論我國房屋所有權(quán)登記審查模式的現(xiàn)狀與改革.pdf

1、房屋所有權(quán)登記是溝通公法與私法的橋梁之一，于公法上具有保障公共利益、維護社會穩(wěn)定的目的，于私法上則起到提高物權(quán)變動公示公信力的重要作用?！段餀?quán)法》的出臺對該行為的許多方面都做出了基本規(guī)定，但是卻沒有明確指出登記機構(gòu)應(yīng)該采取怎樣的登記審查模式。登記機構(gòu)及法院在實務(wù)當中采取不同的審查標準，理論界更是對此存在諸多的爭議，最終導(dǎo)致公民的房屋所有權(quán)難以得到公權(quán)力保障，房產(chǎn)市場的穩(wěn)定秩序也因此受到威脅。所以立足于房屋所有權(quán)登記這一微觀層面，探討該登

2、記的性質(zhì)、從公法與私法的關(guān)系角度分析房屋登記機關(guān)的登記審查模式，不但會使登記機構(gòu)明確職責(zé)、以適當且適度的方式保證房屋所有權(quán)安全，更能從深層次層面透視該登記過程中公權(quán)力的介入范圍與私權(quán)利的保留范圍。 文章前言部分首先從理論及現(xiàn)實方面交待了寫作目的與意義，接著對研究對象-“房屋所有權(quán)登記審查模式”之具體涵義和范圍進行了界定，為后文的研究做基礎(chǔ)準備。 第一部分是對房屋所有權(quán)登記性質(zhì)的認定。筆者通過先駁后立、抽絲剝繭的方式確認了

3、房屋所有權(quán)登記的性質(zhì)：在登記對抗主義模式下，房屋所有權(quán)登記屬于準行政行為性質(zhì)的行政確認；在登記要件主義模式下，房屋所有權(quán)登記屬于行政行為性質(zhì)的行政確認。因我國房屋所有權(quán)登記采用登記要件主義模式，故屬于行政確認性質(zhì)。 第二部分從公權(quán)力與私權(quán)利的關(guān)系角度，深入分析了房屋所有權(quán)登記審查模式的理論要求。通過公權(quán)力的產(chǎn)生及其對私權(quán)利的作用、霍菲爾德的權(quán)利分析理論、登記公信力破壞物“靜”的安全的缺陷，從而得出結(jié)論：登記審查應(yīng)該盡量對物權(quán)變動

4、進行必要的“調(diào)整”，但須時刻保持一種自我克制的態(tài)度--將部分權(quán)利“保留”給私人。 第三部分在明確了實質(zhì)審查與形式審查的含義后，指出了我國現(xiàn)行房屋所有權(quán)登記審查模式存在的缺陷，包括法律規(guī)定不明確、實務(wù)界與理論界的諸多爭議、公權(quán)力對私權(quán)利調(diào)整力度十分微弱、以及登記審查模式與法律規(guī)定的賠償責(zé)任不相符合。總結(jié)這些缺陷存在的原因，根本在于法律規(guī)定不明確、法律制度不健全，因此需要建構(gòu)完善的登記審查模式，并由法律加以確認，使之形成一項法律制度

5、，規(guī)范登記機構(gòu)的審查行為。 第四部分是對德國房屋所有權(quán)登記模式的梳理與分析。作者分析了德國登記審查制度的優(yōu)缺點，通過對其中理論和制度的剖析，以期在建構(gòu)我國房屋所有權(quán)登記審查模式時進行借鑒與揚棄。 第五部分是本文的重點，作者在前文分析與論證的基礎(chǔ)上，對我國房屋所有權(quán)登記審查模式進行法律制度建構(gòu)。首先，對建構(gòu)該項法律制度所需考慮的因素加以分析，諸如公權(quán)力對私權(quán)利的調(diào)整與保留；彌補公信力制度的缺陷；私權(quán)意思自治的范圍等。其次，