淺談新形勢下物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)會計

1、物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，并為物業(yè)所有人和使用人提供服務(wù)。為使這個行業(yè)能夠健康快速的發(fā)展，進一步加強物業(yè)管理企業(yè)成為必然。以遼寧為例，目前除少數(shù)大的物業(yè)管理企業(yè)外，多數(shù)物業(yè)管理公司存在著規(guī)模小，專業(yè)人員少，管理不規(guī)范，服務(wù)費收繳率低，經(jīng)濟效益差，發(fā)展后勁不足等問題。究其原因：①在市場經(jīng)濟下人們對物業(yè)管理的認(rèn)識觀念需要進一步更新；②物業(yè)管理市場需要進一步規(guī)范；⑧物業(yè)管理人

2、員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍較低；④規(guī)模效益差，企業(yè)虧損，運轉(zhuǎn)失常，需要整頓治理。討論物業(yè)管理企業(yè)的整頓治理，其中財務(wù)會汁的作用是一個不容忽視的重要問題。一、財務(wù)會計在物業(yè)管理企業(yè)中的作用物業(yè)項目不同，物業(yè)管理服務(wù)要求各有不同，物業(yè)管理企業(yè)要真正走上社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營型的道路，其前提是要有資金做保證，多渠道籌集資金是物業(yè)管理企業(yè)進行正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件。(一)財會人員應(yīng)加強籌資管理按照物業(yè)管理資金構(gòu)成和來源途徑可分為七種：1物業(yè)管理

3、企業(yè)資金的籌措；2物業(yè)管理維修基金的籌措；3物業(yè)驗收費用的籌措；4物業(yè)質(zhì)量保證金的籌措；5El常綜合管理費用的籌措；6特約服務(wù)費用的籌措；7與物業(yè)管理有關(guān)的多種經(jīng)營服務(wù)收入的籌措。除此之外，還可有銀行借貸資金來源收入，開展物業(yè)保險業(yè)務(wù)的收入等等。物業(yè)管理企業(yè)的財會人員首先要熟鬻蒙瓣，霈蕓財費項目，做好費用估計，并明確其使用范圍，確吲恥Ⅵ黧囂赫黧墨區(qū)分不同情況采取不同的措施，如及時遞送收售暑，費通知書，分包收費等，保證物業(yè)管理服務(wù)費用’Z

4、●螈燃紫柵資金使用管理關(guān)虧辜(二)財會人員要把好資金使用管理關(guān)●■—◆營、黜焉豢戮瓣篡翥蓑計營、滿足業(yè)主的要求，就必須投入活勞動和物化●戶■金融廣角金融廣角金融廣角j金融廣角金融廣角金融廣角金融廣角立礎(chǔ)J用j金融廣角金融廣角≥好地促進工作開展。②設(shè)立專用賬戶，嚴(yán)格執(zhí)行維修基金使用標(biāo)準(zhǔn)，做到?？顚Ｓ谩＂喔愫萌粘：怂?，編制表格，做好財務(wù)記錄，對于人工費用、勞動防護保護費用、行政辦公費用、公用水電費、保安服務(wù)費用、環(huán)衛(wèi)清潔費用、綠化養(yǎng)護費用、

5、公共設(shè)施El常維修費、其他日常管理費，進行成本核算，精打細(xì)算，掌握經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為制訂下一期日常綜合管理預(yù)算方案提供可靠依據(jù)，以保證財會數(shù)據(jù)的客觀性和準(zhǔn)確性。④房產(chǎn)物業(yè)的價值大，住宅的維修更新工程的費用也很高，內(nèi)容復(fù)雜多樣，包括設(shè)備及零部件費、材料購置費、機械使用費、水電風(fēng)氣費、工資津貼、管理費用等等，財務(wù)會計人員對此要認(rèn)真核算，做好嚴(yán)格統(tǒng)一的劃分規(guī)定，考慮多種因素，尋找降低維修更新的成本，研究房產(chǎn)物業(yè)是否需要更新及更新的最佳時問。“算為管

6、用”，“管算結(jié)合”，通過事前分析，制定降低成本、提高勞動生產(chǎn)率的措施，以達到少花錢，多辦事。通過這些工作可以緩解目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的維修基金使用與資金供應(yīng)不足的矛盾，提高物業(yè)管理服務(wù)的社會效益。⑧財會人員要以“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”為原則，進行認(rèn)真調(diào)查研究，在保證物業(yè)管理企業(yè)正常運行的前提下發(fā)展多種經(jīng)營。要為企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)，將資金投向與物業(yè)有關(guān)的其他各種業(yè)務(wù)，如房屋咨詢、房屋買賣、中介服務(wù)、建筑裝飾等，也可投向餐飲、商

7、業(yè)等投資回報率較高的行業(yè)，這樣企業(yè)不但可以通過副業(yè)經(jīng)營取得經(jīng)濟效益，還可以提高企業(yè)的資金使用效率，拓寬物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍，達到資金流動增值的目的。(9鑒于物業(yè)管理經(jīng)營組織的多樣化(有服務(wù)、保安、綠化、清潔衛(wèi)生、維修等)，可根據(jù)不同物業(yè)的不同情況，確定物業(yè)管理服務(wù)的多種經(jīng)營方式。針對個別特點與需求，進一步確定本企業(yè)的會計政策、會計科目和會計處理辦法，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控措施，自行制定一套既適合本單位實際需要又能滿足相關(guān)部門要求的會計核算制

8、度，正確反映企業(yè)計劃、預(yù)算的執(zhí)行情況，嚴(yán)格考核各部門經(jīng)濟效益和運行效率，以保證物業(yè)管理企業(yè)運行有序開展，并為物業(yè)企業(yè)的管理者和投資人提供決策依據(jù)。、加強對物業(yè)管理財務(wù)會計人員的培訓(xùn)濟要發(fā)展，會計要先行。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)范了物業(yè)管理市場，物業(yè)管理行業(yè)主管部門在抓緊管理企業(yè)經(jīng)理、管理人員進行崗前培訓(xùn)的同時，也應(yīng)強會計人員要參加物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)，以適應(yīng)物行業(yè)健康快速發(fā)展的需要。(作者單位：遼寧省政府機關(guān)事務(wù)管理局)2004

9、／9淺談新形勢下物業(yè)管理企業(yè)的四宋麗達萬方數(shù)據(jù)物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，并為物業(yè)所有人和使用人提供服務(wù)。為使這個行業(yè)能夠健康快速的發(fā)展，進一步加強物業(yè)管理企業(yè)成為必然。以遼寧為例，目前除少數(shù)大的物業(yè)管理企業(yè)外，多數(shù)物業(yè)管理公司存在著規(guī)模小，專業(yè)人員少，管理不規(guī)范，服務(wù)費收繳率低，經(jīng)濟效益差，發(fā)展后勁不足等問題。究其原因：①在市場經(jīng)濟下人們對物業(yè)管理的認(rèn)識觀念需要進一步更

10、新；②物業(yè)管理市場需要進一步規(guī)范；⑧物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍較低；④規(guī)模效益差，企業(yè)虧損，運轉(zhuǎn)失常，需要整頓治理。討論物業(yè)管理企業(yè)的整頓治理，其中財務(wù)會汁的作用是一個不容忽視的重要問題。一、財務(wù)會計在物業(yè)管理企業(yè)中的作用物業(yè)項目不同，物業(yè)管理服務(wù)要求各有不同，物業(yè)管理企業(yè)要真正走上社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營型的道路，其前提是要有資金做保證，多渠道籌集資金是物業(yè)管理企業(yè)進行正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件。(一)財會人員應(yīng)加強籌資管理按照物

11、業(yè)管理資金構(gòu)成和來源途徑可分為七種：1物業(yè)管理企業(yè)資金的籌措；2物業(yè)管理維修基金的籌措；3物業(yè)驗收費用的籌措；4物業(yè)質(zhì)量保證金的籌措；5El常綜合管理費用的籌措；6特約服務(wù)費用的籌措；7與物業(yè)管理有關(guān)的多種經(jīng)營服務(wù)收入的籌措。除此之外，還可有銀行借貸資金來源收入，開展物業(yè)保險業(yè)務(wù)的收入等等。物業(yè)管理企業(yè)的財會人員首先要熟鬻蒙瓣，霈蕓財費項目，做好費用估計，并明確其使用范圍，確吲恥Ⅵ黧囂赫黧墨區(qū)分不同情況采取不同的措施，如及時遞送收售暑，

12、費通知書，分包收費等，保證物業(yè)管理服務(wù)費用’Z●螈燃紫柵資金使用管理關(guān)虧辜(二)財會人員要把好資金使用管理關(guān)●■—◆營、黜焉豢戮瓣篡翥蓑計營、滿足業(yè)主的要求，就必須投入活勞動和物化●戶■金融廣角金融廣角金融廣角j金融廣角金融廣角金融廣角金融廣角立礎(chǔ)J用j金融廣角金融廣角≥好地促進工作開展。②設(shè)立專用賬戶，嚴(yán)格執(zhí)行維修基金使用標(biāo)準(zhǔn)，做到?？顚Ｓ谩＂喔愫萌粘：怂?，編制表格，做好財務(wù)記錄，對于人工費用、勞動防護保護費用、行政辦公費用、公用水電

13、費、保安服務(wù)費用、環(huán)衛(wèi)清潔費用、綠化養(yǎng)護費用、公共設(shè)施El常維修費、其他日常管理費，進行成本核算，精打細(xì)算，掌握經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為制訂下一期日常綜合管理預(yù)算方案提供可靠依據(jù)，以保證財會數(shù)據(jù)的客觀性和準(zhǔn)確性。④房產(chǎn)物業(yè)的價值大，住宅的維修更新工程的費用也很高，內(nèi)容復(fù)雜多樣，包括設(shè)備及零部件費、材料購置費、機械使用費、水電風(fēng)氣費、工資津貼、管理費用等等，財務(wù)會計人員對此要認(rèn)真核算，做好嚴(yán)格統(tǒng)一的劃分規(guī)定，考慮多種因素，尋找降低維修更新的成本，研究

14、房產(chǎn)物業(yè)是否需要更新及更新的最佳時問。“算為管用”，“管算結(jié)合”，通過事前分析，制定降低成本、提高勞動生產(chǎn)率的措施，以達到少花錢，多辦事。通過這些工作可以緩解目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的維修基金使用與資金供應(yīng)不足的矛盾，提高物業(yè)管理服務(wù)的社會效益。⑧財會人員要以“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”為原則，進行認(rèn)真調(diào)查研究，在保證物業(yè)管理企業(yè)正常運行的前提下發(fā)展多種經(jīng)營。要為企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)，將資金投向與物業(yè)有關(guān)的其他各種業(yè)務(wù)，如房屋咨詢、房

15、屋買賣、中介服務(wù)、建筑裝飾等，也可投向餐飲、商業(yè)等投資回報率較高的行業(yè)，這樣企業(yè)不但可以通過副業(yè)經(jīng)營取得經(jīng)濟效益，還可以提高企業(yè)的資金使用效率，拓寬物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍，達到資金流動增值的目的。(9鑒于物業(yè)管理經(jīng)營組織的多樣化(有服務(wù)、保安、綠化、清潔衛(wèi)生、維修等)，可根據(jù)不同物業(yè)的不同情況，確定物業(yè)管理服務(wù)的多種經(jīng)營方式。針對個別特點與需求，進一步確定本企業(yè)的會計政策、會計科目和會計處理辦法，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控措施，自行制定一套既適合

16、本單位實際需要又能滿足相關(guān)部門要求的會計核算制度，正確反映企業(yè)計劃、預(yù)算的執(zhí)行情況，嚴(yán)格考核各部門經(jīng)濟效益和運行效率，以保證物業(yè)管理企業(yè)運行有序開展，并為物業(yè)企業(yè)的管理者和投資人提供決策依據(jù)。、加強對物業(yè)管理財務(wù)會計人員的培訓(xùn)濟要發(fā)展，會計要先行。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)范了物業(yè)管理市場，物業(yè)管理行業(yè)主管部門在抓緊管理企業(yè)經(jīng)理、管理人員進行崗前培訓(xùn)的同時，也應(yīng)強會計人員要參加物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)，以適應(yīng)物行業(yè)健康快速發(fā)展的需要。