工業(yè)用地評估方法的案例研究——以石河子某工業(yè)用地評估為例.pdf

1、近幾年,隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,土地市場也日趨活躍,從而促進了土地評估行業(yè)的發(fā)展。隨著工業(yè)化和城市化進程的快速推進,發(fā)展工業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展的重要途徑[28]。工業(yè)的大力發(fā)展,帶動了工業(yè)用地的大量需求,并且隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展,這種需求是越來越多的。需求的增加理應導致工業(yè)用地價格的上漲,但是,工業(yè)用地的價格一直處于低水平,交易價值在很大程度上偏離了市場價值。工業(yè)用地經(jīng)歷了從行政劃撥到協(xié)議出讓再到招拍掛的出讓方式,在實踐中不斷探討工業(yè)用

2、地的合理價格。國家陸續(xù)出臺了一些政策,在一定程度上規(guī)范了工業(yè)用地市場,抑制了價格被嚴重低估的現(xiàn)象。價格的適度提高,有利于促進工業(yè)用地的使用質(zhì)量和招商引資的質(zhì)量。一些學者也在不斷探討工業(yè)用地的影響因素和合理價格。由于工業(yè)用地的特殊性,對工業(yè)用地進行全面的分析,科學、合理的估價就顯得尤為重要。在既要保障社會的發(fā)展,又要防止國有資產(chǎn)流失的條件下,如何科學、合理的評估工業(yè)用地的價格,是一個值得探討的問題。本文正是基于此,結(jié)合石河子地區(qū),試圖探討

3、工業(yè)用地合理的評估方法。
　　本文首先對研究的背景、意義、內(nèi)容、方法和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進行闡述,接著對工業(yè)用地的概念、類型、特點和估價等的相關(guān)理論、基本原則、地價影響因素和評估方法等進行了系統(tǒng)的梳理。其次分析了工業(yè)用地的價格變化趨勢,并結(jié)合石河子地區(qū)分析了目前工業(yè)用地評估所使用的方法存在的問題,指出隨著工業(yè)用地市場的不斷發(fā)展與繁榮,工業(yè)用地需求的不斷增多,使用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法已不能客觀地反映真實的價格,而使用市場比較法

4、更能反映市場的價格。但現(xiàn)行的市場比較法在確定影響因素的修正系數(shù)是常常是根據(jù)估價師經(jīng)驗進行打分判斷的,沒有一個明確的標準,主觀性較強,導致估算的價格偏離市場的價值。為彌補這種缺陷,在確定影響因素的權(quán)重時,可以將層次分析法引入到市場比較法中,將定性指標定量化,以減少因主觀因素對估價結(jié)果的影響。最后對其進行了實證分析,結(jié)果表明在引入了層次分析法估算的結(jié)果更接近市場價格,偏差率小于現(xiàn)行市場比較法,評估結(jié)果與現(xiàn)行的市場法相比較而言,更為客觀、準確