在建工程抵押變現(xiàn)價值評估研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展,當前銀行采用在建工程抵押的方式向房地產(chǎn)行業(yè)注入的信貸資金逐年增多,如何對抵押在建工程進行價值評估并確定適宜的貸款額度就變得尤為重要。由于目前理論界對抵押貸款價值類型的爭議以及實際操作中多以市場價值為主進行籠統(tǒng)評估,銀行等金融機構(gòu)大多是根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗對評估機構(gòu)所評估出的市場價值進行折算從而得到抵押價值。但這種方法對銀行從業(yè)人員的經(jīng)驗要求極高,而且精確度不夠。很容易產(chǎn)生一定幅度的高估或低估,對銀行或者開發(fā)商造成一定的

2、損失。
　　本文首先從房地產(chǎn)抵押評估的相關(guān)基礎(chǔ)理論出發(fā),對房地產(chǎn)抵押評估的價值類型進深行深入研究。接著分析了我國房地產(chǎn)抵押評估的現(xiàn)狀、抵押評估過程中出現(xiàn)的問題以及出現(xiàn)這些問題的原因。簡述了傳統(tǒng)的幾種評估方法并探究了這幾種傳統(tǒng)的評估方法對在建工程抵押變現(xiàn)價值評估的適用性與局限性。在這些理論研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合在建工程自身的特殊性,提出了兩種新的評估在建工程抵押變現(xiàn)價值的方法:變現(xiàn)系數(shù)法和參照調(diào)整法。變現(xiàn)系數(shù)法中采用梯形模糊決策理論建立

3、指標模型,從而得出比較合理精確的快速變現(xiàn)系數(shù)。參照調(diào)整法中首先引入模糊識別模型,分析、計算待抵押在建工程與市場上類似已變現(xiàn)的抵押在建工程的貼近度,進而選取最佳的可比實例,并采用歸一法進行調(diào)整,使得估價結(jié)果更合理更精準。此外,還根據(jù)這兩種評估方法各自不同的適用性,將它們結(jié)合形成更為有效的綜合評估法。最后通過實例對所提出的在建工程抵押變現(xiàn)價值評估方法進行實證分析。這樣就可以得到更為準確、合理與有效的抵押變現(xiàn)價值,從而為日后銀行業(yè)的相關(guān)信貸決