房屋買賣交易中的權屬登記與合同效力問題研究.pdf

1、合同的成立和生效，是兩個不同的范疇。而房屋買賣合同不僅僅需要在債法領域符合合同生效的要件，而且需要履行房屋權屬過戶登記手續(xù)以產生物權變動的效果。對于房屋買賣合同的性質，應當從債法以及物權法角度進行相應的分析。從債法領域，可以從合同的成立和生效，以及合同的有效性方面進行分析，再將合同的效力與房屋買賣權屬登記的物權法領域聯(lián)系起來分析。從而解決房屋買賣合同的效力與房屋權屬登記的關系。
　　物權的設立、變更、轉讓和消滅，通常需以特定的方式

2、予以公示方能產生法律效力。不動產一般采用登記公示的方式，動產一般采用交付公示方式。不動產登記是經權利人申請，國家有關登記部門將申請的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。原則上不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。學界關于房地產登記主要有三種模式:登記生效主義模式，登記對抗主義模式，托倫斯登記模式。登記生效主義模式中，德國和瑞士的模式又有相當大

3、的區(qū)別。德國民法關于物權變動問題有其獨特的理論體系，即物權行為理論;在瑞士則采用“債權形式主義”的模式，它不承認物權行為理論，登記作為不動產物權變動的必要法定手續(xù)而不是單獨的當事人的物權變動的合意。根據通說，我國目前物權法的規(guī)定更符合瑞士的債權形式主義的登記生效模式。房屋買賣中，房屋買賣合同就成了物權變動的原因，相對應的就是，房屋產權變動就成了這一原因的結果。此外，不動產登記在不同的法律關系中體現不同的功能。本文又從債法關系、行政法律關