房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同性質(zhì)與法律適用探析.pdf

1、 碩 士 學(xué) 位 論 文 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同性質(zhì)與法律適用探析 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同性質(zhì)與法律適用探析 Analysis on the nature and legal application of real estate brokerage contract 作 者 姓 名： 蔣 歡 指 導(dǎo) 教 師： 譚啟平 教授 西 南 政 法 大 學(xué) Sou

2、thwest University of Political Science and Law 內(nèi)容摘要 本文共分為四個部分。第一部分對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的概念進(jìn)行了界定和闡釋。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人提供諸如報告訂立合同、代辦房屋過戶、按揭貸款、水電氣過戶等服務(wù)事項之后，向委托人收取酬金的合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以委托人的名義處理并協(xié)助完成相關(guān)事務(wù)的勞務(wù)合同， 是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供勞務(wù)、委托人支付對價的有償合同，是當(dāng)事

3、人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)的雙務(wù)合同。 第二部分是從民事合同法律性質(zhì)的角度，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同與居間合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同與委托合同進(jìn)行了辨析。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動相關(guān)的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合意，其民事合同的性質(zhì)展露無遺。筆者通過將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同與在其在實踐中易被混淆的合同類型進(jìn)行對比， 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同在法律性質(zhì)上與居間合同和委托合同存在著一定的相似性， 但并不能被居間合同或者委托合同完全涵蓋。通過考察北

4、京、天津、重慶等地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)階段，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動同時包含了居間和委托雙重法律關(guān)系。通過進(jìn)一步厘清契約聯(lián)立與混合契約的關(guān)系后得出， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的法律性質(zhì)為兼有居間合同性質(zhì)和委托合同性質(zhì)的混合契約。 第三部分則是從法律適用的角度對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的特殊性進(jìn)行了闡釋。 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的法律性質(zhì)認(rèn)定混亂，導(dǎo)致其法律適用也存在諸多問題。從具體類型的分類來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同屬于類型結(jié)合合同，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

5、的法律適用規(guī)則是，首先分解混合合同的各個構(gòu)成部分，分別適用各部分的典型合同的規(guī)范確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其次如果存在爭議，則應(yīng)當(dāng)依照可以推知的當(dāng)事人的意思表示調(diào)和其歧義。具體來講， 居間合同的法律規(guī)則和委托合同的法律規(guī)則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的法律適用中均有相應(yīng)的適用余地。 第四部分是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中具體問題的解決。 該部分首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報酬請求權(quán)進(jìn)行了闡釋，因居間報酬請求權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)報酬請求權(quán)最重要的組成部分，因此，居間報酬請求權(quán)是本部分