年底發(fā)改委批復(fù)軌道交通基建項(xiàng)目的速度加快</p><p>　　11-12月，發(fā)改委批復(fù)機(jī)場(chǎng)、軌道交通等基建投資項(xiàng)目增多。</p><p>　　12月中上旬，發(fā)改委陸續(xù)集批復(fù)了4個(gè)軌道交通項(xiàng)目，

12、計(jì)劃投資金額合計(jì)達(dá)到4029億元，其中僅上海的一個(gè)軌道交通項(xiàng)目就達(dá)到2983.5億元。截止2018年12月19日，發(fā)改委年初以來(lái)批復(fù)基建項(xiàng)目金額累計(jì)8715.71億元，同比增長(zhǎng)19%。憑借12月中旬上海的軌道交通項(xiàng)目，2018年 發(fā)改委批復(fù)基建項(xiàng)目投資金額一舉超過2017年，改寫過去兩年持續(xù)下降的局面，實(shí)現(xiàn)逆襲。</p><p>　　不到一個(gè)月的時(shí)間，軌道交通的批復(fù)金額已經(jīng)接近2017全年?？梢?，年底發(fā)改委批復(fù)

13、軌道交通基建項(xiàng)目的速度加快。</p><p>　　我們?cè)?019年螺紋鋼鐵礦石年報(bào)《在“灰犀?！北成现?jǐn)慎博弈》中提到：2016年以來(lái)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“三去一降一補(bǔ)”穩(wěn)步推進(jìn)。目前</p><p>　　“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿”已經(jīng)接近尾聲；“降成本”正在進(jìn)行，比如減稅降費(fèi)，改善民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境；“補(bǔ)短板”有望成為2019年的 重頭戲。預(yù)計(jì)2019年財(cái)政會(huì)偏積極，發(fā)改委批復(fù)基建項(xiàng)目會(huì)有所加

14、快。鐵路、城軌過去兩年被放緩的投資在2019年可能被再次激活。</p><p>　　2018年三大基建行業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)的投資完成額領(lǐng)漲，預(yù)計(jì)在鐵路、城軌發(fā)力的帶動(dòng)下，2019年增速進(jìn)一步加快，從而提</p><p>　　振2019年基建投資增長(zhǎng)。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p><p>

15、　　與房屋施工相關(guān)的建安工程投資仍然萎縮，但邊際改善</p><p>　　2018年1-11月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月持平。</p><p>　　分項(xiàng)來(lái)看，1-11月：</p><p>　　“其他費(fèi)用投資”累計(jì)39171.79億元，同比增長(zhǎng)46.9%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)12.5個(gè)百分點(diǎn)， 1-10月

16、為12.7個(gè)百分點(diǎn)， 仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的引擎所在；</p><p>　　“建筑工程”累計(jì)61503.24億元，同比增長(zhǎng)-3.0%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)-1.9個(gè)百分點(diǎn)，1-10月為-2.1個(gè)百分點(diǎn)；</p><p>　　“安裝工程”累計(jì)8132.25億元，同比增長(zhǎng)-8.7%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)-0.8個(gè)百分點(diǎn)，1-10月為-0.7個(gè)百分點(diǎn)；</p><p

17、>　　“設(shè)備工器具購(gòu)置”累計(jì)1275.73億元，同比增長(zhǎng)-10.3%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)-0.1個(gè)百分點(diǎn)，1-10月為-0.1個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　1-11月“建筑工程”與“安裝工程”合計(jì)69635.5億元，同比增長(zhǎng)-3.7%，1-10月為同比增長(zhǎng)-4.0%。與房屋施工相關(guān)的建安工程投資仍然萎縮，但邊際小幅改善。</p><p>　　1-11月剔除“土地購(gòu)置費(fèi)”的房

18、地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)-3.7%，1-10月為-4.0%。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p><p>　　土地購(gòu)置費(fèi)同比增速連續(xù)5個(gè)月放緩，但仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的源動(dòng)力</p><p>　　2018年1-11月份土地購(gòu)置費(fèi)33590.31億元，同比增長(zhǎng)60.5%，較1-10月下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，占“其他費(fèi)用投資”比重85.

19、8%， 環(huán)比提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)創(chuàng)新高。</p><p>　　土地購(gòu)置費(fèi)同比增速連續(xù)5個(gè)月放緩，但依然可觀。</p><p>　　土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的源動(dòng)力。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p><p>　　1-11月土地購(gòu)置面積增速放緩，地價(jià)同比增速保持溫和</p>

20、<p>　　2018年1-11月土地購(gòu)置面積累計(jì)25325.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，1-10月為同比增長(zhǎng)15.3%；</p><p>　　2018年1-11月份土地成交價(jià)款累計(jì)13746.36億元，同比增長(zhǎng)20.2%，1-10月為同比增長(zhǎng)20.6%；</p><p>　　據(jù)此推算，1-11月每平方米土地購(gòu)置價(jià)格平均為5428元，同比增長(zhǎng)5.17%，1-10月為同比增長(zhǎng)

21、4.62%。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p><p>　　1-11月土地購(gòu)置費(fèi)中“價(jià)外因素”的貢獻(xiàn)連續(xù)5個(gè)月走弱</p><p>　　1-11月土地購(gòu)置費(fèi)中，土地成交價(jià)款占比提高至40.9%，連續(xù)7個(gè)月上升，創(chuàng)年內(nèi)新高，土地成交價(jià)款以外的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱“價(jià)外因素”）占比59.1%，連續(xù)7個(gè)月回落，創(chuàng)年內(nèi)新低。</p>

22、;<p>　　1-11月土地購(gòu)置費(fèi)的“價(jià)外因素”拉動(dòng)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)約49.5個(gè)百分點(diǎn)，較1-10月回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月走低， 累計(jì)走低15.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款拉動(dòng)11個(gè)百分點(diǎn)，較1-10月回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，基本平穩(wěn)。</p><p>　　可見，“價(jià)外因素”是土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)，其持續(xù)走弱導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)增速持續(xù)放緩。</p><p>　　研究發(fā)現(xiàn)，201

23、2年以來(lái)土地成交價(jià)款對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度領(lǐng)先“價(jià)外因素”對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度一年時(shí)間。由于2018年1-11月土地成交價(jià)款對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度同比減弱（減少約50%），那么根據(jù)領(lǐng)先關(guān)系，2019年 “價(jià)外因素”對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度可能同比減弱；如果2019年土地成交價(jià)款增速平穩(wěn)或放緩，那么2019年土地購(gòu)置費(fèi)增速將回落，使得2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資存在放緩風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　

24、房地產(chǎn)</b></p><p>　　1-11月商品房預(yù)售增速穩(wěn)中偏弱，現(xiàn)房銷售降幅擴(kuò)大，高周轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力繼續(xù)邊際轉(zhuǎn)弱</p><p>　　2018年1-11月，商品住宅銷售面積累計(jì)128713.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.1%，較1-10月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月回落。</p><p>　　1-11月商品住宅銷售面積中，期房銷售面積比重較1-10月提高&

25、lt;/p><p>　　0.2個(gè)百分點(diǎn)至84.5%；</p><p>　　1-11月商品住宅期房銷售面積累計(jì)86865.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，1-10月為10.8%；現(xiàn)房銷售面積累計(jì)16613.1萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)-26.8%，1-10月為-25.7%，降幅連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p>

26、<p>　　狹義住宅去庫(kù)放緩，廣義住宅加速壘庫(kù)，銷售壓力同比均增大</p><p>　　11月份狹義住宅庫(kù)存（=商品住宅待售面積）25484萬(wàn)平方米， 較10月減少204萬(wàn)平方米或0.8%，去庫(kù)存放慢，同比減少17.3%； 按照1-11月商品住宅現(xiàn)房平均銷售面積計(jì)算，可供銷售14個(gè)月， 同比增加1.6個(gè)月，增幅擴(kuò)大。</p><p>　　11月份廣義住宅庫(kù)存（=住宅施工面

27、積-商品住宅銷售面積）為428458.74萬(wàn)平方米，較10月增加1547.29萬(wàn)平方米或0.4%，由加速壘庫(kù)，同比增長(zhǎng)6.9%；按照1-11月商品住宅（現(xiàn)房+期房） 平均銷售面積計(jì)算，可供銷售36.6個(gè)月，同比增加1.6個(gè)月，增幅擴(kuò)大。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p><p>　　銀行對(duì)房企信貸依然收緊，但邊際改善，銷售回款與自籌資金增速放緩&l

28、t;/p><p>　　1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì)150076.84億元，同比增長(zhǎng)</p><p>　　7.6%，較1-10月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-11月：</p><p>　　國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)21807.49億元，同比增長(zhǎng)-3.7%，1-10月為增長(zhǎng)- 5.2%，拉動(dòng)1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)-0.6個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>

29、;　　自籌資金累計(jì)50618.71億元，同比增長(zhǎng)10%， 1-10月為增長(zhǎng)10.8%， 拉動(dòng)1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)3.3個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　其他資金累計(jì)77548.62億元，同比增長(zhǎng)9.7%，1-10月為增長(zhǎng)10%， 拉動(dòng)1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)4.9個(gè)百分點(diǎn)。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b></p><p

30、>　　1-11月新開工面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)16.8%，繼續(xù)超預(yù)期</p><p>　　與1-10月相比，1-11月房屋施工面積增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)施工面積增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積仍然萎縮，跌幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增速下滑0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月回落。</p><p><b>　　房地產(chǎn)</b><

31、;/p><p>　　單月來(lái)看，11月房地產(chǎn)趕工，竣工面積環(huán)比大增51.2%，12月有望進(jìn)一步增長(zhǎng)</p><p>　　11月房屋新開工面積20140.48萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24.5%，同比增長(zhǎng)21.7%；</p><p>　　11月房屋施工面積20461.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.9%，同比增長(zhǎng)27%；</p><p>　　11月房屋竣工面積

32、9463.93萬(wàn)平方米，繼續(xù)季節(jié)性回升，環(huán)比大增51.2%，同比增長(zhǎng)-11% 。</p><p>　　11月當(dāng)月，房屋新開工面積、施工面積與竣工面積環(huán)比均大幅增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)年末趕工的判斷相符。</p><p>　　從季節(jié)性規(guī)律來(lái)看，四季度是竣工加速的季節(jié)，今年10、11月份的情況符合季節(jié)性規(guī)律。而12月通常是房屋竣工面積環(huán)比暴增的月份。2009-2017年，12月單月竣工面積環(huán)比11月增速

33、依次為：332%、363%、247%、238%、219%、190%、146%、146%、137%。</p><p>　　在環(huán)保嚴(yán)禁“一刀切”、開發(fā)商“高周轉(zhuǎn)” 以及明年春節(jié)時(shí)間較早的背景下，12月房屋竣工面積環(huán)比有望保持增長(zhǎng)。如果12月竣</p><p>　　工面積環(huán)比增速超過166%，那么12月單月竣工面積將超過去年同期，全年竣工面積累計(jì)同比降幅將收窄至-9.2%以內(nèi)。 </p&g