轉(zhuǎn)租合同及撤銷權(quán)若干問題之探討——以黃桐生訴李惠明轉(zhuǎn)租合同案為例.pdf

1、隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展,租賃日益成為市場(chǎng)交換中重要的交易行為。在租賃關(guān)系中,承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人,其轉(zhuǎn)租合同是否有效,承租人隱瞞原租賃合同期限的行為是否構(gòu)成欺詐,如何撤銷,終止后的法律后果如何,系民法債權(quán)法上的一個(gè)復(fù)雜問題。轉(zhuǎn)租分為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租和未經(jīng)出租人同意的擅自轉(zhuǎn)租兩種情形。轉(zhuǎn)租行為之效力涉及到租賃合同之性質(zhì)、租賃行為與處分權(quán)、負(fù)擔(dān)行為之關(guān)系等基本理論問題。隱瞞原租賃合同期限是否構(gòu)成欺詐,是否可撤銷,事關(guān)合同各方的利益。本文

2、將以南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院審理的一起租賃合同糾紛案為切入點(diǎn),對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租的效力進(jìn)行探討。
　　全文共分為四個(gè)部分:
　　第一部分對(duì)案情進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。通過介紹黃桐生訴李惠明、廣西區(qū)生物制品廠的轉(zhuǎn)租合同糾紛案件,就雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)提出論述的主要問題,即轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)、條件和效力,隱瞞原租賃合同期限即無履約能力是否構(gòu)成欺詐。
　　第二部分對(duì)轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)和效力進(jìn)行論述。轉(zhuǎn)租作為租賃的一種特殊情形,轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的權(quán)利

3、義務(wù)關(guān)系適用租賃的一般規(guī)定之外,還有其特殊的性質(zhì)。分四個(gè)小節(jié)。第一小節(jié),轉(zhuǎn)租的法律效力。從案件所涉及的兩份協(xié)議上看轉(zhuǎn)租與租賃債權(quán)讓與、租賃權(quán)讓與不同。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與的最大區(qū)別在于承租人在轉(zhuǎn)租關(guān)系成立后,并不脫離租賃關(guān)系,而在于租賃合同的承受,第三人因合同承受而取代了承租人的地位,承租人退出了租賃關(guān)系。第二小節(jié),轉(zhuǎn)租的條件。由于租賃合同屬于繼續(xù)性合同,其成立與存續(xù)以當(dāng)事人間的人格信用為依賴,因此轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。第三小節(jié),合法轉(zhuǎn)租的

4、性質(zhì)與法律效力。在實(shí)踐中,對(duì)轉(zhuǎn)租同意的時(shí)間及同意的方式容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。從民法理論和各國(guó)立法例看,明示或者默示方式都可以視為同意。第四小節(jié),非法轉(zhuǎn)租的法律后果。出租人可以解除合同。出租人不解除合同的,租賃合同依然有效,不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響,但承租人須就次承租人對(duì)租賃物造成的損失向出租人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。就承租人與次承租人之間關(guān)系,雖然轉(zhuǎn)租為非法,但并不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。
　　第三部分是關(guān)于隱瞞原合同租賃期限行為性質(zhì)的認(rèn)定。學(xué)理

5、上的通說認(rèn)為,欺詐是指以使他人陷于錯(cuò)誤并因而為意思表示為目的,故意陳述虛偽事實(shí)或隱瞞真實(shí)情況的行為。判決書所采欺詐的定義,側(cè)重于表述承租人有無履行合同的能力。實(shí)際上，民法上的欺詐,不是法律行為,表意人本身有無行為能力對(duì)欺詐的構(gòu)成沒有影響。本部分結(jié)合欺詐的定義及構(gòu)成要件,分析判決在認(rèn)定欺詐上的缺陷。著重闡明,隱瞞合同租賃期限的行為是否構(gòu)成欺詐,是否可能導(dǎo)致重大誤解。
　　第四部分轉(zhuǎn)租合同的撤銷及各方利益的保護(hù)。撤銷權(quán),根據(jù)《民法通則

6、》第59條第2款,即撤銷有瑕疵民事行為的權(quán)利,因其行使而使被撤銷的民事行為從行為開始起無效。中國(guó)對(duì)撤銷權(quán)先例的規(guī)定與其它國(guó)家有所不同。在被撤銷后各方利益的保護(hù)上，根據(jù)合同法第58條之規(guī)定:合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。由于租賃合同是轉(zhuǎn)移使用收益權(quán)的合同,次承租人已經(jīng)實(shí)際使用的,承租人收取的租金不宜退回,但可以要求減少。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租財(cái)產(chǎn)的,出租人有權(quán)收回租賃