二手房買賣居間“跳單”問題研究.pdf

1、近幾年來，中國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種井噴的狀態(tài)，隨之帶動了二手房交易市場的火爆。但由于我國中介行業(yè)規(guī)范不夠完善，相關(guān)法律法規(guī)缺失，二手房市場競爭機(jī)制不夠合理，房地產(chǎn)中介公司與委托人之間的糾紛逐漸增多，“跳單”行為也有愈演愈烈之趨勢，這不僅對我國整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也阻礙我國市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。在頻發(fā)的“跳單”現(xiàn)象上，目前較為核心的問題在于對“跳單”的認(rèn)定上，最高人民法院發(fā)布的第一批指導(dǎo)案例1號雖對“跳單”

2、糾紛提供了相關(guān)指導(dǎo)意見，但對于其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依然留有空白，學(xué)界對此難以形成統(tǒng)一的認(rèn)識；而常見的禁止“跳單”條款的效力更不能一概而論，這關(guān)系到后面違約金是否適用的問題；在“跳單”的法律后果的處理上也應(yīng)視不同情況進(jìn)行認(rèn)定，合理有效地處理“跳單”法律后果對規(guī)范二手房交易市場具有重要的導(dǎo)向作用。只有深入研究“跳單”現(xiàn)象，找出問題，分析問題，才能有針對性地提出意見，有效地規(guī)范二手房交易市場。本文首先在第一章引言部分通過介紹現(xiàn)今二手房交易實(shí)況來引出實(shí)踐

3、中所存在的相關(guān)問題，其次通過四個部分對相關(guān)問題進(jìn)行逐層分析：
　　第二章在分析居間合同的性質(zhì)、特征的基礎(chǔ)上探討二手房買賣居間合同的內(nèi)涵，得出二手房居間合同是兼具報(bào)告居間和媒介居間雙重性質(zhì)、又同時包含居間合同和委托合同兩種性質(zhì)的混合合同。
　　第三章闡述了“跳單”的相關(guān)概念、類型及產(chǎn)生的原因，對“跳單”的構(gòu)成要件進(jìn)行逐一認(rèn)定，指出“跳單”與跳單違約并非同一概念，通過兩者的比較區(qū)別，對后文的法律后果做了鋪墊。
　　第四章則

4、著重分析禁止“跳單”條款的法律效力。筆者通過比較多人的觀點(diǎn)得出禁止“跳單”的效力不能一概而論，是否有效要視具體情況而定，并分析了不同情況下禁止“條款”條款的效力。
　　第五章探討了不同情況下不同的法律后果，不構(gòu)成“跳單”時居間方的必要費(fèi)用請求權(quán)，構(gòu)成“跳單”時居間方的居間報(bào)酬請求權(quán)以及構(gòu)成“跳單”違約時的違約金請求權(quán)。此外以法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來分析個案，指出在成交價格與約定價格差價大的情況下不能一味套用該方法來處理居間方的訴求。通過不同