房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)物業(yè)管理，空間廣闊、估值安全；甄選品質(zhì)、擇優(yōu)龍頭

1、請仔補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)：駐場服務(wù)（設(shè)施及配套管理保安服務(wù)、管家服務(wù)）、金融和保險(xiǎn)服務(wù)、能源管理服務(wù)和房屋轉(zhuǎn)售服務(wù)等綜合基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)FirstServiceResidential（占總收入68%）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：日常事務(wù)運(yùn)營、管理費(fèi)征繳供應(yīng)商和外包商管理等、按業(yè)務(wù)分支拆分板塊收入：?物業(yè)管理費(fèi)收入21%?補(bǔ)充駐場服務(wù)52%?泳池及配套管理15%?交易及金融服務(wù)9%?景觀服務(wù)3%按物業(yè)類型拆分在管單元：?別墅區(qū)業(yè)主委員會34%?高層公寓業(yè)主36%?

2、中低層公寓業(yè)主23%?其它7%專業(yè)增值服務(wù)FirstServiceBrs（占總收入32%）綜合物業(yè)服務(wù)（2017年收入17.1億美元）按模式拆分板塊收入：?自營業(yè)務(wù)77%?加盟業(yè)務(wù)23%專業(yè)增值服務(wù)：房屋受災(zāi)重建、驗(yàn)房服務(wù)、定制柜具、地板鋪裝、裝修與清潔、防火設(shè)施裝配和空調(diào)及供暖服務(wù)等按業(yè)務(wù)拆分交易額：?房屋受災(zāi)重建42%?裝修與清潔21%?定制柜具19%?防火設(shè)施裝配7%?其它11%行業(yè)：空間廣闊、估值安全行業(yè)空間廣闊行業(yè)中有望誕生管

3、理十?dāng)?shù)億平方米面積、服務(wù)上萬社區(qū)、覆蓋數(shù)千萬人口的龍頭公司，其收入和利潤有望在未來30年間實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的復(fù)合年化增長、股價(jià)持續(xù)穩(wěn)健上漲。參考國際龍頭公司的發(fā)展歷程，我們認(rèn)為國內(nèi)龍頭有望進(jìn)一步擴(kuò)張管理半徑，同時以基礎(chǔ)物管服務(wù)作為切入口、拓展到更廣泛的綜合物業(yè)管理和生活服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的內(nèi)生和外延增長。具體來看，物管公司未來的發(fā)展可以直接對標(biāo)以FirstService為代表的綜合物業(yè)服務(wù)商，即在住宅基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展更多補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)及

4、專業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)條線，不斷發(fā)掘業(yè)主價(jià)值、擴(kuò)展服務(wù)邊界、切入更多細(xì)分市場、實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定增長。另外，在此基礎(chǔ)上，物管公司也有望通過收并購或內(nèi)部衍生拓展的方式切入更廣泛的生活服務(wù)領(lǐng)域，為更多企業(yè)、公共機(jī)構(gòu)和專業(yè)機(jī)構(gòu)等提供一體化的生活服務(wù)，發(fā)展成為類似索迪斯（Sodexo）的綜合生活服務(wù)商。FirstService：綜合物業(yè)服務(wù)商公司是美國和加拿大最大的住宅物業(yè)服務(wù)商，服務(wù)于別墅區(qū)業(yè)主大會、公寓業(yè)主等，為其提供綜合基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)。公

5、司綜合基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)通過旗下分公司FirstServiceResidential提供，至2018年第三季度管理約8000個社區(qū)、市占率達(dá)到約6%；增值服務(wù)通過旗下分公司FirstServiceBrs提供，以加盟與自營兩種模式運(yùn)營八大品牌（六個加盟、兩個自營），絕大部分品牌在細(xì)分市場排名第一，其中柜具定制公司CalifniaClosets市占率達(dá)7%、驗(yàn)房服務(wù)公司PillarToPostHomeInspects市占率達(dá)34%。圖表1:Fir

6、stService業(yè)務(wù)構(gòu)成及收入占比、資料來源：公司公告，請仔公司由餐飲服務(wù)起家，通過不斷的內(nèi)生和外延發(fā)展，1995年成為世界最大餐飲服務(wù)商；1998年并購Mariott旗下餐飲服務(wù)及設(shè)施管理部門（“Facilitymanagement”）1，而后持續(xù)在設(shè)施管理市場發(fā)力，2016年在全球設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)商中按市場份額排名第二（根據(jù)FrostWoodDiningServicesUSA?設(shè)施管理及餐飲公司：RadhakrishnaHospi

7、talityServicesGroupIndia?管家、雇主激勵服務(wù)公司：CirclesUSA?非醫(yī)療性居家照管服務(wù)公司：ComftKeepersUSA?卡券服務(wù)公司：VRBrazil1995：?GardnerMerchant–UK（餐飲服務(wù)公司）?PartenaSweden（提供餐飲、清潔、安保等服務(wù)）1997：?UniversalOgdenServicesUSA（遠(yuǎn)程設(shè)施管理公司）1998：?MariottUSA旗下餐飲及設(shè)備管理部