國民經(jīng)濟運行中房地產(chǎn)現(xiàn)有利益格局的實證研究.pdf

1、房子是人類生存和發(fā)展最基本的生活資料,也是衡量一國經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的重要標志之一。在我國的文化傳統(tǒng)中,“安居方能樂業(yè)”的思想根深蒂固,“居者有其屋”更是成為文人墨客追求的理想境界。因此,有關房子的問題就顯得至關重要,成為從中央到地方各級政府關注的主要問題之一。我國房地產(chǎn)行業(yè)自市場化改革之后,經(jīng)過十多年的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大,不僅帶動了國民經(jīng)濟的增長,同時對改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境、促進城市化進程做出了積極的貢獻。但是,由

2、于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短,發(fā)展經(jīng)驗不足,在為國民經(jīng)濟發(fā)展做出巨大貢獻的同時,房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的價格上漲過快等問題,已經(jīng)成為困擾社會各界的一大難題。盡管政府對房地產(chǎn)市場實施了嚴厲的調(diào)控措施,但收效甚微。
　　本文通過觀察中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的繁榮與問題,然后剖析現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)利益格局提出問題存在的根源,進而探求我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的途徑。
　　本文先研究房地產(chǎn)的社會績效,探究其在國民經(jīng)濟中的繁榮。從五個方面進

3、行分析:房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著基礎性、支柱性、先導性的地位;房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接貢獻,在增長貢獻率和增長拉動率上有不俗表現(xiàn);房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有著間接貢獻,拉動社會再生產(chǎn)和增加就業(yè);房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻,主要從房地產(chǎn)業(yè)本身要向政府交納大量稅額、房地產(chǎn)相關行業(yè)也能提供給政府的大量稅收和房地產(chǎn)行業(yè)相對其他行業(yè)的納稅情況也印證了房地產(chǎn)業(yè)對稅收的巨大貢獻;房地產(chǎn)業(yè)對社會福利的貢獻,房地產(chǎn)能使人均的住房面積增加,提高居民的生活品質(zhì)。

4、　　繼而本文探討中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。經(jīng)過對歷年數(shù)據(jù)的比對、分析,發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)面臨著房價泡沫嚴重、房地產(chǎn)激化社會矛盾、房地產(chǎn)畸型抑制社會消費和產(chǎn)業(yè)資本過量流入房地產(chǎn)領域,這些困境都嚴重抑制著中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　根據(jù)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀,找問題存在的根源,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的主導源頭主要是政府和房地產(chǎn)商。先分析政府利益主導下的中國房地產(chǎn)。從政府的利益動機和地方政府的牟利手段,這兩個方面看政府的那些作為驅(qū)使了房地產(chǎn)亂象。首先,發(fā)現(xiàn)政府有兩

5、個利益動機:政府的親民動機和地方政府的私利動機。其次,觀察地方政府的牟利手段,主要有六個方面:經(jīng)營城市、自動壓縮賣地規(guī)模、土地出讓信息不透明、打壓其他建房形式、公務員集資建房或分福利房和不合理稅收。繼而分析房地產(chǎn)商利益主導下的中國房地產(chǎn)。首先,分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商的利益動機,主要有三方面:高額的凈利潤、易得的土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)工作人員的高收益。其次,觀察發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商的牟利手段,主要有四個方面:倒地與屯地、不當財務手段、捂盤和直接在房價

6、上做文章。
　　最后,針對房地產(chǎn)存在的問題,探求政府能夠有效作為,促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略。提出兩條途徑:政府規(guī)范原則性導向和政府秉承可持續(xù)發(fā)展理念。首先,政府規(guī)范原則性導向的途徑有四條:清晰界定市場健康的概念、差異化政策培育中產(chǎn)階級、遵循“保低放高,以低調(diào)市”的原則和關注社會反應。其次,通過三個方面保證政府有效作為,使得房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,具體方法是:加大有效供給,緩解供需矛盾;打破區(qū)域壟斷,促進有效競爭;調(diào)整發(fā)展速度,強調(diào)

7、發(fā)展質(zhì)量。
　　文章的研究目的是正確把握我國房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,提高房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果、促進我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要的借鑒意義。
　　本文的創(chuàng)新之處在于以下三點:
　　第一,對政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的指導思想、調(diào)控措施進行了深刻的反思。一直以來,我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的指導思想、調(diào)控措施都存在偏差,由此加劇了房地產(chǎn)市場供需的不平衡。政府雖然提出要建立健康的房地產(chǎn)市場,但對健康市場的內(nèi)涵并未真正理解,也無法正

8、確認識房價的升降,更是錯誤的將“讓每個老百姓都買得起房子”作為住房政策的主導思想。在這樣的指導思想之下,政策出臺總是流于表面化和膚淺化,中央政府并不能做到把握全局;地方政府出于自身利益對政策執(zhí)行不力。不僅無益于行業(yè)規(guī)范的建立,甚至在某種程度上擾亂市場秩序,對市場造成更大的破壞。
　　第二,本文在基于基本事實、基本數(shù)據(jù)、基本國情和房地產(chǎn)發(fā)展真實現(xiàn)狀的基礎上,探討導致中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深層次原因,特別是政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)畸形發(fā)

9、展中扮演的角色,在深陷房地產(chǎn)行業(yè)綁架國民經(jīng)濟發(fā)展怪圈中,地方政府以及開發(fā)商的利益格局。
　　第三,提出中國房地產(chǎn)已經(jīng)變成了一個社會問題和政治問題。如果政府不解很好的解決房價問題,在未來可預見的二十年左右將會引發(fā)一場巨大的社會動蕩,進而將改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的利益格局。因為這是80以及90年代出生人群進行生存的需要,他們有著能夠有房結(jié)婚,成家的生存愿望,這是有實實在在利益的,他們是有利益沖動的。房地產(chǎn)不僅僅是一個經(jīng)濟問題,房子已然成為