土地出讓方式對地價(jià)的影響分析.pdf

1、在我國土地出讓市場上，2001年之前，主要采用行政劃撥和協(xié)議；2004年以來，逐步引入招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式。隨著“陽光政策”——“招拍掛”出讓制度的完善，“價(jià)高者得”成為獲得土地使用權(quán)的重要競價(jià)規(guī)則，這不僅推動(dòng)了中國城市土地市場的發(fā)育，而且土地交易更加具有公開性和透明性。然而，這卻導(dǎo)致了地方政府的“土地財(cái)政沖動(dòng)”以及競買過程中的高溢價(jià)。從住宅用地價(jià)格的微觀影響因素著手，深入分析全國范圍內(nèi)2004年“8·31”大限以來的土地出讓方式與

2、地價(jià)的現(xiàn)狀、問題及其根源，并提出了有針對性的政策建議，無論對拍賣理論的應(yīng)用，還是對全國范圍內(nèi)完善土地出讓制度、穩(wěn)定地價(jià)都具有重要的意義。
　　近幾年來土地市場上地價(jià)的飛速上漲歸根結(jié)底是“招拍掛”土地出讓制度問題。本文以此為切入點(diǎn)，利用理論分析和實(shí)證研究的方法，結(jié)合全國范圍內(nèi)49個(gè)城市2004年8月31日至2012年8月31日以“招拍掛”出讓的7666宗住宅用地的交易信息，構(gòu)建了拍賣理論分析、地價(jià)影響因素分析以及實(shí)證回歸分析的研究框

3、架，并對其進(jìn)行了深入研究。
　　首先，本文詳述了中國土地出讓制度，厘清了招標(biāo)、拍賣和掛牌三者之間的差別，通過規(guī)范分析方法介紹了相關(guān)的理論基礎(chǔ)并具體研究了拍賣理論框架下的“招拍掛”三種出讓方式所形成的地價(jià)之間的差異性；然后，本文通過對住宅用地的地價(jià)微觀影響因素的分析，分別從區(qū)位因素、鄰里因素和地塊因素三個(gè)方面構(gòu)建了“招拍掛”土地出讓方式與地價(jià)之間的住宅特征價(jià)格模型；最后，論文以“8·31”大限以來全國范圍內(nèi)49個(gè)城市住宅用地的截面數(shù)