二手房交易中“跳單”的法律糾紛研究

1、二手房交易中“跳單”的法律糾紛研究摘要二手房交易中《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》應(yīng)按照混合合同進(jìn)行法律定性。在“跳單”行為的認(rèn)定上也應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，不能簡(jiǎn)單的否定獨(dú)家委托條款的效力，更應(yīng)該準(zhǔn)確分析委托方的“跳單”行為，并給與準(zhǔn)確的歸責(zé)。關(guān)鍵詞跳單混合合同定責(zé)立法完善作者簡(jiǎn)介：鄭長(zhǎng)樂(lè)，廣州市白云區(qū)委組織部。中圖分類號(hào)：D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：10090592（2014）0310802中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，二手房交易也異?；馃?，二

2、手房中介遍地開(kāi)花。但由于中國(guó)市場(chǎng)及法律不甚健全，出現(xiàn)了許多新問(wèn)題解決。“跳單”就是其中最為普遍，也最讓中介公司頭疼的問(wèn)題。為破解這一難題，2011年12月，中國(guó)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布第一批首批指導(dǎo)性的案例的通知》公布了首批四個(gè)指導(dǎo)性案例，二手房交易“跳單”位列第一。這一案例的一審二審結(jié)果截然不同，成了法律難題：中介公司在《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》中加入的獨(dú)家委托條款是否有效力？這個(gè)問(wèn)題的破解，對(duì)于解決二手房交易中的“跳單”糾紛有關(guān)鍵性作

3、用。一、《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的法律適用《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的法律性質(zhì)學(xué)界意見(jiàn)并不統(tǒng)一，主流學(xué)者普遍認(rèn)為《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》就是一般的居間合同，而有些學(xué)者則認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)為了保護(hù)其經(jīng)濟(jì)利益，往往在《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》加入禁止“跳單”的強(qiáng)制性條款，但這一條款是否有效呢？在二手房交易實(shí)踐中，禁止“跳單”條款是作為格式條款被中介方單方加入的。那么禁止“跳單”條款是否符合格式條款的規(guī)定呢？根據(jù)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)交易習(xí)慣，類似房屋中介合同通常是房產(chǎn)中介公

4、司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，印刷好的格式合同。其中獨(dú)家委托條款的針對(duì)的是需要接受居間服務(wù)的買房人或賣房人，內(nèi)容固定。實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司帶有專業(yè)優(yōu)勢(shì)地位和強(qiáng)勢(shì)地位，在訂立時(shí)并未與對(duì)方協(xié)商。很明顯，禁止“跳單”的的獨(dú)家委托條款可認(rèn)定為格式條款。關(guān)于獨(dú)家委托條款的效力，司法實(shí)踐中有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)，不承認(rèn)獨(dú)家委托條款其應(yīng)有的效力。這種排他性的條款中其中有一條，是指免除當(dāng)事人本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。即房屋中介機(jī)構(gòu)在不能在雙方搭建起橋梁的作用下，也要求

5、買方支付報(bào)酬或要求買方支付違約金，該條文是房屋中介機(jī)構(gòu)在事情發(fā)生前就已經(jīng)擬好的條款，房屋中介機(jī)構(gòu)未與買方人進(jìn)行協(xié)商。不論最終有無(wú)達(dá)成交易都要向中介機(jī)構(gòu)支付傭金或報(bào)酬境地。同時(shí)獨(dú)家委托條款事實(shí)上限制了買房人享有自主選擇中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利。第二種意見(jiàn)肯定了獨(dú)家委托條款的效力，支持該部分的主流學(xué)者認(rèn)為，禁止跳單條款是屬于買方和賣方雙方當(dāng)事人在互相了解情況后，對(duì)彼此達(dá)成共識(shí)的表現(xiàn)。而且條款里的內(nèi)容明顯符合法律、相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，統(tǒng)一一致認(rèn)為是合法