日本不動產登記對抗主義研究.pdf

1、不動產物權登記是物權公示的重要方法，也是近代以來物權變動體系中極為重要的制度。在探討不動產物權登記效力模式時，研究外國相關法制的發(fā)展是完善我國立法的重要方法。自中國清末引進西方法律制度時起，直接或間接地通過日本移植民法理論，加之日本與我國在法律文化上同源性因素的影響，因此研究日本不動產登記對抗主義對完善我國物權法具有深遠的借鑒意義。日本不動產登記對抗主義自立法確立以來已逾百年。在資本主義發(fā)展初期，日本政府最初希望通過地租改革建立不動產登

2、記生效要件模式。但是，固有習俗使人們在交易中并不依登記來轉讓不動產取得權利，依習俗發(fā)展而來的登記只得對抗第三人的“奧書割印制”最終成為當時在日本境內普遍適用的地租和不動產登記公示制度。明治維新時期日本法制迅速西化，強調個人意志自治、權利自由的自然法思想深深地影響著日本法學的發(fā)展?！八袡嘁榔跫s而轉移未登記不得對抗第三人”的意思對抗要件主義的精髓也迅速滲透進日本民法的理論基礎。日本1896年民法典正式規(guī)定不動產得喪變更不登記不得對抗第三人

3、。那么，在追求利益的最大化、交易的自由的商品經濟發(fā)展初期，不動產登記對抗主義是符合日本當時的社會與經濟發(fā)展需要的。但是，在二戰(zhàn)以后，交易自由受到安全的影響，交易安全開始成為支撐社會經濟發(fā)展的一大核心。登記對抗主義逐漸暴露出他無法實現權利登記的對外劃一，難以保障交易安全的缺點。日本法學界與學術界開始反思立法的合理性。在隨后一個多世紀的發(fā)展過程中，大量判例修正了移植初期的對抗理論：在認定對抗第三人的范圍上形成了獨具特色的“背信惡意者排除”第

4、三人理論，使登記對抗主義更符合現代民法追求實體正義的精神；擴大援用民法典第94條第2款，相對承認登記的公信力，以期解決交易欺詐引起的權利所有人判定問題。與此同時，登記制度也增加了申請的形式要件，提高了審查標準，以增強對交易安全的保障。然而，這些改良與修正仍無法掩飾不動產登記對抗主義的弊端。從微觀的理論構建看，由于各種個案判旨不具有立法的普遍適用性和高度確定性，因此迄今為止日本沒能形成統(tǒng)一、系統(tǒng)的登記對抗理論，各學說、判例理論更呈“百家爭

5、鳴”之勢。究其原因，歸根結底在于日本移植外國法雖在不動產物權登記效力模式上采法國法的登記對抗主義，而在具體登記制度、其他民法概念上卻采德國法主義的法繼受的混雜性與不完整性。從宏觀的交易實情來看，不動產登記對抗主義不能全面反映日本不動產物權變動狀況，難以維護交易的安全，以致于日本實務界更傾向以登記作為權利變動的生效要件來規(guī)制不動產交易秩序。日本不動產登記對抗主義的發(fā)展歷程給我們以啟示：在商品經濟發(fā)達的現代社會，交易安全至關重要，在選擇不動

6、產物權登記效力模式時權益衡量的天平應傾向對不動產交易安全的保障。在立法移植的過程中則應盡可能地保持外國法繼受上的統(tǒng)一性，以便建立系統(tǒng)化的法理論體系，使司法操作更加容易、明確。在制定具體規(guī)范時應承認登記的公信力，不動產登記制度應盡可能保障登記的正確性、提高登記的效率。借鑒日本，基于我國的社會實情的考量，我國物權法應全面采用登記生效主義；以公序良俗與誠實信用原則為立足點來確定有關公信力問題中善意第三人的評價基準；引入公證人制度、電子網絡技術