淺談房地產項目的成本控制

1、<p>　　淺談房地產項目的成本控制</p><p>　　摘要：近年來我國城市商品房價格居高不下，成為人們關注的重大民生問題。按照國家對房地產市場“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時將房地產價格有效地控制在合理范圍內，控制成本，發(fā)揮房地產業(yè)發(fā)展拉動國民經濟發(fā)展的“帶動效應”，形成國民經濟發(fā)展的良性循環(huán)，是經濟、社會發(fā)展的熱點問題。 </p&g

2、t;<p>　　關鍵詞：房地產 項目 成本控制 重要性 遵循原則 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A </p><p>　　1加強房地產企業(yè)成本控制的必要性 </p><p>　　成本控制是企業(yè)財務管理的一項重要內容，科學有效地成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。我國的房地產行業(yè)經歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向

3、公開化、透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經濟的支柱產業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產企業(yè)要想取得成功，必須結合自身實際，加強成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個財務管理的概念，而更是一個企業(yè)戰(zhàn)略概念。降低企業(yè)的成本是企業(yè)增強市場競爭力的有力保障，也是每一個企業(yè)永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發(fā)項目中需要關注的重要問題。因此，成本控制管理應伴隨每一個房地產開發(fā)商的每一個項目，涉

4、及房地產企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段。所以，房地產企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。 </p><p>　　2房地產項目成本控制應遵循的原則 </p><p>　　2.1經濟效益原則 </p><p>　　進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。 </p><p&

5、gt;　　2.2目標成本控制原則 </p><p>　　進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期的進行目標執(zhí)行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。 </p><p>　　2.3綜合成本控制原則 </p><p>　　綜合成本控制的客體是指

6、整個房地產企業(yè)、房地產開發(fā)和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。 </p><p>　　2.4權責發(fā)生制原則 </p><p>　　房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發(fā)過程中，工

7、程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。 </p><p>　　2.5動態(tài)控制原則 </p><p>　　房地產開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的

8、施工方案。 </p><p>　　3成本控制實施步驟中的控制要點 </p><p>　　3.1強化施工項目成本控制意識，進行全員管理。 </p><p>　　應當充分調動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性?？啥ㄆ诨虿欢ㄆ诮M織員工學習、交流，對員工進行考核，實行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財務部、預

9、算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內部各部門之間的職責關系，相互協(xié)作，相互制約，責任分工明確，權力利益配套。 </p><p>　　3.2建立規(guī)范、統(tǒng)一、標準的責權利相結合的成本管理體制。 </p><p>　　做好項目成本預測工作，制定成本計劃。在項目施工過程中，項目經理部在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力，同時項目經理要對部門成員在成本控制中的業(yè)績進行定期檢查和考評，有

10、獎有罰。只有真正做好責、權、利相結合的成本控制，才能收到預期的效果。 </p><p>　　3.3加強項目各個階段的成本關鍵點的控制 </p><p>　　房地產項目開發(fā)通常包括四個階段，即立項、規(guī)劃涉及、施工建設、市場營銷四個階段，不同階段發(fā)生的成本費用也不盡相同，與此相對的，成本控制的關鍵點也不相同。只有抓住各個階段的成本關鍵點并對其進行控制，該項目開發(fā)所發(fā)生的成本才可能達到最小化，企

11、業(yè)獲利的空間也相應變大。 </p><p><b>　　①立項階段 </b></p><p>　　立項階段在整個項目開發(fā)中所占的費用比重很小，大約在1%左右，但是對整個成本控制的影響卻達到60%-70%，可見在立項階段成本控制的重要性。該階段發(fā)生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補償費、可行性研究費用、市政配套費用等。立項階段要考察的重點是該項目的投資環(huán)境、地理位置、交通

12、條件、經濟技術指標等。對于土地方面發(fā)生的綜合費用，企業(yè)可以選擇目前市場價值不大但是未來升值空間較大的地皮，這樣未來產生的現(xiàn)金流量將遠遠大約支付的成本；對于可行性研究，企業(yè)盡量聘請專業(yè)的投資咨詢機構，盡管費用方面可能大于普通的投資機構，但是獲得的報告準確度也相對高一些，至于其他的配套費用，房地產企業(yè)應該盡量爭取國家或該地區(qū)的一些優(yōu)惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。 </p><p><b>　　②規(guī)劃設計階

13、段 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段其實就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進行全面的規(guī)劃和描述的階段，是整個成本控制的關鍵階段，規(guī)劃設計的合理與否，決定著整個成本的控制。該階段主要包括方案設計、施工設計、材料采購、環(huán)境設計等，當然，在設計時要明確市政規(guī)劃的情況。方案設計時一定要考慮到可能某些地方發(fā)生變動時的預備方案，這樣才能有備無患；施工圖設計主要就是嚴格按著之前的預算

14、及設計圖的描述，按照相關部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購時要進行多家供應商比較，選擇各方面都成熟的材料和設備。市政設計及環(huán)境設計就是要求房地產開發(fā)企業(yè)要及時與政府進行溝通和合作，提升周邊社區(qū)的環(huán)境，在整個規(guī)劃設計階段，要提倡節(jié)儉意識，反對浪費，反對重視技術、輕經濟、設計保守等現(xiàn)象。 </p><p><b>　?、凼┕そㄔO階段 </b></p><p>　　該階

15、段就是將設計圖紙變成現(xiàn)實的、成型的建筑產品。這一階段在質量、期限等方面表現(xiàn)額尤其重要。在該階段房地產企業(yè)控制成本的方法主要就是在施工時采用先進的施工設備、科學的施工方案及物美價廉的材料等，施工建設階段的控制要點主要是招標文件、施工單位、供應商的選擇、圖紙設計的審查等，招標文件主要就是房地產企業(yè)在項目招標時的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設備的采購可以經過比較挑選供應商，并且可以與供應商建立長期合作關系，這樣可以節(jié)省成本

16、；圖紙設計的審查就是在開工前或者開工時盡量爭取階段圖紙設計中存在的缺陷，盡量減少設計變更。 </p><p><b>　?、苁袌鰻I銷階段 </b></p><p>　　市場銷售階段就是房地產項目完成后，企業(yè)對其進行銷售的過程，在這一階段對其控制的目的就是保證房地產開發(fā)項目資金的回收、達到設定的盈利目標。這一階段的成本控制要點主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動等，

17、營銷廣告及營銷活動是這一階段的重點，房地產開發(fā)企業(yè)要想將商品房等在市場上進行銷售，就需要通過廣告和一系列的活動讓大眾了解知道該開發(fā)項目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。 </p><p>　　3.4加強階段性經濟活動分析及成本核算。 </p><p>　　階段性的經濟活動分析一般包括地下室結構完工、主體結構完工、裝修工程完工(即項目竣工)的經濟活動分析。每一階段的完工標志著

18、這一階段成本的截止，必須作詳細的分析。通過分析項目成本支出的情況，找出項目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項目成本測算積累經驗。項目竣工決算后，由項目部編制詳細的結算資料及成本資料交公司，由公司預結算部門對項目部的結算資料進行審核，公司財務部門對項目成本資料進行審核。公司對項目的盈虧情況作詳細審查，確定項目的盈虧額。 </p><p><b>　　4結語 </b></p>&l

19、t;p>　　總之，對房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產開發(fā)企業(yè)參與市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略有著重要的意義?！笆″X就是賺錢”，誰對成本進行精確控制，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]杜亞杰；工程造價建設全過程控制策略探討[J]．河南建材2012(1)56—57. </p&