淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制</p><p>　　摘 要：近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，由于高利潤(rùn)，很多房地產(chǎn)公司只注重銷售收入，而輕視成本控制。但隨著政府調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致原材料成本上升，使得開(kāi)發(fā)成本提高，房地產(chǎn)利潤(rùn)越來(lái)越薄，因此如何有效控制房地產(chǎn)成本是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的當(dāng)務(wù)之急。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；開(kāi)發(fā)成本；期間費(fèi)用

2、</p><p>　　1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的背景 </p><p>　　高利潤(rùn)的房產(chǎn)時(shí)代，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的重視，也催生了“重營(yíng)銷、輕成本”的短視觀念，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理水平整體落后。 </p><p>　　最近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家房地產(chǎn)政策的深入改革。地產(chǎn)微利時(shí)代的來(lái)臨，很大程度上促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的重視。在最近十

3、幾年，管理思想和模式有了深刻演變：從2003年開(kāi)始，形成以萬(wàn)科為代表的核算型成本管理方法，到2006年后，形成以合約規(guī)劃為事前控制的目標(biāo)成本控制方法，再到2009年，形成以成本策劃和成本控制耦合的新理念。三大成本各有測(cè)重：成本核算階段重在核算，屬于事后型，強(qiáng)調(diào)算的準(zhǔn)確；成本控制階段強(qiáng)調(diào)對(duì)目標(biāo)成本的合理控制；成本策劃階段強(qiáng)調(diào)對(duì)前期成本設(shè)置 ，追求結(jié)構(gòu)最優(yōu)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)成本理論一直在創(chuàng)新。 </p><p>　　

4、2 房地產(chǎn)成本的構(gòu)成 </p><p>　　研究房地產(chǎn)成本控制問(wèn)題，首先要明確房地產(chǎn)成本的構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)成本包括：土地出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償款、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、期間費(fèi)用及其他費(fèi)用。 </p><p>　　1.土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的

5、土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 </p><p>　　2.土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等。 </p><p>　　3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括： 前期工程費(fèi)是指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪和“三通一平"等前期費(fèi)用?！?

6、</p><p>　　4.建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 </p><p>　　5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅外線兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水

7、、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費(fèi)用。 </p><p>　　6.公共配套設(shè)施費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套支出。 </p><p>　　7.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。如：土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、耕地占用稅等。 </p

8、><p>　　8.期間費(fèi)用。期間費(fèi)用指企業(yè)本期發(fā)生的，不能直接或間接歸入營(yíng)業(yè)成本，而是直接計(jì)入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用。 </p><p>　　3 影響房地產(chǎn)成本上升因素分析 </p><p>　　3.1 土地出讓費(fèi)用增加 </p><p>　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地主要是采用招投標(biāo)方式，由于土地儲(chǔ)備有限，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地價(jià)格也逐步攀升。以金融街為

9、例，2012年金融街以34.25億摘得北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項(xiàng)目地塊，該地塊面積為1.62萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地為1.56萬(wàn)平方米，最大建筑面積為11.26萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)30429元/平方米，刷新了北京商業(yè)用地的記錄。土地出讓費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，一般情況下在開(kāi)發(fā)成本中所占比重約為30%左右，不同地方、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的土地出讓費(fèi)用不盡相同。 </p><p>　

10、　3.2 房地產(chǎn)建安成本普遍上升 </p><p>　　就目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀而言，在土地總體開(kāi)發(fā)成本中，土地開(kāi)發(fā)成本為最大的成本，約占40%-50%；其次是建安成本，約占30%左右。建安費(fèi)用，包括建筑施工和設(shè)備安裝兩項(xiàng)，是指在建筑安裝施工期間發(fā)生的支出。隨著工程材料，人工費(fèi)用的增長(zhǎng)也導(dǎo)制了建安成本在近兩年急劇上升。 </p><p>　　3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦較重 </p>

11、;<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)多，上繳的稅金也多。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種比較多，在房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)；在房地產(chǎn)出售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，在房地產(chǎn)持有期間，涉及房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等；在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)上漲和投資過(guò)熱，曾多次提高房地產(chǎn)稅金，特別是06年按超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅后，房地

12、產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本不斷增加。為了維持高利潤(rùn)，房地產(chǎn)商開(kāi)始重視稅務(wù)籌劃，力求把稅收成本降至最低。 </p><p>　　3.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，貸款利率居高不下 </p><p>　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)直接融資市場(chǎng)有了迅猛發(fā)展，但在短期仍難以改變以間接融資為主的格局，房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上依賴銀行的信貸支持。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重較大。尤其是近幾年，國(guó)家

13、出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高了貸款門檻，房地產(chǎn)商的資金缺口、資金壓力越來(lái)越大，有的上市公司每年支付銀行貸款利息費(fèi)用就達(dá)到上億，融資成本非常高。通過(guò)以上原因分析，不難看出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)費(fèi)用控制，降低資金占用費(fèi)，才能提高企業(yè)利潤(rùn)。 </p><p>　　4 控制房地產(chǎn)成本措施 </p><p>　　4.1 從全成本視角做好成本控制 </p><

14、p>　　成本管理者需要具備全成本視角，不能只強(qiáng)調(diào)某一項(xiàng)成本最低，更要關(guān)注后期的其他成本。比如，在房企項(xiàng)目分期時(shí)就要考慮后期財(cái)務(wù)和稅務(wù)問(wèn)題，這才是全成本視角下的最優(yōu)，即開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)成本、稅收成本最優(yōu)。 　　4.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制 </p><p><b>　　1）土地成本控制 </b></p><p>　　開(kāi)發(fā)用地是房地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，地塊位置合適，地價(jià)

15、便宜，項(xiàng)目的成功率就過(guò)半，否則就會(huì)失敗。近兩年，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)滯漲，而開(kāi)發(fā)商的拿地成本也越來(lái)越高，導(dǎo)致其利潤(rùn)率下降。因此如何有效預(yù)測(cè)土地價(jià)格，在不損失企業(yè)利益的前提下取得土地，是控制土地成本的當(dāng)務(wù)之急。 </p><p>　　控制這項(xiàng)成本，最關(guān)鍵的是選址決策。選擇建筑物的地址時(shí)一定要慎重，必須符合城市總體規(guī)劃，還要重點(diǎn)考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物和未收獲的莊稼，土地的使用權(quán)不涉

16、及糾紛或抵押等相關(guān)的程序，毗鄰不能有異議。 </p><p><b>　　2）材料成本控制 </b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)批量采購(gòu)的方式，降低材料成本。實(shí)行集中批量采購(gòu)，使企業(yè)內(nèi)部與流通環(huán)節(jié)接觸的人減少，便于管理。同時(shí)，大批量采購(gòu)主要是與規(guī)模相當(dāng)、信譽(yù)可靠的企業(yè)往來(lái)，減少采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。采購(gòu)批量大，便于合理安排生產(chǎn)，降低單位生產(chǎn)成本。 </p>

17、<p>　　4.1.2 財(cái)務(wù)成本控制 </p><p>　　1）實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕資金壓力 </p><p>　　可以具體分為： （1）大型項(xiàng)目分期分批開(kāi)發(fā)，形成一個(gè)項(xiàng)目多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）多項(xiàng)目統(tǒng)籌調(diào)度，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。對(duì)于前一種情況，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，可以降低資金總量，盡早達(dá)到銷售條件，早日收回資金，且通過(guò)分期分批開(kāi)發(fā)將前一批次收入款項(xiàng)投入到下一批次開(kāi)發(fā)中，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。對(duì)于后一種

18、情況，可合理調(diào)度多個(gè)項(xiàng)目資金，組織企業(yè)內(nèi)部閑置資金的橫向融通，使資金在各項(xiàng)目之間進(jìn)行靈活調(diào)度。在保持資金鏈安全前提下，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力。 </p><p>　　2）提高與金融機(jī)構(gòu)談判技巧，降低銀行利率 </p><p>　　融資人員要具有良好的專業(yè)知識(shí)和豐富的融資經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要具有很好的談判能力。他要了解不同的融資方式、融資特點(diǎn)，要判斷以什么方式融資，選擇什么樣的融資機(jī)

19、構(gòu)等等，通過(guò)權(quán)衡選擇對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)最有利的融資方式，只有這樣才能有效降低企業(yè)融資成本。例如：當(dāng)利率較低時(shí)，企業(yè)可以傾向于獲得更多的借款，最好是固定資產(chǎn)借款，以此提高公司的資金杠桿作用，舉借長(zhǎng)期貸款而非短期貸款，在企業(yè)的能力范圍內(nèi)，還清利率較高的貸款，并較低的方式舉借新的貸款；當(dāng)利率較高時(shí)，企業(yè)一般減少其債務(wù)融資的金額，并替代為權(quán)益融資，比如留存收益，如果預(yù)計(jì)利率近期可能下降，則企業(yè)可能通過(guò)籌集短期貸款而非長(zhǎng)期貸款來(lái)融資。 </p>

20、;<p>　　3）加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，促進(jìn)銷售回款 </p><p>　　企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)廣告投放，采取營(yíng)銷手段力爭(zhēng)早日完成銷售任務(wù)，取得銷售收入。比如，企業(yè)可以采取一次性付款獎(jiǎng)勵(lì)的措施鼓勵(lì)客商支付全款，隨時(shí)督促客戶付款； 加強(qiáng)與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項(xiàng)回籠。待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，開(kāi)發(fā)資金實(shí)現(xiàn)回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業(yè)負(fù)債，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。 </p><p>

21、;　　4.1.3稅務(wù)成本控制 </p><p>　　1）選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 </p><p>　　從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的模式來(lái)看一般有企業(yè)自建、代建和合作共建三種形式。 采用自建方式就要以實(shí)際銷售收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、扣除相應(yīng)的費(fèi)用與營(yíng)業(yè)稅及附加提取企業(yè)所得稅，還要按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。對(duì)于代建項(xiàng)目，計(jì)稅金額為代建費(fèi)用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不需要繳納土地增值稅和契稅。

22、因此，代建比自建節(jié)省稅收成本。如果采用合作建房，按照相關(guān)稅法規(guī)定，雙方作為以投資方式進(jìn)行投資和利潤(rùn)分配，則出資方不必繳納營(yíng)業(yè)稅，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。 </p><p>　　2）對(duì)清算時(shí)間的控制 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)預(yù)繳所得稅是按預(yù)售毛利率計(jì)算的。企業(yè)可以適當(dāng)推遲清算時(shí)間，減少對(duì)資金的占用，降低稅收成本。 </p><p>　　3）聘用高素

23、質(zhì)的稅收人才 </p><p>　　作為稅務(wù)人員，應(yīng)精通業(yè)務(wù)，能夠?qū)Χ惙跋嚓P(guān)法律有效的理解、掌握和運(yùn)用，盡可能為企業(yè)合理的進(jìn)行稅收籌劃。 </p><p>　　4）利用企業(yè)的優(yōu)惠政策，進(jìn)行稅收籌劃 </p><p>　　稅法中有很多稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)籌劃人員，可以根據(jù)稅法優(yōu)惠政策，適當(dāng)?shù)慕档投愂粘杀?。例如：《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通

24、標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅。在企業(yè)出售個(gè)人住宅前，可以根據(jù)上述優(yōu)惠，進(jìn)行測(cè)算，設(shè)定合理的價(jià)格，盡量使增值額20%以內(nèi)，這樣就可以達(dá)到稅收籌劃、降低稅收成本的效果了。 </p><p>　　4.2 管理前置實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化 </p><p>　　將業(yè)務(wù)和管理前置是風(fēng)險(xiǎn)管理和進(jìn)度控制的有效對(duì)策，在某種程度上，前置、前置、再前置已經(jīng)成為未來(lái)成本管理和優(yōu)化的必然趨勢(shì)。

25、</p><p>　　眾所周知，設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目成本70%甚至更多，但卻沒(méi)有多少房企真正對(duì)這一階段，進(jìn)行規(guī)范和精細(xì)的成本控制。但我們也看到一些標(biāo)桿企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始推行設(shè)計(jì)階段的前置管理。具體而言，在設(shè)計(jì)階段的成本管控主要通過(guò)產(chǎn)品組合方案、路網(wǎng)布置方案、停車布置方案和場(chǎng)地標(biāo)高方案的管控審批落地；在方案階段，則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)基于指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，具體有建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案等。這種在設(shè)計(jì)階段的成本管理前置

26、，有效實(shí)現(xiàn)了成本管理更高層次的控制。 </p><p>　　4.3 供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)影響成本管理 </p><p>　　未來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)就是供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，而不僅僅是房企自身的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)有什么樣的供應(yīng)商，供應(yīng)商的結(jié)構(gòu)如何，供應(yīng)商的整體競(jìng)爭(zhēng)力以及信用如何，將直接決定企業(yè)成本管理的好壞。目前，大多數(shù)房企都缺乏對(duì)供應(yīng)鏈的關(guān)注和投入，但是標(biāo)桿企業(yè)已經(jīng)行動(dòng)，他們?cè)跇?gòu)建成本控制平臺(tái)和管理規(guī)范后，整個(gè)成本管理開(kāi)始

27、向上下游延伸，打造基于項(xiàng)目全價(jià)值鏈的供應(yīng)鏈成本。 </p><p>　　面向未來(lái)，房企供應(yīng)鏈成本管理，需要打破甲乙方思維，將供應(yīng)商和開(kāi)發(fā)商視為項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈上的不同部門，彼此合作由短期合作向長(zhǎng)期合作方向邁進(jìn)，最終建立和供應(yīng)商的信任，實(shí)現(xiàn)雙贏。 </p><p><b>　　5 結(jié)論 </b></p><p>　　總之，在現(xiàn)在越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中

28、，我們不僅要關(guān)注銷售收入，還需要關(guān)注成本控制，減少不必要的費(fèi)用支出，只有這樣才能提高企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王健濱.現(xiàn)代商業(yè)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2000（6）. </p><p>　　[2]付本義.房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理[D]，2012. </p>&l