樓盤定位中的“亞歷山大之劍”3

1、樓盤定位中的樓盤定位中的“亞歷山大之劍亞歷山大之劍”從當今的樓盤營銷策劃的特點來看，“競爭力前置”以及“策劃先行”等已經(jīng)成為首要環(huán)節(jié)。而項目營銷推廣的核心——樓盤定位，是整個項目策劃推廣的靈魂之源，猶如一個人氣質(zhì)性格的形成，策劃師們往往會為此絞盡腦計、廢寢忘食。在樓盤定位之前，一定會有個認知的過程與鋪墊，這種認知是操盤手們了解項目的必要途徑。對市場的了解是必須詳盡而深入的，對項目本身條件也必須是了如家珍。一般來說，項目定位通常會從以下幾

2、個方面下手：1、項目自身資源。通過篩選項目資源提煉出項目賣點。比如，規(guī)劃中的高綠化率、戶型的高利用率等等；2、周邊配套資源。比如，繁華商業(yè)配套、教育資源配套、交通資源配套等；3、景觀資源。景觀資原本屬于資源配套的范疇，但市場上很多樓盤定位依據(jù)都是由這塊資源切入，所以，單列一項重點來說也很有必要。樓盤周邊的江、河、湖、公園、廣場等皆屬于景觀資源。4、文化概念。有些樓盤會完全走一派清新路線，為了就是在個性塑造上脫穎而出，避免區(qū)域雷同。比如宋

3、詞文化、東方文化、運動主題、音樂文化、還有某些單獨的概念居住文化等。5、風情嫁接。風情嫁接是市場上比較普遍的做法，比如地中海風情、加州風情、澳洲風情等，其實，在樓盤定位中引用風情概念已經(jīng)成為一種流行，而且這道菜似乎百嘗不厭，然而，對于我個人而言，比較慎用，最擔心的就是流俗。6、客戶群體。由于產(chǎn)品針對性強，迎合市場某個群體特征明顯，那么定位也會非常具有個性，如此做法，在項目立項階段就在考慮未來的營銷對象與營銷通路。比如SOHO族、BOBO

4、族、富人區(qū)等。7、使用性質(zhì)。根據(jù)土地的使用性質(zhì)來定位，這往往是在土地招標時定下的前提條件，比如酒店、寫字樓、工業(yè)基地、專業(yè)市場等等，這類屬于特殊用途項目，定位自然要根據(jù)條件來走，方向性非常明確。即便是大家都清楚從以上幾個方面入手，仍然會在項目定位之前陷入一種迷茫當中。因為需要考慮是否在區(qū)域市與其他樓盤“撞車”的尷尬？概念定好了是否能夠始終如一的延展下去？是否擔心樓盤在實際建設(shè)的過程中與提出的理念不一致，結(jié)果是掛羊頭賣狗肉？要獨特，又要符

5、合項目氣質(zhì)，又要可執(zhí)行的有力支撐，三點缺一不可。而這些問題猶如弗吉尼亞城宙斯神廟的繩結(jié)，千頭萬緒，結(jié)結(jié)相扣，讓人無從下手。我們該如何使用“亞歷山大之劍”呢？在這里用八個字來概括：“人無我有、人有我新”。在分解這八個字的涵義前，必須強調(diào)的是可執(zhí)行性，這個定位理念的提出并不是天馬行空的產(chǎn)物，必須有市場依據(jù)，有項目支撐，不應(yīng)該在推廣過程中缺乏先見之明，而遭遇到黔驢技窮的囧境?！叭藷o我有”是一種個性的彰顯，也是從市場競爭中脫穎而出的第一要素。不

6、跟風，不盲從，再好的菜吃多了也會膩是一個道理。沒有的樣板，就需要創(chuàng)造，路是人走出來的。復制與原創(chuàng)的區(qū)別就像人與學舌鳥的區(qū)別。是主導還是從流，價值高低很容易體現(xiàn)出來。人無我有不是逆潮流，而是引領(lǐng)潮流，沒有樣本，你就是樣本。“人有我新”是在一種相對風險低的策略，但并不是簡單的復制。要保留市場受歡迎的“殺手锏”資源，這種現(xiàn)象往往出現(xiàn)在一個新興的板塊當中，各個競爭項目資源均衡，即便有差異，也是樓盤內(nèi)部差異，外部資源基本共享，那我們就必須共同保留