論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公法限制.pdf

1、近年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，工業(yè)園規(guī)劃的增多，以及城鎮(zhèn)化擴(kuò)大，我國(guó)對(duì)土地的需求量劇增。城市土地房屋拆遷和對(duì)農(nóng)村土地征收也越來(lái)越多。由于政府違法征收公民不動(dòng)產(chǎn)以及征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低等，出現(xiàn)了很多暴力抗拆、抗征、集體上訪等現(xiàn)象。這些事件不僅受到社會(huì)的關(guān)注，也引發(fā)了很多法學(xué)者的思考。本文通過(guò)研究不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)限制以期進(jìn)一步了解國(guó)家利用公法限制公民不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的必要性和可行性，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)我國(guó)當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物公法權(quán)限制存在的各種問(wèn)題并提出解決建議。

2、　　 本文研究的是公法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的限制，但涉及私法保護(hù)的平衡。我國(guó)土地分國(guó)家所有與集體所有，個(gè)人對(duì)土地不享有所有權(quán)，因而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)限制的范圍排除個(gè)人土地所有權(quán)，主要是對(duì)個(gè)人土地使用權(quán)的限制。所有權(quán)社會(huì)化思想的萌發(fā)和所有權(quán)社會(huì)化在立法中的具體體現(xiàn)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)限制產(chǎn)生的思想背景和立法背景，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)限制的限制已經(jīng)成為世界財(cái)產(chǎn)法律發(fā)展的總體趨勢(shì)。當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)法價(jià)值目標(biāo)與功能的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為由“個(gè)人本位”向“社會(huì)本位”轉(zhuǎn)變、由保護(hù)“私人占

3、有”向維護(hù)“公共分配”轉(zhuǎn)變、由“重視所有”向“關(guān)注物的利用”轉(zhuǎn)變。由此可知，法律保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的同時(shí)更加注重對(duì)財(cái)產(chǎn)的利用以及由此產(chǎn)生的公共利益。不動(dòng)產(chǎn)的稀缺性及其所負(fù)載的社會(huì)功能要求我們必須提高土地利益效率，通過(guò)對(duì)土地權(quán)利的限制來(lái)合理配置土地資源；效率與公平的價(jià)值取向分析，要求我們?cè)谔岣咄恋匦实耐瑫r(shí)必須更加注重公平，更加注重土地利益的合理分配；私益與公益的平衡分析要求我們?cè)谔幚矶叩臎_突時(shí)，在維護(hù)公共利益的基礎(chǔ)上平衡兩者之間的關(guān)系

4、；維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利秩序要求我們?cè)诟鞣N權(quán)利存在沖突的情形下，應(yīng)該限制各方利益從而相互兼顧，達(dá)到總體利益的最大化。
　　 我國(guó)現(xiàn)行立法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公法限制尚存在一些問(wèn)題。我國(guó)長(zhǎng)期過(guò)于注重公共利益而忽視對(duì)個(gè)人利益的保護(hù)，將整體利益與個(gè)人利益對(duì)立起來(lái)，通過(guò)犧牲個(gè)人利益的方式維護(hù)整體利益。具體來(lái)說(shuō)，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在：在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行限制時(shí)沒(méi)有正當(dāng)法律程序規(guī)定，缺少程序監(jiān)督，存在聽(tīng)證時(shí)間錯(cuò)位、聽(tīng)證內(nèi)容過(guò)窄、聽(tīng)證制度不全地位不明等，不動(dòng)產(chǎn)

5、物權(quán)人的權(quán)利因程序上的瑕疵得不到應(yīng)有保障，從而使程序公正的缺失導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公正；法律對(duì)公共利益界定不明確，相關(guān)法律概念模糊，導(dǎo)致政府濫用公共利益過(guò)度限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)存在所有權(quán)主體不明、農(nóng)民個(gè)人成員權(quán)行使缺乏操作性等諸多缺陷，造成農(nóng)民土地權(quán)利無(wú)法行使，農(nóng)民土地權(quán)利受侵害時(shí)不能得到有效的保障和救濟(jì)；不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償制度尚不完善，如無(wú)補(bǔ)償原則規(guī)定、補(bǔ)償范圍過(guò)窄、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低及補(bǔ)償方式單一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)被征收時(shí)不能得到有效的補(bǔ)償

6、，利益損失無(wú)法彌補(bǔ)。
　　 針對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公法限制所存在的問(wèn)題，論文提出如下完善措施：在立法上明確不動(dòng)產(chǎn)征收的原則如合憲原則、合法限制原則、合理限制原則、比例原則、平衡原則等，從而在原則上規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的限制并彌補(bǔ)具體規(guī)定不完善的缺陷；提高不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)征收過(guò)程中的聽(tīng)證程序地位，前移聽(tīng)證時(shí)間擴(kuò)大聽(tīng)證范圍內(nèi)容，細(xì)化聽(tīng)證程序，從而在程序上保證法律的公正性；通過(guò)立法規(guī)定公共利益的概念并列舉公共利益事項(xiàng)，再設(shè)定排除條款以限定公共利益范圍的不