[學習]房地產課件房地產與房地產市場

1、1,第一章,房地產與房地產市場,2,第一節(jié) 房地產,一、房地產概念1.房地產的定義：房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。2.房地產的三種存在形態(tài)(1)土地：如一塊無建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時，可無視建筑物的存在，如為征收土地稅費或確定補交土地使用權出讓金的數(shù)額而單獨評估土地價格。(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨看待。如為房屋入火災保險

2、，房屋拆遷補償?shù)取?3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。,3,,3. 房地產用詞(1) 房地產：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。(2) 房地：指土地與建筑物合成一體，如說房地價格時，即指此價格包含土地價格及建筑物價格。(3) 土地：僅指土地部分。(4) 建筑物：僅指建筑物部分。4. 房地產的別名(1) 不動產：指不能移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產。(2) 物業(yè)：在香港，通常使用“物業(yè)”

3、這個詞，其實質就是房地產。,4,房地產概念的總結,,5,思 考,土地與地產的區(qū)別房屋與房產的區(qū)別,6,二、房地產的特點,（一）物理特征1、不可移動性；2、異質性；3、不滅性。（二）經濟特征1、稀缺性；2、經濟壽命長；3、適應性；4、位址。,7,第二節(jié) 房地產市場,一、概念（1）狹義的房地產市場：指房地產商品交易的場所。（2）廣義的市場： 一是房地產商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和； 二是房

4、地產商品流通過程中各種交換關系的總和。具體地說，它包括房地產所有權的買賣、租賃、抵押、典當及產權互換以及土地使用權的有償出讓、轉讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經營性活動。,8,二、房地產市場的特點,房地產市場與其他的市場不同，其差別是因為個人資產的價值、政府在房地產市場中的角色，人們獲得資產的方式和人們希望資產帶來的效用等因素造成的。（1）價值量大；（2）政府干預；（3）感覺；（4）愿望；（5）心理效用。,

5、9,三、房地產市場的分類,現(xiàn)階段中國的房地產市場根據其組成可以分為房產市場、地產市場、房地產金融市場、房地產勞務市場和房地產信息市場五種類型。（1）房產市場按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場從供房時間分：現(xiàn)貨市場和期貨市場,10,（2）地產市場一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國家這一所有權主體將指定地段通過招標、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者，開發(fā)者一次性支付出讓期內享有的土地使用權的出讓費用。二級市場：即

6、城市地產轉讓市場，指土地在一級市場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，再轉讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權可否直接轉讓？,11,（3）房地產金融市場：指通過房地產專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房儲蓄業(yè)務，或者運用按揭等方式為房地產買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。（4）房地產勞務市場：指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設計、室內

7、外裝修、房屋附屬建筑和設備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產輔助市場。（5）房地產信息市場：指圍繞房地產業(yè)務和技術咨詢、房地產租賃和買賣行情以及有關資料等所形成的供需市場。,12,四、不完全競爭條件下的房地產價格問題,（一）基本概念和術語1、交易價格：指房地產在進行交易過程中發(fā)生的價格，是雙方議價的結果，也稱為實際價格。2、最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。3、市場價值：是經濟學理論中認為的房

8、地產市場價格波動的中心，也稱為不動產價值或理論價格。4、評估價格：是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種最可能的估計、推測或判斷。5、投資價值：對于投資者而言，就是預期的未來收益的價值。反映了投資者對某一房地產未來預期利潤能力的一種假定。,（二）房地產交易價值的形成,當Vp≥Vs，賣，Vs為最低價（a端）,當Vb≥VI，買，VI為最高可接受價格（d端）,賣方,買方,當a<d時，交易有可能發(fā)生，否則無法成交,,房地產交易價格的

9、形成取決于交易雙方對同一宗房地產價值的不同認知，只有買方對房地產投資價值的評估不低于賣方時，交易才會發(fā)生。在這一區(qū)間內，實際成交價格會在某一位置發(fā)生，取決于雙方的議價技巧。,14,第三節(jié) 房地產業(yè),一、房地產業(yè)的內涵房地產業(yè)：從事房地產綜合開發(fā)、經營、管理和服務的綜合性行業(yè)。具體包括，土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。房地產業(yè)涉及的范

10、圍很廣，其中，房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。,15,二、房地產業(yè)的特性1.基礎性2.先導性：超前建設 進行國民經濟建設，首先要由房地產開發(fā)和經營提供生產和生活的空間。當然，也不能盲目夸大，否則會造成樓宇閑置。3.帶動性：房地產業(yè)可以帶動56個相關產業(yè)的

11、發(fā)展。 按照中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌宣布的數(shù)字，房地產業(yè)的發(fā)展將拉動相關24個行業(yè)的發(fā)展，其拉動比例為1：1.3。而從支撐中國經濟增長的數(shù)字分析來看，房地產業(yè)也確實在成為推動經濟增長的主力軍。 戴德梁行泛城中國執(zhí)行董事吳少聰說，“房地產業(yè)已日漸成為上海的支柱產業(yè)?！币晃汇y行界人士更指出，沒有一個行業(yè)像房產業(yè)那樣帶動如此多的相關行業(yè)。 世界銀行1994年的一項研究表明，100億元的住房建設投資將創(chuàng)造170-

12、220億元的需求，每銷售100億元住房，將帶動130～150億元其他商品銷售，需求帶動系數(shù)保守估計值為3。,4.靈敏性 市場經濟的寒暑表，社會經濟的寒暑表。5.風險性 高收益與高風險并存。6.周期性 房地產業(yè)的周期性在美國、日本，我國大陸、香港、臺灣都很明顯。7.對金融業(yè)的依賴性 1998年，全國房地產開發(fā)投資資金來源中，開發(fā)商自有資金僅占12.5%。美國學者研究認為，二戰(zhàn)以后，美國房地產業(yè)的周期性與

13、抵押貸款市場的變化一致。,17,三、房地產業(yè)在國民經濟中的作用1．能促進國民經濟的增長 近幾年，積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得了明顯的效果，GDP增長7%以上，在這中間，房地產投資的作用功不可沒。以2000年為例，全社會完成固定資產投資32619億元，比1999年增長9.3%，其中的2.7個百分點是由4902億元房地產投資引起的。根據投入-產出模型測算，如果新增住宅投資500億元，房地產業(yè)增加值占GDP的比重可以提高0.

14、25個百分點，通過連鎖反應，最終可以拉動GDP增幅上升0.65個百分點。 據聯(lián)合國統(tǒng)計，各國用于房屋建造的投資占國民經濟生產總值的6%-12%，新創(chuàng)造資產占同年固定資產形成總值的一半以上。,18,,房地產業(yè)是財政收入的重要來源，一般可占政府財政收入的10%-40%。杭州市公開表彰了2002年度地稅前100名納稅大戶，其納稅總額占全市地方稅收總收入的35.71%。在這100強中，房地產企業(yè)有30家，納稅額占到百強總納稅的26.

15、98%，此外，與房地產有關的產業(yè)，如建筑公司以及設計研究院也有五家上了百強名單。 初步測算，房地產業(yè)增加值占GDP的比重，2000年為1.91%。資料顯示，美國房地產業(yè)增加值占GDP的11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%，法國、挪威分別占7.1%、9.6%，菲律賓占6.7%，就連泰國和印度也分別占4.4%和3.3%。,19,2．推動相關產業(yè)的發(fā)展 有數(shù)據顯示，房地產業(yè)產值每增加1元，能使相關產業(yè)產值增加1.5

16、-2.0元。據投入—產出模型測算，每100億元房地產投資（或叫銷售100億元住宅的產出）可以誘發(fā)國民經濟各部門的產出286億元，其中，誘發(fā)建筑業(yè)產出90.76億元。 在美國，建筑業(yè)約每年消費冶金工業(yè)產品的16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。在我國，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的25%，木材約占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。 房地產業(yè)與制造業(yè)也有密切的關系。據投入—

17、產出模型測算，每100億元房地產投資可以誘發(fā)制造業(yè)產出123.61億元，其中，非金屬礦物制品業(yè)最高、31.45億元，金屬冶煉及壓延加工業(yè)其次、18.81億元，化學工業(yè)再次、14.98億元，排在最后的是金屬制品業(yè)9.82億元、機械工業(yè)8.79億元、電器機械及器材制造業(yè)7.58億元等等。,20,,房地產業(yè)誘發(fā)相關部門的產出，除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為采礦業(yè)（16.64億元）、商業(yè)（11.16億元）、房地產業(yè)自身（10.98億元）、電力煤

18、氣自來水供應業(yè)（6.59億元）、貨物運輸及倉儲業(yè)（5.86億元）、社會服務業(yè)（4.98億元）、農業(yè)（4.55億元）、金融保險業(yè)（4.08億元）、郵電業(yè)（3.05億元）、飲食業(yè)（1.57億元）、綜合技術服務業(yè)（1.18億元）等等。房地產業(yè)也具有生產、交換、消費等過程，貫穿這個過程的資本運動客觀上需要銀行等金融機構為其提供資本融通服務。相應地，房地產業(yè)的發(fā)展也推動了金融業(yè)的發(fā)展。,21,3．有利于增加就業(yè)崗位 以與房地產業(yè)關聯(lián)度最高

19、的建筑業(yè)為例，按照每1億元住宅投資與施工面積1：16.7測算，新增500億元住宅投資，可以增加8390萬平方米的施工面積，而完成1萬平方米施工面積需要從業(yè)人員167人。由此推算，新增500億元住宅投資可以安排就業(yè)人員140萬人。若考慮建筑業(yè)對國民經濟其他行業(yè)的帶動作用，依據投入—產出模型測算，建筑業(yè)每生產1億元產品需要直接消耗0.64億元的工業(yè)產品，還可以帶動0.04億元的商品銷售，工商兩大行業(yè)工作量的增加可以解決更多的就業(yè)崗位。,22

20、,,4．促進城市經濟發(fā)展，改善城市面貌 房地產業(yè)的發(fā)展，尤其是國有土地使用權的有償出讓，為城市建設提供了穩(wěn)定的財政來源。據調查，深圳、珠海等地來自土地的收益可達財政收入的40%，被稱為政府的第二財政，極大地促進了地方的工業(yè)化和城市化進程；大批三資企業(yè)的興起、大量外資的引入、人才和勞動力的聚集又為本地區(qū)的經濟發(fā)展帶來了生機和活力。舊城改造和城市基礎設施的建設因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。,23,,5．誘導城鎮(zhèn)居民個人消費，

21、提高居住水平改革開放以來，住宅建筑商品化、社會化程度逐步提高，大量的商品住宅、經濟適用住房入市。到2000年年底，城鎮(zhèn)住宅投資累計達到3.44萬億元，累計竣工住宅面積57.2億平方米。根據城調總隊初步統(tǒng)計，2000年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6280元，比上年增長6.7%，人均消費性支出4990元，比上年增長8.1%，并且，教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險等成為城市居民新的消費熱點，其中，居民人均購房支出460元、比上年增