房屋買(mǎi)賣(mài)交易中的權(quán)屬登記與合同效力問(wèn)題研究.pdf

1、合同的成立和生效，是兩個(gè)不同的范疇。而房屋買(mǎi)賣(mài)合同不僅僅需要在債法領(lǐng)域符合合同生效的要件，而且需要履行房屋權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記手續(xù)以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)從債法以及物權(quán)法角度進(jìn)行相應(yīng)的分析。從債法領(lǐng)域，可以從合同的成立和生效，以及合同的有效性方面進(jìn)行分析，再將合同的效力與房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬登記的物權(quán)法領(lǐng)域聯(lián)系起來(lái)分析。從而解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力與房屋權(quán)屬登記的關(guān)系。
　　物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，通常需以特定的方式

2、予以公示方能產(chǎn)生法律效力。不動(dòng)產(chǎn)一般采用登記公示的方式，動(dòng)產(chǎn)一般采用交付公示方式。不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門(mén)將申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。學(xué)界關(guān)于房地產(chǎn)登記主要有三種模式:登記生效主義模式，登記對(duì)抗主義模式，托倫斯登記模式。登記生效主義模式中，德國(guó)和瑞士的模式又有相當(dāng)大

3、的區(qū)別。德國(guó)民法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題有其獨(dú)特的理論體系，即物權(quán)行為理論;在瑞士則采用“債權(quán)形式主義”的模式，它不承認(rèn)物權(quán)行為理論，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要法定手續(xù)而不是單獨(dú)的當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)的合意。根據(jù)通說(shuō)，我國(guó)目前物權(quán)法的規(guī)定更符合瑞士的債權(quán)形式主義的登記生效模式。房屋買(mǎi)賣(mài)中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就成了物權(quán)變動(dòng)的原因，相對(duì)應(yīng)的就是，房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)就成了這一原因的結(jié)果。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的法律關(guān)系中體現(xiàn)不同的功能。本文又從債法關(guān)系、行政法律關(guān)