淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制</p><p>　　摘要：近年來我國城市商品房價(jià)格居高不下，成為人們關(guān)注的重大民生問題。按照國家對房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時(shí)將房地產(chǎn)價(jià)格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“帶動(dòng)效應(yīng)”，形成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)，是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的熱點(diǎn)問題。 </p&g

2、t;<p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 成本控制 重要性 遵循原則 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p>　　1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性 </p><p>　　成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)有效地成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向

3、公開化、透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功，必須結(jié)合自身實(shí)際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)管理的概念，而更是一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略概念。降低企業(yè)的成本是企業(yè)增強(qiáng)市場競爭力的有力保障，也是每一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本控制管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，涉

4、及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。 </p><p>　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循的原則 </p><p>　　2.1經(jīng)濟(jì)效益原則 </p><p>　　進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。 </p><p&

5、gt;　　2.2目標(biāo)成本控制原則 </p><p>　　進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期的進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。 </p><p>　　2.3綜合成本控制原則 </p><p>　　綜合成本控制的客體是指

6、整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工

7、程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 </p><p>　　2.5動(dòng)態(tài)控制原則 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的

8、施工方案。 </p><p>　　3成本控制實(shí)施步驟中的控制要點(diǎn) </p><p>　　3.1強(qiáng)化施工項(xiàng)目成本控制意識，進(jìn)行全員管理。 </p><p>　　應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員的積極性，使項(xiàng)目管理人員真正認(rèn)識到施工成本管理的重要性?？啥ㄆ诨虿欢ㄆ诮M織員工學(xué)習(xí)、交流，對員工進(jìn)行考核，實(shí)行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財(cái)務(wù)部、預(yù)

9、算部等各個(gè)部門，要做到全員參與，理順公司內(nèi)部各部門之間的職責(zé)關(guān)系，相互協(xié)作，相互制約，責(zé)任分工明確，權(quán)力利益配套。 </p><p>　　3.2建立規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制。 </p><p>　　做好項(xiàng)目成本預(yù)測工作，制定成本計(jì)劃。在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)力，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對部門成員在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期檢查和考評，有

10、獎(jiǎng)有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。 </p><p>　　3.3加強(qiáng)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)的控制 </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常包括四個(gè)階段，即立項(xiàng)、規(guī)劃涉及、施工建設(shè)、市場營銷四個(gè)階段，不同階段發(fā)生的成本費(fèi)用也不盡相同，與此相對的，成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)也不相同。只有抓住各個(gè)階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)并對其進(jìn)行控制，該項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的成本才可能達(dá)到最小化，企

11、業(yè)獲利的空間也相應(yīng)變大。 </p><p><b>　　①立項(xiàng)階段 </b></p><p>　　立項(xiàng)階段在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中所占的費(fèi)用比重很小，大約在1%左右，但是對整個(gè)成本控制的影響卻達(dá)到60%-70%，可見在立項(xiàng)階段成本控制的重要性。該階段發(fā)生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、可行性研究費(fèi)用、市政配套費(fèi)用等。立項(xiàng)階段要考察的重點(diǎn)是該項(xiàng)目的投資環(huán)境、地理位置、交通

12、條件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等。對于土地方面發(fā)生的綜合費(fèi)用，企業(yè)可以選擇目前市場價(jià)值不大但是未來升值空間較大的地皮，這樣未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大約支付的成本；對于可行性研究，企業(yè)盡量聘請專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，盡管費(fèi)用方面可能大于普通的投資機(jī)構(gòu)，但是獲得的報(bào)告準(zhǔn)確度也相對高一些，至于其他的配套費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量爭取國家或該地區(qū)的一些優(yōu)惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。 </p><p><b>　?、谝?guī)劃設(shè)計(jì)階

13、段 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其實(shí)就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進(jìn)行全面的規(guī)劃和描述的階段，是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理與否，決定著整個(gè)成本的控制。該階段主要包括方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、材料采購、環(huán)境設(shè)計(jì)等，當(dāng)然，在設(shè)計(jì)時(shí)要明確市政規(guī)劃的情況。方案設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮到可能某些地方發(fā)生變動(dòng)時(shí)的預(yù)備方案，這樣才能有備無患；施工圖設(shè)計(jì)主要就是嚴(yán)格按著之前的預(yù)算

14、及設(shè)計(jì)圖的描述，按照相關(guān)部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購時(shí)要進(jìn)行多家供應(yīng)商比較，選擇各方面都成熟的材料和設(shè)備。市政設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)與政府進(jìn)行溝通和合作，提升周邊社區(qū)的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要提倡節(jié)儉意識，反對浪費(fèi)，反對重視技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守等現(xiàn)象。 </p><p><b>　　③施工建設(shè)階段 </b></p><p>　　該階

15、段就是將設(shè)計(jì)圖紙變成現(xiàn)實(shí)的、成型的建筑產(chǎn)品。這一階段在質(zhì)量、期限等方面表現(xiàn)額尤其重要。在該階段房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法主要就是在施工時(shí)采用先進(jìn)的施工設(shè)備、科學(xué)的施工方案及物美價(jià)廉的材料等，施工建設(shè)階段的控制要點(diǎn)主要是招標(biāo)文件、施工單位、供應(yīng)商的選擇、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的審查等，招標(biāo)文件主要就是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設(shè)備的采購可以經(jīng)過比較挑選供應(yīng)商，并且可以與供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，這樣可以節(jié)省成本

16、；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的審查就是在開工前或者開工時(shí)盡量爭取階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中存在的缺陷，盡量減少設(shè)計(jì)變更。 </p><p><b>　?、苁袌鰻I銷階段 </b></p><p>　　市場銷售階段就是房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，企業(yè)對其進(jìn)行銷售的過程，在這一階段對其控制的目的就是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收、達(dá)到設(shè)定的盈利目標(biāo)。這一階段的成本控制要點(diǎn)主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動(dòng)等，

17、營銷廣告及營銷活動(dòng)是這一階段的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想將商品房等在市場上進(jìn)行銷售，就需要通過廣告和一系列的活動(dòng)讓大眾了解知道該開發(fā)項(xiàng)目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。 </p><p>　　3.4加強(qiáng)階段性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析及成本核算。 </p><p>　　階段性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析一般包括地下室結(jié)構(gòu)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、裝修工程完工(即項(xiàng)目竣工)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。每一階段的完工標(biāo)志著

18、這一階段成本的截止，必須作詳細(xì)的分析。通過分析項(xiàng)目成本支出的情況，找出項(xiàng)目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項(xiàng)目成本測算積累經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目竣工決算后，由項(xiàng)目部編制詳細(xì)的結(jié)算資料及成本資料交公司，由公司預(yù)結(jié)算部門對項(xiàng)目部的結(jié)算資料進(jìn)行審核，公司財(cái)務(wù)部門對項(xiàng)目成本資料進(jìn)行審核。公司對項(xiàng)目的盈虧情況作詳細(xì)審查，確定項(xiàng)目的盈虧額。 </p><p><b>　　4結(jié)語 </b></p>&l

19、t;p>　　總之，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略有著重要的意義。“省錢就是賺錢”，誰對成本進(jìn)行精確控制，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]杜亞杰；工程造價(jià)建設(shè)全過程控制策略探討[J]．河南建材2012(1)56—57. </p&